觀點直擊 | 中海物業“觀察期”失速

觀點網 3月27日，中海物業召開了2024年全年業績發布會，據參會的投資者透露，本次出席會議的管理層包括董事會主席兼執行董事張貴清、行政總裁兼執行董事肖俊強、副總裁兼執行董事龐金營以及财務總監兼執行董事甘沃輝等人。

在對過去幾年進行回顧時，張貴清表示，物業行業的發展猶如坐過山車一般，既有蜂擁而上的規模擴張與上市潮，也有回歸理性的市場拓展和收並購；既有基于規模的增值服務，也有回歸行業本質的好服務；既有疫情時代的責任擔當，也有新時代的質價相符。

而在對未來進行判斷時，他表示2025年的經濟大環境依然比較艱難，但整體行業形勢已經趨于見底，只是還不穩固，需要進一步地築底夯實，“一段時間内，我們判斷（行業形勢）還将在底部運行，快速上升的契機仍在觀察中。”

在“觀察期”尚未結束之際，中海物業交出了一份不錯的成績，2024年，公司錄得整體收益為140.24億元，同比增長7.5%；期内經營溢利20.12億元，同比增長12.5%；其中公司普通股權持有人應占溢利約為15.11億元，較上年增長12.5%。

褪色的目標

張貴清曾在2022年談到，中海物業要保持行業增速第一梯隊，到2025年，主要經營業績在保持“三個大于”（利潤增速>營收增速>規模增速>人員增速）的基礎上，實現30%復合增長率。

而據投資者轉述，張貴清在此次業績會上表示公司目前已基本實現三個大于。

數據顯示，中海物業2024年利潤、營收、規模以及人員的增速分别為12.5%、7.5%、7.4%、-10.19%，公司确實實現了三個大于，只是營收與規模僅0.1個百分點的增速差距讓這次的達標顯得有些“勉強”。

而30%復合增長率的目標則是顯得有些“遙遠”。

2021年至2024年，中海物業的營業收入分别為77.99億元、109.00億元、130.51億元、140.24億元，若是要實現當初定下的30%復合增長率目標，那公司2025年的營收規模需要達到239億元左右，較2024年營收要高出近一倍的規模，幾乎不可能實現。

而且，公司近年來的營收增速出現了明顯下降，2021-2024年分别錄得同比增速為33.89%、39.76%、19.7%、7.5%。

作為一家上市物企，物業管理服務是中海物業業績增長壓艙石，因此項目在管規模對公司的業績是重中之重，然而從歷年數據來看，公司在管規模增長的失速與營收並無二致。

2021-2024年末，中海物業的在管面積分别為2.6億平方米、3.203億平方米、4.02億平方米、4.31億平方米，在管規模增速分别為38.90%、23.20%、25.4%、7.4%。

若是按照這樣的趨勢，中海物業有可能會在2025年出現負增長，或許這就是中海物業管理層在2024年上半年業績會上公開表示希望能夠管理中建繫增量地産項目，開展相應的服務業務，同時在城市服務方面希望協同中建的繫統資源的原因。

2024年内，中海物業新增的在管面積7410萬平方米，其中來自中建及中海集團的面積約為2720萬平方米，占比36.7%；另外63.3%來自獨立第三方，規模約為4690萬平方米。對應新簽合約額約為44.41億元，其中與獨立第三方簽訂的合約額為28.49億元，占比為64.14%；與中建及中海集團簽訂的合同額為15.93億元，占比35.86%。“内生外拓1：1”的戰略目標明顯未能實現。

分業态來看，住宅類及非住宅類的新簽合約額分别約23.43億元、20.99億元，占比分别為52.75%、47.25%，比例則較為均衡。住宅項目、商業及寫字樓項目、公共及其他物業的新增在管面積分别為3680萬平方米、530萬平方米、3200萬平方米，占比分别為49.7%、7.1%、43.2%。

截至2024年末，中海物業累計進駐167做城市，在管物業項目2232個，總在管面積中來自獨立第三方及關聯方的占比分别為39.4%、60.6%%。

得到改善的毛利率

2018-2023年，中海物業毛利率分别為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%、15.9%，近6年毛利率出現了四連降，最後一年則是保持平穩。因此在2024年公司把毛利率的提升作為重點工作之一，管理層在上半年的業績會上也表示，希望能夠穩定毛利率的水平，争取做到穩中有升。

從最終結果來看，中海物業成功終止了近幾年毛利率水平下滑态勢。2024年，公司整體毛利為23.26億元，同比上升12.4%，得益于此，公司毛利率實現同比改善0.7個百分點至16.6%，只不過仍低于行業平均水平。

據投資者透露，中海物業毛利率的提升有賴于這幾年公司對虧損項目的治理。甘沃輝指出，公司年内為了優化業務結構及虧損項目治理進行退盤達4450萬平方米，“都是一些沒有達到我們利潤要求的項目。”

從業務來看，中海物業的毛利率依然承受着不小的壓力，公司2024年占總營收比例達76.1%的物業管理服務分部的毛利率為16.0%，低于整體毛利率水平。

公司毛利率水平主要依靠住戶增值服務分部來拔高，但值得注意的是，該分部的毛利率近年來出現了明顯下滑，從2022年的38.4%高位急速下降至2023年的26.1%，並在2024年進一步降低至25.5%。

關于未來毛利率的走向，龐金營的說法是：“總體來講，毛利率和淨利率都是穩中有升的。”

他給出了自己的判斷依據：首先是随着公司經營層面向高能級城市的聚焦，規模密度的提升能夠帶來管理的集約化，從而帶動成本率的下降；

其次是對虧損項目的治理，“在2024年我們通過對虧損項目的治理減虧了大概有5000萬，2025年将會持續地去發力，這部分也會給我們創造一個正向的貢獻”。

最後，公司會持續地通過好服務去赢得客戶，推動一些低價項目的提價，同時推動業主用公區收益的分成來投入到項目的提升和改造，從而達到增收增利的目的。

在業态的選擇方面，中海物業似乎準備加碼城市服務賽道。

肖俊強表示，未來城市服務方面的市場還是非常廣闊的。未來發展方面，在基于三高的基礎上，公司将會加大對城市運營服務的拓展力度。

據介紹，中海物業今年成立了城市運營部，並且主要由肖俊強來領導該部門。

張貴清也表示，對于市場拓展，不再以面積為先，而會以更加審慎的态度去面對，會更有選擇、更有目的地進行拓展，保證質量的增長和可持續性。

他還指出，要快速搶占城市服務市場，“我們要靠資源集成能力獲取更多的市場機會，将多年積累的物業管理經驗轉化為城市服務的市場競争力。”

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