黑石物流潛行 這一次合並了英國兩家工業物流公司

觀點網 近期消息，黑石集團完成St Modwen Logistics和Industrials REIT兩家英國大型工業物流投資管理公司的合並，並創建全新的工業物流平台Indurent。

實際上，黑石于2024年初發給員工的信件中曾透露這一計劃，合並後的公司将會持有200多個物業，占地2700萬平方英尺，並成為英國第三大的物流業主，僅次于Segro和Tritax Big Box REIT。

黑石是美國規模最大的另類資産管理公司，總部位于美國紐約，被稱為“PE之王”，其投資遍及北美、歐洲、亞洲及其他地區，涵蓋了多種行業和領域，包括但不限于房地産、私募股權、信貸、基礎設施和對沖基金。

據悉，黑石分别于2021年和2023年收購了St Modwen和Industrials REIT，並将其從倫敦證券交易所摘牌。

截至今年一季度末，黑石的總資産管理規模（AUM）達到1.06萬億美元，同比增長7%。該集團的增長受益于不動産和基礎設施策略的成功，尤其是在人工智能領域的數據中心平台。

在最近的财務報告中，黑石董事長兼首席執行官蘇世民提到，當前交易環境正逐步改善，公司已準備充分利用近2000億美元的待投資金（dry powder）捕捉更多投資機會。

一次合並

合並後的Indurent平台由黑石集團管理的投資基金控股，擁有超過200處物業和2700萬平方英尺的工業和物流資産組合，業務覆蓋英國所有主要城市，並與2000多家企業建立了合作關繫。

回溯過往，2021年，黑石以12億英鎊将英國上市的St Modwen私有化，St Modwen專注于為全球物流和電商公司以及多個國家和地區的企業開發和管理大型城市倉庫，收購St. Modwen給黑石帶來了大量的物流倉庫項目儲備。

彼時，ST Modwen有三個主要業務部門，專注于房屋建設、倉庫和城市改造。2019年開始，ST Modwen将重點轉向了物流，該部門當時占公司13.7億英鎊投資組合的約49%。

“黑石集團比大多數人更願意關注私有化的機會，而ST Modwen的傳統房屋建築業務對其他只對物流投資組合感興趣的各方來說是個難題。”格林街分析師彼得·帕帕達科斯曾表示。

值得關注的是，ST Modwen的戰略土地部門負責購買土地，並通過規劃程序為開發做準備，這也為黑石集團提供現成的機會，以建造更多倉庫。

新平台Indurent将受益于St Modwen Logistics的開發能力和約6000英畝的土地儲備。在過去兩年内，St Modwen Logistics已交付約400萬平方英尺的倉庫。

2023年3月，黑石集團則是以7億英鎊的價格将Industrials REIT私有化，該公司專注于多租戶工業資産，通常包含5到50個可出租單位，面積從500-20000平方英尺不等。

産城園區評論獲悉，2023年私有化交易對Industrials REIT的估值超過5億英鎊，較上市時股價溢價42.2%。

據悉，這一新平台的CEO由原Industrials REIT的首席執行官Julian Carey擔任，他表示，Indurent是“一家完全整合的工業和物流公司，能夠為客戶生命周期的各個階段提供支持”。

值得關注的是，2012年黑石旗下房地産部門創建了Logicor，專門來管理和運營黑石集團在歐洲的物流資産。

投資總是需要退出的，幾年以後，Logicor這家泛歐物流地産公司被黑石以122.5億歐元(138億美元)的價格出售給中投公司。

在華物流投資

黑石也早早進入了中國物流市場。

2013年，黑石便開始在中國布局物流地産，以投資上海物流開發項目作為起點。2015年，黑石與萬科展開合作，入股萬科物流公司。

2018年，黑石再設立物流基礎設施管理平台DragonCor龍地，這一平台專注于管理其在中國大陸的房地産投資組合，業務包括倉儲物流、長租公寓和商業辦公三個核心資産類别。

根據龍地物流官網，在倉儲物流方面，龍地目前已在19個城市進行投資，管理40多個物流園區，總建築面積超500萬平方米。

同年，黑石以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業務子公司佛山睿優80%股權；2019年旗下地産基金與第一産業集團簽署戰略合作協議，雙方就物流園區開展全方位的深度合作。

2020年，黑石繼續加大對物流地産的投資，先後落子佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等地，同時還在上海新建成一座物流園區；2021年，黑石更是加碼粵港澳大灣區，将富力位于廣州的綜合物流園區100%權益收入囊中，拿下了當時大灣區最大物流園項目。

當時，黑石首席執行官兼聯合創始人蘇世民曾表示，在中國房地産領域，黑石非常重視倉儲和物流，這是網絡購物和其他線上活動的物流鍊中的一環。

那幾年，工業和物流還是備受追捧的資産類别。只不過，現在的物流地産，熱度已有所消退。

就目前而言，由于新增供應大量增加以及需求消減，很多物流地産管理方面臨出租壓力。

2023年末有消息稱，黑石有意抛售中國物流資産包，總價超百億元，資産包已有意向買家。随後黑石集團對外表示，並未與任何一方就物流資産的出售進行談判。

對于未來市場對高標倉的需求，一位業内人士對觀點新媒體指，中國對高標倉還有新的需求，不過涉及區域發展不均衡的問題，這兩年在市場的新增投入上已經有所體現了。相信經過未來幾年的持續消化和調整之後，會慢慢達到一個相對比較平衡的狀态。

她認為，下一步，市場要從質上更進一步發展，包括整合、做區域化市場的分化。例如，在有的區域子市場還需要再增加量，有的區域子市場可能就保持現狀的平穩，有的區域子市場可能随着城市的發展需求變化，高標倉要去做倉儲的更新和提質升級。