觀點直擊 | 投資物業收入下滑 但九龍倉有IFS 繫列資産的緩沖墊

觀點網 去年剛剛轉盈的九龍倉集團，2024年上半年再遇挫折。

開年不順，經濟復蘇放緩，保守如九龍 倉都難免受到影響。蓋因該公司投資物業收入占集團營收比重大，而期内國内零售和寫字樓租賃市道表現有目共睹。

資料顯示，期内九龍倉集團收入減少14%至70.32億港元，營業盈利減少2%至30.85億港元。

與姊妹公司九龍倉置業一樣，九龍倉2024年上半年盈利，主要被稅後應占投資物業重估大幅增長累及。這個數據期内由去年同期的-3.56億港元激增到44.81億港元，帶動集團股東應占盈利轉虧，錄得-26.37億港元，降幅超過4.5倍。

财報冷感突出

分業務看，九龍倉集團的業務闆塊主要分為5個。

其中，發展物業收入下跌25%至20.28億港元，但營業盈利升至3.87億港元，整體營業毛利率維持在19%的健康水平。

九龍倉的發展物業部門，經營目前進入空窗期。其主要業務位于香港，前期積累大量山頂豪宅項目，但現時已逐漸沽清。近年來拿的一些地塊項目，如九龍塘項目、啟德聯營項目、山頂文輝道項目和九龍貨倉重建項目，都還在建設當中。

内地方面，九龍倉更自2019年後便沒有購入過地塊，如今一直在清存量。據了解，在2018年12月末，九龍倉内地發展物業賬面價值仍占集團總物業賬面價值達42%，最新已降至16%。

疊加市場疲弱，上半年九龍倉在香港僅售出Mount Nicholson（占股50%）一個分層單位，入賬3億港元，在内地賣出6.99億元人民币，同比下跌48%。

但好處是物業撥備也減少了。期内九龍倉發展物業撥備減少至5.64億港元，令集團基礎淨盈利增加9%至19.79億港元。

截至目前，九龍倉在香港擁有住宅土地儲備280萬平方呎，會分批在24、25、26、28年落成。同時，九龍倉在内地擁有土儲130萬平方米，同樣開發緩慢緩慢，2024年可銷售面積僅30萬平方米。

至于買地方面，依舊是審慎态度。集團主席吳天海在業績會上表示，内地土地市場有一些地塊其實是可以考慮的，但顧及回報率，“大家想要的地還是貴的，讓風險和回報不是很合理……所以暫時沒有看到很适當的投資機會。”

另一方面，九龍倉的酒店、物流、投資業務也受經濟下行沖擊，收入全線下跌。

因為市場疲軟下房價下降且出境遊恢復引致旅遊模式改變，酒店收入下跌2%至2.91億港元，營業盈利下跌73%至1200萬港元。

“香港港口業務在供應鍊重組和區域競争下失去昔日的活力。”九龍倉期内物流收入減少12%至10.73億港元，營業盈利減少39%至1.23億港元。

投資業務方面，九龍倉主要投資標的集中在房地産股。由于股息收入減少，這項業務營業盈利減少12%至10.23億港元。

九龍倉眼下的策略依舊是等待市道好轉，也等得起。截至期末，九龍倉負債總額減至10年來最低錄得193億港元，淨負債87億港元，且分攤得很長，24年下半年到期債務14億港元。25年全年僅26億港元。另外，平均利息成本也降至3.9%。

周期中的投資物業

投資物業收入在九龍倉集團内占比高，影響大。期内受市道影響，分部整體收入下跌 4%至23.26億港元，營業盈利下跌 6%至15億港元。

但若以人民币計值，則收入同比跌2%， 營業盈利跌4%，展現了一定的韌性。

九龍倉集團的投資性物業絕大部分位于中國内地。按産品線分有3個繫列，其中九龍倉在成都、長沙經營2個“時代 o 奧特萊斯”繫列項目；時代廣場繫列，除大上海時代廣場基本為購物商城，但這個繫列比較老舊。

國金中心則是九龍倉在内地的高端旗艦繫列，擁有長沙國金中心、成都國際金融中心、重慶國金中心、無錫國金中心4個項目。除無錫國金中心為純寫字樓外，其余均是商業零售、商辦、酒店集齊的綜合體。

另外，還有深圳可可苑、成都環貿廣場兩個合作項目。

按建築面積劃分寫字樓和零售物業幾乎各占一半，主要集中在華東、華中和消費活躍的川渝地區的強二線城市。

資料顯示，截至2023年末，九龍倉已落成投資物業總總建築面積1884.28萬平方呎，其中寫字樓726.28萬平方呎，商場856.3萬平方呎，住宅公寓117.6萬平方呎，酒店184.1萬平方呎。

“寫字樓方供求失衡的情況惡化，企業遷往較低檔次的物業，以及縮減業務規模或結業，導致出租率下降，租金同樣偏軟。”九龍倉表示，目前市場投資氣氛謹慎，寫字樓市場仍然呆滞。

九龍倉旗下寫字樓資産主要位于上海、成都和無錫。世邦魏理仕報告《2024年中國房地産市場年中回顧與展望》就顯示，2024年上半年國内主要城市的寫字樓租金基本都在下行，成都和上海上半年租金累計變化率有超過2%的下滑。

同時全年來看，世邦魏理仕預測上海寫字樓租金增長率會有5.9%的下降，空置率預期升至22.9%；成都的預測數據為-7.5%，空置率預期升至27.7%；無錫的兩項數據預測分别為-3.0%和28.9%。

而“内地消費大家都知道情況。”吳天海表示，目前一部分本土消費外流到境外，且本地市場消費氣氛謹慎。商場出租率及租金承受比較大的壓力。特别是時代廣場繫列因規模較小且裝潢較舊，面臨的壓力更大。

世邦魏理仕上述報告亦表示，2024年上半年大部分零售品牌銷售增速下滑，餐飲擴張也出現放緩信号。以成都為例，2024年年中購物中心首層租金報價出現了輕微下滑。

世邦魏理仕還預測2024年全年成都零售物業租金增長率為-1.0%；長沙則為輕微上漲0.4%；重慶将是-1.5%；上海為0.3%。

但值得注意的是，九龍倉最為倚重的投資物業國金中心繫列，項目素質都非常高，均位于當地城市核心位置且都已進入成熟運營期，出租率比較穩定，令九龍倉在面對市場波動擁有較厚的緩沖墊。

以成都IFS和長沙IFS兩個最核心的購物商場為例，目前兩個項目的出租率都維持在90%以上，其中長沙IFS在99%。它們都是當地最受歡迎的消費目的地之一。第三方數據顯示，2023年，成都IFS和長沙IFS是國内為數不多年銷售額突破百億元的購物中心，護城河較深。