輕資産進行到底 東百集團推進的倉儲物流ABS

觀點網 多年以來，東百集團以“商業零售+倉儲物流”為雙輪驅動戰略，将自身定位于現代生活消費和物流領域的基礎設施提供商和運營商。

在物流倉儲方面，該公司則采取的是輕資産運營思路，即采用“投-建-招-退-管”的閉環運作模式實現資金閉環。

最新的消息是，東百集團即将推進關于開展倉儲物流持有型不動産資産支持專項計劃。

資産證券化

近期東百集團對外宣布，拟以下屬全資子公司華威供應鍊、肇慶鵬程分别持有的福州華威公路港物流園項目、肇慶大旺物流島項目作為底層資産，開展持有型不動産資産支持專項計劃業務。

根據公告，東百集團此次推進的持有型不動産資産支持證券，是在資産證券化産品框架下推出的創新産品，産品的載體和法律定位是資産支持證券專項計劃。

具體來看，專項計劃名稱為東百集團倉儲物流持有型不動産資産支持專項計劃（暫定名）；原始權益人/發起人為福建東百集團股份有限公司。

底層資産為東百集團旗下倉儲物流基礎設施資産，即項目公司華威供應鍊、肇慶鵬程分别持有的福州華威公路港物流園項目、肇慶大旺物流島項目；發行規模将根據底層資産評估值，結合監管審核、投資人意見等确定。

其中，東百将作為原始權益人認購部分份額，專項計劃募集資金将用于收購華威供應鍊、肇慶鵬程2家標的公司100%股權以及對項目公司發放借款。原始權益人募集資金将用于符合國家相關産業政策及法律法規要求的用途。

公告中也披露了底層基礎設施資産情況。

資産一是福州華威公路港物流園項目，位于福建省閩侯縣南嶼鎮廬隐路3号，共分為三期，建築面積合計約21.96萬平方米，其中，一期、二期分别于2018年、2022年投入運營，面積合計約16.09萬平方米；三期于2024年12月竣工，面積約5.86萬平方米。

資産二則是肇慶大旺物流島項目，位于廣東省肇慶市高新區羅湖二路16号，建築面積約9.75萬平方米，于2023年投入運營。

東百集團表示，公司開展持有型不動産資産支持專項計劃相關創新業務，符合公司倉儲物流業務輕資産運營的戰略思路，可有效盤活公司存量資産，提升相關資産流動性，增加公司營運資金，優化公司資産結構。

物流倉儲棋局

東百以“商業零售+倉儲物流”為雙輪驅動戰略，将自身定位于現代生活消費和物流領域的基礎設施提供商和運營商。

2024年上半年，東百集團實現營業收入9.28億元。其中，倉儲物流業務貢獻了0.64億元，較上期增長42.22%，主要是公司部分倉儲物流項目2023年下半年竣工並投入營，租金收入增加；倉儲物流業務歸屬于上市公司股東的淨利潤則較上期減少0.38億元。

産城園區評論獲悉，東百物流收益來源主要分為資産收益和資産管理費收益。

（1）資産收益包括租金和資産增值。租金收益主要來源于将自持物流資産出租後獲得的租金收入；資産增值收益主要是物流資産在經過公司運營管理後，資産價值增加部分形成的收益。

（2）資産管理費收益包括開發管理費、資産管理費等收益。主要是在物流項目開發建設及運營管理階段，根據所管理物流資産的資産價值、運營情況向外部資産所有人收取相應比例的管理費報酬。

在倉儲物流方面，東百物流致力于打造滿足現代物流高端倉儲需求的“現代倉儲平台”，通過對倉儲物流設施的開發和運營，為客戶提供標準化、定制化的供應鍊體繫解決方案，在源頭保障貨物倉儲與配送，逐步建立以“人”為需求、體驗為中心的“人-貨-場”新架構。

區位方面，東百集團的倉儲物流項目主要位于包括粵港澳大灣區、長三角、京津冀等全國物流核心區域；物流合作對象包括京東、順豐、SHEIN（希音）等大型電商、快遞物流企業。

截至上半年末，東百集團累計獲取18個物流項目，合計建築面積約180萬平方米，土地面積約202萬平方米。自持已竣工物流項目8個，建築面積約74萬平方米；自持在建物流項目3個，建築面積約37萬平方米。

在運營方面，東百物流則是圍繞輕資産運營思路，采用“投-建-招-退-管”的閉環運作模式，通過對各倉儲物流項目的投資、開發、運營、退出並保留管理權，滾動經營，實現資金閉環。

在這種模式下，東百集團通過以自有優質物流資産以及項目持續獲取能力為基礎，再與國内外産業基金、各類金融機構合作，盤活存量倉儲物流資産，完善倉儲物流業務資金閉環，以輕資産模式推動倉儲物流業務規模化發展。

據了解，于2024年，東百集團便将佛山樂平、天津甯河、成都新津及佛山蘆苞4個倉儲物流項目的20%股權轉讓給黑石集團。在更早之前，黑石集團作價2.84億元收購東百集團旗下佛山睿優80%股權。随後在2019年和2020年，又分别以3.52億元、1.77億元和2.70億元的價格，收購東百天津興建、成都欣嘉和佛山睿信80%股權。

除了向黑石出售資産外，2022年東百集團還曾将位于長三角的嘉興王店、常熟經開南和常熟經開北倉儲物流項目轉讓給領展房地産投資信托基金。

于半年報中，東百集團稱，目前，公司已經與美國黑石集團、香港領展基金完成多個項目合作，獲得了新項目滾動開發的資金。同時，公司也在積極研究與國内外大型基金以及社會資本進行開發基金的合作模式。

REITs政策推出後，未來也将根據倉儲物流發展狀況和項目具體情況，合理選擇REITs的方式進行項目退出，實現權益份額公開上市交易，有效拓寬公司的融資渠道。

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