觀點與郭鑫對話：中海養老探路銀發經濟 | 博鰲新力量·康養篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為“康養篇”，我們通過采訪、調研及研究，解讀大健康與養老等領域的企業和代表性人物，講述他們在新行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 7月一個晴好的上午，在深圳中海集團新辦公樓里見到了郭鑫，這時他剛剛結束一個内部會議，訪談結束之後還有其他會議在等着他。

行程安排緊湊，郭鑫保持他一貫的幹練打扮，但對話是在輕松的氛圍中開始。

2017年從地産闆塊調任到養老行業，郭鑫已經在這個賽道走過了七個年頭，了解不同行業發展規律的他預言，養老即将迎來真正的發展階段，2025年可能就是起點。

為了迎接銀發經濟的到來，中海養老早已做了不少事情，除了企業自身布局養老項目外，将自身定位為“康養資産管理及運營的平台型公司”，目的是為行業探尋投融建管退的通路，同時還與設計、醫療、适老化部品、養老人力、金融資源等數十家養老行業産業鍊的第三方頭部企業牽手，以整合産業鍊最優資源，為旗下管理項目提供優質服務。

他說：“中海養老做這些都是順勢而為，因為接下來将是銀發經濟的時代。”

順勢而為的中海養老還聯動中海地産，于去年10月拿了北京郭公莊614地塊，其中就包含相當一部分養老設施用地。

“這是我們主動獲取的。”郭鑫表示，在地産行業下行期中，房地産下一個階段轉變之一，就是從普通的住宅向功能性住宅轉移。

“或者說，住宅要附加更多健康管理的功能。功能性地産出來的時候，他們可能考慮轉到康養産業里面，因為康養地産、康養機構也是康養産業其中一個領域。”

這個思路既符合中國老齡化發展的趨勢，同時也為房地産行業提供了新的出路——當順勢而為遇到時機成熟，那一切就都水到渠成了。

市場很大，也很小

順勢而為最好的前提是天時地利人和，而政策無疑就是其中的天時。

敏銳的郭鑫早在數年前就已經嗅到了這種天時的變化，因為政策中關于養老的表述有了本質的區别：“以前叫養老事業，後來叫養老産業，今年年初國辦一号文提到了銀發經濟。”

他說，從中國整體經濟來講，關于康養行業的發展，中央是有定性的，2022年底中央經濟工作會提了内需新三駕馬車，一個是改善性住房，一個是新能源汽車，一個是養老産業。

“從中央的角度講，希望發展養老産業作為經濟的一個支撐點。在今年年初的時候，國辦一号文提到銀發經濟，也是加大了整個産業對于經濟的影響力。”

明顯地，“銀發經濟”提法一出現就引起了廣泛關注，因為涵蓋的内容相較以往要廣闊得多。

“如果從客戶的角度，我們理解55歲到100歲所有需求産生的經濟行為，應該都是銀發經濟的行為。如果國家的政策里面提到的55歲以上需求的總和，再加上配套經濟，這個範圍是非常大的。”

不過郭鑫很清醒，市場雖然很大，但每個企業能做的、可以做的，或許只是其中一個很小的細分賽道。

按照他的簡單描述，僅僅是從不同客戶年齡段的需求劃分，都可以分出非常多的賽道。

“55歲到70歲，需求第一是旅居，第二是高端醫療保健品及抗衰老，第三是老年教育，第四是傳統的适老化改造。而75歲以上的主要需求則是醫療康復，二是尋求康養機構的照護。所以從客戶的需求來講，是很細分的。”

因此，即使只按中國現在2.9億老年人群體計算，所有養老經濟行為加起來已經有幾十萬億，“但是這個對于企業意義不大”。

他認為，養老跟房地産不一樣，房地産的産品是唯一性的，就是固定空間；汽車也是有唯一性的，手機也是唯一性的，但養老是什麼？

他随即解答：“旅居、适老化改造、助餐等都是圍繞老人的吃穿住行，是醫療、康復、照護、營養膳食等所有資源的總和，對于企業來講，不可能把所有東西全部做完。所以市場很大，但是每個企業去做的時候，還要找到自己的細分領域。”

因此在郭鑫看來，養老企業首先要分清楚是選什麼類型客戶，是選旅居還是養老機構、還是适老化改造、還是抗衰老，然後才是設計産品，之後再投資。“當這三個事情擺在一塊的時候，也許有30萬億的市場，但對你來講可能就100億，也可能只有10億。”

基于這樣的清楚定位，在郭鑫領導下，中海養老于衆多領域中鎖定了三個闆塊。

“一塊是現在布局的養老機構，就是75歲以上的剛需，核心城市、核心地段、主要人群，我們叫'三個主流'：主流城市、主流地段、主流人群，這是養老機構的項目，我們覺得是剛需型項目。”

“第二塊是55歲到75歲區間，正在做旅居的嘗試和布局。第三個産品是人形機器人，未來到家養老服務的機器人。”

有了方向，中海養老還制定了可實現的時間安排：“從時間的排布上面，我們1-3年内的重點是北上廣深的養老機構，接下來才是逐步布局旅居産業和人形機器人産業。”

探索者角色

天時之後還有地利，中海養老正呼籲推進這方面的政策落地。

銀發經濟的提法為行業發展提供了廣闊的想象空間，但郭鑫提到，康養産業的發展應該是土地、資金、人才、科技四位一體，“土地的供給不均衡、資金缺乏、人才缺乏是行業發展的難點。但是好在科技的發展會加快這些影響因素的補足。”

為了加快康養産業發展，郭鑫建議盡快出台相關配套政策：“從生産力的維度，即土地、資金、人才和科技四個方面出發，第一個事情就是土地方面要有政策，希望國家加快推廣全齡友好社區和15分鐘生活圈的土地政策，因為這是根本，要先有地、有空間。”

他提到，2022年以來，住建部已經在全齡社區和15分鐘生活圈方面進行規劃，但是還沒有全面性鋪向全國，“我們的建議是要加快”。

“第二個在資金方面，主要是加快資産證券化政策的推出和前端建設成本的降低，也就是銀行應該給予前端康養社區的建設更多低成本融資。同時後端資産證券化要加快，實現投、建、運、退的資産閉環。”

第三個人才的建議，是希望國家要加大對于高校人才的培育，以及對于社會化人才的培訓與資質標準認定。他認為，只有強化政策與市場的雙重作用，才能提高整體養老人才的培養飽和度。

養老人才之所以缺乏，還因為相對于其他行業需要具備極多維的專業度：“養老機構運營是個非常復雜的事情，是将醫療、康復、護理、營養、心理，最起碼五項内容放在一塊，優秀的管理人員需要最起碼有這五個方面的專業知識背景。現在高校專業與人才培養的設計，可能醫療是醫療的、護理是護理的、營養是營養的，需要有一個專業的橫向拉通。”

“第四就是科技，中海内部定了一個方向，從信息化到數智化到人形機器人的轉型。”

中長期來看，科技對康養産業的影響是非常大的，不管是對于現階段的提高效率，還是中長期人機群市場，擁有巨大的市場前景。

中海養老自身也在探索可行的行業痛點解決方案。正如郭鑫所言：“中海内部的思考是，一些是政策解決的，一些是市場解決的，一些是我們自己解決的。”

如關于養老用地的缺乏，目前還極少專門的養老配套用地，而中海養老聯手中海地産拿的郭公莊地塊是首開先河。

“養老設施用地是我們主動獲取的。”郭鑫透露，去年所拿郭公莊地塊将分為兩部分，中海地産負責住宅部分開發，而中海養老則負責養老設施用地的開發運營。通過此種方式拿地，土地價值可以進一步有效發揮。

據介紹，該項目已經在開發建設中，預計明年四季度可以面市，将與中海高端項目相匹配，成為中海錦年高端養老項目的標杆項目。

而且中海養老篩選整合的數十家養老行業産業鍊第三方頭部企業，涉及養老社區設計、醫療、适老化部品、養老人力資源、金融等，都将為該項目服務。此種模式已落地無錫項目，以後會逐步推廣到旗下其他項目。

“我們的戰略定位是資産運營平台型公司，北京項目打造成標杆後，中海整合的産業鍊頭部企業，還将服務于我們平台下其他企業的項目，為行業提供發展方法。”郭鑫在對話中多次提到，無論是拿地還是項目打造方式，中海養老更多是探索者角色，若可行，将可推廣到全行業。

“一步一步走，中海養老只是順勢而為。”郭鑫再次強調。

人才培養方面，中海養老同樣有具體措施，比如和專業對口、高能級的高校做聯動，與中國人民大學新成立的“人口與健康學院”牽手，與首都醫科大學護理學院等合作，培養有專業背景，同時又偏管理的人才，“未來為行業培養精英人才”。

順勢而為，水到渠成

關于企業的未來走向，中海内部早有規劃，那就是“今天、明天、後天”，對應的分别是住宅、商業、養老。

“後天”如今已經迎面走來。

郭鑫觀察發現，随着房地産的下行，一部分地産項目發展會轉移到下一個階段，就是從普通的住宅向功能性住宅轉移，或者說住宅附加有更多健康管理的功能。“所以，當健康管理功能出現的時候，其實康養這個領域是不可能撇開的。”

同時可能未來有一些地産從業人員在功能性房地産發展加速的時候，會可能轉到康養産業里面，因為康養地産、康養機構也是康養産業的其中一個領域。“

在郭鑫看來，健康住宅也包含不同的層面：“它本身應該包括兩個維度的，一是空間健康，即通常說的綠色健康建築，包括建築行業的門窗等硬件設施，叫健康住宅；第二個部分應該是健康生活。而且從客戶需求角度看，房地産的投資屬性也同樣會從傳統居住屬性、金融屬性向功能屬性轉移，明後兩年這種思路變化會非常快。”

客戶在先的理念刻在郭鑫與中海養老的基因里，不僅僅是從自身出發，大局觀也讓中海養老有了更多的使命感。

當被問及中海養老緣何提出”新中式養老生活創造者“時，郭鑫的回答是，國際上還沒有一家中國自己品牌的養老企業，中海養老的願景是”成為世界級的新中式養老品牌“。

這個概念的提出則是基于客戶角度出發，基于中國家庭養老特有的孝文化，基于對老年人生理、心理、社會認同等需求的考慮。

從中海康養的發展路徑看，按照時間線，2017-2022為聚焦國家十四五戰略，初探康養行業，被動持有，主動運營；2023-2028年為策略持有，專業運營，標志性事件是主動獲取北京郭公莊項目；2028-2033年将是主動持有，精細化運營。

最後談到養老項目退出難的問題，選擇主動持有項目，目的還是為以後資産證券化做準備。

“中海錦年康養持有運營項目入住率達到95-100%，中海養老于無錫的第一個CCRC型項目入住率也已達到80%。資産回報率已經達到4%。”郭鑫透露了一些數據，畢竟該等回報率在行業中也是非常少見的，能維持收支平衡已是不易。

如果中海養老此法通達，估計将為更多同行提供借鑒。

“中海養老就是順勢而為。”水亦順勢而下，回首望去，已是水到渠成。

以下是觀點新媒體對中海養老管理有限公司總經理郭鑫先生的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：現在都在提科技創新、新質生産力，在康養方面，我們怎麼去體現？

郭鑫：從整中國經濟來看，其實中央是有定性的，2022年底的中央經濟工作會里面提了内需新三駕馬車，一個是改善性住房，一個是新能源汽車，一個是養老産業，是希望發展養老産業，成為經濟的一個支撐點和新的增長點。

今年年初的時候，國辦一号文提到銀發經濟，也是進一步提高了了整個康養産業的對于經濟的影響力，體現了重要性。

從發展新質生産力的角度看，康養行業的發展應該還是會比較快的。因為新質生産力核心是以科技促進生産力的發展，就是在原來傳統的土地、資金、人才、能源的生産力基礎上，疊加科技，用科技賦能，所以叫新質生産力。

康養産業的發展應該是土地、資金、人才、科技四位一體，現在都是比較缺乏的。土地的供給在哪里？資金缺乏、人才缺乏的困境如何突破都是目前行業發展的困境所在。但是好在科技的發展，會加快這些影響因素的補足。

如果單從科技角度出發，中長期應該是從傳統信息化向數智化、再向人形機器人智能化轉化。從信息化到數智化過程中，可以升管理效能，從數智化向人形機器人轉化的過程中，AI人工智能、科技行業賦能的康養産業一定能形成一個龐大消費市場，就是大家現在看到的人形機器人市場。

中長期來看，科技對康養産業的影響是非常大的，不管是對于現階段的提高效率，還是中長期人形機器人市場，擁有巨大的市場前景。

觀點新媒體：您剛剛提到人才、科技，中海養老有沒有具體的措施去革新？

郭鑫：如果就土地、資金、人才和科技4個方面的生産力，我們現在做的第一件事情就是政策，希望加快出台全齡友好社區和15分鐘生活圈的土地政策，因為這是根本，要先有地、有空間。

2022年以來，住建部已在全齡社區和15分鐘生活圈進行規劃，但是還沒有全面性鋪向全國，我們建議要加快。

第二，資金方面，主要是資産證券化的推出和前端建設成本的降低，也就是銀行應該給予康養社區前端建設更多低成本融資。然後就是項目資産證券化加快，這樣才能實現投、建、運、退的資産閉環（編者注：養老資産證券化政策在采訪後已正式出台）。

第三，人才方面，希望一方面加大高校專業人才的培育，另一方面方面是對于社會化人才標準的資質培訓與認定。只有強化政策，加上市場雙重作用，才能提高整體人才培養的飽和度。養老機構運營是非常復雜的事情，需要把醫療、、康復、護理、營養、心理，最起碼五個要素内容放在一塊，優秀的管理人員最起碼要有這5方面的專業知識背景。現在高校的專業設計，醫療是醫療的，護理是護理的，民政是民政的，營養是營養的，所以需要有一個專業的橫向拉通。人才的第二個問題是行業收入偏低，具有優秀教育背景的中高端人才很難進入到這個産業當中，這就涉及到行業逐漸發展以後，收入高了，自然人才就過來了，人才發展的趨勢也要同行業發展趨勢同步。

第四就是科技，中海内部定了一個方向，就是從信息化到數智化進而落實到人形機器人的轉型，我們也在積極跟行業内頭部人形機器人公司合作，加快數字化和人形機器人在康養領域的落地。但這部分工作還需要時間，估計1-3年内我們的數智化方案能完成，但5-8年内人形機器人才能落地。

4個生産力要素當中，中海内部的思考是，一些政策解決，一些市場解決，一些我們自己（企業）解決。

觀點新媒體：您提到功能性的住宅，以後可能會向着這方面發展？

郭鑫：健康住宅應該包括兩個維度，一個是空間健康，就是通常講的綠色建築；其實還有第二個部分，是生活健康，就是在里面的生活方式應該是健康的。

從老百姓角度，需要什麼樣的健康生活方式？醫療、康復、心理健康，這些都是屬于康養的一個部分。

當功能性地産如果轉移到健康住宅這樣一個細分領域時，健康住宅理論上就應該分成兩個細節，一個就是基于硬件的綠色健康建築，一個是基于生活方式的康養生活或者健康管理生活，兩者疊加才是客戶真正的需求。

現在有沒有人做？有，主要是前端空間的多，後端運營的少，什麼時候會出現兩者更多的結合？我相信随着客戶群體的變化，會反推整個房地産行業在内容運營進行思考。現在可以看見部分地産公司提出健康住宅、物業公司提出物業加康養，其實大家隐隐約約覺得有這樣的需求。我們所有的産品都要基于客戶需求産生，這是個螺旋向上的過程。

明後兩年，這種思路變化應該會非常快，然後帶來産品的創新。肯定是客戶在先，然後再是産品，中海内部叫“三研合一”，先有客戶研究，然後産品研究，之後再投資研究。

觀點新媒體：中海養老跟地産闆塊如何相互聯動？

郭鑫：中海内部已經有兩個聯動，一個是去年10月份跟中海物業和中海地産客服部做了“中海社區首屆康養生活節”，就是基于客戶的健康管理需求，把地産客服、物業和康養公司的專業度放在居住小區里面的嘗試，這是偏後端客戶管理的。

另一個是去年10月29号，協同中海地産拿下北京郭公莊項目。一方面通過前期投資協同，可以更低成本拿地；另一個方面，我們也在嘗試跟銷售協同，因為現在過程當中也能看到客戶置業的選擇需求。

養老置業或者說終極置業需求，客戶會關注周邊的醫療健康配套和康養配套，所以北京郭公莊項目有部分客戶在溝通這個方面的問題。這也是康養跟住宅前端的投資和銷售協同，也就是康養加養老協同的典型。

北京順昌湖光玖里是住宅、适老化建設和後期運營的結合，我們去年在10個城市做的中海社區康養生活節，更偏向于後端的物業、養老和客服結合，基本上我們在5個環節已經有點狀的嘗試，但是如果要全部串聯起來，可能還要基于房地産市場的推進。

中海已經在這些點上開始，像珍珠項鍊一樣，做了好幾個珍珠，但是需要有一定時間的串起來。如果串起來，就是真正達到了客戶全生命周期管理。

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