順豐倉儲物流REITs過會 兩地上市如何解決同業競争沖突？

觀點網 順豐物流REIT的上市進入倒計時。

3月5日，南方順豐倉儲物流REIT獲證監會的準予注冊批復，此前已獲得深圳證券交易所無異議函。

産城園區評論獲悉，在發行順豐物流REIT後，該基金将與順豐房托形成兩地REITs上市格局。

面對該基金與順豐房托之間潛在的利益沖突，順豐控股将通過對投資側重區域差異化的形式進行緩釋。

估值調整

産城園區評論獲悉，順豐物流REIT的底層資産位于一線及核心二線城市，包括順豐華南轉運中心、順豐豐泰産業園·武漢項目及順豐豐泰産業園·合肥項目，合計資産估值約30.41億元，總建築面積超48萬平方米。

此前，該基金于對交易所反饋意見回復中将評估基準日進行更新，由申報稿2024年3月31日調整為2024年9月30日，對資産估值模型中的市場比準租金、租金增長率、出租率等關鍵假設作出調整。

在參數調整後，三處基礎設施項目估值由首次申報的32.62億元調整為30.41億元，調降幅度6.8%。其中，深圳項目估值調降4.1%，武漢項目調降14.4%，合肥項目調降4.0%。

基礎設施項目收入主要為租賃收入及物業管理和經營收入，三處基礎設施項目2021年至2023年及2024年1-9月營業收入分别為14042.16萬元、19150.85萬元、24024.79萬元和18108.50萬元。

出租率方面，深圳項目自2017年起出租率始終維持100%水平；武漢項目除2021年（投入運營起始年）外高標倉、分撥中心、立體庫、生活配套、冷庫及陰涼庫出租率維持較高水平，其中分撥中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平。

合肥項目2号樓分撥中心投入運營後由租戶逐步完成入駐，自2020年3月1日起出租率始終保持100%。産業辦公、生活配套部分的平均出租率分别于2021年、2024年1-9月達到90%以上，2024年1-9月産業辦公部分平均出租率有所下降，主要受宏觀經濟增速放緩影響，部分中小企業選擇縮小經營規模或進行業務調整，産業辦公租戶市場需求減少，導致出租率下降。

據披露，順豐物流REIT于2025年可供分配金額14987.4萬元，以調整後的評估值為基數，其預計現金分配率為4.93%。

值得關注的是，順豐物流REIT于回復函中披露了與順豐房托潛在利益沖突緩釋措施的安排，将通過對投資側重區域差異化的形式進行緩釋，並在出售所持有的倉儲物流資産時通過執行規定的優先接洽流程。

根據順豐房托近年發布的年度報告，順豐房托将主要專注于華南地區合适的投資項目，並多加留意東南亞物流服務需求持續增長所創造的投資機遇。同時，順豐房托會留意中國内地西南區域的優質資産。

而順豐物流REIT定位于深耕中國内地本土市場，投資側重區域以中國内地長三角、京津冀、長江中下遊航運中心地區為主，以及位于國内機場空側的順豐控股所持有的倉儲物流資産，及位于上述投資側重區域的順豐控股體繫外的倉儲物流資産。

同業化解

具體來看，針對申請發行順豐物流REIT，順豐控股作出承諾：

1）基于順豐房托、順豐物流REIT的投資側重區域，順豐控股對自身持有的倉儲物流資産做如下區域劃分：包含北京市、天津市、河北省、河南省、山東省、山西省、陝西省、上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、湖北省、遼甯省、吉林省、黑龍江省、内蒙古自治區、甘肅省、青海省、甯夏回族自治區、新疆維吾爾自治區在内的共計22個省級行政區，以及公司持有的位于國内機場空側的倉儲物流資産，屬于順豐物流REIT的投資側重範圍。

包含廣東省、廣西壯族自治區、湖南省、四川省、重慶市、貴州省、雲南省、海南省、西藏自治區、香港特别行政區、澳門特别行政區和台灣省在内的共計12個省級行政區屬于順豐房托的投資側重範圍。

2）在順豐房托優先購買權到期前，對符合順豐物流REIT投資側重區域的項目，順豐控股在對外出售前将與順豐物流REIT充分協商。同時，對順豐物流REIT有意向收購的符合側重區域的倉儲物流項目，該公司在向證監會、發改委申報順豐物流REIT首發及擴募項目之前，與順豐房托協商完成拟出售項目所需履行的程序。

順豐控股指出，對于拟作為順豐物流REIT首發項目的順豐華南轉運中心項目、順豐豐泰産業園·武漢項目、順豐豐泰産業園·合肥項目（作為一個資産組合）以及拟作為順豐物流REIT擴募項目的順豐豐泰産業園·嘉興秀洲、順豐豐泰産業園·南昌經開、順豐豐泰産業園·泉州晉江項目、順豐豐泰産業園·北京項目（作為一個資産組合或前三個項目作為一個資産組合），順豐控股已就前述資産組合向順豐房托發出出售通知並取得其放棄行使對該等資産組合的優先購買權的回函（為期1年，有效期至2025年11月28日），公司或相關附屬子公司可以在遵守規定前提下向順豐物流REIT出售前述資産組合。

3）于順豐房托優先購買權到期事件發生之後，若該等倉儲物流資産符合順豐物流REIT投資側重區域，公司将提供給順豐物流REIT和其他第三方（包括順豐房托）同等的意向出售條件，並在同等意向出售條件的基礎上先與順豐物流REIT基金管理人接洽出售意向，並按照協商一致的交易條件将該等倉儲物流資産出售予順豐物流REIT。

同樣，若該等倉儲物流資産符合順豐房托投資側重區域，則順豐控股将提供給順豐房托和其他第三方（包括順豐物流REIT）同等意向出售條件，在同等意向出售條件的基礎上先與順豐房托管理人接洽出售意向，如屆時雙方對交易條件協商一致，亦按照上述流程進行資産出售。

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