年報觀察 | 雅居樂償債大年

觀點網 “雅居樂提提你，今日繫農歷三月初三。”曾幾何時，只要有TVB放映的地方，就有雅居樂的廣告。

如今TVB收視大幅下滑，“華南五虎”之一的雅居樂也失去了往日的精神。

3月31日，雅居樂集團發布2024年全年業績公告，從基礎運營數據來看，收入較2023年基本持平，但虧損持續擴大。

财報顯示，2024年雅居樂營業額為433.46億元，較2023年的433.1億元下滑0.08%；淨虧損為175.39億元，較2023年同期擴大37.27%；歸母虧損為172.16億元，同比擴大24.74%。

虧損持續擴大的背後，離不開銷售下行。

2024年年内，以“雅居樂”品牌銷售的房地産項目預售金額為155.1億元，同比下降65.8%；對應累計預售建築面積為116.1萬平方米，同比下降61.8%；預售均價為13359元/平方米，同比下降10.4%。

銷售是房企尤最重要的現金回流手段，在此背景下，截至2024年末，雅居樂擁有的現金及現金等值項目僅有42.32億元，較2023年86.37億元縮水了51%。

償債大年

盈利能力持續弱化，現金流減少，也就意味着債務風險加劇。

公告指出，報告期内，雅居樂有295.46億元的本金及利息合共6.15億元的借款因未能于各自到期日支付而出現違約，違約事件進一步觸發總金額為61.27億元的銀行及其他借款出現交叉違約。

截至2024年12月末，雅居樂總借款489.16億元，淨負債比率103.6%，同比增長了37.8個百分點。其中，一年之内要還款的金額為383.26億元，包括銀行借款及其他借款249.71億元、有限票據125.44億元，以及境内公司債券等債券票據8.11億元。

從目前債券到期時間來看，2025年是雅居樂的償債大年，也是其生存的關鍵之年。

據觀點新媒體不完全統計，包含境内外債券票據，雅居樂在2025年需支付5支債券，其中境外到期本金金額12.97億美元，境内到期本金金額7億元。

目前，雅居樂方面並未披露2025年1月2日到期的5億美元境外債支付情況。不過，在2024年5月期間，雅居樂發布公告稱，鑒于公司面臨的流動性壓力，尚未支付2025年10月17日到期的4.83億美元債券有關利息，並預期将無能力履行境外債務項下的所有付款義務。

境内債方面，今年1月23日，雅居樂宣布已完成2025年2月28日“23雅居樂01”0.564億元利息償付，随後在3月17日再次發布公告宣布将“23雅居樂01”及“23雅居樂02”停牌並進行轉讓。

土儲存量

截至2024年末，雅居樂在78個城市，擁有預計建築面積約3122萬平方米的土地儲備，平均地價為2565元/平方米。

衆所周知，雅居樂此前擅長于操作大盤項目，因為土塊成本低，利潤空間大，而且産品復制能力也非常快。即便後期其它房企都開始往一二線布局，也還在堅持做文旅地産項目。

過往，繼海南陵水清水灣項目後，雅居樂多次布局三四線城市，如雲南騰沖、瑞麗及西雙版納項目、山東威海雅居樂冠軍體育小鎮等。直至2018年左右，才開始在較為穩妥的一二線城市拿地。

就目前雅居樂土儲的城市及所在地段情況來看，不管是銷售還是轉手都存在一定的壓力。

雅居樂最核心的土儲可分為兩類：一類是海南、雲南等地的文旅大盤；另一類是存在一定的去化壓力的非主流城市項目，如中山、惠州等。

位于一線城市的項目大多數在2021年便已入市，如今要麼處于周轉完畢狀态，要麼處于尾貨清倉階段，此前好的資産如2009年中國總價“地王”廣州亞運城項目也早已出售。

目前，雅居樂在廣州僅有4個項目是處于在售狀态，除了位于從化區的溪鏡花園項目仍有30%貨量外，其余去化率已達到95%左右。

如今頭部房企拿地策略越來越謹慎，除了在大本營之外，他們也傾向布局北京、上海、成都、杭州、深圳等城市。

3月28日，雅生活發布公告稱，雅居樂以雲南騰沖38套房産抵消此前欠下的5254.18萬債務。

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