觀點直擊 | 艱難的正向增長 九龍倉置業手執兩大旗艦等春風

觀點網 近幾年，重倉香港的"收租股"九龍倉置業受到重創。

受新冠疫情、地緣政治、經濟下行、零售業和旅遊業受挫等因素沖擊，令該公司引以為傲的兩個旗艦物業--海港城和時代廣場表現持續下滑。

2023年初，疫情防控措施放松之後，香港經濟進入發展新階段。但九龍倉置業立即又迎來經濟復蘇放緩、奢侈品消費退燒、利率環境居高不下的挑戰，至今情況未有決定性好轉。

但九龍倉置業本身具有特殊性，特别是上述兩個旗艦物業均擁有999年土地契約，其所處地段、體量和地位都具有唯一性，在某種程度上與香港經濟社會發展挂鈎。

對于九龍倉置業來說，公司運營特别講求長期視覺，在經濟下行時期，穩住就是勝利。

艱難的正向增長

九龍倉置業目前主要持有香港多個成熟的收租物業，包括三個綜合體商城海港城、時代廣場和荷里活廣場，位于中環的寫字樓項目會德豐大廈、卡佛大廈，以及位于中環的香港美利酒店，同時還有位于新加坡的會德豐廣場和Scotts Square商場。

另外，九龍倉置業還擁有“九倉繫”另一上市平台海港企業的72%權益，海港企業主要運營香港美利、香港馬哥孛羅及蘇州尼依格羅三座酒店，還有香港馬哥孛羅酒店配套商業和位于尖沙咀的商廈星光行。

總體來看，九龍倉置業投資性物業十分集中于香港維港兩岸核心商業區的零售、寫字樓行業，也相應會放大市場波動對業績的影響。

今年以來，香港經濟復蘇明顯停滞。

第一太平戴維斯5月末發表的一份報告顯示，寫字樓租賃市場持續疲軟，企業擴張謹慎、裁員影響了吸納量。與此同時，供應在持續增加。截至2024年4月，全港寫字樓空置率攀升至14.3%，“一季度寫字樓租金繼續下滑2.4%，比2019年第二季度的高峰值低38%。”

而來自仲量聯行7月發表的一份報告則顯示，6月份香港寫字樓市場錄得負淨吸納5.37萬平方呎，截至6月底整體空置率升至13.6%，特别是中環空置率升至12.1%。租金方面，6月寫字樓整體淨有效租金進一步下降0.6%。

零售方面，單看香港政府統計處公布的數據，就能感受到寒意。資料顯示，2024年6月香港零售業總銷貨價值為299億港元，較去年同期下跌9.7%。從今年3月至5月，零售業銷售額分别為312億港元、296億港元和305億港元，同比跌幅分别為7.0%、14.7%和11.5%。

整體來看，2024年上半年香港零售業總銷貨價值同比下降了6.6%。

環境艱難，體現在九龍倉置業的報表上，該公司期内錄得收入65.01億港元，同比增長僅0.43%。

分業務闆塊看，投資物業收入增加2%至55.42億港元。這是由于九龍倉置業收取的分成方式收取的租金較少，期内固定租金收入起到“壓艙石”作用。酒店收入增加7%至7.48億港元。

同時，營業盈利49.15億港元，同比減少0.51%。主要受投資物業公允值減少影響，期内減少額為44.5億港元，九龍倉置業錄得淨虧損10.67億港元，股東應占虧損10.52億港元。

“入境旅遊正在艱苦經營之際，出境旅遊日益增加進一步打擊本地消費”，九龍倉置業在财報中表示，香港今年前2個月整體零售銷售在低基數下增長平平，到3月份則出現轉折點，疫情後零售業向上的走勢中止並掉頭向下。

寫字樓市場亦遭經濟疲弱和供應過剩夾擊。預期租金調整會持續直至營商環境改善為止。“酒店業亦尚未完全恢復，房價在去年初邊境重開初期有所飙升後回落。”該公司稱。

集團主席兼常務董事吳天海就提到，香港經濟目前出現“三高”問題，即匯率高、利率高，人才空缺高。到目前為止，匯率方面可能稍為纾緩了，但其他兩方面仍令人擔心。

吳天海認為，目前沒有辦法預測到下半年的市場走向，最大的利好可能來自美國能夠推動減息。據了解，最新消息稱，美聯儲很可能在9月開啟降息周期。

因此目前九龍倉置業的經營策略並沒有發生變化，仍然以投資性物業調改以及财務上的優化為主，主要目的是穿越周期。

期内，九龍倉置業繼續執行減債計劃。截至期末，其淨負債進一步削減至351億港元，創2017年上市以來新低，淨負債率低至18.3%。

穩定的旗艦

九龍倉置業擁有的優質物業讓其能比較從容地應對風險，其中尤以海港城和時代廣場為基石。資料顯示，截至2024年6月九龍倉置業投資物業資産總額為2230億港元，兩個核心物業就占去93.2%。

其中，海港城作為超級巨無霸綜合體，擁有840萬平方呎總樓面面積，包含211.7萬平方呎的零售商業面積，總建面456.3萬平方呎的10座甲級寫字樓，其余3間國際級酒店、256間服務式住宅單位、會所及國際郵輪碼頭占172.9萬平方呎。

2024年上半年，海港城整體收入（包括酒店）增加5%，營業盈利上升了3%，對九龍倉置業業績正向增長起到決定性作用。其中又以海港城商場的貢獻最大。

期内海港城商場收入增加7%，營業盈利上升6%，期末的出租率維持在97%，相當難能可貴。

海港城在香港商業市場的地位沒有變更，在2022年完成高端品牌組合調整後，廣東道那段長達530米的臨街步道仍然聚集了全港最優質的16個奢侈品牌店鋪。管理層透露，接下來海港城将主要有Celine的擴充計劃，Fendi也會開設一家新旗艦店。

寫字樓方面就依然不景氣，海港城期内沒有大的租賃成交，租賃活動主要由中小型單位帶動。期内，海港城寫字樓收入下跌 2%，營業盈利下跌 5%，期末出租率88%。預計未來仍拖累項目整體表現。

位于銅鑼灣核心位置的時代廣場，同樣受累于寫字樓市道。這個項目擁有一個建築面積94.3萬平方呎17層高的直立式商場，以及兩棟分别為46層高和39層高的寫字樓，總建面103.3萬平方呎。

商場部分，時代廣場期内商場收入增加4%，營業盈利上升6%。過去幾年由于大規模商戶組合優化，時代廣場商場收入曾受較大沖擊。特别是2021年3月Louis Vuitton曾關閉了時代廣場的門店，讓後者在香港重奢行業的地位大打折扣。

但最近，九龍倉置業已宣布LV已重回時代廣場，並承租了一個復式鋪位。而來自市場消息，LV此次與時代廣場的合作，事實上比以往升了級，包括租下的門店面積較以往增加200平方米達到1300平方米，門店規格升級為旗艦店，同時租期亦更長。

寫字樓方面，時代廣場兩棟甲級寫字樓收入下跌8%，營業盈利下跌10%，截至期末出租率下滑到87%，持續受壓。

九龍倉置業在報表中並沒有披露其他物業半年度情況。

但亦可粗略窺視，荷里活廣場是一個純購物中心物業，位于港鐵鑽石山地鐵站上蓋，同時也是巴士總站，是東九龍區最大型的購物商場之一，總樓面面積56.2萬平方呎。

荷里活廣場是一個較平民化、生活化的商場，擁有超市、食肆酒樓、電影院等租戶，主要服務周邊住戶，相信保持了穩定的業績。

而會德豐大廈、卡佛大廈、香港美利酒店組成的中環組合，總建築面積74萬平方呎，主要是寫字樓和酒店，寫字樓面積有31.5萬平方呎，由于地處中環，相信表現不會太理想。相反美利酒店會有優秀表現。

位于新加坡的會德豐廣場和Scotts Square商場，前者為商業項目，後者為住宅連商場發展項目。近年來表現一直十分穩定，2023年年報數據顯示，九龍倉置業位于新加坡的商場和寫字樓市場租金一直呈上升趨勢。

總的來說，九龍倉置業業務的核心是海港城和時代廣場兩個項目的商場部分，只要這兩個商場保持穩定，九龍倉置業就能保持穩健，因此該公司也花了很大力氣調整租戶組合，提升商場素質。

寫字樓市場，九龍倉置業的主要策略是保持高出租率，現時也已經不拘泥于尋求大型租約，轉而尋求中小型租賃需求。

“穩定”在九龍倉置業經營理念内保持較高的地位，項目保持高素質，公司基本上在短期内也不會有新增物業的計劃。九龍倉置業目前要做的是，等待經濟好轉，香港本土消費力重振的那天。