觀點直擊 | 一季度遇冷 貝殼彭永東:預計會在後續季度有所好轉

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2024-05-23 23:20

  • 一季度業績中,非房産交易服務業務是一大亮點,不僅實現了超100%的同比增長幅度,收入在總收入中的占比也進一步提升。

    觀點網 5月23日,貝殼召開首季度業績線上電話會。

    财報顯示,一季度貝殼的總交易額為6299億元,同比下降35.2%。細分業态下,存量房交易的總交易額為4532億元,同比下降31.8%。新房交易的總交易額為1518億元,同比下降45.4%。家裝家居的總交易額為34億元,同比增加26.1%。新興業務及其他的總交易額為215億元,同比下降19.3%。

    對于交易額的下滑,貝殼方面總結原因,總交易額下降主要由于積壓的需求在COVID-19管控限制放寬後得以釋放,且交易活躍高峰集中在2023年2月和3月導致2023年第一季度的房産交易市場基數較高,及供需兩側走弱導致2024年第一季度新房交易市場低迷。

    期内,貝殼淨收入為164億元,同比下降19.2%;毛利率25.2%;淨利潤4.32億元,經調整淨利潤為13.92億元。

    淨收入下降主要由于存量房業務及新房業務的淨收入減少,部分被家裝家居及房屋租賃服務的淨收入增加所抵消。

    貝殼CFO徐濤于業績說明會上介紹,一季度,存量房營收為57.3億元,同比下降37.6%,業務的貢獻利潤率為44.5%,同比下降4.6個百分點;新房營收為49.2億元,同比下降41.5%,業務的貢獻利潤率為22.3%,同比下降4.8個百分點,並且國央企開發商傭金收入占比約為49%,保持在相對的高位;非房産交易服務業務的收入同比增長112.9%,收入占比達到35%,同比提升21.7個百分點。

    董事會主席兼CEO彭永東在業績電話會上表示:“這種情況預計會在後續季度有所好轉。”

    近期,房地産行業的利好政策連續出台,地方上也提供了不同程度的政策優惠。對于區域性政策,貝殼将其歸納為三類。一是進一步釋放和吸引購買力,如杭州、成都、深圳等城市是取消或優化限購政策,和定期的取消房貸利率下限。第二是通過以舊換新或政府收購來消化存量。第三是優化新房供應,不限制部分高庫存區域住宅用地的供應。

    貝殼還認為,利好政策密集出台,對二手市場具有一定的支撐作用。貝殼平台4月的二手單量並沒有發生去年同期快速下探的情況,反而同比增長14%,其中上海、深圳、杭州等城市的漲幅明顯。且目前二手房的價格也還在深度調整中,市場處于以價換量的狀态。

    貝殼觀察到,雖然二手房價還在調整過程中,但整體的交易量還是比較穩定的,部分城市也有超預期的表現,讓企業對後續二手房交易量相對樂觀。随着去庫存等政策方向的确定,接下來貝殼期待新房供給側流動性将得到改善,市場信心得到進一步的提振。

    目前房價經過一定幅度的調整,搭配寬松的利好政策,使得剛需客戶的上車門檻和成本降低,報告期内,貝殼平台剛需首置訂單的比例短期上升,目前已經達到了35%,可目前新房市場仍處于供需兩弱預期的低迷狀态。

    政策的利好,並沒有激起市場的野蠻增長,市場正往理性健康的方向發展。據徐濤在電話會上公布的數據,從前端指標來看,4月的帶看量絕對值高于去年全年均值,表明客戶還在積極地尋求入市。同時今年以來重點50城二手房挂牌在售房源,總量月度同環比增速均放緩,沒有發生去年9月在政策寬松的情況下挂牌激增的情況,說明大家在心态上更趨理性。

    關于以舊換新的政策,貝殼表示一直有深度參與推動中介去化的以舊換新模式--房産中介和購房者簽訂協議,中介聚焦推廣舊房購房者鎖定意向的新房房源。

    據貝殼管理層介紹,貝殼早在2022年就在青島與當地開發商和門店合作,首創了這種以舊換新的模式。2023年,貝殼在青島已經完成200單以舊換新。目前該模式已經在全國12個城市落地,並且對模式進行叠代創新。

    貝殼一季度業績下降也使得投資者對貝殼的一賽道(二手和新房交易服務業務)投入重點和效果進行了詢問,並想知道貝殼對于新房業務的展望。

    貝殼對此的回應道,今年貝殼一賽道是以更有品質和效率的增長為主線,與更多優質品牌門店和經紀人進行接觸是主要投入方向,也使得貝殼在拓店規模和效率上都取得了超預期的成果。

    規模方面,一季度,貝殼新簽約的包含在籌建中的門店超1000家,互聯網門店並網後90天的留存率也保持在98%左右。效率方面,貝殼表示並沒有為了追求規模而降低新進門店的門檻或者犧牲質量

    據财報數據顯示,截至2024年3月31日,貝殼的門店數量為44,216家,較上年同期增加7.1%;活躍門店數量為42,593家,較上年同期增加7.5%;經紀人數量為442,705名,較上年同期增加1.6%;活躍經紀人數量為399,159名,較上年同期減少3.0%。今年第一季度的移動月活躍用戶數量平均為4,770萬名,2023年同期為4,540萬名。

    在新房業務方面,管理層認為貝殼在市場中展現了相對更強的韌性和更優異的表現。據管理層介紹,一季度,貝殼新房總對總戰略合作的簽約開發商數量同比增加了20%,且向最核心的大型國央企進一步覆蓋,百強房企前10的企業中已與其中6家達成了戰略合作。貝殼合作項目的覆蓋率達到了55%,同比增長25%。

    同時貝殼對于風險管控也執行到位,一季度新房應收賬款周轉天數為69天,開發商預付傭的快傭項目占比保持在46%的高位,國央企開發商收入的占比約為50%。

    一季度業績中,非房産交易服務業務是一大亮點,不僅實現了超100%的同比增長幅度,收入在總收入中的占比也進一步提升。

    非房産交易服務業務包括家裝家居、房屋租賃服務、新興業務及其他業務。其中家裝業務合同額達到33.9億元,同比增長26%,收入規模達到了24.1億元,同比增長71%。其中3月份總合同額達到了近20億元,同比增長53%。貝殼2023年進行了組織架構的對接,各家裝事業部均有對應一賽道門店對接合作,這使得家裝業務對房産交易的成交起到了正向刺激作用。

    在房屋租賃服務業務方面,一季度貝殼租房業務的收入達到了26.3億元,同比增長189.3%,主要得益于在管規模的快速提升。

    截止至一季度末,貝殼省心租在管房源規模達到24萬套,而去年同期僅有9萬套,其中集中式長租公寓在管規模超過1.1萬套,去年同期為7000套;且入住率方面達到96.5%,同比增長2.7個百分點,在模式叠代下有效降低了空置風險及租金波動風險;自營公寓開業滿6個月的項目出租率較去年同期提升約3.8個百分點,達到94.8%。

    撰文:高遠    

    審校:劉滿桃



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