滬市倉儲REITs業績會：京東與普洛斯殊途求同歸

觀點網 10月17日，上交所舉行滬市倉儲消費REITs中期集體業績說明會。會上，嘉實京東倉儲基礎設施REIT和中金普洛斯REIT回應了投資人關注的相關問題。

這兩只基金是單一租戶和多租戶模式的代表，在市場充滿挑戰的環境下，嘉實京東倉儲基礎設施REIT憑借關聯方租戶保持100%出租率，但市場擔心關聯方會存在内部壓價情況。

中金普洛斯REIT的合作客戶超過65家，無收入占比超10%的單一大租戶，多租戶模式也意味着集中度風險進一步降低。

兩種模式各有優劣，實則也都基于各自擁有的資源和能力。

京東回應“單一租戶”

當前，倉儲物流行業面臨存量規模增速放緩，但内生增長依然存在較大空間。

分析師介紹，目前來看，整個倉儲的租賃方主要是電商和物流，也進一步促進高標倉比重不斷提高，目前10.4%為高標倉，並相信未來一段時間比例會得到進一步提升。

他也提及當前倉儲物流行業存在分化和壓力，全國倉儲整體租金有所下滑，空置率有所提升，一些以價換量的做法起到一定效果：“我們也看到，頭部倉儲物流企業依然通過自己的運營能力，提升自己的出租率。”

此外，出口和消費比較好的區域，目前倉庫運營狀況較好。比如受益于華南地區制造業及出口，華南地區的景氣度較高。

當前出租率和租金挑戰下，嘉實京東倉儲基礎設施REIT維持着100%高出租率。産城園區評論獲悉，該基金底層資産包括京東旗下重慶、武漢及廊坊的三個高標準物流倉儲，合計可供租賃面積34.13萬平方米，總估值15.65億元。

嘉實京東倉儲REIT主要承租人為京東物流旗下子公司，期末保持100%出租率，租賃合同正常履行，租金收繳率為100%，加權平均剩余租期為557天（以租賃面積加權），有效租金單價為0.92元/平方米/天。

說明會上，對于單一租戶和多租戶模式，京東集團副總裁張雪岩回應，多租戶模式優勢和特點主要體現在租戶多元，集中度低，風險分散；單一租戶承租約結構則讓嘉實京東倉儲基礎設施REIT在面對市場波動情況時更具韌性。

在他看來，單一租戶模式首先對租戶的資信履約情況、履約能力以及産品特點與租戶業務适配性方面要求更高。

他稱，嘉實京東REITs所有項目都是單一租戶，在歷史項目續租過程中，沒有産生任何空置期，租金延續性非常好。同時服務的租戶京東物流作為行業頭部企業，業務健康财務穩健、資信良好、履約能力強，大幅降低了由于租戶業務不穩定帶來的租金收繳風險。

他還表示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT歷史租約在5年以上，使得收入穩定性包括可預測性更高。

與京東物流的關聯交易雖然能夠保持高出租率，但市場亦擔心關聯方承租是夠會存在内部壓價情況。

據了解，此前京東倉儲REIT發布武漢項目主要承租人續租情況公告，自2024年1月起，續租首年起始淨有效租金為28.98元/平方米/月，續租租期為2024年1月1日至2028年12月31日。相較于該項目在2023年執行的淨有效租金33.37元/平方米/月，下降13.15%。

會上，投資人問及武漢項目續約後的租金水平是否還會有調整，張雪岩則表示，武漢項目續約條件在當時以及目前看都非常具有競争力的，續約租期為5年長租約，同時租約内的租金會根據合同約定有每年3%的增長。

他表示，希望通過高品質租戶疊加長租約，幫助實現項目跨周期，為投資人提供穩定的現金收益。

普洛斯的多租戶模式

相比而言，中金普洛斯REIT則是多租戶模式的代表。

自2024年7月1日起，中金普洛斯REIT合作客戶超過65家，客戶結構涵蓋7大行業，無收入占比超10%的單一大租戶，收入來源分散度相應提高，單一租戶風險進一步降低。

“我們認為，租約組合和收入來源的進一步分散，對未來經營業績的穩定和持續增長是比較有利的。”

中金普洛斯REIT持有的基礎設施資産組合由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建築面積合計約116萬平方米。

據介紹，上半年，核心市場依靠以快遞快運電商零售為主的傳統物流需求，以及仍處于擴張期的跨境電商、醫療設備等租戶需求，加之核心區位供應有限，整體處于企穩狀态，部分環核心區位的子市場因受到新增供應仍處于高峰期的影響，租金水平存在一定下行壓力。

從普洛斯的角度，普洛斯中國資本運營部副總監李淵俊分享了倉儲物流市場客戶組合發生變化，租戶需求叠代，市場處于轉型和整合的機遇期。

他總結了三個客戶需求叠代引發的市場整合變化。具體來看，第一，客戶本土化趨勢加劇，帶動倉網需求下沉，普洛斯跨國租戶數量占比從2008年60%降至2023年近40%左右，單點租戶客戶數量比從2008年30%提升至2023年50%。

第二，客戶數量顯著增加，中小客戶正逐步成為租賃主力，客戶組合豐富化也帶動倉網需求多元化、多點化。據介紹，普洛斯客戶集中度在下降，整體租賃組合越來越豐富，2008年前十大租戶貢獻租金占比為35%，2023年下降至24%。

第三，客戶降本增效訴求上升，使得頭部大客戶對倉配和倉儲網格化管理以及整合需求在增加。“很多大租戶可能是會傾向于将不同的散點性的租賃整合到同一個倉儲區域，或者同一個運營商經營的網絡中進行管理來實現降本增效的訴求。”

對中金普洛斯REIT上半年出租表現，基金經理劉立宇稱，基金租賃情況和去年同期保持平穩，截至2024年6月30日，基金持有的基礎設施項目時點平均出租率85.64%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後出租率為89.58%，有效平均租金單價為38.19元/平方米/月，從整個資産組的角度和去年同期基本持平，比如蘇州望亭、佛山順德，廣州增城的園區租金還獲得3%-5%增長。

他表示，下半年倉儲物流市場既有機遇也有挑戰。機遇在于可以把握消費行業增長，以及包括新能源汽車、生物醫藥、跨境電商等新興行業的市場機會。

倉儲物流租賃市場的競争挑戰也不可忽視，中金普洛斯REIT會聚焦整個電商市場格局的變化，主動迎接租戶結構的趨勢性變化。

産城園區評論獲悉，中金普洛斯REIT于下半年到期租約面積約占全部基礎設施項目可租賃面積的16.97%。其中，華北項目到期面積最大約占8.47%，華東項目到期面積約占3.08%，華南項目到期面積約占3.82%，西南項目到期面積約占1.60%。

據介紹，這些到期的租約有部分已經明确了續租意願，另外還有一些不再續約的租戶目前也有儲備租戶處在洽談過程當中。