中建之後 中海落袋北京153億組團地塊

觀點網 11月29日下午，備受關注的北京153億元“巨無霸”組合地塊終于進入拍賣環節，最終錄得0.2%溢價率，由中海企業發展集團有限公司以153.32億元競得。

事實上，“北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊、小紅門鄉剩余土地一級開發項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊”自亮相起，坊間就有猜測，能支撐如此高昂總地價的開發商並不多，而中海是其中可能性最高的企業。

從報價和競拍情況看，上述猜測得到印證——至開拍前，宗地僅錄得兩次歷史報價，到場競拍的兩家企業包括中海、華潤，且現場僅錄得一次舉牌，地塊最終落袋中海。

除此以外，當天下午同時出讓的還有“北京市豐台區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造項目NY-030（南區）-01地塊R2二類居住用地”，不過該宗地競拍現場並無人取号，而線上共獲兩次報價，最終以最高報價24.345億元成交，溢價率0.1%，競得人為福州裕誠房地産有限公司。

有報道指，福州裕誠為建發地産旗下公司，該地塊北側正是建發開發的建發·璟院産品。

華潤“走過場”，中海落袋為安

中海所拿地塊自推出起就備受矚目，首先是高達153億元的起始價，刷新了北京土地出讓歷史紀錄，保證金就達30.6億元；其次這是北京第二次以跨區域不同業态捆綁形式推出的地塊，與6月份出讓的首宗“住宅+産業+商業”組團地塊相似。

出讓文件顯示，該組合地塊名為“北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊、小紅門鄉剩余土地一級開發項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊”，由酒仙橋+小紅門+十八里店朝陽港3個分地塊組成，總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模39.4萬平方米。

其中，酒仙橋項目建設用地面積約2.79公頃，容積率2.8，規劃建築規模約7.81萬平方米，規劃用途為二類居住用地。位于朝陽北部地區，地處四環與五環之間，起始價50.22億元。

小紅門項目建設用地面積約2.55公頃，規劃建築規模約5.8萬平方米，規劃用途為二類居住用地、托幼用地。位于南四環内，臨近地鐵10号線成壽寺站，東至規劃分鐘寺地區二号路道路西紅線，南至北京市第二中級人民法院北邊界，起始價23.95億元。

十八里店項目建設用地面積約9.35公頃，規劃建築規模約25.8萬平方米，規劃用途為二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地。地處四環與五環之間，緊鄰地鐵17号線十八里店站，位于北京市71個軌道微中心範圍内，起始價78.83億元。

而且，十八里店地塊還明确了多類用地的建築要求，涵蓋業态包括住宅、養老、托幼、商業金融服務業等。

具體為，1303-692地塊為二類居住用地，建面13.43萬平方米，需規劃機構養老設施建築面積4500平方米、床位150張，規劃社區居家養老設施建築面積1500平方米，要求滿足軌道交通安全防護相關要求，建議結合軌道站點進行一體化開發設計。養老設施建成後，将房屋産權無償移交至民政部門，統一調配使用。

1303-683地塊為A334托幼用地，規劃9班幼兒園。

1301-L01和02地塊為B4綜合性商業金融服務業用地，容積率3，地上建面合計12.4萬平方米。根據規劃，拟建設為集零售、餐飲、休閑娛樂等于一體的大型商業綜合體，為“南部崛起”區域關鍵節點性商業設施，需确保地上計容規模投入建設工程總成本不低于25億元。且需建設用地面積不少于270平方米開閉站，建設地上一層建築規模不少于4500平方米交通設施，上述設施均無償移交相關部門。

很顯然，酒仙橋+小紅門+十八里店朝陽港地塊不僅要求競得人要有足夠的資金實力，還需要具備住宅+養老+商業的綜合開發能力，同時具備這些條件的發展商可謂屈指可數。

因此，地塊自挂牌之時起，就有猜測認為，地塊極可能由中海所拿。而北京去年首宗捆綁養老用地出讓的郭公莊614地塊，其中就包含相當一部分養老設施用地，最後由中海地産聯動中海養老競得。

還有猜測認為中建智地也可能參與拿地，因為北京今年6月份首宗“住宅+産業+商業”組團地塊——“朝陽區酒仙橋舊改地塊、孫河前葦溝組團棚改地塊以及中關村朝陽園北區0017地塊”就是由中建智地、江蘇綠建和朝開聯合體以底價112億元斬獲，並打破了彼時北京土地出讓歷史紀錄。

但按照以往中建繫“約定俗成”的拿地規則看，中海地産出手的地塊，其他兄弟企業會“自動避讓”。

出讓結果顯示，至開拍前，宗地僅錄得兩次歷史報價，分别為153億元、153.16億元，到場競拍的兩家企業包括中海、華潤，且現場僅錄得一次舉牌，由中海加價至153.32億元，並最終落錘，溢價率0.2%。

三個地塊銷售指導價分别為12.5萬元/平方米、8萬元/平方米、7.9萬元/平方米。

中建、中海熱衷組團地塊

如上文提及，中海所拿組合地塊為北京第二宗以跨區域不同業态捆綁形式推出的地塊，第一宗則由中建智地、江蘇綠建和朝開聯合體以底價112億元競得。

彼時，中建智地聯合體競得項目為朝陽區酒仙橋街道、孫河鄉前葦溝組團、中關村朝陽園北區，分别為朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0005、0006、0007地塊、孫河鄉前葦溝組團棚戶區改造土地開發項目3006-006、008、009、010、011地塊、中關村朝陽園北區2905-0017地塊。

其中，住宅部分挂牌起始價約91.76億元，公建部分挂牌起始價約20.24億元，總建設用地面積為15.7萬平方米，建築控制規模約28.3萬平方米。

分析指出，“住宅+産業+商業”用地的聯合供應模式，不僅可以滿足多個需求，同時也有助于提升區域整體價值，拉動周邊區域經濟和房地産市場的發展。

對于本次圍繞軌道站點組合供應了酒仙橋+小紅門+十八里店三個區域的住宅及配套用地，北京市規劃自然資源委相關負責人表示，在補齊街區公共服務設施短闆的同時，可助力軌道微中心建設，是順應市場需求，加強區域職住平衡，進而推動北京城市總體規劃深入實施的又一次有益探索。

業内人士也表示，三處地塊采取組合方式出讓，有利于形成地塊之間的優勢互補、闆塊之間的良性互動，是北京積極構建房地産發展新模式的一種創新探索。

另有分析表示，與中建智地聯合體底價摘地不同，此次組合地塊獲得中海、華潤出價，雖溢價率僅有0.2%，但也反映出北京房地産市場止跌回穩的态勢已傳導到土拍市場，房企信心也在逐步提振。

低溢價成交的情況同時出現在當天另一宗地塊上。

11月29日下午，北京還出讓了豐台區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造項目NY-030（南區）-01地塊R2二類居住用地，最終由福州裕誠房地産有限公司以24.345億元競得，成交樓面價約4萬元/平方米，溢價率僅0.1%。地塊銷售指導價8.3萬元/平方米，浮動8%。

有報道指，福州裕誠為建發地産旗下公司，除1公里外的地鐵上蓋項目森與天成項目外，該地塊北側為新宮萬達廣場，再向北正是建發開發的建發·璟院産品，也是闆塊内上一個熱銷盤，目前已售罄。

對于北京2宗地塊溢價成交的表現，分析人士預測，随着優質地塊的的限制性條件減少，北京12月土拍有望延續熱度。

據觀點新媒體了解，11月28日，北京市規劃和自然資源委員會網站披露，2024年度第六輪拟供應商品住宅用地清單已發布，共涉及6宗地塊，土地面積約26公頃，建築規模約60萬平方米，計劃于2024年12月中旬前供應。

本輪供應的地塊中，中心城區項目占4宗，海澱區2宗，豐台區、石景山區各1宗；多點地區項目2宗，分别位于大興區及經濟技術開發區。

其中，海澱朱房2個項目關注度最高，土地總面積約8.2公頃，建築規模約20萬平方米，規劃用途為二類居住用地，起始價格分别達到78億元及72.3億元，且均未設置地價上限，也沒有設置商品房銷售指導價。