中金普洛斯REIT：行業低迷期“穩租”

觀點網 物流倉儲行業處于爬升以後的下行階段，運營商往往需要付出更多努力用于穩定租戶和出租率。

1月21日，中金普洛斯REIT披露2024年第4季度報告，當期收入約為1.11億元，淨利潤148.71萬元，經營活動産生的現金流量淨額為9015.79萬元，現金流分派率為1.42%，年化現金流分派率為5.49%。

四季度，中金普洛斯REIT基礎設施項目租金及物業管理服務費收入約1.09億元；基金合並息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約6,864.86萬元，剔除公允價值變動損益影響後的基礎設施項目EBITDA淨利率65.12%。

下行期“穩租”

根據公告所披露的項目經營情況，四季度普洛斯基本保證了基礎設施項目的穩定經營。

截至2024年12月31日，時點平均出租率86.37%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後出租率為92.07%，環比提升2.24個百分點，期末合同租金及物業管理服務費（不含稅）有效平均租金單價為35.74元/平方米/月，租金收繳率99.70%。

中金普洛斯REIT金持有10個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈。

具體來看，包括普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯澱山湖物流園、普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心，建築面積合計約115.66萬平方米。

但2024年物流倉儲市場确實存在較大的壓力，這也體現在了普洛斯REIT的運營指標上：四季度末中金普洛斯REIT實際出租面積較上年同期下滑3.4%，期末出租率較上年同期89.63%下滑3.26個百分點，期末租金單價水平從上年同期的37.73元/平方米/月下滑至35.74元/平方米/月。

具體來看各項目的出租率情況，廣州保稅物流園、順德物流園和蘇州望亭普洛斯物流園均為滿租狀态；普洛斯北京空港物流園為89.7%、普洛斯通州光機電物流園為98.13%、普洛斯增城物流園為84.61%（考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為94.15%）、普洛斯澱山湖物流園為82.40%（考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為84.32%）、普洛斯青島前灣港國際物流園為74.56%（考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為82.29%）、普洛斯江門鶴山物流園為90.02%（考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為99.91%）、普洛斯（重慶）城市配送物流中心為75.18%（考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為89.74%）。

觀點新媒體獲悉，普洛斯增城物流園本期末出租率由上年100%下滑至84.61%，該基金解釋是因主動優化租戶結構而出現短期波動。

無獨有偶，普洛斯澱山湖物流園的出租率也從上年91.69%下滑至82.4%，中金普洛斯稱在與基金原重要現金流提供方确認提前退租方案後，累計已完成13.34萬平方米替換租戶的簽約，将持續推進剩余面積的去化，潛在租戶意向租賃面積合計約3萬平方米，若後續順利完成簽約，該園區剩余面積有望全部實現去化。

蘇州望亭普洛斯物流園則持續保持滿租，但租金單價有所下滑，2024年期末租金單價水平為34.71元/平方米/月，2023年期末則為39.92元/平方米/月。

另外，普洛斯青島前灣港國際物流園租賃需求主要受到國際貿易活動、大宗商品交易、跨境電商的影響；普洛斯江門鶴山物流園與新增租戶簽訂長期租約，報告期内出租率穩步提升，園區運營穩定性有望逐步增強；普洛斯（重慶）城市配送物流中心自二季度起租賃情況顯著提升，本期持續增長，本基金将繼續采用靈活的租金策略吸引潛在客戶。

傳聞三兩事

在租戶結構方面，截至報告期末普洛斯REIT簽約租戶70家，行業構成主要以運輸業、商業與專業服務業、軟件與服務業為主。四季度，基礎設施項目前五大租戶租金收入為2939.39萬元，占全部租金及物業管理服務費收入的比例約為27%。

在投資人關注的分配金額方面，中金普洛斯REIT于四季度可供分配金額為9279萬元，實際分配金額為8553.58萬元；2024全年可供分配金額為3.6億元，實際分配金額為2.79億元，單位實際分配金額0.144元。

此前2024年12月27日，中金普洛斯REIT發布分紅公告，以2024年9月30日為收益分配基準日進行2024年度第四次分紅，分紅方案為0.4547元/10份基金份額，實際分配金額達8,813.31萬元，分紅比例約95%。本次分紅完成後，中金普洛斯REIT于2024年内公告的累計分配金額達約3.67億元。

資料顯示，截至目前，中金普洛斯REIT自2021年6月上市以來已完成了10次分紅，累計分配金額10.3億元。

值得關注的是，關于中金普洛斯REIT原始權益人普洛斯，1月21日，市場傳言華潤置地将接手萬科持有的萬物雲與普洛斯股權，交易金額超過200億元，華潤置地回應稱消息不屬實。

股東的債務問題一定程度上波及到了普洛斯。另據Debtwire引述兩位知情人士透露，萬科與厚樸間接擁有的一家合資企業已将一筆12.31億美元一次性到期貸款期限延長三個月至今年3月底，該貸款原定于2024年12月到期，以普洛斯股權作為抵押。

知情人士稱，借款人為V-NestaInvestmentPartnerIILtd，由萬科和厚樸分别間接持股40%、60%，該合資企業因缺少足夠兌付資金而尋求延長貸款期限。其表示該合資企業計劃利用出售普洛斯股份的收益來償還貸款，但目前尚無具體的出售時間表。

另外，普洛斯也于此前傳出赴港上市的消息，路透引述消息指，普洛斯考慮2025年赴香港上市，並已就相關事宜與投行進行初步洽商。

不過消息亦指，交易估值、募資金額等細節暫仍無法确定，並将視乎市況。

産城園區評論獲悉，普洛斯曾于2010年在新加坡交易所上市，後于2017年獲萬科、厚樸基金、高瓴資本、普洛斯聯合創始人梅志明等組成的财團提出收購要約，2018年完成私有化，以159億新加坡元估值從新交所退市。

其中，萬科投資34億新加坡元、占普洛斯21.4%股權，成為普洛斯最大股東。

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