觀點與趙明琪對話：普洛斯REITs“主動管理術” | 博鰲新力量·物流篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為其中的“物流篇”，我們将挖掘産業、物流與供應鍊企業和代表性人物，講述他們在新的行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 6月中旬的青島，還沒有真正進入炎熱夏季，舒适的20度天氣伴着些許霧氣蒙蒙。

時逢公募REITs“首批上市三周年暨首批擴募一周年”，中金普洛斯REIT是“首發+擴募”雙首批REITs之一，我們也借此時機和普洛斯青島前灣港國際物流園以及普洛斯相關負責人“打了個照面”。

普洛斯希望能和市場有充分溝通，他們深知，倉庫這種To B業态不如消費品的體驗來得直接：“如果不去倉庫現場看，往往不知道這個倉庫到底做什麼的。所以我們要做主動溝通，讓大家增加對這個行業的理解，增加對資産的了解，讓信息變得更透明。”

普洛斯把物流倉儲設施定位為服務實體經濟和民生重要的底層基礎設施。2021年6月21日，中金普洛斯REIT作為上交所首支“倉儲物流類”基礎設施REIT上市，發行規模58.35億元，是首批産權類基礎設施REITs中規模最大一單。

兩年後，中金普洛斯 REIT完成首次擴募，成為國内“首發+擴募”雙首批基礎設施公募REITs之一，項目擴充至10個倉儲物流園。

這次前往調研的普洛斯青島前灣港國際物流園，便是首批擴募資産之一。

借此機會和趙明琪有了場交流，她現任普洛斯資産中國區聯席總裁，領導普洛斯中國區物流及産業基礎設施的投資開發、資産管理等工作。

提起業務信手拈來的自如，是時間和付出的厚積薄發。我們了解到，她已服務這家資管領袖企業20余年，深度參與了行業發展，也親歷了多輪新興産業的崛起叠代。

2003年，趙明琪加入普洛斯，其時普洛斯也是剛進入中國市場。20余年過去，如今普洛斯已在中國70個地區市場，投資開發和管理運營450多處物流倉儲設施，穩定運營倉儲面積約3200萬平米。

擴募資産模樣

這次調研走訪的項目是普洛斯青島前灣港國際物流園。6月中旬某個上午，從金沙灘出發，驅車約莫20分鐘抵達目的地。

園區位于青島市前灣保稅港區内，距離最近的青島前灣港四期集裝箱碼頭僅0.5公里，I期和Ⅱ期項目分别于2014年及2020年建成並運營，共七棟單層鋼結構倉庫總計12.5萬平方米，均為按照國家相關建築和消防規範建設成的丙二類倉庫。

青島港是全國最大的橡膠和紙漿進口口岸，由于離港口非常近，該園區主要服務于進出口貿易，一類是橡膠、紙漿這種傳統商品的大宗貨物進出口。在這個倉庫里，還有期貨交易所常年監管的倉庫，用于大宗物資進出口貿易相關的儲存。

不同于其他參觀，抵達園區後，我們先觀摩了一場消防演習。了解得知，原來這是該園區定期舉行的安全舉措之一。普洛斯對安全管理極為重視，由于一些大宗物資的易燃特性，以服務大宗貨物貿易客戶為主的港口園區尤其注重消防合規，因此基本上該庫區每三月做一次消防演習，讓園區工作人員和開發區消防機構相互熟悉配合。

這也是此行調研的租戶--主營大宗物流企業會選擇普洛斯的原因之一。他們是園區6年老租戶，過去幾年，該公司橡膠、塑料顆粒、紙漿類工業基礎原料大宗進口業務迎來高速增長，而普洛斯在園區品質、消防安全管理等方面的專業運營服務，滿足大宗期貨對安全存儲等方面高標準要求。

海岸線綿長的城市天然有着一些機會，對為何會選擇普洛斯青島前灣港國際物流園，此次調研的租戶給出的答案都是相似的：優越交通及區位、高標準倉庫配套、專業物管團隊等。

上述大宗物流管理人員提及，倉庫對面就是青島港四期碼頭，能夠有效降低短駁運輸成本。

對大宗租戶而言，倉庫硬件設施的重要性不言而喻。園區内，普洛斯将地面使用荷載由一期的3.0噸/平米調整為二期的5.0噸/平米，以更好适應紙漿、橡膠等大堆載客戶的實際需求，10米半淨高也提高了倉庫使用率。

該園區主要服務的另一類客戶是跨境電商。走訪的另一家租戶主營日韓美妝品牌的跨境電商業務。這是近幾年直播經濟下催生的銷售和營銷模式，這家企業主要承接天貓國際、拼多多、抖音等平台業務。

該租戶于2020年入駐普洛斯青島前灣港國際物流園，對以倉為店的他們來說，園區不僅是物流倉庫，更是直播基地。我們了解到，在倉播領域里他們有單場直播銷售額過億的成績，創下全國保稅倉直播帶貨規模第一名，並至今保持這一紀錄。

他們主要做的，是在跨境電商保稅進口備貨，消費者前端下單後，訂單會自動流入到倉庫繫統，再根據不同訂單進行打包發貨。

調研恰好是618節點前夕，倉庫内一切在井然有序運轉着。“目前在這個庫，我們貨值大概是三個億左右，日均單量大概在兩三萬單。像618、雙11大促節點，日均單量能超10萬單，單場直播的話十幾萬訂單的操作能力也沒有問題。”

園區的區位亦是選址重點考慮的方面，工作人員舉例，從韓國過來的話目前船期基本上可以做到次日達，到港以後可以當天送貨入庫，選址到普洛斯青島前灣港國際物流園這對于供應鍊的時效性是一個很大保障。

我們觀察到，跨境電商的貨物放置與大宗企業很不同，分為下面的揀貨位和上面的存儲位。“普洛斯園區高標倉的層高、柱距、承重及回車距離等都是行業領先標準，倉庫包括貨架高度、貨架之間對于通道的要求等等，都符合消防安全方面標準，我們運營就比較順暢。”工作人員提及，在搭建大型直播場景的時候，倉的條件對于直播呈現效果甚至是訂單量轉化都很有幫助。

跨境電商是青島近年來的增長點之一，2023年跨境電商進出口整體規模超850億元，同比增長約36%，占青島市外貿進出口總額比重約9.8%。

青島前灣港國際物流園也保持着長期較穩健的運營情況，2024年第一季度，該園區時點出租率89.93%，簽約出租率98.79%。

主動資産管理者

正如趙明琪所言，普洛斯倉庫非常有特色，第一個特點是選址非常好，清楚不同的選址适合服務哪一品類，以及會産生怎樣的優勢。

面對明确的客戶群體時，普洛斯也會盡可能保持倉庫的通用性，而非特殊性。“因為客戶和市場的需求會變化，當市場客戶發生變化，從A變成B的時候，我們的庫區仍舊是合适的。”當倉儲物流園區納入公開流通性的REITs産品時，這一資産本身的通用性越顯關鍵。“

趙明琪對中國市場極其了解，在她履職的20余年間，中國市場和普洛斯也發生了翻天覆地的變化，比如”在普洛斯剛進入中國市場的時候，海外是一個很重要的客戶導入源。今天，中國變成了一個客戶導出源“ 。

在趙明琪看來，市場還在慢慢接受公募REITs這一新鮮事物，需要一個認知過程。公募REITs産品最重要的不是二級市場價格高低，而是可以提供穩健的現金分紅。這種情況下，REITs管理人的能力和底層資産的品質顯得尤為重要，”如果達到這一點，資産本身價值是有很大的保障和韌性的。“

那麼如何管理好資産？她的商業邏輯簡單又直接：“作為資産管理人，我們持續地尋找那些在朝陽階段、在上升期的，兼具強支付能力和發展空間的客戶。”也就是，客戶既要有需求也要有支付能力。

據悉，普洛斯一直深入調研和跟蹤不同的産業趨勢，關注到跨境電商、新能源車、量販零食和國産鞋服等是這幾年發展較好的産業領域。

趙明琪是一名目標和經營思路都很清晰的管理者，算短賬不是她的作風，我們能夠明顯覺察到她以及普洛斯在經營管理上“看長”的風格。她說，普洛斯主動的資産經營管理，首先在于要清楚認知市場、了解客戶、並做到主動叠代升級。

某種程度上看，這位管理者呈現出對風險極強的把控能力，比如在服務跨境電商企業租賃需求方面，普洛斯大約占到40-50%的份額。“當然也不希望這個數字再高，因為會有集中度的風險”，以及對一些“看不明白”的企業，普洛斯甯願不IN。

其次，普洛斯對現金流和應收賬款的管理非常主動。不單單是倉庫的出租率、租金，不單單只是銷售、賬面利潤，而是包括所有在管資産的應收賬款、現金流等實際情況。

我們注意到，綠是普洛斯樂于使用的顔色，包括公司logo都是五彩斑斓的綠。這體現着綠色可持續，也是一家國際公司的倡導和責任感。趙明琪提及，普洛斯下一步要做的是權益資産的能源管理，希望園區都能夠做到接近零碳化或者說低碳，尤其是當已經有大量有倉庫自動化投入和冷鍊行業的客戶，普洛斯能夠借此幫助客戶将能耗降到最低水準。

“國内高標倉市場的發展趨勢，只能說目前只是從量、規模上完成了第一階段的發展。”趙明琪通常會站在動态視角看問題。

她認為，下一步，國内倉儲物流市場要從質上更進一步發展，包括整合、形成區域化市場的分化。例如，在有的區域子市場需要再增加量，有的可能就保持現狀的平穩，有的可能随着城市發展需求變化，以前的高標倉要更新和提質升級。

“這幾個趨勢在不同的區域市場實際上都會發生。”

這種視角還體現在其他方面。她認為，高標倉無法簡單用單一的標準來衡量。不同的市場的承受能力、所适應的標準也不完全是一樣的。

從普洛斯内部來說，標準是多方面的，而且還在不斷變化與更叠。 “比如普洛斯物流園的室外場地，因為全都是重卡停車和卸貨的地方，堅持采用全鋼筋的高標準。這其實不刨開地面是看不到的。”不同標準會導致倉庫建設中企業的投入有很大不同。

擴募的機會

物流行業很認同習總書記對物流倉儲的定位：“物流是實體經濟的'筋絡'，聯接生産和消費、内貿和外貿。”

“大家都始終堅信中國市場是'有可為'的，只是'怎麼為'而已。” 據趙明琪介紹，物流倉儲是支撐實體經濟的重要的基礎設施，普洛斯在中國市場經過二十多年的發展，目前主要服務覆蓋了三大類型的供應鍊。

第一類是生産制造型供應鍊，像輪胎、太陽能闆、通信基站設備、手機和智能設施，普洛斯服務包括生産性的入廠物流和出廠物流。

第二類是生活消費型供應鍊，這個品類覆蓋非常廣，占到約70%的比重，包括電商平台、醫藥物流、時尚消費、連鎖餐飲等。

第三類是進出口貿易，包括傳統商品的大宗貨物進出口和跨境電商兩類。

而在物流倉儲類REITs産品中，中金普洛斯REIT底層資産數量最多且分布區域和租戶行業的分散度較好。

我們了解到，目前中金普洛斯REIT基礎設施資産位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區、環渤海經濟帶、成渝經濟圈等5大核心物流樞紐地區，位于7個城市，由10個普洛斯倉儲物流園組成，總建築面積達近116萬平米，服務租戶約80家。這些租戶是非常差異化的，包括了電商與跨境電商、大宗物流、生活消費、生物醫藥等各種不同的行業，穿透後基本涵蓋普洛斯在中國所服務的三大供應鍊類型。

“希望越快越好。”談及未來持續擴募的計劃，趙明琪給出了堅定的答案。她說，把中金普洛斯REIT通過擴募持續做大，實現差異化投資是一個戰略選擇，持續把好資産往里裝不會因為二級市場短期波動等短期情況而輕易動搖。

這背後的邏輯是，公募REITs這一金融産品特别适合投資和持有長期的資産。資産越多，一般抗風險的能力也會越強。

區域倉儲物流市場的供需關繫也並不是一成不變。同時，資産估值也會經過市場化的評估。比如，如果當地區域市場時點平均出租率80%，裝進去的時候已經充分考慮到長期可能有20%空置率，這個在資産估值上其實已經體現出來。

也就是說，不管是基金，還是監管等，實際上在接納這個資産估值的時候都是嚴格審查市場的供需狀況、資産的實際表現以及未來的趨勢。

這往往也意味着投資機會。以重慶園區為例，在基金買入時點區域空置率較高，考慮市場因素之後以一個較低的估值單價買入，若幾年後重慶由于沒有大量新增供應，市場空置率下降，園區的出租率和估值也有機會改善提高。

從結果看，作為原始權益人兼外部管理機構，普洛斯這一套“主動管理術”的效果是顯而易見的，中金普洛斯REIT保持長期穩健經營情況。從其底層資産平均簽約出租率來看，一直穩定在接近90%或者超過90%的狀态。

從REITs的另一個關鍵指標來看，截至2024年3月31日，中金普洛斯REIT連續11個季度可供分配金額均超出招募說明書預測目標，並已完成7次分紅，累計分配金額達到約7.67億元，分紅比例約100%。

博鰲新力量 | 匯聚全鍊條環環相扣及互相賦能的新力量，尋找下一個大機會。