穿過風暴 | 觀點與翟廸強對話: 市場挑戰下的順豐房托

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 過去兩年來的高息環境，令主要以借貸進行收購及發展的房地産信托基金（REITs）成本增加，削弱着房托營運表現。

随着減息周期開展，REITs再度迎來了曙光。

盡管利息高峰期已過，惟順豐房托對于目前的物流地産市場環境仍抱審慎看法，短期内不會做新的投資。

在這樣的時刻，觀點新媒體和順豐房托資産管理有限公司行政總裁兼執行董事翟廸強又一次展開了交流。

減息周期

美國時間11月7日，美國聯儲局宣布減息0.25厘，聯邦基金利率目標範圍由4.75厘至5厘，減至4.50厘至4.75厘。這是繼美聯儲9月大幅減息半厘後，第二次減息。

“從今天來看，現在的利息已經到頂了，問題是下降的速度有多快？”翟廸強如是說。減息周期開始，理應對市場充滿盼望，不過在他看來，2025年還是充滿挑戰的。

“目前仍有太多不明朗因素，大選對經濟政策的影響、通貨膨脹的風險仍在加強，另外地緣政治以及戰争所産生的不穩定性，對整個供應鍊影響很大，産品的價格有可能會維持一個比較高的水平。”

因此，翟廸強指利息高峰期雖然已經過去，但他認為下降速度不會太快，也不應該太快，“如果利息降得太快，通脹再重來的話，對整個市場的影響會很大，要再控制就非常困難，會産生另一個危機。”

與國外環境截然不同，目前内地所面對的卻是低增長，需刺激經濟，令消費者重拾信心。

母公司作為内地物流巨頭，順豐經營的業務涵蓋大大小小企業及個人客戶，其營運情況可說是順豐房托作規劃的風向標。

“在一些定期會議上，部分高管都一直在提醒我們，不要覺得這個市場很快會轉好，在規劃上要比較保守一點。”翟廸強指出。

事實上，面對經濟下行，物流地産供求關繫密切，需求亦因而疲弱，以致不少地區出現供應過剩的下行壓力。

“因為過去十年，包括普洛斯、黑石等大型基金，于内地不同地方都投資了大量物流地産。”翟廸強指，在目前需求下降的情況下，供應太多，空置率就因而高企。

根據《世邦魏理仕-中國倉儲物流市場2024年第二季度報告》，截至今年5月，實物網絡零售增長放緩，而第二季度出口和PMI並未指向明确復蘇，于今年第二季度，中國物流市場的淨吸納量為106萬平方米，同比及環比分别下跌15.5%及29%，而整體空置率為22.2%。

數據亦顯示，華北、華東地區市場出現供過于求，出租率與租金水平承受壓力，其中華北如北京的空置率達到23.4%，天津達25%，而廊坊更是達到46.9%；華東方面，上海的空置率也達到26.5%，相對表現較好的是華南地區，不少地區空置率為個位數。

所以翟廸強認為，物流地産的情況需要具體去看，“不同的區有不同的需求，有些區域可能因為電商發展很快，但大部分地區的需求其實主要是跟制造業有關，是市場最大的需求來源。”

翟廸強解釋，華南地區制造業很強，以輕工業為主，可能因為過去華南制造業出口經驗多，所以海關在清關方面的繫統效率非常高，因此跨境電商平台不斷擴張，吸納新供應，令該區對物流倉的需求較高，大部分主要城市出租率逾九成，尤其是大灣區。

穩健經營

順豐房托一直留意不同的潛在收購目標，如果單從投資角度，只要收購的項目回報率高于融資成本，就能賺錢。

“目前我們合並融資成本大約4%左右，所以如果買回來的項目有5%回報，這個是可以的。”不過考慮到經濟環境及市場面臨的風險，他認為不穩定性比較多。

早年曾任職投資銀行的翟廸強，在房地産及金融行業擁有豐富經驗，在從事投行後，加入盈科拓展參與投資科網公司、在盈大地産從事房地産業務，其後出任領展财務總監。

雖然他覺得2025年充滿挑戰，但是相比2024年，好的機會還是有的。翟廸強相信，國家會有更多針對性政策出台，一步一步處理當前問題。

至于會否進行收購，“短期内會看的是大灣區，主要由于大灣區整個市場的發展是比較穩定，比較健康。”翟廸強又指，進行收購時優先考慮集團的項目，因為都是有實力的租戶。

“集團在大灣區有5至6個項目接近完工，已有兩三個項目落成並已經投産，目前出租率亦已達到逾80%水平，适合公司。”但他又強調，實際要視乎市場環境。

“房托本身應該是比較穩健的投資，在營運的角度，我們要有穩定性，要有風險管理，把融資成本控制好，做好風險管理。”

據了解，順豐房托目前擁有四項現代物流物業，包括香港青衣以及内地的湖南省長沙、廣東佛山及安徽蕪湖。截至2024年6月30日，順豐房托投資組合的整體出租水平維持在98%的高位，而超過80%租用面積均租予順豐集團。

租金方面，翟廸強指，今年要談的租金已經談好了，所以2024年的表現應該是可以的。至于2025年，有部分外部租戶的租賃合同将會到期，特别是香港。

他亦坦言，香港的租金會有一點壓力，惟占比不是太多，所以希望持平。而内地項目，明年到期的租金亦不多。

不過，由于房托跟集團的租賃合同都是2026年初到期，所以最大的挑戰就是明年底與集團商讨續租。

“以目前市場情況來看，我覺得租金下調的機會很大，期望一年後市場可以穩定下來，目標也是盡量做到持平。”

除了租金，融資成本就是最大支出，“過去一年多，我們在這方面的風險管理做得不錯，並将融資成本控制在一個較低水平。”翟廸強期望，未來亦會盡量控制融資成本于低水平，密切跟銀行溝通，找合适當的時機再做些對沖，“萬一租金收入下跌，也可以保持成本持續降低。”

談及同業競争，翟廸強認為，一定有的：“從我們在31年前成立，幾十年來一直面對不同的競争，但最重要的是堅持提供最好的服務。”

以下為觀點新媒體對順豐房托行政總裁兼執行董事翟廸強先生的采訪實錄（部分）：

觀點新媒體：您對物流行業現狀及2025年發展形勢的預判是怎樣的？

翟廸強：如今市場越來越全球化，也越來越需要中國，但大環境同時也充滿挑戰。

首先是美元利息周期的變化，之前在長期低利息環境下，很多企業對融資成本沒有做好風險管理。當利息周期開始變化，美聯儲加息時企業會面臨較大的壓力。如今利息已經到頂了，問題是向下調整有多快。

雖然利息高峰期已過，但我認為下降的速度不會太快，也不應該太快。市場通貨膨脹的風險依舊存在，地緣政治和戰争對全球供應鍊的影響是很大的，如果通脹再重來，控制起來難度更大，風險也會随之加大。

但内地目前面對的情況截然不同，國家用不同辦法刺激經濟，讓消費者重拾消費信心。國家很清楚問題所在，針對性地去處理重點問題，比如地方債和房地産，這兩個點非常重要。

我們在内部會議上一直談到經營情況的困難，也提到不要覺得市場很快會轉好。說到底順豐是提供服務的，每天都在接觸不同客戶，但不變的是要做好服務，所以規劃上可能會保守一點。

上星期集團公布第三季度經營數據，業務增量有增長，處理包裹量有百分之十幾的增長，營收也有所增長，整體來講集團經營是健康的。

觀點新媒體：目前各地物流園區形勢怎麼樣？

翟廸強：因為地方供應量不同，所以要具體地分析每一個省每一個市每一個區。

北方地區北京本身供應量是有限的，目前北京物流園區租金還是全國最高的， 雖然新的供應量不多，但實際上並不影響北京本身的供應，而是影響周邊廊坊和天津等地的供應。

整體上北京有一點壓力，但旁邊廊坊、天津等地壓力會更大，有些地區的出租率甚至只有百分之五十幾。

不同地區有不同的需求，但大部分地區的需求主要跟制造業有關，比如新能源汽車、光伏行業以及科技技術相關，這些是市場最大的需求來源。

上海本身工業非常發達，華南以輕工業為主，華中、華北可能重工業比較多，這里面都是對物流倉需求很大的企業。

華南地區一方面是幾十年工業基礎沉澱至今，另一方面是今年跨境電商對物流倉的需求。從空置率來講，華南地區的表現是最好的。

觀點新媒體：順豐房托長沙地區項目的出租率是否比較低？

翟廸強：也不算低，因為我們整體4個項目最大租戶是集團，所以從出租率來講是穩定的。只是不同區域，主要看當地政府有沒有推動商業活動開展。

從上海三季度數據看出租面積改善了，空置率慢慢下降了，還有地方政府在土地供應方面有所控制，我覺得市場的發展是好的。

2023年底的時候我說過2024年應該不會比過去三年好太多，現在我覺得2025年仍舊充滿挑戰，但是比2024年有更好的機會。如果暫時不去考慮國際政治情況的話，我覺得明年有機會比今年更好。

觀點新媒體：您認為在物流地産整體發展過程中，政府可以從哪些方面入手？

翟廸強：從整體發展的方向，物流地産現在見到的情況就是供應太多。當市場有很多資金的時候，可能就會出現一窩蜂的投資。但是如果從整體國家經濟的角度來講，政府應該從整個國家、整個省份、整個城市去規劃，控制投資，這是個大方向。

我們做生意既要抓住機會，也要判斷中長期的發展，但更最重要的是國家制定的戰略方向。

如果國家的戰略方向能讓我們做投資的很清楚明了，知道國家重戰略重點與未來規劃，就會根據大方向去投資。

觀點新媒體：傾向從集團收購資産，還是對外收購？

翟廸強：順豐房托上市差不多三年，當時我們跟投資者講的方向非常明确，順豐房托就是個融資平台。

順豐過去10多年投放了不少資金在重資産，所以希望通過這個平台将資金回籠給集團做其它投資。

我們是比較幸運的，上市的時候市場很好。房托對于集團來講是一個策略性的安排，集團希望房托作為一個融資平台的功能可以繼續保持下去。

從收購目標角度來講，雖然也會考慮第三方項目，但相同情況下還是會優先考慮集團項目，大大減少了與其他投資人出價競争的風險。

目前大灣區的出租率方面是最好的，租金也是平穩的，整體數據也是最好的，所以我們短期要看的項目也主要在大灣區。

集團有兩三個已經落成投産了，差不多一年逐漸成熟。大灣區整個市場是比較健康的，當然我們也會到其它地方考察比較。

觀點新媒體：現在物流地産的租金回報怎樣？整個市場被利息、地緣政治、經濟等問題所影響，您認為什麼時候可以再重啟投資？

翟廸強：香港維持在3-4%左右，内地5-6%左右。房托非常簡單，當融資成本低于租金回報率時就能做。

現在不同地區的空置率都比較高，當然華南比較好，但整體經濟上漲速度，以及美元利息問題和外部一些不明朗的情況，都導致市場不穩定性增大，所以短期内不會做什麼新投資。

房托是一項比較長期穩健的投資，從營運角度以及風險管理考慮，我們認為目前的市場還是不适合。

觀點新媒體：今年整體經濟不太理想，順豐房托在香港和内地租戶是否會出現一些變化？

翟廸強：2024年的表現應該是可以的，内地跟香港幾個項目第四季度的租賃合同都已經談好了。

2025年有一些外部住戶的租賃合同到期，特别是香港也有幾個客戶到期，到時可能租金會有一點壓力，但占比不是太多。

所以2025年要有好的增長可能比較困難，希望訂單可以做到與上一年持平。

觀點新媒體：租戶一般一次簽多長時間？

翟廸強：一般是三年或三年起步，内地項目明年到期租賃合同不多，但挑戰最大的是一年之後，因為我們跟集團的租賃合同是2026年初到期。

現在看市場的話，租金下調機會很大，一年後市場應該是穩定的，但是租金要有比較好的上漲空間的話，我覺得可能性不太大。

過去一年多我們在貸款方面的風險管理做得不錯，希望利用未來這一年時間做好準備，萬一租金收入下跌，融資成本方面也能盡量做一些對沖。

經營企業不應該被動，要主動。租金方面，早一點跟客戶溝通，看看他們的需求，做好我們的服務，把客戶在合理的租金水平内留存下來。

成本控制方面，在不影響服務的情況下減少成本，另外要密切與銀行溝通，在市場發展有合适空間的時候做一些對沖，控制融資成本。

觀點新媒體：順豐房托是否在目前四個現代物流物業項目里做定制化？另外倉庫冷鍊的占比多大？

翟廸強：今年超過60%的面積是租給集團的，里面大概1/3是快遞業務，快遞部分是定制的，其它都是標準的。

佛山那邊定制給速運，所以裝了很多機器。但是蕪湖跟長沙項目里面都是一些標準倉。我們是提供一個場地給租戶經營，大方向也是盡量做一些標準倉。

如果做快遞的話，整體倉庫設計方面可能會比較方便改造。如果是冷鍊方面有需求的話，會在地皮保溫方面先做一些投放，方便客戶進行冷庫改造。

冷庫占比方面，内地項目基本上沒有特别投放資金開發冷庫，主要還是看租戶需求。我們在長沙有一個倉一半是做冷庫的，但這個是因為租戶需要。

觀點新媒體：除了順豐外，順豐房托的租戶其它哪些業态占比多？

翟廸強：香港是第三方物流公司，除此之外就是跟我們日常生活有關的，包括餐飲類。有兩家日資公司，一家是做航運，還有一家做貿易。另外有一家是意大利食品供應商，他們自己投錢建了一個冷庫。

内地情況很不同，除了快遞有一定需求，另外就是供應鍊。因為技術業非常重要，也就産生很多對物流和物流倉的需求。

觀點新媒體：您認為順豐房托未來的發展會是怎樣的？

翟廸強：未來發展的話，我們今年會比較小心，很難明确會不會做收購。明年的話主要還是得看市場，按實際去做，而不是明年一定會做。

我覺得房托的發展應該一步一步向前，不會是也不應該是一個高增長業務，要以平穩為主。因為從集團角度，成立房托是一個融資平台的功能，集團也從來沒有給壓力讓我們找資金買多少項目。

我們看得比較長遠，不會做比較短期投機的項目。