從恒大到中海 海口灣“寶地”換了主人

觀點網 曾經屬于恒大的“寶地”，現在落入了中海手中。

9月11日晚，歷經五輪競價，海口市核心濱海區海口灣片區的A0702地塊使用權出讓競拍圓滿收官。

最終，海口中海興業房地産開發有限公司，以高出對手40萬元的競拍價成功拿下此地，總價約17.9億元，樓面價約1.3萬元/平方米。

與此同時，該地塊樓面價也成功入選了自2017年以來海口土拍成交樓面價的TOP3，而最高紀錄保持者也是中海地産，出自紅城湖二期棚改片區地塊1.51萬元/平方米的樓面價。

将目光再次放到中海此次成功競得的A0702地塊，就能理解為何外界将其譽為海口灣的“王中之王”。

一線海景，自主定價

身處核心城區，占地超百畝，可塑性強，僅憑這三點已足以在衆多地塊中脫穎而出。

資料顯示，海口灣片區A0702地塊位于海口市核心濱海區，地塊北側是海口灣公園、西側紫荊花園小區、南側是海口灣玉府及海口城投在建的A1001-2地塊商辦項目，區位優越，也是海口灣目前唯一的一線海景住宅用地。

該地塊面積約6.90萬平方米，是近年來海口市中心罕有超百畝地塊，有很強的可塑性。其中，城鎮住宅用地占比97%(市場化商品住房)，零售商業用地占比1.28%，城鎮社區服務設施用地占比1.72%，關鍵是容積率僅2.0。

根據規劃條件，該地塊内需配建一所3班托兒所、文化站、社區服務站、社區衛生服務站、老年人日間照料中心及超市型菜市場等公共設施。

A0702地塊正式挂牌之前，已經在市場上引發了廣泛的讨論與關注。因為在過往宅地出讓中，還尚未有過一宗地塊能讓海口相關職能部門進行了兩輪設計方案征集。

早在6月5日，海口自規局揭曉了第一輪設計方案資格預審結果，中海地産、中國鐵建、萬科、龍湖、海口城投集團及一家民企，共計六家房企成功入圍。

7月16日，海口市資規局再次揭曉了第二輪設計方案資格預審結果，此次僅剩下三家房企。其中，中海地産提交的概念設計方案—“海灣甲闆”獲優勝方案；中鐵建設集團提交的概念設計方案，以及海口城投控股公司提交的概念設計方案—“雲·海台”分别獲優良方案。

雖然征集公告中明确表示，企業參與本次概念設計方案征集競賽，不作為今後确定該地塊土地挂牌競買資格的條件，但這結果似乎也在預示中海的勝利。

同時，A0702地塊打可以開發商自主定價銷售，這是海南土拍市場的第一例。

土地挂牌公告指出，該宗地采用全裝修方式交房和執行現房銷售，並采用裝配式建造，項目具備現房銷售條件後，由開發單位自主定價銷售。

這種靈活性有助于開發單位更好地适應市場變化，實現銷售目標和利潤最大化，無疑釋放了一個積極信号。

至于“自主定價”未來是否會成為海南高端住宅項目的標配，還得繼續觀察。

恒大跌倒，由商改住

地塊所在區域一直被外界視為海口高端樓盤“聚集區”，也是此前恒大地産重倉之地。

資料顯示，恒大地産集團海南公司原計劃在該地塊建設超級豪華酒店項目綜合體，即酒店項目用地，後因為種種原因項目被擱置，2021年底被海口市政府收回。

不過，A0702地塊僅僅是從恒大手中回收的其中一宗。

2021年12月，據海口市資規局發布的《不動産權證書作廢公告(2013005751等8宗)》顯示，彼時恒大共被無償收回8宗地塊，其中6宗地位于海口海甸島美麗沙項目區域。

相比于A0702地塊原來的歸屬權，市場更關心的是為什麼“商改住”？

根據海口市自然資源和規劃局公布的數據顯示，海口樓市目前存量住宅項目為82個，存量住宅用地4522.37畝，比第二季度增加約288.04畝，存量宅地規模繼續增加。

其中未動工土地面積99.12133公頃，已動工未竣工土地面積202.37公頃；未銷售房屋的土地面積101.95公頃。環比增幅分别達到8.86%、5.82%和8.60%。

但賣貨的速度似乎跟不上進貨的速度。

根據海南省統計局數據，今年1-7月，海口完成房屋銷售面積192.77萬平方米，月均銷售面積約27.5萬平方米，雖然包含了多種房産類型，但滿打滿算去化周期也要去到27個月。

據相關部門發布的資料顯示，海口拟修改該地塊規劃原因為“提升土地利用價值，加快促使土地開發，補充公服設施短闆”。

市場相關人士認為：“目前海口灣商業配套齊全，大家會更渴望高品質住宅。這次地塊的性質由商改住，既能賺得更多，又能保證以後發展得更好，挺合适。”

據觀點新媒體查詢，海口灣片區樓盤有恒大外灘，成交均價1.66萬元/平方米；禦景灣均價1.85萬元/平方米；金域灣畔均價1.45萬元/平方米；保利中央海岸2.10萬元/平方米等。

與此同時，海口市2024全年計劃供應的市場化商品住房用地為1760.7畝，但據觀點新媒體不完全統計，截至目前已成交城鎮住宅用地共15宗，總計735.7畝，尚不足一半。

由此可預測，從9月份直至年底，海口土拍市場将會迎來一波乃至多波供應高峰。