758億銷售達標67% 雅居樂的多元化謎題與謹慎買地

觀點地産網 9月5日，雅居樂披露了他們8月份的銷售業績。

據觀點地産新媒體查閱公告獲悉，截至2019年8月31日止8個月，雅居樂連同合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為758.0億元，同比增長25.7%，對應建築面積為538.9萬平方米；平均價為每平方米14,065元。

若按照董事會主席陳卓林在年初業績會上宣布的目標1130億元計算，雅居樂在前8個月已經達標67%，這個完成度對于現在的房地産銷售形勢來說已是不錯的成績。

尤其是對比起前兩天公布銷售成績的兩家大灣區房企來說，前8月完成度僅過50%的他們，“全員賣房”已經不能只是口号，而是迫切的現實。

當然，雅居樂這一成績也歸功于其年初對于時局判斷的謹慎，其中很大一部分原因在于雅居樂對于海南的依賴，和海南政策的調控，讓其不得不謹慎。

因此，去年達到了千億目標後的雅居樂，選擇在高速奔跑的路上慢下來，1130億的目標對比起去年，增長率只在10%左右。

當然，比去年多賣100個億的決定並不能讓投資者和市場滿意，但當初的“謹小慎微”到現在就成了明智之舉，“現在看，保守就對了。”陳卓林在業績會上頗為得意略帶調侃地講道。

降價促銷與充足貨源

在8月份，雅居樂預售金額同比增長了65.8%，為101.5億元，而對應建築面積為78.4萬平方米；平均價為每平方米12,952元。

值得注意的是在每平方米的單價上，雅居樂8月份的成績相比起全年平均單價顯然是低了不少，降價促銷顯然成為了去化的重要手段。

雅居樂副總裁王海洋在半個多月前也講到：“下半年，我們還有20幾個項目開盤，開盤的時候可能會有一些銷售的激勵，但是我們不會全國大範圍地去降價，只會結合市場的情況進行适當調整。”

對于現在的房企來說，能夠加快現金回流，将貨值變成銷售和營收才是現實，既然從銀行和資本市場中拿錢越來越困難，那就加快從消費者手中套現，融資端的壓力轉移到了銷售回款上。

事實上，融資方面，雅居樂在8月28日也獲授予兩筆合共19.55億港元，並附帶5億美元增額權的定期貸款信貸，此次信貸為期36個月。

在8月份的投資買地上，雅居樂似乎並不急于納儲。據觀點地産新媒體不完全統計，期内雅居樂僅以15.68億元競得了雲南昆明西山雙塔地塊，但此舉也可以看到陳卓林對于雲南一如當初海南一般，同樣看好，雅居樂對“雲南+海南”的“雙南”土儲依賴愈發明顯。

資料顯示，截至上半年，雅居樂擁有權益的土地儲備有4000萬平方米，按照目前的銷售價值已超6000億元；同時，在每一年10%左右的增幅下，預計未來會有7000億元的貨值，足以供給未來四年的發展。

王海洋此前曾表示，“在未來，公司會積極通過多種方式加大大灣區的投資力度”，“雅居樂明後年将加大中西部、京津冀投資力度”。

負債率與多元化

那麼問題來了，雅居樂的錢從哪來？雅居樂自身的資産負債率表現並不差，于2019年6月30日，雅居樂負債比率為81.3%，突破了80%的大關，且是雅居樂近幾年來的新高。

“從2020年開始，我們的負債率會下降，當其它的多元化業務更大的時候，我們的負債率就會降下來。”雅居樂前CFO張森曾在年初業績會上表示。

第二個問題是，雅居樂的錢去哪了？陳卓林自己對連連攀升的負債率這樣解釋：“之前只是地産，現在一下做了六七個闆塊。”

雅居樂從不掩飾自己對于多元化探索的渴望，一如其他大灣區房企對于新能源汽車、酒店、機器人的喜愛，陳卓林想要的似乎比他們更多。

去年末的百億環保生意；今年5月份入局新能源汽車……陳卓林在地産之外也想分一杯羹，雖然勾勒出的美景都十分誘人，但眼下對于雅居樂的提升，只有報表中那並不好看的數字。

圍繞主業房地産，雅居樂也做了不少的布局，其中花費不少力氣的便是産業小鎮。在這方面，上半年推進得比較順利，近日雅居樂更推出了産業新IP“樂活天地”。

目前，其已經正式簽訂了14個産業小鎮的合作協議，其中5個項目土地達到380萬平方米，總投入不到60億元，但總貨值預計将會超過390億元。

此外，8月4日，雅居樂的溧陽雅創高科智能制造産業園項目在江蘇中關村科技産業園管委會簽約，項目規劃用地總面積約170畝，總投資約15億元。

除了文旅産業，物業公司雅生活服務的成功也能讓陳卓林省不少心，其今年來股價已經上漲了超過了55%，收獲頗豐。近日，雅生活還發布公告稱已與獨立第三方就可能收購事項展開磋商，但目前仍未訂立任何協議和安排。

據市場消息，這一獨立第三方極有可能是陷入了财務困境的中民投旗下資産。