險資“房東”出手 平安再購東莞兩處物流倉儲資産

觀點網 平安集團似乎特别青睐在開年時節收購華南區域的物流資産項目。

2024年2月收購了廣東江門兩個工業園區資産，今年3月中旬又傳出消息，拟從第一産業集團手中收購2宗位于東莞的物流倉儲項目。

據了解，平安與第一産業集團這筆交易金額數十億元，将通過平安保險買入，收購後仍将委托第一産業負責資産經營管理。

觀點新媒體向第一産業集團求證，企業並未透露關于此次交易資産的具體信息。

據查閱資料，目前第一産業于華南地區的園區數量合計16宗，位于東莞的物流園區占大頭，達到13宗，超過這家企業布局華東、華中、華北市場的物流資産項目總和。

第一産業集團東莞物流資産項目數據

數據來源：觀點指數、企業官網

查看坐標，第一産業集團于東莞布局的項目大多聚集于麻涌及大嶺山，包括大嶺山松湖物流園，周邊有龍大、南光、莞深、廣深、潮莞等多條高速環繞，園區用地面積11.84萬平方米，總建築面積14.76萬平方米。

大嶺山湖畔物流園項目，位于東莞市大嶺山雞翅嶺村，南接香山路、東近雅迪路，緊鄰G94珠三角環線高速石大路出口，園區占地面積5.99萬平方米，總建築面積7.15萬平方米。

東莞大嶺山大塘朗物流園項目更具典型性，該項目位于東莞市大嶺山鎮大塘朗村，距離珠三角環線高速出入口僅1.5公里，目前已經成為格力電器華南區域物流中心。園區由四棟雙層倉庫、配套辦公樓及員工宿舍、飯堂、休閑區等組成。内設格力科技展廳，包括智能裝備和智能家居兩個主要版塊，是格力在全國開設的首家以智能裝備為主的展廳。

雖然並未得知平安集團拟收購東莞項目的具體信息，但足以看出這家企業在進行物流資産收購的標準中，一定需要考量項目面積。

早在2024年2月，平安人壽以超20億元的價格收購由三個内地物流資産組成的投資組合，當中包括位于廣東江門的兩個工業園區。

平安方面表示，收購鶴山市合能商貿有限公司、維龍供應鍊管理有限公司等公司100%股權，以達到100%持有位于江門鶴山、江門蓬江的兩個穩定營運的物流園區資産。

據了解，鶴山合能建設的是位于江門鶴山的維龍珠西智慧物流産業園，該項目總建面25萬平方米，總投資達到1.2億美元。其中包括21萬平方米建築面積的現代物流倉庫，于2021年7月正式投産運營。

據觀點新媒體了解，項目已經引入希音跨境電商項目，以租用全部倉儲面積。

而維龍蓬江主要運營江門蓬江的維龍江門大消費供應鍊産業園，總建面8.2萬萬平方米，用于建設産業供應鍊服務中心、新零售産業購銷中心、供應鍊金融及結算中心等，拟打造成大灣區生活消費品商貿及物流樞紐的示範園區。

如平安等險資的流動方向，一直以來都是不動産市場的關注重點。

據中國平安2023年業績數據顯示，2023年内保險資金投資組合規模4.72萬億元，較年初增長9%；綜合投資收益率3.6%，同比上升0.9個百分點。

“中國平安在不動産方面的投資風險遠低于行業平均，風險可控，公司對于物流園區、商業綜合體、數據中心、基礎設施建設等保持着濃厚的興趣。”前平安首席投資官鄧斌此前介紹平安不動産的投資底層邏輯，表示當前投資風險敞口較小。

“從3年前就開始在壓降不動産投資敞口。”2021年，平安保險資金投資組合中，不動産投資余額為2161.38億元，在總投資資産中占比5.5%；2022年下降至2045.62億元，在總投資資産中占比4.7%；而2023年則進一步降至2039.87億元，占總投資資産比重4.3%。

收縮的錢要留向哪里？從發展趨勢看，用新的眼光來看待不動産投資。保險投資商業不動産的範圍也更加多元化，可以布局物流園區、商業綜合體。

平安還表示，除物流園區之外，大數據算力中心也是新一代不動産，未來會積極加大配置。

不難看出，平安已改變了曾經長期追求不動産投資增值的地産投資邏輯，專項穩定經營、現金流回報更為充足的不動産資産。

據鄧斌彼時透露，截至2023年年末平安持有約1600億元物業資産，“空置率低，出租率很高，租金收益率也很滿意，這些不動産在歷史上的IRR内涵投資收益符合平安的投資收益假設。”

此外，2023年-2025年這三年時間内，平安加碼物流資産項目投資的腳步從超一線城市逐漸轉向東莞、江門及西安二線城市。

2023年初，平安以超過73億元金額入手位于北京、上海的四個産業園區不動産項目。

據了解，四個産業園區不動産項目包括上海東方萬國項目、上海弘源科創項目、北京弘源國際項目、北京弘源新時代項目，累計出資總金額約為62.04億元，總投資金額預計73.33億元。

值得注意的是，這筆投資的交易方為聯想旗下弘毅投資，四個園區資産的原投資方均為弘毅投資所管理的地産私募投資基金，包括弘創聯持（深圳）資産管理（有限合夥）、弘毅貳零壹伍（深圳）地産投資中心（有限合夥）、北京海澱科技産業空間優化基金中心（有限合夥），資産管理方為弘毅旗下的資管平台弘源資産。

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