從倉儲物流開始 外高橋首單公募REITs終于上會

觀點網 定增之外，外高橋“資本組合拳”還有了新的進展。

9月10日，外高橋對外宣布，基礎設施公募REITs相關申請材料已向證監會和上交所申報，並獲正式受理，尚需獲證監會和上交所審核同意。

産城園區評論獲悉，外高橋基礎設施公募REITs申報發行工作始于2023年10月27日，彼時董事會審議通過相關議案，申報基礎資産包括W3-3地塊8#倉庫、W4-3地塊14#倉庫、W5-2地塊1#倉庫和W5-5地塊12#、13#倉庫，合計建築面積約14.92萬平方米。

彼時，外高橋稱，通過發行基礎設施公募REITs産品，可盤活公司旗下倉儲物流基礎設施資産，有利于促進公司在倉儲物流基礎設施領域投資的良性循環，打通倉儲物流全生命周期發展模式與投融資機制。

另外，通過發行基礎設施公募REITs産品，可提升資産運營效率，促進實現從園區開發向園區和城市開發及運營服務的開發運營模式轉型，符合外高橋"創新自由貿易園區運營商和全産業鍊集成服務供應商"的戰略定位。

REITs推進工作

具體來看，外高橋基礎設施公募REITs底層資産有4處，分别為：1、上海市外高橋保稅區三聯發展有限公司持有的位于上海市明港路99号的3-3地塊8号倉儲項目，建築面積18,133.38平方米。

2、上海市外高橋保稅區聯合發展有限公司持有的位于上海市申東路251弄7号1-3幢的4-3地塊倉儲項目，建築面積41,976.30平方米。

3、外聯發公司持有的位于上海市申東路251弄1号1-3幢的5-2地塊倉儲項目，建築面積44,884.93平方米。

4、外聯發公司持有的位于上海市申東路251弄2号的5-5地塊倉儲項目，建築面積44,233.19平方米。

在交易方式中，外高橋拟通過無償劃轉的方式，将底層資産劃轉至公司設立的全資子公司聯壹公司、聯貳公司、聯叁公司和聯肆公司。

在整體交易流程里，重組完成後，外高橋拟作為原始權益人參與基礎設施公募REITs試點申請，以公司全資子公司即聯壹公司、聯貳公司、聯叁公司和聯肆公司所持有的基礎設施項目，通過華安基金管理有限公司，發起設立基礎設施公募REITs，並申請在上交所上市交易。

取得注冊文件後，由公募基金管理人進行公開發售，外高橋将根據法律法規和監管規則的要求並結合市場情況參與基礎設施公募REITs的戰略配售。

為實現最終設立基礎設施公募REITs的目的，外高橋拟作為原始權益人，将項目公司100%的股權和其他附屬權益及衍生權益作為基礎資産，通過華安未來資産管理（上海）有限公司設立華安資産外高橋倉儲物流1期資産支持專項計劃發行基礎設施資産支持證券並在上海證券交易所挂牌交易。

本次專項計劃發行的基礎設施資産支持證券将由基礎設施公募REITs全額認購。

外高橋産業潛行

據了解，外高橋将自身定位于“創新自由貿易園區運營商全産業鍊集成服務供應商”，目前主要承擔着兩個保稅園區（外高橋保稅區、外高橋港綜合保稅區）、一個非保稅園區（外高橋物流園區二期），一個配套城市化生活區（森蘭·外高橋），形成“一體多元”的業務闆塊。

近期外高橋發布上半年業績：期内營業收入為26.44億，同比下降31.40%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.41億，同比驟減72.83%。對此，外高橋的解釋是因報告期内無商品房銷售結轉面積，而上年同期結轉了森蘭名苑商品房項目，故導致本期主營業務收入、利潤較上年同期減少。

其進而指出，根據公司年度業務計劃，年度資産轉讓及商品房銷售的實現主要集中在四季度确認，預計公司基本可實現年度利潤目標。

産城園區評論獲悉，目前外高橋主營業務中占營業收入和利潤比重較大的業務是物業經營、貿易及服務和商業房産銷售。

物業經營方面，外高橋主要在外高橋保稅區、外高橋港綜合保稅區、外高橋物流園區和森蘭區域從事物業開發、招商、運營和管理，為客戶提供廠房、倉庫和辦公物業，以及商業、服務式公寓等生活配套場所，獲得租金和物業服務收入。

目前，外高橋的客戶主要是國際貿易、現代物流、先進制造等三大基礎行業，以及生物醫藥、智能制造、集成電路、汽車與零部件等四大重點産業。

上半年，該業務實現營業收入10.36億元，較上年同比增長6.26%。同時，外高橋聚焦"前沿、科技、智能"三個賽道，保持對物業開發的持續投入。報告期内已建成15萬平方米創世谷·外高橋生命科學産業園，下半年将建成12萬平方米的外高橋新展城新園，此外13萬平方米的外高橋大健康創新産業園預計明年完工。

據了解，外高橋還制定了2024-2026三年15個存量物業約30萬平方米的更新計劃，為後續物業空間和租賃收入的持續增長奠定基礎。

貿易及服務方面，期内該業務實現營業收入13.84億元，占外高橋營業收入的52.3%。其中外高橋會通過進出口代理、自營進出口、保稅商品展示、專業貿易服務平台，為客戶提供綜合貿易服務解決方案；以及通過構建集選址落戶、注冊設立、證照申辦、票稅服務、運營支持、投資購並、清算注銷、品牌輸出等全生命周期專業服務體繫。

商業房産銷售方面，外高橋則是為向投資入駐園區的企事業單位人員提供宜居宜業的國際社區，公司主要在森蘭區域從事商業房産開發建設、銷售及物業管理。

報告期内，該公司通過森蘭區域車位銷售、存量商鋪出售實現營業收入4724萬元。年内将完成森蘭壹公館、祝橋森蘭海天名築部分商品房交付結轉。