年報觀察 | 深業物業“撐起”深圳控股？

觀點網 3月28日，深圳控股發布了2024年全年業績公告。

公告顯示，深圳控股2024年度實現營業收入155.7億港元，與2023年基本持平；毛利44.4億港元，相較上一年度51.1億港元，下降幅度為13.14%；毛利率從32.28%下降到28.52%；權益股東應占虧損從2.61億擴大到18.23億港元。

若剔除集團所屬投資物業和金融資産公允價值變動的淨影響、存貨計提減值、聯合營公司業績及撥備的影響，權益股東應占溢利為9.53億港元。

深圳控股在年報中表示，2024年，由于毛利率下降、存貨計提減值及聯營公司虧損等因素，經營業績出現下滑。

銷售變局

在經歷了2021年和2022年一波過山車後，深圳控股營業收入在2024年出現了止跌企穩的趨勢。但是具體到各業務收入增長情況上，卻出現了不同的趨勢。

物業管理業務收入從27.94億港元上升17.8%至32.89億港元，在總收入的占比從17.6%增加到21.1%。除此以外，物業發展、物業投資、産業園區、其他業務都出現不同程度下降。

其中，主要收入來源物業開發收入從95.85億港元下降4.7%到91.33億港元，收入占比從60.6%略微下降到58.7%。

根據公告披露的銷售數據，2024年結轉物業銷售面積約40.4萬平方米，同比下降約2.6%；結轉銷售收入約83.3億元人民币，同比下降約4.7%。結轉銷售收入中，廣深項目占比為35.2%。

2024年，深圳控股實現合同銷售金額約169.7億元人民币，同比降36.2%，合同銷售面積60.3萬平方米，每平方米平均售價28,120元人民币。粵港澳大灣區項目占合同銷售金額的75%，住宅類産品占比82%。

深圳地區在銷售中占比最高，2023年，深圳控股深圳區域銷售金額為199.5億元，占比75%，其中，雲海灣花園單盤銷售額133億元，成為全國銷售冠軍。

2024年，深圳區域銷售金額下降到101.8億元，占比相應減少到60%。重點項目包括：深業上城學府銷售金額25.5億元，上林苑公寓銷售金額為3.2億元，深業頤樾府22.2億元，深業泰瑞府14.4億元，車公廟項目9.88億元。

雲海灣花園僅貢獻了2.34億元，可以看出，2023年深圳地區銷售增長依賴單盤（雲海灣花園）拉動，而2024年缺乏同等體量項目。

受房地産銷售疲軟影響，深圳控股在2024年收縮了投資規模，在土儲拓展和項目開發上采取了更加謹慎的策略，聚焦存量去化（2024年可售貨值超300億元），減少新項目資金占用。

新開工面積28.3萬平方米，比2023年（45.4萬平方米）下降37.7%?。同時，綜合體與商業占比增加，中山灣中新城二期以商業配套為主，反映“地産+運營”戰略轉型。

2024年無新增工業用地項目，逐步轉向輕資産運營，與2023年馬鞍山深馬産業園等項目形成對比。

地區分布方面，大灣區核心城市（中山、深圳）及長三角省會（南京、長沙）成為新開工主力，退出三四線低效市場。其中，大灣區集中度進一步提升，從66%上升到70%。

城市更新方面，2023年重點推進的車公廟、八卦嶺等項目進入開發階段，2024年新增城市更新項目減少。

總土地儲備面積從674萬平方米下降到622.1萬平方米，下降幅度7.7%。新增土儲面積從45.4萬平方米減少到28.3萬平方米，降幅37.7%。

虧損分析

毛利率下降（從32.28%下降到28.52%），存貨集體減值增加，工資性物業公允價值減少，聯合營公司業績虧損及投資撥備大幅提高，多種因素導致深圳控股權益股東應占虧損從2.61億元擴大到18.23億元。

應占聯營公司及合營公司經營虧損11.35億港元，特别是針對路勁基建及深勁的投資減值11.71億港元，合計影響稅前利潤23.06億港元，占全年稅前虧損（8.22億港元）的280%?，是集團虧損的主因。

此外，受房地産市場下行壓力、銷售價格下跌、去化周期延長影響，深圳控股2024年存貨減值金額為3.07億港元?，較2023年的0.73億港元顯著增加。

投資物業公允價值減少2.28億港元公告中，管理層指出，核心城市（如深圳）寫字樓市場供需失衡，空置率上升、租金承壓，導致投資物業估值下調。

值得關注的是，期末受限現金占比高達?51.0%（2023年為23.5%），受限制現金及銀行存款60.14億港元，現金及現金等價物57.86億港元。

造成一個現象的原因可能在于，為發行的人民币債券提供抵押，涉及深圳核心物業（如深業上城），需保留部分現金作為償債準備金；深圳車公廟等舊改項目，需按政府要求留存保證金；為買家按揭貸款擔保，2024年擔保規模130.7億港元。

物業管理方面，2024年全年實現32.9億港元收入，較上一年增長17.8%。合同簽約面積突破1億平方米，在管面積9669萬平方米，第三方項目占比80.3%。同時，業态逐漸多元化，非住宅業态（商業、公建等）占比提升至69.9%，推動了收入結構優化。

得益于成本管控及規模化效應，物管業務盈利從2.12億元增加到2.94元，增速38.7%顯著高于整體收入增速17.8%。

同時，深圳控股通過拓展城市服務（如廣深港高鐵西九龍站口岸管養）、商業運營等高毛利項目，進一步提升盈利能力。

城市服務上，2024年7月1日，深圳控股正式接管廣深港高鐵西九龍站口岸管養服務，首次将城市服務延伸至香港腹地，累計服務超7500萬人次。

商業運營方面，深業上城全年銷售額超60億元，客流量突破4600完人次，雙指標同比2023年均出現雙位數增長，並推動深圳首個市内免稅店落址深業上城。

物業闆塊是深圳控股财報中的“唯一”亮色，但被視作物管行業上市種子選手之一的深業物業，至今仍未取得想要的結果。

2024年10月17日，深圳控股全資子公司深業物業第四次向港交所遞交了IPO申請。

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