兩年長跑結束 華泰寶灣物流REIT完成募集

觀點網 作為華夏深國際倉儲物流REIT之後的2024年第2只倉儲物流REIT項目——華泰紫金寶灣物流REIT認購已經結束。

根據公告，華泰寶灣物流REIT發行價格定為4.062元/份，計劃發行份額為3億份，本次發售由戰略配售、網下發售、公衆投資者發售三個部分組成。

按發售價格4.062元/份和3.00億份的發售份額數量計算，本次發售預計募集資金總額為12.186億元。

認購結束

據悉，本次初始戰略配售發售份額為2.28億份，占發售份額總數的比例為76%；網下發售的初始基金份額數量為0.504億份，占扣除向戰略投資者配售部分後發售數量的70%；公衆投資者發售的初始基金份額數量為0.216億份，占扣除向戰略投資者配售部分後發售數量的30%。

截至2024年9月11日，《發售公告》中披露的25家戰略投資者皆已根據戰略配售協議，按照網下詢價确定的認購價格認購其承諾的基金份額並全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為2.28億份，占基金發售份額總數的比例為76%。

《發售公告》中披露的18家網下投資者管理的20個有效報價配售對象已全部按照《發售公告》的要求進行了網下認購並全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為0.6027億份。公衆投資者的有效認購戶數為5018戶，有效認購基金份額數量為82,054,925份。

華泰寶灣物流REIT公告披露了比例配售結果。

戰略配售方面，本次募集的戰略配售基金份額與《發售公告》中披露的拟募集的戰略配售基金份額一致，基金戰略投資者有效認購申請确認比例為100%。

網下發售方面，網下投資者有效認購申請确認比例為83.62369338%，最終确認份額保留至整數位。公衆發售方面，基金2024年9月9日(公衆發售最後認購日)公衆投資者有效認購申請實際确認比例為26.32369500%,最終确認份額保留至整數位。

産城園區評論獲悉，華泰寶灣物流REIT由華泰證券資管擔任基金管理人和資産支持證券管理人，寶灣物流為發起人及運營管理機構。

寶灣物流是中國南山集團旗下高端物流設施投資平台，截至2023年12月底，在全國範圍内擁有或管理82個智慧物流園區，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積逾960萬平方米。2024年，計劃新增開工5個項目，總建築面積約43萬平方米；計劃交付6個項目，總建築面積約90萬平方米。

就基金項目的資産情況來看，華泰寶灣物流REIT初始投資的基礎設施項目包括三個子項目，分别是天津寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園，合計占地面積61.62萬平米，總建面32.31萬平米，總可租賃面積31.7萬平米。

值得關注的是，于今年初，華泰紫金寶灣物流REIT項目曾針對交易所受理意見進行回復，删除了底層資産估值最高的廊坊寶灣物流園項目，並将納入REITs項目發行的底層資産估值較首次申報時下降幅度6.55%，出租率方面和部分項目租金也進行了調整。

彼時解釋是：因廊坊市高標倉新增供應較多，當地倉儲物流市場出現較大波動，整體空置率大幅上升、去化壓力較大，出租率和租金水平有所下降，且預計市場下行趨勢短期難以逆轉。

底層資産

寶灣物流總經理馮海虹曾在2024博鰲房地産論壇表示，從2022年就開始提交各項資料，走完所有的流程到發行，華泰寶灣物流REIT走了兩年。

“這兩年，我們深刻感受到從小甜甜到牛夫人的變化，從每一次路演過程當中和投資人交流，感受到投資人對租金和現金流的關注。”她表示，在公募市場上要把資産運營好，更多的是要依靠底層資産的運營能力，讓投資人充滿信心。

最終，華泰寶灣物流REIT以天津寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園作為基礎資産申請首次公開發行。

具體來看，天津寶灣物流園均為單層高標倉，合計16棟，截至2023年底可出租面積152,235平方米，已出租面積148,935平方米，出租率為97.8%。2021-2023年歷史平均出租率為99.7%，平均租金單價為24.29元/平方米/月。

南京寶灣物流園均為單層高標倉，合計7棟，截至2023年底可出租面積107,773平方米，已出租面積105,530平方米，出租率為97.9%。2021-2023年歷史平均出租率為92.8%，平均租金單價為31.48元/平方米/月。

嘉興寶灣物流園均為單層高標倉，合計5棟，截至2023年底可出租面積56,998平方米，已出租面積56,998平方米，出租率為100%。2021-2023年歷史平均出租率為97.2%，平均租金單價為36.28元/平方米/月。

根據戴德梁行出具的拟購入基礎設施資産評估報告顯示，截至2024年3月31日，華泰寶灣物流REIT三個基礎設施資産估值合計12.17億元，平均估值單價3765元/平方米，時點出租率分别為99.7%、98.7%和100%。

營收方面，基礎設施項目于2021年度、2022年度、2023年度以及2024年1-3月營業收入合計分别為1.02億元、9759.68萬元、9513.86萬元和2429.93萬元。

産城園區評論獲悉，根據披露的可供分配金額預測表，華泰寶灣物流REIT于2024年4-12月預計營收7363萬元，淨利潤2.78萬元，可供分配金額3888萬元，淨現金流分派率4.51%（年化）。2025年預計營收9650萬元，淨利潤-145萬元，可供分配金額5500萬元，淨現金流分派率4.52%。

若從二級市場來看，據了解，目前市場已有紅土創新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華夏深國際REIT四只倉儲物流類REITs上市。截至9月12日收盤，四只倉儲物流類REITs均跌破了發行價。

不過，今年上半年，REITs二級市場價格已有所回升。近期，各基金中期報告陸續公布，從中可知上半年機構投資者持倉比例顯著提升，前三大類投資人是保險、券商和産業。