中報觀察 | 中金普洛斯REIT：換租影響與應對

觀點網 作為物流的必要載體，倉儲是支持實體經濟發展的重要基礎設施，其租賃需求與宏觀經濟的發展、生産、消費、貿易的發展息息相關。

作為國内“首發+擴募”雙首批公募REITs之一、上交所首支倉儲物流類REIT，中金普洛斯REIT近期披露了2024年中期報告：期内實現總收入約2.37億元，淨利潤1405.23萬元。

期末基金總資産為80.94億元，淨資産為70.04億元，基金份額淨值為3.6134元。本期可供分配金額為1.79億元，實際分配金額為1.05億元。

值得關注的是，期内，江蘇京迅遞因故調整租賃計劃，經友好協商，約定于2024年6月30日起拟不再續約及分批退租。普洛斯随後通過積極招商，基本完全消化園區大租戶退租帶來的影響。

租戶更叠

數據顯示，上半年，中金普洛斯REIT底層資産基礎設施項目租金及物業管理服務費收入約2.33億元，絕大部分來自于租金及物業管理服務費收入（倉儲租賃收入）；基金合並息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約1.54億元，剔除公允價值變動損益影響後的基礎設施項目EBITDA淨利率68.42%。

作為倉儲物流行業的龍頭企業，普洛斯中報援引了北京高力國際提供的市場數據：截至報告期末，普洛斯市場占有率保持位列全行業第一。

據悉，中金普洛斯REIT持有的基礎設施資産組合由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建築面積合計約115.66萬平方米。

截至2024年6月30日，基金持有的基礎設施項目時點平均出租率85.64%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後出租率為89.58%，期末合同租金及物業管理服務費(不含稅)有效平均租金單價為38.19元/平方米/月，租金收繳率97.30%。

産城園區評論了解到，各項目出租率指標具體為：普洛斯廣州保稅物流園和普洛斯順德物流園均為滿租狀态，普洛斯北京空港物流園為95.57%、普洛斯通州光機電物流園為97.66%、普洛斯增城物流園為81.69%、蘇州望亭普洛斯物流園為75.60%(考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為100%)、普洛斯澱山湖物流園為95.46%、普洛斯青島前灣港國際物流園為89.22%、普洛斯江門鶴山物流園為86.07%、普洛斯(重慶)城市配送物流中心為62.44%(考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為72.99%)。

租金水平也是目前市場面臨的一個挑戰，市場不少業主方會在項目上倒向出租率為先，放棄對租金回報的平衡。中金普洛斯REIT基礎設施項目租戶行業構成主要以運輸業、商業與專業服務業、軟件與服務業為主，期内租金水平仍保持在行業較好水平。

具體為：普洛斯北京空港物流園73.18元/平方米/月、普洛斯通州光機電物流園52.53元/平方米/月、普洛斯廣州保稅物流園29.05元/平方米/月、普洛斯增城物流園46.93元/平方米/月、普洛斯順德物流園40.56元/平方米/月、蘇州望亭普洛斯物流園40.09元/平方米/月、普洛斯澱山湖物流園31.57元/平方米/月、普洛斯青島前灣港國際物流園29.62元/平方米/月、普洛斯江門鶴山物流園30.33元/平方米/月、普洛斯(重慶)城市配送物流中心17.26元/平方米/月。

值得一提的是，中金普洛斯REIT上半年成功完成普洛斯澱山湖物流園租戶更叠。中報指出，本報告期貢獻租金及物業管理服務費收入占比超過10%的租戶為江蘇京迅遞，該租戶貢獻租金及物業管理服務費收入3348.10萬元，占報告期租金及物業管理服務費收入總額約14.38%，2024年6月末不含稅有效租金單價約31.64元/平方米/月。

期内，江蘇京迅遞因故調整其租賃計劃，經友好協商，約定于2024年6月30日起拟不再續約及分批退租，因此對本期财務指標尚未造成影響。

中金普洛斯REIT迅速展開招商工作。截至8月6日，普洛斯澱山湖物流園新簽租約面積12.74萬平方米，即江蘇京迅遞截至2024年10月31日合計退租面積的93.42%完成了去化。截至報告發布日，累計已完成13.34萬平米替換租戶的簽約，即江蘇京迅遞截至2024年10月31日合計退租面積的97.67%完成了去化。

此外，昆山普澱正積極與其他潛在租戶推進合同意向談判，意向租賃面積合計約3萬平方米，若後續順利完成簽約，則江蘇京迅遞原租賃面積有望全部實現去化。

中期報告也對大租戶退租對收入的影響做出了披露：截至中期報告發布日，按已簽約面積起租日期及租金水平計算，相較江蘇京迅遞退租前，換租空置期對2024年收入的負面影響為約514.08萬元，租金單價調整對于2024年收入的負面影響為約145.76萬元，累計收入降低約659.84萬元，約占本基金招募說明書預測2024年全年收入的1.34%。

自2024年7月1日起，中金普洛斯REIT無租金占收入比重超過10%的單一大租戶（即重要現金流提供方），收入來源分散度和抵禦風險能力進一步提升。

區域分化

産城園區評論獲悉，中金普洛斯REIT于下半年到期租約面積約占全部基礎設施項目可租賃面積的16.97%。

其中，華北項目到期面積最大約占8.47%，華東項目到期面積約占3.08%，華南項目到期面積約占3.82%，西南項目到期面積約占1.60%。

具體來看，中金普洛斯REIT于報告中指出，華北項目中，普洛斯北京空港物流園和普洛斯通州光機電物流園整體運營平穩。受北京遠郊新供應增多，短期核心區租金和出租率發生波動。前述項目憑借北京空港和北京副中心的獨特區域優勢，将有效發揮生物醫藥企業集群效益，市場預計将恢復增長态勢，基金已通過加強園區租戶服務和租戶儲備，以主動改善空置上升的風險，下半年有望維持良好的續約情況。

普洛斯青島前灣港國際物流園下半年到期租約面積占全部到期面積的3.97%，期内保稅區内未有較大新增供應，租賃需求主要受到國際貿易活動、大宗商品交易、跨境電商的影響。下半年将密切跟蹤保稅貿易需求變化情況，配合租戶需求及時進行業務調整，力争維持運營穩定。

華東地區亦存在一定壓力，受去年新增供應放量延續影響，所在區域整體租賃市場預期仍存挑戰。普洛斯澱山湖物流園已成功新簽租約面積12.74萬平方米，完成基金原重要現金流提供方主要租賃面積的替換。

不過，伴随着宏觀環境的影響，不少物流園區通過降價的手段吸引租戶，報告中指，蘇州望亭普洛斯物流園臨近區域新增供應相對較小，預計未來受相鄰區域市場降價引流，結合租戶降本增效的影響，租金增長面臨一定壓力。

中金普洛斯REIT對華南區域的租賃市場預期則較為積極。據悉，普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯順德物流園所在市場的出租率和租金水平近期均有較好表現，普洛斯增城物流園和普洛斯江門鶴山物流園因到期換租出租率存在暫時波動。

需求端來看，消費類企業和第三方物流仍然為主要租戶類型，是下半年到期租約置換的主要客戶群體。截至本報告發布日，上述項目于年内到期的租約續租意向較為明确。

西南項目普洛斯(重慶)城市配送物流中心一直是該基金中出租率較低的項目，報告期末簽約出租率為72.99%。

據悉，該園區于二季度調整為更靈活的租賃策略後，運營表現提升較為顯著，簽約出租率較一季度末提升11.94個百分點。期末不含稅有效租金單價17.26元/平方米/月。

中金普洛斯REIT稱，中短期該子市場新增供應有限，本基金将繼續采用靈活租金策略，有效刺激市場需求，随着存量供應逐步消納，經營表現有望進一步復蘇。

另外在分紅方面，截至目前，中金普洛斯REIT在2024年内已完成兩次分紅，累計分配金額約1.94億元。

3月31日，中金普洛斯REIT公告2024年度第一次分紅，分紅方案為0.5405元/10份基金份額，實際分配金額約1.05億元。7月30日，中金普洛斯REIT公告第二次分紅，分紅方案為0.4583元/10份基金份額，實際分配金額約8883.09萬元。

據了解，自上市以來，中金普洛斯REIT目前已完成8次分紅，累計分配金額約8.56億元，分紅比例近100%。