香港傳真 | 三十年低谷 香港工商鋪市場等待轉機

觀點網 香港報道 香港工商鋪市場近年陷入低迷，加上銀行收緊按揭貸款，對工商鋪物業的貸款審批條件苛刻，使投資者和中小企面臨諸多挑戰及困難，對此類物業投資亦有所卻步。

有分析認為，目前工商鋪市場有不少銀主盤正在放售當中，加上住宅市場尚有不少一手貨尾，預料工商鋪價格仍面臨壓力。不過，由于不少工商鋪業主正面臨資金需求，相信賣家願意擴大議價空間，部份買家亦會趁低吸納物業。

據土地注冊處初步臨時數字顯示，今年8月本港共錄得271宗工商鋪物業買賣登記，按月跌4.6%，連跌3個月，並創近5個月新低。

利嘉閣(工商鋪)地産董事黃應年表示，上述數據反映今年7月下旬至8月初期間，股市下跌及高息環境的持續影響。月内三大範疇物業登記量錄得兩跌一升，當中以店鋪跌幅最急，按月跌22.1%；商廈表現亦疲弱，按月跌13.2；至于工廈則逆市回升7.1%。

事實上，今年年初港府全面取消對住宅市場的多項限制，帶來一波短暫的市場回暖，但這一政策對工商鋪市場的幫助卻微乎其微。

香港測量師學會前會長余錦雄于媒體撰文時就指，其中一個主要問題是銀行對住宅和工商鋪物業的貸款利率存在明顯差距。購買住宅的按揭貸款利率通常為優惠利率(P減)，封頂利率約在4.125%左右；然而，購買工商鋪物業的貸款則通常以拆息(H加)來計算，近來的HIBOR升到差不多5厘，引致貸款利率普遍高達7厘甚至更高，使投資者的供樓壓力顯著增加，更大大打擊工商鋪市場的信心。

此外，盡管非住宅物業的投資回報率通常在3%至5%左右，明顯高于住宅物業的2%至3%，但由于貸款利率的巨大差異，許多投資者仍然更傾向于投資住宅市場；加上銀行對于非住宅物業的估值和審批時間過于保守，導致許多投資者無法在交易期内獲得貸款，最終只能取消交易。這一繫列問題進一步加劇工商鋪市場的低迷，形成一個惡性循環。

經濟復蘇緩慢，中小企老闆面對不少壓力，有中小企指即使定時供款，但因抵押的鋪位大幅貶值5成，因而被銀行要求提早還款（CallLoan）或追加抵押品等，令營運面對很大挑戰。

正因不少工商鋪業主正面臨資金壓力，他們亦願意擴大議價空間，近月吸引部分用家及投資者積極入市。

美聯工商鋪數據顯示，截至今年8月中為止，逾億港元大手買賣宗數僅錄51宗，雖然較去年同期增約4.1%，惟金額僅錄得逾250億港元，不但按年減少約15.4%，出現“量升額跌”的情況，更創出歷史次低紀錄。

事實上，為穩定市場情緒，金管局将與銀行公會成立小組協助中小企進行融資並确保加快物業按揭的審批。港三大發鈔銀行亦确保若客戶能準時供款便不會要求他們提前還款以及不會因抵押品價值下跌而催促客戶還款。

美聯工商鋪行政總裁盧展豪指出，由于投資市場對息口變動較為敏感，所以在前年聯儲局大舉加息時，大手成交宗數已大幅減少。随着加息等因素被消化，投資市場逐步見底，今年的大手物業買賣宗數略見回升。不過，由于借貸成本高企，加上工商鋪物業價格持續調整，物業的成交金額持續減少，導致今年以來的逾億港元大手買賣市場呈“量升額跌”的現象。

盧展豪進一步指，部份工商鋪業主正面對銀行資金壓力，甚至有物業淪為銀主盤，現時市場上積存的工商鋪銀主盤較多，有一定急售壓力，故料相關物業售價有下調壓力。不過市場預期減息在即，或可成為支持工商鋪較利好因素。

中原(工商鋪)董事總經理潘志明亦指，目前息口喘定，9月減息走勢高漲，買家入市信心逐漸回復；金管局亦承諾設立中小企融資專責小組，加強與工商界溝通以協助中小企融資，三大銀行代表亦審批貸款取态軟化，亦有助降低工商鋪物業投資門檻。

盧展豪表示，整體市場方面，預料全年工商鋪成交量僅錄3350宗，屆時将創自1996年有紀錄以來29年新低。其中，商鋪全年料錄960宗成交，是歷年來首次跌穿1000宗水平，而工廈全年預料則錄1700宗成交，兩者皆創有紀錄以來29年新低。雖然寫字樓全年料錄近700宗，屬有紀錄以來次低水平，但僅比2020年歷史低位高出約6.9%。

長遠而言，他建議，港應推出更多招商引資的政策，並協助中外資本更快地适應本港市場，令香港的經濟得以持續發展，並為工商鋪市場帶來支持。

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