倉儲物流REITs大玩家 順豐控股的資産證券化版圖

觀點網 繼順豐房托後，順豐控股正式申報了基礎設施公募REITs項目。

9月23日深交所披露，南方順豐倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金正式申報。該基金名稱南方順豐倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，專項計劃名稱南方資本-順豐倉儲物流1期基礎設施資産支持專項計劃，基礎設施項目類型為倉儲物流。

項目原始權益人為深圳嘉豐産業園管理有限公司、深圳市豐泰電商産業園資産管理有限公司，基金管理人為南方基金管理股份有限公司，專項計劃管理人為南方資本管理有限公司。

此次申報意味着，在類REITs、順豐房托等渠道之後，順豐又将打通公募REITs的資産證券化路徑。

資産盤活

實際上，順豐控股在去年末就已對外披露将開展基礎設施公募REITs申報發行工作。

産城園區評論獲悉，順豐控股作為項目的發起人，拟發行的基礎設施公募REITs定位于深耕中國内地本土市場，投資側重區域以中國内地長三角、京津冀、長江中下遊航運中心地區為主，以及位于國内機場空側的順豐控股所持有的倉儲物流資産，及位于上述投資側重區域的順豐控股體繫外的倉儲物流資産。

公告顯示，截至2023年6月30日，順豐控股全資子公司深圳豐泰在上述投資側重區域内持有的完工及在建物流産業園項目面積超500萬平方米，可支持基礎設施REITs的長期發展需要。

彼時，順豐控股披露了拟選取基礎設施項目，資産包為順豐華南轉運中心項目、順豐豐泰産業園·武漢項目和順豐豐泰産業園·合肥項目。

具體來看，位于深圳寶安區西鄉街道機場片區的順豐華南轉運中心項目，土地使用權面積73002平方米，建築面積74219平方米；位于武漢東西湖區的順豐豐泰産業園·武漢項目，土地使用權面積162899平方米，建築面積193238平方米；位于合肥市蜀山區的順豐豐泰産業園·合肥項目，土地使用權面積124353平方米，建築面積218103平方米。

根據投資人及持有期安排，原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施公募REITs份額戰略配售的比例合計不得低于該次基金份額發售數量的20%，其中發售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月。專業機構投資者可以參與基礎設施公募REITs份額戰略配售，其持有期限自上市之日起不少于12個月。

在收益分配上，在符合有關基金分紅的條件下，基礎設施公募REITs每年至少進行收益分配1次，每次收益分配的比例應不低于合並後基金年度可供分配金額的90%。

順豐控股稱，通過發行基礎設施公募REITs，搭建物流産業園輕資産資本運作平台，公司将進一步拓寬融資渠道，同時有效盤活公司旗下物流産業園基礎設施資産。

順豐将使用募集資金再投資于物流産業園等基礎設施項目從而實現投資良性循環，通過後續擴募機制向基礎設施公募REITs平台持續注入物流産業園資産，提升資金循環效率，增強公司可持續經營能力。

資本版圖

順豐作為中國及亞洲第一大、全球第四大綜合物流服務提供商，對資産證券化並不陌生。

早在2018年12月，國内首單類永續物流地産儲架類REITs“華泰佳越-順豐産業園一期資産支持專項計劃”就已成功發行，儲架規模50億元，首期發行規模18.46億元，底層物業覆蓋上海、無錫、嘉興、甯波、鹽城、泉州等地的多個物流園區。

2021年，國内首單物流地産REITs順豐房托赴港上市，打通了順豐控股不動産投資信托基金（REITs）的發行渠道。

根據順豐房托最新披露的半年報數據，2024上半年收益2.223億港元，按年升1.6%，物業收入淨額按年增2.3%至1.811億港元。

目前，順豐房托投資組合包括位于香港青衣以及中國内地佛山、蕪湖與長沙的四項物業，于6月30日投資組合估值為72.52億港元，相較上年末下滑1.8%。

截至6月底止，順豐房托上半年整體出租率維持在98%的水平，其中内地的長沙物業、佛山物業及蕪湖物業的出租率分别為98.9%、100%及95.5%，香港青衣物業出租率則按年持平為97.3%。

值得關注的是，在所有租戶中，順豐集團于2024年6月30日占可出租面積的80.2%，並于報告期内為總收益提供約75.1%的貢獻。已與順豐集團租戶簽訂的物業現存租約大部分将于2026年到期，租金因應租約訂明的遞增租金機制而按年增長。

順豐房托指，已續簽所有将于2024年屆滿的主要租約，續租租金平均上調10%。

但面臨的現況是，近年來港股REITs市場的表現並不盡如人意，宏觀經濟環境變化、香港資本市場低迷、利率挑戰等，都帶來了多多少少的影響。

投資者觀望的情緒也占據了上風，種種疊加下，重資産物流公司不再像以往受到資本市場的青睐，公募REITs在此時變成一種更優選擇。

據了解，截至目前，已上市的公募REITs産品中，共有6只倉儲物流REITs，分别為嘉實京東倉儲基礎設施REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、中航易商倉儲物流REIT、華夏深國際倉儲物流REIT和華泰紫金寶灣物流REIT。

有分析指，對于順豐控股而言，在境内外利差大情況下更好的方式是發人民币REITs，同時順豐房托杠杆率受到50%上限約束，剩余可加杠杆收購的金額較少。

順豐控股很熟悉資本市場，在港股方面，已重新遞交上市申請。有消息指，順豐控股未有計劃立即作上市預路演，並拟第四季啟動招股程序，預計将募資10億至20億美元(折合約78億至156億港元)，或成為今年第二大規模新股。

近期，順豐旗下豐巢亦向港交所遞交了招股書，如若成功，順豐資本版圖将進一步擴大，集合豐順豐控股、順豐房托、嘉里物流、順豐同城、豐巢等多個上市平台。