物流資産投資運營：審慎前行

觀點指數 2003 年起，博鰲風尚盛典已然 22 年。觀點指數研究院繼續對全産業鍊進行綜合研究與分析，于 2024 博鰲全體大會現場發布《觀點指數 • 2024中國房地産全産業鍊發展白皮書》暨《影響力指數 • 2024 博鰲風尚表現報告》。以下為報告節選：

2024年的前兩季度中，二季度投資事件明顯多于一季度，這些投資項目大多是供應鍊中心、物流中心等，而非傳統的倉儲園區，且大多以物流、貨運樞紐的形式存在。政策端不僅支持企業建成這些樞紐類項目，還會對這些項目進行财務補助。

縱觀上半年中國32個城市倉儲物流市場的表現，可以看到整體呈現平均租金下降而空置率上升的“剪刀差”态勢，市場情況不容樂觀。主要原因是供需不平衡，也即是新增供應量仍處于較高水平，但租賃需求偏弱，導致部分城市的倉儲空置率保持在高位。

此外，華東、華南、華北、華西、華中各區域表現不平衡。無論是高標倉市場抑或是整體倉儲物流市場，華南地區的空置率均為最低，且租金最高。觀點指數認為，這也與跨境電商的發展有關，其快速向前刺激了電商企業對于倉儲的需求。

結合現階段跨境電商發展增速放緩的情況，這也讓華南區域市場承壓，表現在PMI及倉儲指數上。

融資方面，相比以往年份，企業顯得更為謹慎，且樣本企業中京東産發選擇暫緩IPO，菜鳥則選擇撤回IPO，背後可能是不滿意市場估值。

倉儲投資增多，樞紐類項目建設加速

2024年上半年，據觀點指數不完全統計，行業内共錄得投資事件36起，其中一季度僅7起，二季度29起，數量明顯提升，總披露金額達253.18億元。

可以發現，這些項目大多為供應鍊、物流中心等，而非傳統的倉儲園區，且這些項目大多以物流、貨運樞紐的形式存在。樣本企業中也有如ESR、深國際等樣本企業選擇進行樞紐類項目的建設。

4月8日消息稱，惠州保稅物流中心（B型）項目即将完工，待取得保稅物流資質後，将啟動投産試運營，這一項目将成為惠州市物流樞紐建設的重要一環。

4月11日，ESR在廣州增城甯西片區成功獲得近12.7萬平米的物流用地，将建設為大灣區現代化供應鍊中心。據悉，增城是連接廣州、東莞、深圳、香港等珠三角重要城市的交通樞紐，随着交通基礎設施的完善，增城已成為大灣區“1小時生活圈”的關鍵節點。

而現代化物流中心是增城重要的物流樞紐標簽，幫助客戶打造現代化物流體繫，並助力地區各行業客戶完善粵港澳大灣區産業布局，同時推動客戶優化供應鍊、産業鍊管理，提高響應速度。

5月15日，深國際西部公路樞紐物流園在寶安區松崗街道正式動工，占地面積7.5萬平方米，是深圳生産服務型國家物流樞紐的旗艦項目、核心載體，是深圳市“7+30+N”三級物流場站體繫規劃的七大對外物流樞紐項目之一，也是深圳市“平急兩用”公共基礎設施項目之一。該項目預計2025年末投産運營，總投資約10億元，由深國際灣區投資發展有限公司主導。

觀點指數了解到，該物流園是國家物流樞紐體繫的重要組成部分，旨在構建現代智慧物流設施集群，推動制造業與物流業的深度融合，支持深圳“工業立市”戰略。

樞紐類項目的大力建設少不了政策端的支持，據不完全統計，今年上半年共有5項與樞紐建設有關的政策出台。

其中1月10日國家發改委出台的《城鄉冷鍊和國家物流樞紐建設中央預算内投資專項管理辦法》里面就提及，以投資補助方式支持物流基礎設施補短闆項目；冷鍊物流設施項目；城郊大倉基地項目，以及黨中央、國務院決策部署，需要支持的其他物流基礎設施項目的建設。而已納入年度建設名單的國家物流樞紐、國家骨幹冷鍊物流基地等都屬于物流基礎設施補短闆項目。

觀點指數了解到，國家物流樞紐涵蓋陸港型、空港型、港口型、生産服務型、商貿服務型、陸上邊境口岸型6種。

前文提及的深國際西部公路樞紐物流園，正是深圳生産服務型國家物流樞紐的核心載體。根據2023年7月28日國家發改委披露的《2023年國家物流樞紐建設名單》，深圳生産服務型國家物流樞紐入選，也即是深國際的這個物流園有機會可以享受國家的投資補助。

對于這類物流樞紐，尤其是“平急兩用”的項目，新型債務融資工具也有助于企業融資，且在十四屆全國人大二次會議期間，住建部和國家金融監管總局也表示将繼續推進“平急兩用”設施建設和相關融資支持。

具體來說，2023年12月，全國首單“平急兩用”債務融資工具和首單“平急兩用”資産證券化産品分别在銀行間債券市場和深圳證券交易所成功發行上市，這也為“平急兩用”項目融資開創了新路徑。

租金和空置率成“剪刀差”，供需不平衡是主因

縱觀2024年上半年中國32個城市倉儲物流市場的表現，可以看到整體呈現平均租金下降而平均空置率上升的“剪刀差”态勢，市場情況不容樂觀。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

造成物流市場整體出租表現承壓的主要原因是供需不平衡，也即是新增供應量仍處于較高水平，但租賃需求偏弱，導致部分城市的倉儲空置率保持在高位。

具體來說，據仲量聯行披露，2024年一季度的淨吸納量為116萬平方米，相比去年同期水平有所增長，而季内新增供應191萬平方米，較去年同期下降21%，整體維持在較高水平，淨吸納量依然無法覆蓋新增供應，去化承壓。

此外，整體租賃需求的相對偏弱歸因于季節性因素影響，包括春節及去年年末消費旺季後短租的到期退租等；其次，部分第三方物流和傳統電商租戶受市場情緒影響保持謹慎，導致短期内擴張勢頭放緩，且華東、華南、華北、華西、華中各區域表現不平衡。

具體來看，華南地區租金最高，其次是華東地區。從月份來看，除卻華南地區部分月份稍有上漲外，其余月份整體呈現下降趨勢，而空置率方面則大多表現為上升，與整體市場情況表現一致。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

高標倉市場方面，據戴德梁行數據，2024年一季度西南區域及華北地區均無新增供應，而華南、華東、華中地區一季度新增供應分别為9.4、6.96、9.3萬㎡。

對于華南地區的高標倉市場來說，電商及制造業仍是深圳的主要去化力量，而3PL、電商則仍為廣州市場的主要去化力，本季度租約到期項目較少。預計未來，跨境電商類租戶将邁入通過預租鎖定大面積新增供應的階段。華中區域方面，武漢地區的主要租戶為快運快遞、電商及城配，長沙地區的主要租戶為高標倉市場中的電商、三方物流。

值得注意的是，無論是高標倉市場抑或是整體倉儲物流市場，華南地區的空置率均為最低，租金最高，觀點指數認為這也與跨境電商的發展有關。

7月26日，廣東省商務廳發布數據表示，2024年上半年廣東省跨境電商進出口總額為4273.4億元。且該值從2015年的113億元躍升至2023年的8433億元，年均增速高達71.4%，占全省外貿總量的比例超過10%，占全國跨境電商進出口的比重超過1/3，總量規模穩居全國第一。而潮州市跨境電商進出口額在2023年達到了16.8億元，同比增長950%，在廣東全省的增速排名中居于第一，深圳的跨境電商進出口額也同比增長130%。

2023年，深圳跨境電商進出口額達3265.3億元人民币，同比增長74.4%，規模居全國第一。據了解，2023年底，亞馬遜全球開店亞太區首個創新中心宣布落戶深圳前海；此外，東南亞蝦皮、俄羅斯OZON、非洲jumia等跨境電商平台也将中國區總部落戶在深圳。

相比中國其他區域，華南區域的跨境電商快速發展刺激了電商企業對于倉儲的需求，其中樣本企業中有如普洛斯近期也與跨境電商企業簽訂租約。

普洛斯在2024年一季報中披露，一季度中國物流及産業基礎設施新開工面積超16.4萬平方米，新交付面積超34萬平方米。在客戶服務方面，一季度簽訂租約近2000個，新簽租約面積近520萬平方米，與去年同期相比穩中有升，其中新能源汽車、跨境電商、食品冷鍊等行業客戶需求旺盛。

其中，普洛斯在華南地區相繼與兩家新生代跨境電商頭部企業簽訂租約，新簽約面積近8.5萬平方米。普洛斯在華南服務跨境電商新興企業的園區總面積已超過130萬平方米，同比增長約164%。

政策方面對于跨境電商的發展也有一定的促進作用。

7月15日，珠海橫琴粵澳深度合作區發布了《橫琴粵澳深度合作區促進跨境電商産業高質量發展扶持辦法》。根據該辦法，符合條件的跨境電商示範園區将獲得最高1億元的扶持資金。此外，對于落戶橫琴的直播電商基地，最高可獲得300萬元的補貼。

該扶持辦法包含九條措施，旨在推動合作區内跨境電商産業的高質量發展。

值得注意的是，對于澳資企業，扶持標準将按照1.2倍執行，以加強橫琴與澳門的産業協同，促進澳門産業的多元化發展。此外，為吸引澳門青年投身電商産業發展，鼓勵基地為澳門青年提供專項培訓，每年最高給予基地150萬元扶持。對于完成培訓課程、獲得證書並入職合作區企業的青年人才給予最高2500元的培訓補貼，若青年人才為澳門居民或者外籍人員，可提升至最高4000元補貼。

跨境電商發展增速放緩，倉儲需求減弱

根據eMarketer的數據，全球跨境電商銷售增長從2020年的26.7%下跌至2022年的7.1%，而未來三年内的預計增幅亦不會超過10%。據高盛統計，全球電商銷售額在2023年達到3.6萬億美元，預計2024年将同比增長8%至3.9萬億美元，相比2019、2020年的高增長，現在跨境電商市場仍保持穩健增長趨勢，但增速已面臨放緩的趨勢。

而縱觀中國的跨境電商進出口額，此種現象較為相似，2023年整體增速雖有所修復，但仍不及2020年的跨境電商“紅利期”。

數據來源：中國海關總署，觀點指數整理

（注：2024H1數據為中國海關初步測算的結果）

據海關統計，2024年上半年中國跨境電商進出口1.22萬億元，同比增長10.5%，增速高于同期中國外貿整體4.4個百分點。

此外，據中物聯數據，2024年6月份中國制造業采購經理指數（PMI）為49.5%，與上月持平。從分項指數變化來看，生産端穩中有增，新動能加快增長，微觀主體活力有所改善，原料成本壓力短期回落，經濟運行整體穩定。

觀點指數了解到，當前我國制造業市場需求仍面臨整體偏弱的問題，主要是受基礎原材料市場需求收縮拖累。6月新訂單指數為49.5%，較上月小幅下降0.1個百分點；新出口訂單指數為48.3%，與上月持平。從新訂單指數和新出口指數變化幅度來看，當前整體市場需求波動較小，但從指數水平和企業反饋來看，市場需求持續處于偏弱狀态。

企業調查顯示，反映市場需求不足的制造業企業比重為62.4%，較上月上升1.8個百分點，表明制造業企業對市場需求偏弱的感受強烈。各項擴内需穩外貿政策仍需繼續加碼推進加快落實，着力夯實經濟回升動力。

倉儲方面，2024年6月份倉儲指數為48.5%，較上月回升0.1個百分點。從分項指數來看，期末庫存指數、企業員工指數環比上月升幅分别為4和1.3個百分點；新訂單指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數下降，降幅在2.3和3.8個百分點之間。

數據來源：中物聯、國家郵政局，觀點指數整理

可以注意到，6月的倉儲指數環比小幅回升，但仍在收縮區間，整體呈現緩中趨穩的态勢。新訂單、平均庫存周轉次數等指數均有回落，期末庫存、企業員工等指數位于收縮區間。指數變化情況顯示，近期受高溫多雨天氣影響，業務需求相對低迷，供應鍊上下遊周轉有所減慢，庫存水平繼續下降，行業整體運行面臨一定壓力。

從跨境電商的運營情況來看，多家企業收入也錄得下滑。如“鞋服跨境第一股”子不語2023年首虧2.66億元，這是其自2019年來首次出現收入下滑。據其年報披露，2023年收入轉虧主要是受存貨撥備的影響，計提存貨減值3.88億元，較上年增加了3.33億元。

*ST有樹2023年報數據顯示，其營收總額為4.64億元，同比下降40.01%，歸母淨利潤﹣4.85億元。對此其表示，虧損除了受到歷史債務、資金壓力和商譽減值等影響外，還有2023年跨境電商業務復蘇不及預期。

出口美國的跨境電商也在近期碰壁。6月4日，美國海關和邊境保護局（CBP）吊銷了多家清關行的Entry Type 86（小額豁免）清關資質，導致數千噸國内賣家貨物滞留無法清關。此外，SKEO物流等多家為中國電商平台服務的清關公司自5月27日起被暫停小額豁免清關業務90天，可能導致近期數千噸直郵小包面臨清關難題。

觀點指數了解到，這一行動不僅打擊了中國跨境電商，還牽連了美國本土清關企業，打亂了正常清關秩序。多家清關公司被關停小額豁免牌照，導致大量貨物積壓，甚至出現了剛落地的貨機無法及時卸貨等情況發生。

市場環境的變化也使得這些跨境電商不需要更多的倉儲來滿足其運營，而另一端新增供應卻仍在不斷上升這也造成了前文所述的“供需不平衡”的狀态。

融資謹慎， IPO腳步暫停背後的戰略考量

樣本企業的經營情況方面，可以發現大部分企業的經營收入均錄得較高的增長。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

融資方面較為謹慎，上半年觀點指數不完全統計行業共錄得13起融資事件，數量較去年同期少，融資主體主要為快遞物流類企業，樣本企業中僅ESR完成首筆220億日元跨境銀團可持續發展相關貸款。

據了解，此次是ESR完成的第10個可持續發展貸款，且迄今為止其已完成可持續發展相關貸款融資總額約44億美元。

值得注意的是，此次可持續發展貸款由五年期和七年期組成，金額超出原銀團目標的1.7倍，並設有分級激勵機制，當集團的ESG目標實現時，也将有權享受利息減免。觀點指數了解到，所得款項将用于資助集團現有借款、投資、運營的再融資資本和一般公司目的。

樣本企業中，期内普洛斯中國進入債券集中兌付、回售潮。據了解，“18GLPR2”此前在3月8日-3月14日就已經實施了一次債券回售，此次征求意見是拟實施的第二次債券回售，回售價與第一次相同，均為100元/張。

與回售計劃一起的還有此項債券拟下調利率，由原來的存續期内第4年-第6年4.35%的票面利率下降為1.00%，並在存續期的第7年-第9年固定不變。

事實上，“18GLPR1”同樣是普洛斯中國進行了三次才全額回售。可以注意到報告期内的債券回售均伴随着票面利率的下調，而這些下調利率的發行人主體通常被市場認為現金流較為充裕，為了優化融資結構、減少有息負債，使用下調利率的方式降低融資成本，同時還可以促使債權人行使回售權。

此外，回售債券的發行人主體也給市場發送了新信号：之後可以發行更“有利可圖”的債券來降低融資成本，提高利潤率。

此外，3月20日，ESR發布内幕消息公告，披露一則關于公司非執行董事及聯席首席執行官在禁售期内進行的證券交易。

觀點指數了解到，此次交易涉及的非執行董事包括Charles Alexander Portes和Stuart Gibson。交易實體為Redwood Investment Company, Ltd.（RIC）和SOF-12 Sequoia Investco Ltd（喜達屋資本集團旗下企業）。

公告中披露，Sequoia Investco已同意全額償還Redwood Investor (Cayman) Ltd.在現有保證金貸款下的未償還款項，並解除其融資義務。作為交易的一部分，RIC将其在ESR Group Limited的全部持股，約占公司已發行股本總數的10.657%，轉讓給Sequoia Investco。此次交易前，RIC持有ESR Group Limited約10.657%的股權。交易完成後，Sequoia Investco将持有相同比例的股權。

此外公告中還提及，此項股份轉讓交易對ESR的未來發展産生重要影響，同時還展示了喜達屋對ESR的投資信心。從二級市場的表現也可看出，此次股權轉讓對于ESR的利好作用明顯。截止至3月21日收盤，ESR報8.88港元，漲幅1.72%。而在其公布喜達屋資本集團旗下企業接手10.657%股權的當天（3月20日）早盤高開超10%，收盤報價8.73港元，漲幅為12.5%。

IPO方面，5月30日消息稱，京東産發已暫緩赴港上市計劃，将待時機适合再籌備上市。而3月26日晚間，阿里巴巴表示，菜鳥已撤回在香港聯交所的IPO申請。

暫停IPO腳步的背後既有戰略考量，也有估值層面的考量。據安永大中華區較早前發布《中國内地和香港IPO市場》報告指出，2023年全球IPO活動持續放緩，預計共有1244家企業在全球上市，集資1192億美元。與去年同期相比，IPO宗數和集資額分别下跌12%和35%，對港股估值的不滿意可能是造成京東産發暫緩上市的原因之一。

而對于菜鳥，據了解，今年2月市場傳IPO募資總額已低于招股書預期的10億美元。此前阿里巴巴新任董事會主席蔡崇信也已表示，目前市況並不理想，無法真正反映業務的真實内在價值。

倉儲物流REITs發力，資産證券化非主要融資渠道

2024年7月9日，華夏深國際REIT成功上市，但上市當日整體表現平淡，華夏深國際REIT上市首日開盤價2.49元，開盤後輕微下跌，收報2.49元，首日成交額2445.99萬元。

截止至7月30日，開盤價2.307元，收盤價2.397元，漲幅2.22%，從上市當天到7月30日的區間漲跌幅為-3.73%。

年初至今，已上市的三只REITs中，嘉實京東倉儲REIT及紅土創新鹽田港REIT的區間漲跌幅均為負，分别為-20.66%、-6.83%，而中金普洛斯REIT的區間漲跌幅僅為1.7%，倉儲物流REITs二級市場表現平平。

據了解，華夏深國際REIT的底層資産是位于杭州市錢塘區和貴州省龍里縣的兩個深國際物流港項目，均為已經步入成熟運營階段的高標倉項目。

其中，杭州的深國際物流港杭州（一期）項目位于杭州市錢塘區，可租面積約21萬平方米；貴州的深國際物流港貴州·龍里項目位于貴州省龍里縣，可租面積約14萬平方米。

據觀點指數了解，杭州項目未來的稀缺性來自供應規劃，貴州項目的稀缺性則更多來自地理屬性，且由于大灣區的物流資産多處于在建階段等因素，深國際先行選擇了長三角、西南地區的成熟資産。

此外出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期項目整體出租率分别為100%、95.57%、94.56%及90.06%，貴州項目整體出租率分别為97%、96.86%、97.52%及92.08%。

申報的REITs中，華泰紫金寶灣REIT狀态顯示為“注冊生效”，中航易商倉儲物流REIT、華夏萬緯REIT的狀态則顯示為“通過”。

5月7日，據深交所官網顯示，華泰紫金寶灣物流倉儲封閉式基礎設施證券投資基金審核通過。根據申報時的募集說明書，寶灣物流REIT底層資産為天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園四個倉儲物流園。

後基于審慎考慮，為避免廊坊項目影響REITs的整體收益，保護投資者利益，華泰證券(上海）資産管理有限公司表示拟去掉廊坊寶灣物流園，以天津寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園三個倉儲物流園作為基礎資産申請首次公開發行。調整之後整體入池資産的估值為12.26億元。

分紅方面，7月30日中金普洛斯REIT發布2024年度第二次分紅公告。公告指出，以3月31日為基準日，一季度累計可供分配金額為人民币8884.01萬元，本次分紅約分配前述金額的近100%，即人民币8883.09萬元。權益登記日定于8月1日，采用現金分紅方式，每10份基金份額分紅0.4583元，且免收分紅手續費。此次分配後，2024年累計分配金額将達到約1.94億元。

觀點指數了解，此次分紅是中金普洛斯REIT自上市以來的第8次分紅，累計分紅金額約8.56億元，分紅比例接近100%。

而紅土創新鹽田港REIT進行了2024年度第一次分紅，一季度可供分配金額為5089.75萬元，拟分配金額為5089.52萬元，本次分紅約分配前述金額的99.99%，權益登記日定于4月3日，采用現金分紅方式，每10份基金份額分紅0.5337元，且免收分紅手續費。

此外，嘉實京東倉儲REIT在2024年度同樣僅進行一次分紅，一季度可供分配金額為3539.58萬元，應分配金額為3445萬元，本次分紅約分配前述金額的97.33%，權益登記日定于5月6日，采用現金分紅方式，每10份基金份額分紅0.689元，且免收分紅手續費。

資産證券化方面，對比其他業态，物流企業以資産證券化方式進行融資或發行REITs實現真正退出的案例較少，更多還是傾向于傳統發債或出售資産的形式，未來随着REITs市場的不斷發展，這一渠道有望拓寬。