樓面價超10萬 中海75億搶下北京海澱樹村王炸地塊

觀點網 持續加碼北京城區的中海又搶到一塊好地。

3月18日，北京海澱區HD00-0705-0035-1地塊開啟出讓，吸引了中海、綠城、建發、越秀、海開、首開、保利、金茂、招商+華潤聯合體等多家房企及聯合體競争。

由于地價不設上限，一衆企業齊坐一堂競拍274輪，最終中海75.02億元摘得地塊，溢價率27.9%，樓面價約10.23萬元/平方米，刷新區域年内土地成交總價紀錄。

資料顯示，該地塊位于上地街道，土地性質為R2二類居住用地，占地面積3.97萬平方米，容積率1.6。不過，1.6容積率並非住宅地塊實際比值，而是與東側一條防護帶統一計算的結果。根據測繪圖，這條防護帶的占地面積為6074.54平方米。若以純住宅地塊來算，實際地上建築面積與占地面積的比值為1.84。

此外，地上建築規模7.33萬平方米，地塊控高18米，未來項目預計為洋房及疊墅類型，周邊包括地鐵13号線上地站、16号線農大南路站，覆蓋上地實驗小學、101學校（上地分校）、北京體育大學等教育配套，華聯商場、上地信息産業基地也環伺周邊。

該地塊在交通規劃要求上標明需要項目用地和南側集體産業地塊之間新增1條不小于15米的東西向街坊路，該規劃街坊路納入土地出讓範圍，核算容積率，由二級競得人負責與項目同期實施建設，建成後由二級競得人自行養護、管理、並對社會開放使用。

值得注意的是，地塊還明确要求項目規劃設計的具體細節，建築外立面材質需使用石材、鋁闆等，與城市整體風貌相融合；增強院落圍合感，沿現狀樹村公園形成連續的建築界面。建築形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風貌相協調，突顯歷史特色，适當結合新中式風格。住宅應采用坡屋頂形式。

觀點新媒體還獲悉，地塊周邊競品不算多，目前融創學府壹号院和海開·圓明天頌均屬于次新房，融創學府壹号院為共有産權項目，指導價11.2萬元/平方米，以80%産權份額來算，買房人的實際購房成本8.96萬元/平方米；海開·圓明天頌為純商品房，開盤時銷售均價11.5萬元/平方米，目前圓明天頌二手房貝殼挂牌均價19.97萬元/平方米。

相比之下，中海拿下的這宗地塊未設銷售指導價和地價上限，未來似乎更具價格競争力。

作為京城拿地大戶，中海在75億元溢價落子海澱區之外，2024年12月還以110億元的高價摘得北京豐台區萬泉寺村棚戶區改造項目，成交樓面價6.2萬元/平方米。

據悉，該地塊是北京在2021年開始限價後推出的首宗不限價地塊，同時也是繼朝陽區酒仙橋舊改、孫河鄉前葦溝組團棚改、中關村朝陽園北區組團地塊及酒仙橋、十八里店、小紅門組團地塊後的第三宗總價百億元級别地塊。

更具戲劇性的是，酒仙橋、十八里店、小紅門組團地塊也由中海拿下。

2024年11月，北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊、小紅門鄉剩余土地一級開發項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊正式上架，總起拍價達到153億元。

其中，酒仙橋項目建設用地面積約2.79公頃，容積率2.8，規劃建築規模約7.81萬平方米，規劃用途為二類居住用地。位于朝陽北部地區，地處四環與五環之間，起始價50.22億元；小紅門項目建設用地面積約2.55公頃，規劃建築規模約5.8萬平方米，規劃用途為二類居住用地、托幼用地。位于南四環内，臨近地鐵10号線成壽寺站，東至規劃分鐘寺地區二号路道路西紅線，南至北京市第二中級人民法院北邊界，起始價23.95億元。

而十八里店項目建設用地面積約9.35公頃，規劃建築規模約25.8萬平方米，規劃用途為二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地。地處四環與五環之間，緊鄰地鐵17号線十八里店站，位于北京市71個軌道微中心範圍内，起始價78.83億元。

最終，這幅組合“巨無霸”地由中海以0.2%溢價率競得。

據市場消息顯示，自2017年至今，中海地産為深耕北京市場，已斥資1545億元用于購入土地，還在内部布局了中海北京公司和中海新城兩個獨立團隊。

2024年，中海在上海實現銷售額達到700億元，而在北京銷售額則為426.8億元。有分析表示，從2023年底至2024年上半年，中海北京部分項目遇到一定銷售阻力，包括西南四環外郭公莊的中海豐和叁号院約415套房，截至2024年底網簽僅60套；位于四環的中海公元里約622套房，目前僅網簽43套。

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