中海商業和越秀ICC 一幢寫字樓的生命周期

觀點地産網 “15度的椅背傾斜可以加速血液循環，帶來更多的氧氣，讓注意力更加集中；45度的傾斜角度可以給脊椎和腰部柔性的支撐；219度的後仰可以用于午間休憩。”

一方四角舞台，兩旁擺着兩張用于演示的辦公椅子，中海商業副總經理唐安琪站在中間，強調：“我們從100張椅子選擇了1張。”她用上述的小例子，證明中海商業将致力于為租戶提供最優的辦公場合。

這是COOC中海商務2019年峰會現場，站在那方被逐漸點亮的舞台上，唐安琪用一場聲情並茂的演講細述了中海過去一年的發展。談到在經濟波動、寫字樓空置率高企的當下，該如何抓住租戶，她指出核心競争力依然是運營。

兩天前，類似的看法在廣州一場發布會上也出現過。在這場發布會上，越秀地産推出了新項目廣州環貿中心（ICC），這是越秀地産寫字樓繫列升級到3.0版本後的首個面世産品，強調關注社群、健康和智能。

從運營的角度來講，越秀ICC和寫字樓3.0的發布，将視野從對物理空間的關注躍升為對人本身的關注，提倡共享社交、綠色節能、智能高效、舒适健康。

商業世界的大多數行為講究有利可圖，無論是營造良好的辦公環境，進行升級改造，還是調整租戶組合，大部分的運營手段背後，指向無外乎是提升租金收入以及物業價值。

而從持有型寫字樓的經營發展來看，運營是其中重要部分，但並不是最終目的。有行業人士在中海峰會上指出，寫字樓經營模式進入三個時代：物管時代，運管時代，資管時代。

在他看來，過往長期以來，不少寫字樓依然停留在物管水平，以租金為導向，沒有産業集聚的概念，後來到了運管時代，明白運營可以創造價值，但如何真正體現價值，就要進入更高級的資管時代。

中海和越秀

在國内的寫字樓市場，中海和越秀各自形成了頗有借鑒意義的兩種經營模式：中海注重長期持有，是國内最大單一業權寫字樓開發運營商，在手寫字樓達45棟；越秀關注資本化，是國内首家将投資物業注入到香港REITs，實現退出的房企。

相對來看，中海寫字樓的發展歷史悠長。上世紀八十年代，香港灣仔的那棟中國海外大廈是這家房企在商業地産上的起點。

起源于香港，中海在寫字樓經營思路同樣受到港資開發商的影響，表現在對寫字樓長期持有、業權統一、自主經營上。不過，在房地産黃金發展時代，以寫字樓為核心的投資物業並不是中海發展的重點，至2013年，該公司投資物業租金收入僅為8.6億港元。

随着住宅開發銷售增速放緩，中海也在加大對寫字樓的資源傾斜力度。2017年中海已竣工寫字樓為38棟，購物中心12家，至2018年底，寫字樓數量達到42棟，購物中心13家，投資物業租金收入為40.6億港元，其中寫字樓租金收入28.42億元，占比70%。

據唐安琪介紹，目前COOC中海商務在手寫字樓達到45棟，運營面積超過277萬平方米，預計租金收入比去年同期增長31.2%，新項目增量占比5.8%，存量項目提升占比達18.6%。

而越秀地産寫字樓的出發點大概是1997年落成的城建大廈，五年之後财富廣場落成，這是越秀寫字樓1.0産品，主要滿足初期辦公集聚需求。

2005年，越秀地産将包括城建大廈、财富廣場、白馬大廈、維多利廣場打包成信托資産包，奔赴香港上市，這是首只投資于内地物業的上市房地産投資信托基金。

此後數年，越秀地産先後将廣州新都會（2018年出售）、廣州國際金融中心、上海越秀大廈、武漢物業以及杭州維多利亞商務中心注入到越秀房托中，使得這一信托基金總資産從成立起的46億元增長至358億元，年復合增長率約為17.1%。

其中，廣州國際金融中心則是越秀地産寫字樓2.0代表産品，側重于接軌國際標準；最新推出的廣州ICC則是越秀寫字樓3.0産品，關注社群、健康和智能。

截至2019年6月底，越秀地産直接持有出租投資物業錄得租金收入3.37億元，同比增長6.6%，出租面積共約58.80萬平方米，其中，寫字樓約占49.36%；其持股約36.39%的越秀房托持有出租性商業物業約97萬平方米，上半年實現收入10億元，同比基本持平。

樓宇經濟與運營

因為擁有穩定的現金流和較為可觀的投資回報率，寫字樓成為房企資産配置的主要方向，也成為了越來越受投資者青睐的投資標的。

在中海商務2019年峰會上，戴德梁行大中華區資本市場總裁葉國平介紹，自2016年以來，國内大宗交易每年總額都超過2000億元，其中寫字樓交易是主導，占比在50%左右。

葉國平指出，在整個大宗交易市場，外資占比約為20-30%，主要投資標的是寫字樓。不過在未來租金增長預期較為保守的前提下，外資通常會對寫字樓物業做資産增值，包括改造、調整租戶組合等，以便能達到更高的投資回報率。

這也是存量時代開發商提升物業價值最常用的兩種運營手段。較為典型的例子是北京中糧廣場，該項目建成于1996年，包括寫字樓，大賣場等業态，由于運營時間長，内外部裝飾陳舊，租金收入不斷下滑。

2017年，北京中糧廣場啟動升級改造，AB座繼續保持寫字樓業态，C座賣場拆分為寫字樓和商場，並引入可口可樂、寶潔、中國建設銀行、IDG資本、中信資本等知名企業入駐。

“升級改造前，租金為每平米每天3元，改造後，租金每平米每天增長至8元，甚至13元。”業内人士介紹，項目投入改造花了2億元，但帶來的回報遠遠不止于此。

上述案例同樣可以看出，在資産升級改造的過程中，進行租戶組合調整也是必不可少的手段，這也是當前國内寫字樓運營中必須考慮的問題。

與國外以整單、長期、穩定為主要特色的寫字樓租約不同，國内寫字樓租賃以零散、相對短租為主，存在着較大的波動空間。以中海商務租約合同為例，1-3年占比達73.3%，而10年期以内的合同僅為0.3%。

靈活的租約給了租戶有更多的空間和周期進行選擇，也促使運營商不斷思考如何提高出租率、續租率，如何才能形成最好的租戶組合，達到最優的經濟效果。

據唐安琪介紹，目前中海三年期項目以上出租率達92.16%，一至三年項目出租率74.73%，到期續租率達到78.63%，空置期為3.2個月，大客戶的續租率達到了83%，屬于租金管控能力較強的運營商。

在租戶方面，中海擁有超過250家世界500強客戶，超過10%獨角獸企業。更為細致的考慮是租戶分級，中海認為如果大租戶比例過高，一旦出了問題退租了，可能會給寫字樓運營帶來很大的風險，這也是進行租戶組合的必要性。

除此以外，無論是中海、越秀還是其他寫字樓運營商，這幾年都一直致力于通過提供增值服務，提升運營價值。華潤在2015年3月底發布首個寫字樓運營服務體繫“Officeasy”，兩年後升級為Officeasy潤商務，主要方向是實現資源整合，並為租戶提供多元服務。

中海在2016年發布商務品牌COOC，進入商辦資産管理時代，試圖打造全新商務生态。旗下寫字樓還有創新服務業态的聯合辦公服務品牌OfficeZip，截至2018年底，OfficeZip已進入北京、上海、成都等六個城市，共享辦公面積約3萬平方米。

越秀地産旗下的悅享會同樣是為實現一體化商業辦公而服務，主要包括提供産業資源對接、升級服務，實現企業工位租賃、短期租賃的靈活辦公需求。

寫字樓的生命周期

無論是對資産升級改造、調整租戶組合還是為寫字樓提供的各種增值服務，運營手段帶來的租金收入以及物業價值的提升，都讓開發運營商在市場下行階段，有了穿越經濟周期的可能。

然而在寫字樓的經營發展中，通過運營創造價值只是過程，最終目的還是要在資本市場體現價值，實現退出。在業界看來，寫字樓經營模式有三個時代：物管時代，運管時代，資管時代，對應的經營策略是散售、持有以及資本化。

在傳統的物管時代，開發商沒有産業集聚的概念，以租金為導向，通過散售以便更快回流現金，但散售産權分散、無法保證業态規劃，為後期的運營、物業管理帶來了困難，項目的整體價值難以提升，SOHO中國就曾因散售飽受诟病。

走過物管階段，寫字樓開發商已經明白運營能創造價值。資産升級、租戶組合，最好還要在樓宇内形成産業鍊，以提升項目溢價空間和維持穩定的租金收入。目前來看，中海有着低成本融資優勢，現金流充裕，對重資産的寫字樓存在較大的運作空間，因此在經營上依然以長期持有為主。

不過，寫字樓散售會影響物業價值，但長期持有也不是主流經營模式，畢竟重資産運營勢必會存在一定的資金風險。成熟市場經驗是，在國外的租賃市場，大部分寫字樓由養老、保險、REITs等機構持有。“持有不是寫字樓運營的目的，退出才是。”

事實上，國内越來越多的房企也在嘗試探索通過資本化實現退出的可能，並且已經小有成就。越秀在2005年将城建大廈、财富廣場、白馬大廈、維多利廣場打包成REITs赴港上市，目前這一信托基金總資産已經達到358億元。

最新的消息顯示，招商蛇口旗下商業房托基金已經于12月10日正式在港交所挂牌，募資約25億元。這一基金暫由新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期及數碼大廈四棟寫字樓以及一項花園城購物中心組成，物業價值約65.17億元。

與銷售和長期持有相比，注入REITs實現資本化的方式既可保留物業控制權和經營權，也能保持較高的IRR（内部收益率）和ROE（淨資産收益率）。

2019觀點商業年會上，越秀房産基金董事會主席兼行政總裁林德良曾舉例稱：一個寫字樓項目，在2004年拿地，2007年建成，項目地價為3.1億元，建安成本2.6億元，貸款融資部分于正式運營前完成還貸，各模式下即收入和經營性成本開支一致。

倘若在2008年對外銷售，總售價為6.6億元，則IRR為10.4%，股東平均ROE為7.2%；持有至産權到期，IRR為7.7%，ROE為12.6%；注入REITs並持有35.6%份額，IRR為14.2%，ROE為14.0%，與前兩種相比顯然更多。

不過，從基金收益率來看，國内市場與國外成熟租賃市場顯然還有很大的增長空間。數據顯示，招商房托基金收益率接近7%，越秀房托2018年收益率為6.4%，2019年上半年，因經濟波動對寫字樓出租造成影響，收益率下滑至5.8%。

相比較之下，國外以投資物業為主的REITs平均收益率大多在10%左右，美國最大A級寫字樓運營商波士頓地産公司旗下基金甚至每年能給投資者帶來19%的收益。