股權被萬科質押後 萬緯物流也走向抵押融資

觀點網 為母公司萬科換來200億元銀團抵押貸款後，萬緯物流也需要為自己打開融資路徑。

7月11日，萬科企業股份有限公司發布公告，披露萬科物流向北京銀行申請16.99億元貸款並完成提款，期限為10年。

萬科8家控股子公司通過将持有的項目公司股權質押或項目資産抵押等方式為本次貸款分别提供相應的擔保。

8家出面抵押的控股子公司分别為杜昆能源科技（昆山）、甯波青宇锂電能源、蘇州萬致冷鍊物流、甯波盛世華途物流、陝西萬倉沣裕供應鍊、西安萬緯物流、杭州東聯倉儲以及台州市萬穎供應鍊。

除了陝西萬倉沣裕供應鍊有幾位少數股東外，其他控股子公司均由萬科物流發展有限公司，也就是萬緯物流持股100%。

郁亮在4月30日的股東大會上指出，萬科要完成“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用為主的模式，逐步轉向以項目、資産信用為主的融資模式。

如今看來，需要轉型的並不單指各城市地産公司，物流等平台公司或許也需要自謀融資出路。

自2015年萬科正式進軍物流地産，成立“萬緯”品牌後，其前幾年的發展均依賴集團輸血。如萬科曾公告，截至2020年末已對萬科物流發展有限公司累計投入資金244.2億元，其中注冊資本181億元，股東借款63.2億元。

而在2020年6月成功發行了5.732億元的類REITs産品“萬緯物流-易方達資産-物流倉儲1期資産支持專項計劃”後，直到探索公募REITs，萬緯物流相當一段時間均無資産證券化操作。

股權融資層面， 2021年萬緯物流成功引入包括珠海市萬緯盈合投資合夥企業（有限合夥）、Dahlia Investments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之萬緯創業投資合夥企業（有限合夥）等在内的五位股東。

其中，DahliaInvestments Pte. Ltd.是淡馬錫控股的間接全資子公司，Reco Meranti PrivateLimited 也是新加坡政府投資公司下屬公司，具有戰投屬性。但自此之後，萬緯物流也並未繼續新增戰投。

至于萬緯盈合和海鷗企管，其合夥人與萬緯物流管理層有千絲萬縷的聯繫，成立之初就被解讀為是兩家萬科員工跟投平台。

去年8月份，萬緯物流注冊資本從359.68億元下降至330.5億元，縮水8.11%，主要就是由于珠海萬緯盈合出資額從30.57億元下降至1.39億元。結合去年下半年萬科一繫列管理制度革新，内部跟投這一條路，似乎也不太好走。

據萬科2023年财報數據顯示，物流業務（含非並表項目）實現經營收入41.8億元，同比增長17.2%，其中高標庫營業收入23.0億元，同比增長6.3%；冷鍊營業收入（不含供應鍊業務收入）18.8億元，同比增長33.9%。

繼2023年萬緯在上海、深圳、鄭州等城市超過10個園區投入運營後，截止年末共布局超過170個園區，遍布47個城市，倉儲規模約合1200萬平方米。

據第三方統計，萬緯物流目前可融資項目總估值可達333.27億元，按50%的抵質押率估算，對應潛在融資空間約為166.63億元。

觀點指數統計，萬緯物流2021-2023年的新開業高標庫數量分别為17、13、1，數量呈急劇下降趨勢；2021-2023年，新開業冷鍊園區數量分别為8、10、7，拓展步伐有所放緩。

據仲量聯行數據，中國高標倉市場在過去10余年發展迅猛。截止至2023年，高標倉市場存量已約1.3億平方米，且受前期集中供地影響，近四年全國高標倉新增規模較大，市場出現短期内供大于求的狀況。租金方面，2023年平均租金已下滑至30元/平方米/月，較2022年底33元/平方米/月明顯下滑。

有業内人士認為，對于冷鍊物流來說，只有達到了一定網絡規模才能進一步降低成本，來鎖定並增強與頭部終端用戶的粘性，但此時的萬緯物流，即使沒有萬科危機影響，也很難在資本市場上找到新的财務支持者。

目前留給萬緯物流的融資路徑，主要就是REITs與資産抵押。