觀點直擊 | 深圳控股投資恒大分紅20億 但銷售依然審慎（實錄）

觀點地産網 與一年前不同的是，或許是股權投資收益過于明朗，深圳控股主動開始在業績會上提及有關恒大地産帶來的分紅成效。

8月28日，深圳控股召開2020年中期業績線上發布會，董事會主席呂華、執行董事及總裁黃偉、執行董事及副總裁董方、執行董事劉世超、首席營運官朱國強列等現身出席。

參會管理層有些許變動，早前7月23日，深圳控股發布公告稱，由于已屆退休年齡，劉崇辭任公司執行董事。同時，劉世超也由公司非執行董事調任為公司執行董事，董方獲委任為公司執行董事。

今年以來，深圳控股動作不算太多，圍繞在其身上的話題大多還是三年前那場對恒大地産的股權投資。對此，首席營運官朱國強在會議上公開透露，自投資恒大地産以來，按照雙方的引戰協議推進，深圳控股連續三年都取得不錯的分紅回報，三年内累計分紅接近20億元。

“大家關心的恒大地産和A股上市公司重組進程，據公司和恒大地産的密切溝通，恒大也在積極推進各項前期工作，包括和監管層以及其他戰投之間的溝通都在進行，我們知道這是很多股東的期待。這場重組日後若順利推進，也能夠給恒大地産的戰略投資人一個滿意的回報。”朱國強進一步稱。

顯而易見的是，對于深圳控股而言，這無疑是一筆不錯的投資，也正在享受既定的回報。

利潤與銷售

事實上，相對于股權投資帶來的收益，深圳控股在營收上並不算亮眼。

2020年上半年，深圳控股實現營業額41.22億港元，比去年同期下降6.4%；實現毛利15.66億港元，比去年同期上漲5.7%；綜合毛利率38.0%，較去年同期提高4.4個百分點；每股基本盈利為3.65港仙，較去年同期下降31.3%。

同時，歸屬股東淨利潤3.23億港元，比去年同期下降27.8%；如剔除投資物業及金融資産公允價值變動的淨影響，歸屬股東淨利潤為10.01億港元，較去年同期上漲76.1%。

其中，結轉物業銷售面積9.07萬平方米(不包括集團主要聯營公司所占權益)，比去年同期下降44.6%；實現物業銷售淨收入約19.65億元，比去年同期下降8.5%。

管理層對此解釋為，銷售收入由于結轉的安排，2020年大部分項目的結轉會安排在下半年，因此銷售收入有小幅度下降，但整體毛利情況比較好，毛利率亦有小幅上升。

觀點地産新媒體了解，上半年深圳控股的房地産開發銷售毛利率為43.4%，比去年同期上升5.7個百分點。深圳項目平均毛利率約為46.4%，其它城市平均毛利率約為37.9%。

同時，在核心盈利、股東應占淨利方面，深圳控股管理層認為，核心盈利受到合營聯營的公司因疫情經營收入下降、土地增值稅增加之外，還有投資恒大地産給深圳控股的分紅影響，以及兩個非現金因素影響——投資物業公允值變動、金融資産公允值的變動。

其中，投資物業公允值變動體現在深圳投資物業市場上半年的低迷之中，租金市場的整體下降，導致投資物業公允值評估價值減少；金融資産公允值變動則主要基于恒大地産的股權投資入賬，由于資産每年都需進行評估，並以可供出售金融資産入賬，上半年的評估價值有所減少所致。

若抛開不穩定的利潤漲跌，這家深圳國有房地産企業在銷售上實現了一定的平穩增長。

公告指出，2020年上半年，深圳控股實現合同銷售額75.82億元，同比增長17.8%，合同銷售面積25.64萬平方米。

在深圳控股看來，這些歸功于把握了預售政策調整與住宅市場復蘇的時間窗口，而主要推進的重點項目為前海頤灣府、泰然立城、馬鞍山深業華府、深業鹭栖府、深業東嶺等，其中深圳項目占比約73%，是深圳控股的主要銷售來源。

截至2020年6月底，深圳控股已售未結的合同銷售款項約312億港元。

最新數據顯示，今年1-7月，深圳控股總合同銷售額約85.65億元，較去年同期上漲24.8%，總合同銷售面積約29.8萬平方米，較去年同期上漲17.8%，平均售價約為2.87萬元/平方米。

融入灣區與60億拿地兌現

在土地投入方面，粵港澳大灣區依舊是深圳控股的重點區域。

3月底的2019年業績會上，董方曾透露，深圳控股2020年買地的初步計劃不會低于60億元，同時會首先聚焦于深圳，此外在廣州、南京、粵港澳大灣區的合适項目會優先考慮。

對此，進入2020年，深圳控股通過公開市場、收並購以及股權交易等方式，不斷加速補給土儲。報告期内，該公司以總地價約18億元在成都取得兩幅土地，總計容建築面積約35.2萬平方米；近期經歷69輪報價後，以超過40億元拿下的廣州南沙地塊。

深圳控股透露最新的拿地情況，董方表示，截至目前深圳控股土地招拍挂拿地已經完成60億元的計劃，完全兌現之前的承諾。

除此以外，在投資物業方面，3月11日，以3.89億元的總投資報價中標深圳市婦兒大廈改造PPP（政府及社會資本合作）項目，建設期3年，運營期限長達19年；7月初，與深業集團簽訂協議，以約5.37億元的對價收購深業進智52.848%的股權，拿下其位于位于深圳市羅湖區的核心資産，包括進元大廈、智豐大廈及目前用于出租的其他項目。

雖然目標已經完成，但董方進一步補充稱：“下半年我們會在深圳、粵港澳大灣區及重點耕耘的南京、長沙等一二線城市密切跟蹤适合地塊，如果有合适的價格與機會還是會積極跟進。”

值得一提的是，有提問者疑問廣州南沙地塊耗資高達40億元，相當于将耗費掉深圳控股去年所有的歸母淨利潤。董方對此回應，“目前深圳控股的現金流水平、負債水平處于非常健康的狀态，不會因為拿了這一塊地對銷售産生多大的壓力，一切依舊會按既定的計劃穩步推進。”

截至2020年6月底，深圳控股土地儲備規劃總建築面積約486萬平方米（權益部分418萬平方米），計容建築面積366萬平方米（權益部分319萬平方米），在建項目規劃總建面約246萬平方米，計容建築面積187萬平方米。其中，一二線城市土地儲備建築面積占比57%，大灣區土地儲備計容建築面積占比達46%。

在董事會主席呂華看來，深圳控股一直聚焦于深圳和粵港澳的發展，除了澳門和肇慶沒有布局之外，其他的幾個城市都已經提前布局。而未來在與各路開發商的競争中，也将利用自身全産業鍊開發以及産業導入方面的優勢，積極跟政府進行合作，采取勾地方式取得新的開發資源。

“融入大灣區已經是既定的現實，下一步深圳控股如何找到優勢，做強做大，橫跨深港兩地，發揮國有企業優勢，發揮全産業鍊開發的優勢将是重中之重。”呂華進一步表示。

多變政策與杠杆控制

2020年，疫情疊加與政策多變給國内房地産市場帶來着不小的波瀾，置身行業之中的企業，都不可掉以輕心，而對大環境的敏銳與防備，也是不可或缺的重要能力。

有統計數據顯示，2020年上半年，房地産調控政策累計達到304次，2019年上半年為251次，同比上漲21%，調控次數的歷史紀錄正在被刷新。7月15日，深圳發布最嚴樓市限購“715”新政，抑制投機炒房，加強房地産金融監管。

政策帶來短期内的影響明顯，大量購房者失去購房資格，深圳控股對此做出了測算，結果顯示，自身項目大概有20%-30%的購房客戶失去購房資質。

但呂華認為，深圳未來的市場依舊沒有太大的問題，在政策、人口、資源以及土地市場供需矛盾的相互作用之下，公司對于深圳市場仍然非常充滿信心。

面對近期頻繁傳出的監管部門有關金融監管的“345新規”的三條紅線，執行董事劉世超表示，深圳控股暫時還未收到監管部門收緊融資通知，但經過内部大致測算，公司目前基本處于安全區内。

“如果以現有報告期内的帶息負債規模260億元來測算，我們預計可以增加40億元；而如果到明年1月份開始執行的話，融資空間就非常大，可能會增加270億元左右。所以我們預計，如果這個新規正式出台，對公司的影響可能比同行要小。”

報告顯示，截至6月末，深圳控股銀行及其他借款總額260.95億港元，其中184.63億港元為浮息借款，其余均為定息借款，長期部分167.41億港元，約占總借款總額的64.2%，短期部分93.54億港元，約佔借款總額35.8%。

此外，深圳控股平均融資成本為4.37%，較去年全年下降0.33個百分點；現金結存為187.13億港元；除非控股股東權益後淨資産為427.45億港元；淨負債率(負債只包含銀行貸款及其他借款) 17.3%，包含股東貸款及其它所有帶息負債後的淨負債率為36.7%，較去年底下降4.0個百分點。

一直以來，得益于國企資金與背景優勢，深圳控股淨負債率相對平穩。2017-2019年間，深圳控股淨負債率分别為49.9%、54.2%、40.7%，總體上杠杆控制合理，處于行業較低水平。

劉世超也透露，深圳控股近幾年的淨負債率一直逐步下降，從融資規模來看較低，而未來是否需要加杠杆，将視公司的發展及項目的拓展情況再進行決策。“在規模化和效益利潤最大化方面，我們會均衡進行取舍。”

以下為深圳控股2020年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：3月份業績會時，公司說今年買地的初步計劃不會低于60億，請問上半年拿地指標完成得如何？下半年是否會加大拿地進度？以及會着重于哪些城市的布局？二是公司此前計劃2-3年内将物業管理業務分拆上市，當前進展如何？物業規模有多大？是否有進一步擴張的規劃？

董方：我們到目前為止，公司土地招拍挂正好是60億，分别在今年的上半年成都的兩宗地塊，和上一周在廣州拿的南沙地塊，三個地塊加起來正好是60個億，所以我們是完全兌現了之前的承諾。

下半年我們會在深圳、粵港澳大灣區及重點耕耘的南京、長沙等一二線城市會密切跟蹤一些地塊，如果有合适的價格我們還是會積極跟進的。

物業方面，目前深圳集團内最重要一個是物業集團，一個是深業智慧園區，這兩個混改工作正在穩步推進當中，包括我們的評估工作及相應内部的審批程序都正在推進當中，應該說進展是在我們的計劃之内。目前物業管理面積，兩家公司加在一起大概4200萬平方米，今年8月份特别是深業智慧園區新拓展的就有将近200萬平方米，包括我們在壩光項目、龍崗的産業園區項目。

現場提問：物業投資業務歸公司第二大盈利貢獻來源，2014年-2018年間貴公司投資物業租金收入年均增長約13%，公司2019年投資物業租金收入錄得10.71億港元，同比增長8.9%，在今年受到疫情影響大背景下，今年物業投資業務收入是否保持增長？從中期來看公司未來在物業投資及物業管理業務方面有何新布局？

董方：物業租金收入從兩個緯度來看，第一，今年年初受疫情本身影響，以及響應市政府的要求減免租金的舉措；第二如果不考慮租金減免影響，我們預計今年租金收入應該會增長15%以上。綜合考慮後，考慮到我們租金減免三個月的抵消因素後，估計今年應該會基本持平。物業投資布局方面，我們重點在深圳及深圳的核心區繼續穩步加大好的優質的物業持有。

現場提問：一管理層是否收到監管部門收緊融資通知，準備如何應對？下半年境内外融資環境如何判斷？

劉世超：我們目前沒有收到監管部門收緊融資的通知，但我們根據一些消息得知，監管層對房地産的融資可能下一步有收緊的趨勢。我們大致測算過，公司三個指標現在基本處于安全區内，即綠區。

即如果以報告期内，帶息負債規模260億來測算，我們預計可以增加40億。但到明年1月份開始執行的話，融資空間就非常大，可能會增加270億左右。所以我們預計，如果這個新規正式出台，對我們的影響可能比同行業要小。

現場提問：如何解讀深圳7月份出台的樓市調控政策，對深圳控股業績是否有影響？

呂華：715新政出台背景是今年疫情後深圳的市場反彈的幅度較大，在房價漲幅在全國處在領先位置，所以715新政出台後，号稱是史上最嚴的一次調控政策，對深圳市場在短期内是出現了一定的影響。我們自己測算的話，深圳控股大概有20%-30%的購房客戶失去購房資質。

對于未來，深圳的市場應該是沒有太大的問題，一方面人口的聚集與流入、财富的聚集，全國各地甚至全球都有一些資本向深圳聚集。另外深圳的土地市場供需矛盾非常緊張，一方面對于住房或其他的類型物業的需求仍然保持很高的增長速度，所以從這幾個方面來看，再加上剛剛提到的粵港澳大灣區先行示範區雙區疊加的效應，可以預見未來的市場仍然是非常充滿信心的。

現場提問：針對恒大股權投資公司先後已獲得紅利近20億元，對于該收益回報管理層如何看？以及想了解恒大地産回A的進展情況？

朱國強：本公司2017年投資恒大地産以來，按照雙方的引戰協議推進，已經連續從2017年、2018年、2019年，連續三年都取得不錯的分紅回報，三年内累計分紅接近20億人民币，這是一筆不錯的投資，至于大家關心的恒大地産和A股上市公司重組的進程，根據我們和恒大地産的密切溝通，他們也在積極推進各項前期工作，包括和監管層和其他的戰投之間的溝通都在緊鑼密鼓進行，我們希望，相信這也是所有股東的願望，恒大地産和A股上市公司的重組可以順利往前推進，可以給所有恒大地産的戰略投資人一個比較滿意的回報。

現場提問：請管理層分享對粵港澳大灣區區域發展看法？深圳控股如何落實聚焦大灣區的發展戰略、未來在大灣區的布局具體會如何考慮？

呂華：深圳疊加粵港澳大灣區國家戰略以及先行示範區的優勢，未來的發展是不可置疑的。就深圳控股來說，處在粵港澳大灣區的核心城市——深圳，深圳控股能夠利用橫跨深港兩地的架構優勢，發揮國有企業與全産業鍊開發的優勢，在大灣區的發展過程中，找到更多的資源。

深圳控股在除了深圳外的其他城市比如東莞、惠州等城市，本身也已經有很多項目布局，未來在與各路開發商的競争中，也将利用自身全産業鍊的開發，加上産業導入方面的優勢，積極的跟政府進行合作，采取勾地方式取得新的開發資源。

融入大灣區已經是既定的現實，下一步深圳控股如何找到優勢，做強做大，橫跨深港兩地，發揮國有企業優勢，發揮全産業鍊開發的優勢将是重中之重。

現場提問：如何評價今年銷售目標是否保守，明年銷售目標如何考慮？

董方：目標保守不保守是根據每個企業自己的發展階段、自己發展的戰略需求來界定的，針對目前這樣的市場狀況我們覺得穩定、健康是第一位，這個銷售目標是在我們的可控範圍内，我們也兼顧了未來現金流需求、兼顧利潤需求，在這個要求下，今年銷售目標我們覺得是一個合理、健康的。

對應明年的銷售目標我們也有一些初步計劃和安排，但可能我們會到今年晚一些時候，根據市場情況，根據政策情況、根據現金流情況來綜合确定，相信我們應該會穩步、逐步提升我們的銷售目標。

現場提問：從中期報上看到，在拓展優勢資源上，集團重點布局二線城市且在三四線城市銷售的項目中超出了預期，是否會繼續加大二三線城市布局，有什麼樣的預期？

董方：今年确實我們的三線城市确實有一些地方銷售比我們預期要好很多，而且市場确實恢復得比我們預計得要快。從集團戰略來說我們聚焦粵港澳大灣區、聚焦一二線城市這是我們的核心戰略，對于三線城市拓展大多特别慎重，如果有特别好的機會可以酌情考慮，但戰略中心肯定還是在一二線城市，這應該不會因為今年三線城市的火爆而有大的變化。