觀點直擊 | 一季度遇冷 貝殼彭永東：預計會在後續季度有所好轉

觀點網 5月23日，貝殼召開首季度業績線上電話會。

财報顯示，一季度貝殼的總交易額為6299億元，同比下降35.2%。細分業态下，存量房交易的總交易額為4532億元，同比下降31.8%。新房交易的總交易額為1518億元，同比下降45.4%。家裝家居的總交易額為34億元，同比增加26.1%。新興業務及其他的總交易額為215億元，同比下降19.3%。

對于交易額的下滑，貝殼方面總結原因，總交易額下降主要由于積壓的需求在COVID-19管控限制放寬後得以釋放，且交易活躍高峰集中在2023年2月和3月導致2023年第一季度的房産交易市場基數較高，及供需兩側走弱導致2024年第一季度新房交易市場低迷。

期内，貝殼淨收入為164億元，同比下降19.2%；毛利率25.2%；淨利潤4.32億元，經調整淨利潤為13.92億元。

淨收入下降主要由于存量房業務及新房業務的淨收入減少，部分被家裝家居及房屋租賃服務的淨收入增加所抵消。

貝殼CFO徐濤于業績說明會上介紹，一季度，存量房營收為57.3億元，同比下降37.6%，業務的貢獻利潤率為44.5%，同比下降4.6個百分點；新房營收為49.2億元，同比下降41.5%，業務的貢獻利潤率為22.3%，同比下降4.8個百分點，並且國央企開發商傭金收入占比約為49%，保持在相對的高位；非房産交易服務業務的收入同比增長112.9%，收入占比達到35%，同比提升21.7個百分點。

董事會主席兼CEO彭永東在業績電話會上表示：“這種情況預計會在後續季度有所好轉。”

近期，房地産行業的利好政策連續出台，地方上也提供了不同程度的政策優惠。對于區域性政策，貝殼将其歸納為三類。一是進一步釋放和吸引購買力，如杭州、成都、深圳等城市是取消或優化限購政策，和定期的取消房貸利率下限。第二是通過以舊換新或政府收購來消化存量。第三是優化新房供應，不限制部分高庫存區域住宅用地的供應。

貝殼還認為，利好政策密集出台，對二手市場具有一定的支撐作用。貝殼平台4月的二手單量並沒有發生去年同期快速下探的情況，反而同比增長14%，其中上海、深圳、杭州等城市的漲幅明顯。且目前二手房的價格也還在深度調整中，市場處于以價換量的狀态。

貝殼觀察到，雖然二手房價還在調整過程中，但整體的交易量還是比較穩定的，部分城市也有超預期的表現，讓企業對後續二手房交易量相對樂觀。随着去庫存等政策方向的确定，接下來貝殼期待新房供給側流動性将得到改善，市場信心得到進一步的提振。

目前房價經過一定幅度的調整，搭配寬松的利好政策，使得剛需客戶的上車門檻和成本降低，報告期内，貝殼平台剛需首置訂單的比例短期上升，目前已經達到了35%，可目前新房市場仍處于供需兩弱預期的低迷狀态。

政策的利好，並沒有激起市場的野蠻增長，市場正往理性健康的方向發展。據徐濤在電話會上公布的數據，從前端指標來看，4月的帶看量絕對值高于去年全年均值，表明客戶還在積極地尋求入市。同時今年以來重點50城二手房挂牌在售房源，總量月度同環比增速均放緩，沒有發生去年9月在政策寬松的情況下挂牌激增的情況，說明大家在心态上更趨理性。

關于以舊換新的政策，貝殼表示一直有深度參與推動中介去化的以舊換新模式--房産中介和購房者簽訂協議，中介聚焦推廣舊房購房者鎖定意向的新房房源。

據貝殼管理層介紹，貝殼早在2022年就在青島與當地開發商和門店合作，首創了這種以舊換新的模式。2023年，貝殼在青島已經完成200單以舊換新。目前該模式已經在全國12個城市落地，並且對模式進行叠代創新。

貝殼一季度業績下降也使得投資者對貝殼的一賽道（二手和新房交易服務業務）投入重點和效果進行了詢問，並想知道貝殼對于新房業務的展望。

貝殼對此的回應道，今年貝殼一賽道是以更有品質和效率的增長為主線，與更多優質品牌門店和經紀人進行接觸是主要投入方向，也使得貝殼在拓店規模和效率上都取得了超預期的成果。

規模方面，一季度，貝殼新簽約的包含在籌建中的門店超1000家，互聯網門店並網後90天的留存率也保持在98%左右。效率方面，貝殼表示並沒有為了追求規模而降低新進門店的門檻或者犧牲質量

據财報數據顯示，截至2024年3月31日，貝殼的門店數量為44,216家，較上年同期增加7.1%；活躍門店數量為42,593家，較上年同期增加7.5%；經紀人數量為442,705名，較上年同期增加1.6%；活躍經紀人數量為399,159名，較上年同期減少3.0%。今年第一季度的移動月活躍用戶數量平均為4,770萬名，2023年同期為4,540萬名。

在新房業務方面，管理層認為貝殼在市場中展現了相對更強的韌性和更優異的表現。據管理層介紹，一季度，貝殼新房總對總戰略合作的簽約開發商數量同比增加了20%，且向最核心的大型國央企進一步覆蓋，百強房企前10的企業中已與其中6家達成了戰略合作。貝殼合作項目的覆蓋率達到了55%，同比增長25%。

同時貝殼對于風險管控也執行到位，一季度新房應收賬款周轉天數為69天，開發商預付傭的快傭項目占比保持在46%的高位，國央企開發商收入的占比約為50%。

一季度業績中，非房産交易服務業務是一大亮點，不僅實現了超100%的同比增長幅度，收入在總收入中的占比也進一步提升。

非房産交易服務業務包括家裝家居、房屋租賃服務、新興業務及其他業務。其中家裝業務合同額達到33.9億元，同比增長26%，收入規模達到了24.1億元，同比增長71%。其中3月份總合同額達到了近20億元，同比增長53%。貝殼2023年進行了組織架構的對接，各家裝事業部均有對應一賽道門店對接合作，這使得家裝業務對房産交易的成交起到了正向刺激作用。

在房屋租賃服務業務方面，一季度貝殼租房業務的收入達到了26.3億元，同比增長189.3%，主要得益于在管規模的快速提升。

截止至一季度末，貝殼省心租在管房源規模達到24萬套，而去年同期僅有9萬套，其中集中式長租公寓在管規模超過1.1萬套，去年同期為7000套；且入住率方面達到96.5%，同比增長2.7個百分點，在模式叠代下有效降低了空置風險及租金波動風險；自營公寓開業滿6個月的項目出租率較去年同期提升約3.8個百分點，達到94.8%。