紅利資産熱度 九州通醫藥REITs首日開盤漲停

觀點網 全國首單醫藥倉儲物流REIT上市了。

2月27日，匯添富九州通醫藥REIT在上交所正式上市，成為我國首單醫藥倉儲物流REITs。開盤後，九州通醫藥REIT現30%漲停，接近10點30分賣盤将封單砸開，随後回升，最終收漲28.22%，報每股3.712元。

近期，新發公募REITs二級市場表現持續火熱，前一天上市的華夏金隅智造工場REIT上市首日牢牢封死30%漲停闆。

産城園區評論獲悉，此前一共有9單REITs首日漲停，分别是中關村REIT、北京保租房REIT、廈門安居REIT、深圳安居REIT、合肥高新REIT、臨港創新REIT、華威市場REIT、濟南供熱REIT和金隅智造REIT。

其中絕大多數REITs首日高開甚至漲停，均受益于市場情緒高漲。此前REITs集中出現首日漲停的時間段正是2022年REITs市場情緒最高漲的時間。

九州通“雙上市平台”

從産品上報、獲批到上市，九州通醫藥REIT一直受到市場關注。該基金最終募集份額4億份，發售價格2.9元/份，募集資金總額11.58億元。此前公衆投資者認購倍數高達1192倍，創下了公募REITs公衆投資者認購倍數歷史新高。

匯添富九州通醫藥REIT的原始權益人為九州通醫藥集團物流有限公司、九州通醫藥集團股份有限公司，底層資産為九州通東西湖現代醫藥物流倉儲項目。

九州通醫藥REIT的基礎設施資産為武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，具體包括醫藥倉儲綜合樓、醫藥倉儲分揀中心、醫藥倉儲保障中心1号樓、醫藥倉儲保障中心2号樓、醫藥倉儲保障中心3号樓、醫藥倉儲保障中心輔助用房，合計建築面積17.24萬平方米。

從歷史運營情況來看，基礎設施項目近三年及一期項目總體保持盈利，2021-2023年營收規模分别為0.84億元、0.90億元和0.93億元。截至2024年9月30日，不動産評估值為11.03億元，2025年預測現金流分派率為5.19%。

在九州通REIT上市之後，将與九州通形成“公司上市”和“資産上市”的雙大型資本運作平台。

據了解，九州通董事長劉長雲稱，醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs的發行，将助力九州通盤活醫藥倉儲物流資産及配套設施，回籠權益性資金，促進公司主營業務的快速發展；同時，可顯現公司持有優質醫藥物流倉儲資産的公允價值，進而提升公司的市場價值，實現九州通和公募REITs"雙上市"平台的協同共赢。

"資産證券化的前提是至少要匹配三倍的資産，一個10萬平方米的物流園做REIT，公司至少要有40萬平方米的資産，且資産必須産權清晰。"劉長雲表示，九州通多年來積累的優質資産，為資産證券化提供了堅實基礎。

值得一提的是，九州通醫藥REIT具有較高可擴募性。目前，九州通在全國31個省會城市及110個地級市擁有141個規模不等的高標準醫藥倉儲物流設施，建築總面積超430萬平方米，其中GSP倉庫290萬平方米、冷庫容量11.51萬立方米，是國内最大的醫藥倉儲資産擁有者之一。

在REITs之外，九州通還啟動了Pre-REITs項目。首期Pre-REITs入池資産拟定為公司下屬企業持有的位于上海、杭州、重慶的三處總計約為15萬平方米的醫藥物流倉儲資産及配套設施，發行完成後預計将增加公司淨利潤不超過9億元。

資産荒下的REITs熱度

在九州通醫藥REIT上市之後，已上市倉儲物流基礎設施REITs增加至8單，其他幾單分别為紅土創新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華夏深國際REIT、華泰寶灣物流REIT、華安外高橋REIT、中航易商倉儲物流REIT。

最近的REITs仍保持着較高熱度。

事實上，在經過2023年估值修正後，2024年REITs市場整體走出修復行情。2024年四季度中證REITs指數逐漸修復，四季度末相較于三季度末整體上漲5.87%，12月初中央政治局會議和中央經濟工作會議以後，受利率水平下行等利好影響，REITs開始出現明顯反彈。

有分析指，2024下半年開始的市場反彈明顯是受益于債市資金的溢出和市場對于高股息資産的找尋，上漲核心來源于“中長期配置需求和低利率環境下機構對于優質高息資産的配置”。

産城園區評論獲悉，截至2025年2月中旬，保障房類REITs、能源類REITs、環保類REITs及消費類基礎設施REITs上市以來及近半年以來均保持二級市場價格正增長。

其中，産業園類及高速公路類REITs呈現較大分化，但2025年截至2月中旬，絕大多數REITs都實現了近半年及上市以來的正增長，僅建信中關村産業園REIT、華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT表現較差。

倉儲物流類REITs一改低迷表現，截至2025年2月中旬，全部實現近半年及上市以來的正增長。

民生證券于一份研究報告中指，總體上，市場對于REITs已成為市場關心的紅利資産，其中權益投資人更加關心其與紅利股之間的關繫，固收投資人更關心其與含權資産的替代性。

整體來看，在宏觀經濟緩慢恢復的大背景下，市場給予穩定性較高資産（如保障房、能源類、環保類、消費類基礎設施）更低的風險溢價，從而維持其較高估值。

該機構認為，這也是REITs基本面研究逐漸深入的原因；相反在REITs市場階段性調整時，如果單只REIT業績亮眼，市場也将可能會給予其較高的估值。

從發行節奏看，2024年以來，公募REITs發行有所提速。Wind數據顯示，63只已上市的産品中，34只為2024年以來上市産品。2024年共發行了29只公募REITs産品，發行規模達到655.17億元，發行數量、規模都顯著高于前一年。

有機構預測，截至2025年末，國内公募上市REITs有望達到85只，涉及規模2450億元。

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