貝殼趟過了2024 現在要用科技重塑能力邊界

觀點網 貝殼的業績表現，總能在一定程度上反應房地産市場的冷熱溫度。

今年1月國務院新聞辦召開的新聞發布會上，國家統計局相關負責人就表示，2024年市場成交趨于活躍，四季度新建商品房銷售面積和金額都實現正增長。随着存量政策和增量政策的有效落實，下階段房地産市場有望繼續改善。

數據顯示，四季度新建商品房銷售面積、銷售額同比分别增長0.5%、1.0%，扭轉了之前連續下滑的态勢。2024年12月份，70個大中城市中有23個城市的新建商品住宅銷售價格環比上漲，有9個城市二手住宅價格環比上漲。

其中，一線城市的新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，這是從2023年6月以來的首次上漲；二手住宅的銷售價格環比上漲0.3%，連續三個月環比上漲。

受市場回暖的利好影響，貝殼也在2024年第四季度以及全年繼續取得不錯表現。

積極的信号

3月18日晚間，貝殼發布2024年第四季度及全年未經審計财務業績。财報顯示，第四季度實現總交易額（GTV）11438億元，同比增加55.5%；淨收入311億元，同比增加54.1%。

2024年全年實現總交易額33494億元，同比增加6.6%；淨收入935億元，同比增加20.2%。

對于這一業績表現，貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東在當日晚間的電話會上表示，全年淨收入創歷史新高；存量房業務GTV同樣突破歷史新高，約為2.25萬億元，同比提升10.8%。

在市場調整背景下，新房業務的GTV雖然回調了3.3%，為9700億元，但淨收入實現同比上升10.1%，為337億元。

一邊是穩固的存量房、新房業務基本盤，另一邊是非房産交易服務淨收入同比增長64.2%，占總淨收入比例達到33.8%，成為新的增長引擎。

具體來看，2024年，貝殼存量房交易總交易額為22465億元，同比增加10.8%；淨收入282億元，與2023年280億元基本持平。新房總交易額為9700億元；淨收入由2023年的306億元上升10.1%至2024年的337億元。

家裝家居總交易額為169億元，同比增加27.3%；淨收入為148億元，同比增長36.1%。新興業務及其他的總交易額為1160億元，同比增加17.6%；淨收入為25億元，同比增長8.8%。

截至2024年末，貝殼房屋租賃服務的在管租賃房源量超過43萬套，較上一年期末的21萬套取得大幅增長。規模效應之下，貝殼房屋租賃服務的淨收入也由2023年的61億元增長135%至2024年的143億元。

業績會上，貝殼執行董事兼首席财務官徐濤就房地産市場的相關提問作出回答。

他表示，2024年市場出現了很多新的變化，可以總結為力度空前的政策刺激和四季度出現新的積極信号，以及加速的結構性分化……從成交結構上來看，二手房主導的時代加速到來。

根據貝殼研究院的測算，2024年全國二手房交易額占比提高至46%。

“市場能否實現止跌回穩，我們認為先決條件是實現二手房價的穩定。”在中性情形下，貝殼預計2025年二手房市場有望實現穩中有升，而新房市場的風險處置較為復雜，但是同比跌幅或将收窄。

同時，預計2025年交易結構分化将進一步加劇，二手房交易占比将進一步上升。其中，大戶型、次新房繼續成為改善性需求的首選載體，這也要求新房市場加速供給側創新，以産品更新匹配需求的升級。

貝好家之外

在“産品匹配需求”這件事上，顯然貝殼也有發言權。

事實上，作為“一體三翼”中的“第三翼”，貝好家業務确是過去一年市場關注的重點。

2024年，貝殼在多個城市下場參拍地塊甚至成功拿地，但業務邏輯並非是扮演開發商的角色、自己蓋房子。

按照管理層的說法，是希望通過對這個業務的探索，解決開發商和客戶在購房中決策風險大和更多用戶對于“住得好”的需求，推動居住行業里有越來越多的好房子，同時降低開發商和産業鍊里的參與者在項目層面的風險。

彭永東舉例稱：“我們把找房客戶的很多特征和需求，集中起來給到開發商，先圈定客戶，讓他們結合客戶需求造房，即C2M反向定制。同時在這個業務上，我們的重資産投入也會設置上限，並逐漸讓貝好家的商業模式更加向理想平台化和輕資産模式靠攏。”

2024年12月中旬，中國電建地産在北京推出的長安華曦府正式開盤，2.5小時實現首推房源的售罄，銷售額達到16億元。

此次合作中，雙方各自發揮核心優勢，中國電建地産集團的成熟開發運營經驗、對北京城西闆塊的深耕以及華曦繫優秀産品力，為長安華曦府項目奠定了成功基礎；貝好家依托C2M理念的産品定位、定價策略，以及精準的客戶觸達能力，助力該項目獲得了更大成功。

在電話會上，彭永東進一步表示：“我們的‘一體三翼’戰略取得了階段性的确立。”

而“家裝”與“惠居”是另外兩翼。

據悉，2024年家裝業務的突破主要來自于竣工交付能力提升和底層數字化平台的支持。

過去一年，該項業務實現了規模進一步突破。而在2025年，家裝業務核心目標将是以客戶為中心，提升産品力和交付品質，並提高管理和運行效率。

徐濤補充：“我們始終認為，品質是家裝業務的基石，只有基石穩健才能鑄成高樓並屹立不倒，所以我們會在追求品質的道路上持續前進。”

2024年，貝殼租賃服務業務實現了規模的躍升和運營能力的突破，尤其是省心租業務，在以服務和效率為核心的商業模式上建立起了底層的能力架構。

截至期末，省心租在管規模突破42萬套。進入2025年，管理層對省心租房源管理規模依然有很高的目標，同時會繼續做好規模和經營的平衡。

值得一提的是，北京市公積金開展“支付房租”業務，貝殼是試點企業之一。自1月20日起，通過貝殼惠居租住北京朝陽區、海澱區商品房的承租人，公積金中心根據承租人的授權和申請，按月将承租人可以提取的公積金從公積金賬戶直接劃轉至租賃合同中約定的收款賬戶，實現公積金“直付房租”。

AI時代的夢想

2024年，貝殼開啟了積極的平台增長策略，來自公告的一組數據展現了階段性實施成果。

截至2024年12月31日，門店數量為51573家，較上年增長17.7%；活躍門店數量為49693家，較上年增長18.3%。截至同期，經紀人數量為499937名，較上年增長16.9%。截至2024年12月31日活躍經紀人數量為445271名，較上年增長12.1%。

雖然經歷了房地産市場波動，但平台連接的門店數量和經紀人數量都在2024年突破歷史新高。

更多經紀人支持貝殼去覆蓋更多的終端用戶，2024年服務了大約860萬客戶，這相當于在全國平均每1個小時約有1000個家庭在貝殼幫助下購置房産、租到房子或者裝修房子。

規模突破的同時，貝殼也在持續提升服務品質，堅持在基礎設施建設、前沿科技發等方面的投入。這些投入是為其長期發展的前瞻布局，並将在未來帶來持續的回報。

首先在近期大熱的“AI”方面，彭永東認為，AI技術能夠極大優化客戶體驗，帶來對C端需求側服務品質的躍升，同時AI給了平台更多通過創新解決效率的機會。

“我們一直說産業的核心要素是品質、規模、效率，過往我們的戰略是通過真房源、樓盤字典、服務標準化和鍊家解決了行業對服務側的品質問題，還通過平台模式解決了供給側的規模問題，但行業最大的問題是效率。”

他表示，AI的出現作為一種生産要素被投入到價值鍊生産里，有可能幫助我們在用好之前的商業實踐，解決行業品質、規模問題的同時，解決好行業的效率問題，為整個平台帶來更多可能。

就像要打通品質、規模、效率的“不可能三角”，貝殼基于對AI能力及未來可能性的看重，在此方面亦進行了一繫列的實踐。

據介紹，貝殼整合了自有居住領域數據和先進基礎通用大模型，構建了居住領域語言大模型ChatHome和居住領域圖像大模型貝殼夢想家，並叠代模型和豐富能力結構，支持構建一繫列應用。

在消費者端，貝殼正在灰度測試基于DeepSeek能力和貝殼數據、自有知識圖譜的AI找房工具，該工具能夠快速精準理解客戶需求，實時定制解決方案，同時具備行業豐富經驗的AI找房助手，幫助用戶在購房初期解決購房前期決策成本高的問題，也幫助經紀人明确客戶需求，從而提升效率。

在B端，貝殼也搭建了解決方案。目前在部分城市灰度測試AI選房師、房源維護助手等AI助手，上線了AI營銷工具、小貝訓練場等AI工具，幫助經紀人獲客，進行需求識别和提供個性化的解決方案的能力。

對于家裝業務，營銷環節已經上線自動生圖的AI設計工具“設牛”，在交付環節有AI驅動的自研繫統，同時還有“貝刻雲視”智慧工地繫統進行AI自動施工管理監控，AI智能巡檢驗收等工具，形成了幾乎全流程的AI驅動的數字化閉環……

這些也正是貝殼作為居住産業數字化基建者的責任，以及創造長期價值的關鍵路徑。

展望未來，彭永東表示，“我們将堅定‘更科技、更人文’的戰略方向——以AI為代表的科技深化客戶個性化需求洞察，重塑服務者能力邊界；以人文精神彰顯服務價值。”

“我們相信，科技與人文的融合将推動消費者體驗與服務者效率的階躍式提升，為居住服務行業開辟新的可能。”

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