年報觀察 | 華南城流動性與債務困境

觀點網 原定于4月2日于香港高等法院進行的華南城清盤聽證會並未如期舉行，法院決定推遲至4月14日。

華南城最近面臨的挑戰並不少，被呈請清盤之外，還對外披露了並不樂觀的2024年業績。

與2023财政年度比較，華南城2024期間收入增加16.4%至40.834億港元，主要是由于2024年物業銷售及持續性收入增加。期内，毛利下跌5.3%至7.659億港元，毛利率下降至18.8%。

然而，該公司期内母公司持有人應占淨虧損為89.758億港元，而2023财政年度錄得盈利43.175億港元。

華南城表示，母公司擁有人應占虧損主要由于：存貨減值撥備增加；遞延稅資産撥回；在建物業的資本化利息減少導致融資成本有所增加；投資物業公平值虧損。

業績維艱

華南城是一家在香港聯交所上市的中國綜合商貿物流企業，定位于“世界綜合商貿物流中心、數字中心、創新中心、生活中心”。

據了解，華南城的起步可以追溯到2002年，當時深圳市中心的商貿物流外遷，深圳作為東南地區物流的核心需要一個物流基地，于是深圳華南城應運而生。

正因這個項目的成功，華南城陸續将業務拓展至全國8個城市，在鄭州、重慶、南昌、深圳等多地開發多功能商業及配套的項目，並于2009年登陸香港資本市場。

目前，華南城旗下擁有核心子公司商業管理集團以及華盛商業、乾龍物流集團、第一亞太物業、華南城小額貸款、華采通數字科技等多家公司。

雖運營模式為“商貿物流+”，但華南城收入大部分都來自物業銷售所得，其中又以住宅銷售為重。

業績顯示，2024财年，物業銷售貢獻了29.95億港元，比上一個财年增長18.7%，增加主要原因是年内有較多在之前已經完成合同銷售的物業完成交付。但由于整體物業市場非常疲軟，年内物業合同銷售比對上年同期錄得深度調整。

據了解，2024年，華南城各城積極開展庫存去化和大宗銷售工作，其中鄭州華南城大宗交易取得突破性進展，當地政府于2024年6月回逾千套住宅。此外，西安華南城亦實現多棟品牌館整售。

在營收中，持續性收入貢獻了10.88億港元，其中因租賃需求下降，物業租賃收入為5.431億港元，較上個财政期年化後減少10.9%。

華南城規劃保留若幹商品交易中心商作為自營和出租用途，並且為已交付及投入使用的交易中心、商鋪及住宅的項目提供物業管理服務。

該公司稱，物業租賃收入将是集團持續性收入的重要組成部分，其中深圳華南城是集團項目組合中較成熟的項目，也是物業租賃收入的主要貢獻單位。

另外，華南城于2024财年錄得其他持續性收入增加3.0%至5.452億港元。因第三方物流服務收入減少，該公司物流及倉儲服務收入于年内減少至1.235億港元，及奧特萊斯營業收入增加至3.268億港元。

截至期末，華南城八個城市的總土地儲備面積合計3105.95萬平方米，項目主要規劃用途為交易中心、住宅、商業、倉儲及其他配套設施。

流動性困境

截至期末，華南城持有一定體量自營物業，投資物業價值為425.1億元。因租賃需求下降，投資物業公平值虧損約為24.83億元。

華南城表示，投資物業公平值的改變，受到各種内部和外部因素的影響，例如出租面積、租金率、可比物業的市場價格等。

然而，除了市場的挑戰，華南城還需解決其流動性困境。

公告顯示，截至2024年12月31日，華南城計息債務為302.2億港元，其中，計息銀行及其他借貸中約為192.04億港元是以若幹樓宇、投資物業、發展中物業、持作銷售物業及銀行存款作抵押，賬面總值約為501.23億港元。

于2024年末，華南城流動負債超過流動資産28.48億港元，即期部分計息債務(包括優先票據及計息銀行及其他借款)為182.41億港元，現金及銀行存款僅僅為7.177億港元，其中受限制現金為6.766億港元。

截至2024年12月31日，有關157.42億港元有息負債的應付本金或利息未依規定在預定還款日期償還，觸發有息負債總額為3.75億港元須于要求時償還。

在2025年初，花旗國際有限公司曾對華南城提出清盤呈請。最新的消息，香港高等法院将清盤聽證會推遲至4月14日。

此前華南城對外公告，花旗國際有限公司于2025年1月27日向香港特别行政區高等法院提出對公司的清盤呈請，内容有關公司發行于2024年4月到期的2.8884億美元、年利率9.0%優先票據的3.061704億美元欠款。

華南城表示，公司将極力反對呈請，呈請的提出不代表呈請人能成功對公司進行清盤。

華南城于業績公告中提及，公司董事已采取多項計劃及措施改善集團流動資金及财務狀況，包括集團已委任财務顧問及法律顧問，協助其重組違約與交叉違約借款，以在實際可行情況下盡快與所有貸款人達成一致的解決方案。

另外，華南城已就清盤呈請委任法律問，並采取物色潛在買家，就出售集團若幹物業項目的權益以提高流動資金水準等措施。

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