再破紀錄 九州通REIT公衆發售超購1192倍

觀點網 近期，匯添富九州通醫藥REIT發布認購申請确認比例公告，其中公衆投資者有效認購倍數達1192倍，刷新此前國泰君安資管濟南能源供熱REIT創下的813倍紀錄。

九州通醫藥REIT是國内首單醫藥倉儲物流REITs産品，雖被歸類為倉儲物流REITs，但有别于目前已上市物流倉儲REIT，該基金底層資産是現代醫藥倉儲物流項目。

基金原定募集期為2025年2月10日-11日，由于公衆投資者認購踴躍，一日内公衆投資者認購總量已超過公衆發售總量，因此于2月10日提前結募。

值得關注的是，近期公募REITs二級市場亦火熱異常。Wind數據顯示，截至2月14日，中證REITs全收益指數年内累計上漲8.6%，部分産品年内漲幅超20%。中證REITs全收益指數連續四個交易周上漲，成為開年以來持續領漲的投資品種之一。

認購熱度

近期九州通REIT披露認購申請确認比例情況：基金最終募集基金份額4億份，發售價格為2.895元/份，基金募集資金總額為11.58億元。

具體來看，該基金的募集由戰略配售、網下發售、公衆發售三個部分組成。其中，戰略配售初始發售份額為3億份，為本次基金份額發售總量的75%。其中原始權益人九州通醫藥集團認購數量為1.36億份，占發售份額總數的34%，其他戰略投資者認購數量為1.64億份，占發售份額總數的41%。

網下投資者認購數量為7000萬份，占發售份額總數的17.5%，網下投資者配售比例約為2.015%，有效認購倍數達50倍。

公衆投資者認購數量為3000萬份，占發售份額總數的7.5%，公衆投資者有效認購申請實際确認比例約為0.084%，有效認購倍數更是高達1192倍，創下公募REITs公衆投資者認購倍數歷史新高。

在此之前，這一紀錄保持者是國泰君安資管濟南能源供熱REIT，公衆認購最終認購比例為0.123%，認購倍數達到813.44倍，吸引資金規模近1300億元。

從資産特性來看，九州通REIT具備一定的行業壁壘，說明書曾分析了項目在管理、渠道資源、技術、資金和土地資源等具備的優勢。

資料顯示，該基金的基礎設施資産為武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，具體包括醫藥倉儲綜合樓、醫藥倉儲分揀中心、醫藥倉儲保障中心1号樓、醫藥倉儲保障中心2号樓、醫藥倉儲保障中心3号樓、醫藥倉儲保障中心輔助用房，合計建築面積17.24萬平方米。從歷史運營情況來看，基礎設施項目近三年及一期項目總體保持盈利，2021-2023年營收規模分别為0.84億元、0.90億元和0.93億元。

從項目運營模式來看，分為直租模式和承包運營模式。

直租模式下，項目公司直接向客戶收取存儲費，适用于業務規劃明确、合作關繫穩定的醫藥商業、醫藥制造和醫療器械等企業客戶。

承包運營模式下，項目公司将場地出租給九州通物流，由其向客戶提供存運配一體化服務並收取費用，适用于冷鍊客戶、商貿類客戶以及藥械臨時儲存客戶等，這些客戶的需求小而零散，儲存條件特殊且存儲空間固定。

基金預計2024年下半年10-12月及2025年可供分配金額預測數為0.23和0.60億元，對應年化分派率為5.21%和5.35%，預計2024年資本化率（年化）為5.98%，分派率具備較高的吸引力。

二級市場

據公開報道，匯添富基金經理詹烨認為，相較于傳統高標倉等倉儲物流資産，醫藥物流倉儲設施這一底層資産不僅類型特殊，也具備十分清晰的投資邏輯。

一是需求增長确定性高、二是醫藥倉儲有很高壁壘、三是項目優質，此次入池的項目是九州通集團全國中心倉，項目已平穩運營接近10年，相關條件較為成熟。

詹烨指出，公募REITs底層資産業務模式清晰、收益穩定性高且具有強制分紅條款，是适合長期資金配置的“安全資産”。利率下行是長期大趨勢，在低利率環境下，REITs這類有穩定分紅特性的安全資産，将呈現出更好的市場表現。可以觀察到，近期REITs在二級市場普遍上漲，利率下行預期是推動此輪REITs價格上漲的主要因素。

确實，除了發行市場火熱，公募REITs二級市場近期表現也十分強勢。2月10日-2月14日中證REITs全收益指數上漲1.77%，經營權類REITs上漲1.52%，産權類REITs上漲1.91%。本周成交活躍度較上周有所上升，整體日均交易額83104萬元，較上周增加31.88%。

截至2月14日，中證REITs全收益指數年内累計上漲8.6%，部分産品年内漲幅超20%，在2月12日盤中，該指數觸及1064.6點，刷新該指數歷史高位。

嘉實物美消費REIT、華夏大悅城商業REIT、中金印力消費REIT、華夏合肥高新REIT、華安張江産業園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT等多只産品漲幅居前。

有市場分析稱，在經歷2021年受到投資者追捧價格單邊上行，以及2022年、2023年的市場調整闆塊和個券逐步分化後，2024年以來随着底層資産經營趨穩，中國證監會發文允許計入OCI，保險和券商自營需求逐步恢復，債券收益率進入“2時代”，公募REITs的高分紅受到更多投資者關注，市場行情修復。

值得關注的是，九州通還具備較多的擴募資産，目前九州通集團在全國31個省會城市及110個地級市擁有141個規模不等的高標準醫藥倉儲物流設施，建築總面積超430萬平方米，其中GSP倉庫290萬平方米、冷庫容量11.51萬立方米，具備1532萬箱儲存能力、1.66億箱吞吐能力，並擁有覆蓋全國96%以上區域聯網的物流網絡資源。

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