GDIRI觀察｜萬科物流生意的合與離

觀點指數（GDIRI）4月17日，據資本市場消息，萬科企業股份有限公司尋求出售其持有的物流公司普洛斯21.4%的股權。目前，萬科尚未與任何潛在買家達成協議。消息人士透露，萬科正與粵海控股及一家天津國企就出售事宜進行洽談。

萬科與普洛斯的淵源要追溯到2017年，據當時的報道，普洛斯由厚樸、高瓴資本、萬科、SMG、中銀投資等組成的中國财團進行每股3.38新加坡元的收購交易，並以估值約為116億美元（160億新币）成功收購。

其中第一大股東萬科地産（香港）占比21.4%，厚樸、高瓴資本、普洛斯管理層（SMG），分别持股21.3%、21.3%、21.2%，中銀投則持股15%。而此次萬科拟出售的股權正是2017年收購的全部股份。

從萬科總體的經營情況來看，據2023年報披露，其實現營業收入4657.4億元，同比下降7.6%，毛利潤709.6億元，同比下降28.0%。淨利潤204.6億元，同比下降45.6%，歸母淨利潤121.6億元，同比下降46.4%，淨利潤率和歸母淨利潤率分别為4.4%、2.6%。

而有息負債合計3200.5 億元，其中一年内到期的有息負債 624.2 億元，占比19.5%。持有貨币資金998.1 億元，較2022年末減少27.3%，現金短債比為1.6倍，較2022年末的2.13明顯下降。此外，淨負債率為54.7%，剔除預收房款的資産負債率為65.5%，從2018年的76.0%的高點連續5年下降。

整體來說，利潤承壓、資金存量、現金短債比等指標下行也意味着萬科依然面臨短期流動性的壓力，但無論是傳統房地産行業還是物流地産行業（萬緯物流），重資産屬性都較為突出，投資回收期較長，流動性承壓可能會引發債務風險等問題。

因此從資金緊張的角度慎重考慮，如若萬科此番成功出售普洛斯股權，則可以在一定程度上緩解現金流承壓的問題。此外，萬科收購普洛斯已接近7年，旗下萬緯物流已步入正軌，萬緯倉儲物流REIT也已獲證監會受理，不像剛收購時那般需要利用普洛斯龐大的物流倉儲網絡和管理能力才能更快地完善自身的布局。

據萬科2023年财報數據顯示，物流業務（含非並表項目）實現經營收入41.8億元，同比增長17.2%，其中高標庫營業收入23.0億元，同比增長6.3%；冷鍊營業收入（不含供應鍊業務收入）18.8億元，同比增長33.9%。

數據來源：萬科年報，觀點指數整理

從萬緯物流近三年的業績表現來看，其經營收入逐年上升。此外，高標庫及冷鍊的經營收入同樣逐年往上。

觀點指數注意到，萬緯物流2021-2023年的新開業高標庫數量分别為17、13、1，數量急劇下降；2021-2023年，新開業冷鍊園區數量分别為8、10、7。可以明顯看到，萬緯已開始放緩拓展的步伐，尤其是降低其高標庫的供應力度。

2023年，物流市場承壓，高標倉市場持續供應但需求恢復動力不足，這也導致市場無法消化，進而造成空置率持續上升、租金下行等情況。

據仲量聯行數據，受強勁市場需求的刺激，中國高標倉市場在過去10余年發展迅猛。截至2022年，國内高標倉市場存量已突破1億平方米，截止至2023年，市場存量已約1.3億平方米，且受前期集中供地影響，近四年全國高標倉新增規模較大，市場出現短期内供大于求的狀況。租金方面，2022年年底全國倉儲物流市場的平均租金為33元/平方米/月，而2023年平均租金已下滑至30元/平方米/月。

所以從物流市場的實際發展情況來說，萬科此次的股權出售也有迹可循。