市場觸底 全球物流資産巨頭安博稱要繼續投資中國

觀點網 安博（PLD），一家全球領先的現代物流設施投資商和運營商，近期發布其三季報披露公司運營情況。

根據安博披露的2024年三季度業績：截至2024年9月30日，該公司總收入為60.01億美元，同比下降2.17%；歸母淨利潤達24.53億美元，同比增長1.01%。

安博聯合創始人、董事長兼首席執行官何慕德稱，市場觸底的過程中，安博的客戶也在充滿不确定性的環境中尋找方向。“展望未來，市場供應正在轉好，長期需求驅動我們的業務保持強勁。”

不過，有分析師指出，安博作為一家物流和運輸行業領軍企業，受到全球貿易格局變化的直接影響。随着國際通貨膨脹壓力增加和供應鍊問題的影響，公司可能會面臨一定運營壓力。

此外，面臨來自其他物流企業的競争，加上消費者需求的不确定性，使得安博在維持其市場份額的同時，難以實現顯著的收入增長。盡管歸母淨利潤的增長表明公司在成本控制和運營效率方面有所改善，但收入的下滑卻讓市場對其未來的盈利能力産生了疑問。

三季度業績表現

根據安博所披露的經營業績，2024年第三季度，安博稀釋後每股淨收益為1.08美元，同比增長35%，主要是源自資産處置的高額收益；稀釋後每股核心運營資金為1.43美元，同比增長10%；稀釋後每股核心運營資金為1.45美元，同比增長9%。

運營表現方面，安博于期内所擁有和管理的資産組合平均出租率達到95.9%，新簽租約面積472萬平方米（455萬平方米的運營資産組合和17萬平方米的開發資産組合），客戶續租率達75.7%。

據産城園區評論查閱，将時間拉長來看，今年的前兩個季度，安博季度末的平均出租率分别為97%和96.4%，所以呈現出一定的下滑趨勢。而在近一年來，安博的續租率均保持在70%以上較高水平。

2024年第三季度，在租金變動方面，三季度末安博淨有效租金增長率67.8%（二季度末為73.9%），現金租金增長率為44.1%（二季度末為51.4%）。

同期，資本部署方面，安博收購項目總投資額為12.5億美元，新達到穩定運營的項目總投資額為7.84億美元，新開工項目總投資額為3.92億美元，處置和置入基金的資産總額為8.36億美元。

在規模方面，截至2024年9月30日，安博所持物業覆蓋南北美洲、歐洲和亞洲，在20個國家擁有或參與投資的資産和開發項目總面積約1.16億平方米(約合12億平方英尺)，現代物流設施服務于全球多個行業的6700家客戶，主要聚焦兩大類：B2B客戶、零售及電商。

安博管理的資産面積主要位于美國，目前達到約7509萬平方米。在中國，安博于2003年進入中國市場，已在多個戰略區域成功管理並擁有現代物流倉儲設施，為制造、零售、電子商務企業和第三方物流公司提供現代化物流倉儲解決方案。

目前，安博已在中國24個城市運營44個物流中心，總面積達530萬平方米。

繼續投資中國

安博在全球開發、運營和管理着龐大規模的高標準産業基礎設施，發迹于20世紀90年代初期REITs基金盛行之時。據了解，安博的前身公司AMB Property Corporation于1997年在美國紐約證券交易所上市；Security Capital Industrial Trust則是1994年在紐交所上市並于1998年公司更名為ProLogis。

2011年6月，AMB Property Corporation與Prologis Trust合並，形成了全球最大的物流地産運營商之一，合並後的Prologis（即安博PLD）繼續在該交易所交易。

産城園區評論獲悉，安博主營業務涵蓋物流倉儲設施的開發、收購、運營和管理。主要産品包括物流産業園、倉庫、配送中心等，為全球客戶提供高效、靈活的物流解決方案。

安博的經營模式，主要是通過建造物流園區，然後将物業租賃出去獲取收益。這種模式的優勢在于穩定且持續的現金流並每年遞增。

值得關注的是，安博在2003年進入中國在亞洲區的名稱還是英譯名--“普洛斯”。憑借既有豐富的客戶資源，2014年，普洛斯在中國成功收購樂購得配送設施，並在上海、蘇州、廣州、深圳、天津等地接連拿下多個項目。

不料，美國2008年次貸危機爆發，安博不得不斷臂求生。2009年，Prologis以13億美元将中國業務和日本基金20%的份額出售給梅志明等公司高管發起的GIC新加坡投資機構，被收購後的普洛斯也在梅志明的帶領下，逐漸成為中國區域最大的物流地産公司。

2019年，安博宣布擴大中國發展業務，成立安博中國核心物流基金，規模17億美元，這也就是目前安博在中國布局的業務。

不過，近幾年來，中國的物流地産既存在機遇，也面臨挑戰。安博仍表态看好中國，近期安博全球副董事長沈達理公開稱将繼續投資中國，認為中國在經濟和物流基礎設施之間的缺口還非常大，因此還存在着重大的機遇去實現整合，並且持續實現城鎮化、中産階級人數增長、消費增長，這都給了安博翻一番的機會。

“我們也将持續展現出對中國的信心，並且我們想要關注在中國全面的投資。”他透露，安博還需要去投資新的資本，另外也還會和新的資本增長共同合作，希望能夠幫助中國企業出海。