解局 | 深圳控股資産騰挪法則

觀點地産網 7月2日，深圳控股披露了一項關聯交易，即集團旗下非全資附屬公司與母公司深業集團簽訂協議，收購母公司持有的深業進智物流發展有限公司約52.85%股權，代價約5.37億元。

收購完成後，深業進智物流的成員公司将成為深圳控股非全資附屬公司，深業集團于深業進智物流的股權将削減至約5.87%，另一合資股東智能交通物流經營股權則並未變動。

對此，深圳控股在公告透露，對于收購意圖，一方面是基于深圳房地産市場長期發展前景的看好，繼續擴充本地土儲；另一方面則是目標集團持有深圳羅湖區黃金地段的物業項目，符合其發展戰略，有助于日後盈利。

有業内人士向觀點地産新媒體表示，上市公司從母公司購買資産的行為，除了承接相應适合的業務之外，很大程度上也能補齊短闆，改善外界投資者的印象，吸引相關投資並解決相關估值問題。

值得注意的是，公告發出後，截至7月3日，深圳控股股價漲幅5.62%，為近幾月新高。

此次被收購的深業進智物流，成立于1987年，運營初期主要從事筍崗清水河倉庫區的鐵路貨物運輸業務；2005年9月，深業集團對其進行股權重組後成功實現轉型。

目前，深業進智物流主要專注于商貿物流地産開發及運營管理，並提供市場及配套設施物業和運營服務，已開發建設的重點項目有深業進智現代物流分撥中心、深業進元大廈以及深業智豐大廈等。截止到2018年12月底，公司資産總額14.63億元，淨資産4.45億元。

觀點地産新媒體翻閱獲悉，深業進智物流2018年除稅前溢利為2.57億元，除稅後溢利1.92億元，到了2019年上述兩項數據分别降至1.42億元、1.06億元。

目前，深業進智物流持有的主要物業權益包括5處房産物業及4宗地塊。

注入資産的如意算盤

此次深圳控股收購的公告中，已被公開披露的主要物業權益包括：清水河更新項目一期進元大廈、清水河更新項目二期智豐大廈以及一個潛在的城市更新項目和深業進智現代物流分撥中心展銷中心及商務中心城市更新單元（筍崗一期項目）、深圳市羅湖區梅園路H302-0054宗地。

值得注意的是，清水河與筍崗更新項目均為深業進智現代物流分撥中心項目，為深業進智物流重點建設，項目定位為集物流總部大廈、交易、商務、儲運、配送于一體的綜合性物流中心，總用地面積9.86萬平方米，預計分四期建設。

其中，位于深圳市羅湖區羅湖街道的清水河更新項目一期進元大廈，面積1.97萬平方米，總建築面積12.15萬平方米，項目已完成竣工驗收備案，已竣工並整體售罄，實現利潤7億元；

另一處在建的位于深圳羅湖區清水河一路的清水河更新項目二期（智豐大廈），面積1.14萬平方米，計容積率建築面積4.74萬平方米，預計于2021年第四季度竣工，亦将可為深圳控股帶來可觀回報。

而三期筍崗更新單元項目為一個潛在的城市更新項目，位于泥崗路以南、寶崗路以東區域，此前計劃預計在2019年内完成專項規劃審批手續，現尚待政府主管部門确定項目的實施主體。截至2019年9月30日，已資本化的筍崗一期項目相關前期費用約1357萬元。

不難看出，不論是待規劃或釋放的城市更新項目，還是已經結轉的物業項目，深圳控股從母公司中獲取到無疑十分不錯的資産。

地産分析師嚴躍進認為，深圳控股此舉利于具體闆塊資源整合的同時，客觀上也有助于其在物流等業态方面的持續深入投資，同時也符合當前物流和城市更新等領域的市場機會。

“通過母子公司的資産騰挪，客觀上都有助于此類企業梳理業務條線。另外，從企業本身來說，當前此類闆塊夯實業務模式，也有助于後續有關戰略擴張的加快完成。”

也有投行人士表示，背後的資本策略和未來的發展規劃，可能成為吸引投資者的重要手段。

資産騰挪“法則”

這並不是深圳控股第一次進行資産騰挪。

最早在8年前，深圳控股就曾利用位于深圳的7項物業進行資産騰挪，並在當時被業内稱為是一次“兜圈”操作。

2012年7月，深圳控股将位于深圳福田區的泰然大廈部分物業出售予母公司深業集團旗下子公司深圳市科之谷投資有限公司，代價約為2.72億元，這場關聯交易最終被延後半年多才得到披露。

随後不久，深業集團又将科之谷資産整體注回深圳控股。2013年1月，深圳控股與深業集團再次協議，以約41.5億元收購科之谷全部股權，並通過向深業集團發行14.1億新股的形式支付對價，發行價格為3.667港元。

最終，這一場被“轉了一圈”的資産騰挪，以近乎左手倒右手的方式完成了。根據後續深圳控股的透露，深圳科之谷和泰然大廈在當年實屬高價值項目，占到其整體銷售目標的一半。

對此，在2012年業績會上，深圳控股還曾公開表示，未來會不斷有新注資注入的動作，並且不僅局限在大股東，還将擴大到整個深圳國企繫統。

不出所料，2014-2016年間，深圳控股前後從深業集團手中拿下多個項目資源，包括收購農科集團中獲取的深圳中心區“核心資産”、深圳深業東嶺項目95%股權以及深業集團旗下深業深港公司轉入深圳巴士集團的舊改土地資源等。

多年下來，深圳控股無疑是母公司深業集團的扶持重心，得到了較為穩固的發展機會。

作為深圳國資委旗下最大地産運作平台，深圳控股前身為茂南發展，成立歷史可追溯至1992年，在早期專注于開發華南地區中高端房地産；1997年，深圳控股在香港聯合交易所上市，核心業務逐漸發展為包括物業開發、物業投資及管理。

近些年，深圳控股陸續退出内地三四線城市地産市場，将投資集中于深圳。年報顯示，截至2019年12月底，深圳控股投資物業總面積約129萬平方米，81.8%位于深圳。其中，深圳控股在深圳知名度較高的住宅地産為深業中城與前海頤灣府，商業綜合體為深業上城等。

财報顯示，深圳控股2019年全年實現銷售金額為168億元，同比增長2.1%；全年營業收入約136億元，同比減少10%，其中淨銷售收入為92.61億元，同比下降12.7%；同期，深圳控股2019年實現淨利潤40.06億元，同比上升18.3%。

受疫情影響，深圳控股部分項目将延至2021年推售，調整後2020年推售貨值與2019年持平。而在2019年，深圳控股結轉物業銷售面積約51.9萬平米，較2018年上升30.1%。

得益于國企資金與背景優勢，深圳控股淨負債率相對平穩。2017-2019年間，深圳控股淨負債率分别為49.9%、54.2%、40.7%，總體上杠杆控制合理，仍處于行業較低水平。

值得注意的是，2017年5月，深圳控股通過全資附屬公司深業深恒投資與恒大集團附屬公司訂立投資協議，向恒大地産資本投入約55.0億元，成功持有了恒大地産1.7626%的股權。如今，根據投資協議條款，深圳控股先後已獲得紅利近20億元。

深圳控股此前披露，集團1-5月份總合同銷售額約45.9億元，較去年同期上漲42.1%；總合同銷售面積約16.35萬平方米，較去年同期上漲7.1%。其中，2020年5月份深圳控股合同銷售額約為8.84億元，較去年同期下降27.3%；合同銷售面積約為4.03萬平方米，較去年同期上漲6.0%。

可以說，幾乎“穩賺不賠”的資産騰挪下，深圳控股後續資本運作依舊值得觀察。

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