利益均衡與長期發展

        樊綱：各位早上好，首先非常感謝再次邀請我這個非業内人士參加房地産界的大會。上次參加是第一次，01年博鰲房地産論壇的時候，當然現在記不得當時說了什麼樣的具體内容，後來有一些報道，有兩個觀點，我現在還記得。第一個觀點，我說的是在座的諸位是中國最幸運的商人，作為房地産商，這樣的一個支柱産業，而且是朝陽産業，大浪淘沙，如果沒有淘汰掉，01年一定是中國房地産業發展的時候，那接下來一定有好的發展。都不用論證我們這個行業多麼重要，對國民經濟做的貢獻有多大，這些都不必争論了，而且諸位能不能賺錢，這個事也不用争論，現在有人認為是冬天了，日子不好過了，但是你們還是中國最幸運的商人，其他行業賺錢更少，你們前兩年賺的錢還可以讓你們舒服的活下去。第二個觀點，如果中國能夠成功的防止房地産泡沫，中國的發展将成功一半，也就是說中國一半的成功，中國能不能走出去，能不能發展起來，不被金融危機、經濟危機所打斷，就取決于我們能不能成功的防範房地産泡沫，能不能不日本、香港、泰國、馬來西亞、印度尼西亞，我們不舉遠的，就說這些周邊國家的覆轍，因為房地産泡沫導致的金融危機，日本是二十年的泡沫導致了15年，16年現在還沒有翻過身來。這個觀點我現在仍然堅持。正是因為房地産太重要了，太舉足輕重了，影響方方面面，因為它是支柱産業，所以防止房地産泡沫是非常重要的，确實是決定中國經濟發展的一個重要内容，也是中國經濟穩定發展的一個中國方面，而且是起決定性作用的方面。這一點我仍然是持這樣的觀點。

中國國民經濟研究所所長樊綱

　　我不太就房地産的東西多說，但是發表的言論，我基本的觀點，這幾年的房地産發展基本正常。這一輪的經濟過熱，主要不是由房地産導致的。我講後面價格高漲等出現一些問題，但是總體來說，剛才聶梅生會長也說了，絕大多數地區的房地産發展是基本穩定基本健康的，而且是持續發展的，沒有比過去增長的更多，這幾年投資的增長導致經濟的過熱，在别的部門都是100%、200%，有一個部門投資的增長曾經到過600%，而我們房地産的增長基本都是保持20%-30%，這一點是我們要認真看待的。

　　房地産的基本面還是不錯的，這應該是一個基本的判斷。但是對出現的問題怎麼看呢？從去年以來，前年整個經濟過熱以來，在中國的某些地區出現了房價持續高漲，投機行為增多的情況。如果要分析這情況，就要看這個情況怎麼來的，問題是怎麼出現的，問題确實和這幾年整個經濟其他方方面面的問題相關，除了房地産自己的問題。

　　我們要搞宏觀調控，因為經濟整體出現了過熱。宏觀調控剛才聶梅生會長也說了，這幾年方方面面的銀行貸款50%跟土地跟房産是有關繫的，而且說句實在話，現在的銀行抵押貸款，經濟過熱的總需求量過大，資金需求量過大，一個主要的原因就是抵押貸款太多，現在中國銀行幾乎沒有信用貸款了，所有的貸款都是抵押，而主要的抵押物就是房産，就是土地。而地方政府所有的公共項目，它的資金來源也是土地，土地被開發商拿到銀行，銀行抵押出來，正因為有這樣抵押的過程，所以才有資金付給地方政府，地方政府才有資金搞公共設施。宏觀調控最後起效果的政策，是土地政策，是控制土地的供給。國土資源部的部長說，我們突然變成了宏觀調控部門，以前沒有想到過，因為土地成了中國宏觀經濟變量的一個重要組成部分。由于控制土地供給，而且中國的土地确實也不可能無限供給，中國是人地關繫世界上最緊張的國家之一，如果不是最緊張，也是最緊張之一，而且前一些年，我們是無限供給土地的狀況，現在這個問題不多說，現在中央政府、地方政府的關繫，現在地方政府都恨不得将土地都批出去，而且土地批的很便宜，結果導致原來的土地超過了供給，現在開始收縮土地的供給，導致人們對住房供給增長的前景預期發生變化，也就是說大家預期住房的供給将減少，住房因為土地的供給發生變化而發生變化。

　　這些年對住房的需求，由于方方面面的原因出現了高額增長。宏觀調控調控了供給而沒有調控需求，按揭貸款的利率遲遲沒有調整，一直到去年12月份，中央政府調整了一次利率，到四月份又調整了一次住房貸款的利率，需求繼續高漲，繼續過去幾年一直鼓勵買房的政策。在這期間，中國又趕上其他投資渠道出現問題，特别是股市不好，利率又很低，正好趕上世界和中國利率比較低的時期，結果人們的儲蓄大量的更多的向住房，向樓市集中。這期間正好是人民币市場匯率投資加劇的時候，導致大量的投資人民币的資金進入市場，又沒有别的投資渠道，又進入了樓市。過去的情況是壓抑了供給而沒有控制需求，導致了住房價格增長的速度加快，引發了各種投資和投機需求大幅度的增長，導致過去一年來，在某些地區出現價格猛漲的情況。

　　分析了原因，我們看到原因也不是房地産商造成的，這是真的，房地産樂得其成，樂得看到這樣的情況，大家賣房子賣的好，大家賺錢賺的多，但是原因确實不是房地産本身造成的，而是房地産本身之外的很多因素造成的。正好加上房地産在市場、在規則、在制度上有很多缺陷，導致了這一輪的高漲房價，當然是集中在某些地區。這是我們房地産業界都願意看到的，但是這種情況是不是問題？确實是問題，你不能說它不是問題，這種投資性行為增大，房價上漲過快，确實是問題，而且确實是一個可能引發未來大問題的問題，如果繼續下去。一會兒我還要講這個問題。

　　我就要講一講關于利益均衡的問題了。前面說了大家是中國最幸運的商人，賺錢賺的比别人多，但是賺錢比别人賺的太多而且太容易的話，這就是問題。什麼叫經濟均衡？什麼叫市場競争？經濟均衡的意思就是大家都能賺錢，但是大家賺錢都不容易。有誰在經濟當中賺錢太容易了，這個經濟就有問題，這個經濟就不均衡了。這是我們經濟學者要指出的問題。前兩天有一位著名的房地産商，也是好朋友了，說一句話我們日子過的好好的，就怕經濟學家出來說話。當然經濟學家的觀點，我們不見得都同意，大家各有各的觀點，我們常常開玩笑說二個經濟學家有三個觀點，為什麼呢？因為在辯論的過程中有一個經濟學家又改觀點了。你是日子過的好好的，但是過的太好就是問題了。

　　剛才我注意看到顧會長讀的草案，我非常贊成顧會場在草案中删掉一句話，說冬天即将過去，說的是迎來新的春天。什麼叫冬天啊？你們過去别的行業賺3%的利潤率，你們現在賺30%，當然比過去賺300%少，但是賺30%就叫冬天？它不是冬天，而是正常的情況，它是均衡的。

　　經濟學研究的問題，這是一個利益均衡，市場本身是一個利益沖突、利益均衡，這里面有很多的利益集團，住房者、低收入者、整個的銀行業，我們的宏觀經濟，方方面面都是利益均衡點的一個組成部分，而不只是一個利益群體。因此要看到過去那樣的情況，我們大家都高興不說話的時候，那一會兒沒有人說是變革時期，都認為是正常的的，但是我認為是不正常的。确實現在需要進行一些調整，要不要調控？要。而且要趁着問題不太嚴重的時候做一點調控。

　　現在大家比較反感的就是調控的一些手段和措施，我也不想多讨論這個問題，但是确實要認識到需要調控，而且需要盡早的調控。反過來想，假如不調控，你就讓這個市場高漲下去，二年就翻一番，二年再翻一番，這就不是一個地區的問題，一個地區就會擴展了，炒房團就會四處溜達了，這種投機的行為繼續發展下去，讓它将泡沫越來越大嗎？經濟學的研究方法不是追求十全十美，我們可以想一想假如不是這個方案，而是另外一個方案，假如不調控，假如不出來做點事，假如不将投機的行為抑制一下，什麼時候是個頭？最終的頭就是經濟危機，就是金融危機，就是房地産危機，就是樓市跌價60%、70%，這不是瞎吹，我們周邊的國家都經歷過的，我們在某些地區也經歷過的，九十年代以來的情況。全世界市場經濟的發展，說不要政府都搞市場，市場經濟從幾百年前一輪一輪的經濟周期，一開始都是價格、利潤高漲，然後是過剩的生産能力，大量的供求關繫的失衡，然後是經濟危機，然後是60、70%的樓市下跌，這是我們業内人士要看到的嗎？早一點調整，反倒可以防止這樣的情況發生。為什麼會經濟危機，經濟危機是消滅過剩的生産能力，達到供求的均衡。大家都知道世界大箫條，二三十年代，消滅了全世界50%的生産能力，最後實現了供求均衡，經濟才重新發展，而消滅生産能力的背後，是消滅誰啊？是消滅企業，消滅什麼樣的企業？消滅中小企業，全世界概莫如此，在危機中淘汰的都是中小企業、中小房地産商，大企業都可以頂過去，要撤資首先就是撤小的房地産企業，哪一個好？我們在這個意義上來認識調控，要不要調控，要不要對投機的趨勢進行抑制，我說要。我們要從積極的角度看待這個問題，要對有利于我們大家持續穩定的角度來看這個問題，是有好處的。具體做法大家可能有争議，但是方向，甚至我認為它調控的都晚了一點，不算太晚，但是晚了一點，調控是必須的。

　　我們在讨論政策怎樣進行調整的時候，前提不是不要調整，而是怎樣調整，怎樣實現我們大家的穩定發展，而不是繼續像過去高漲的情況。這是我們從經濟均衡的角度加以分析的前提。

　　至于怎麼調呢？這個問題我想讨論讨論。我不想談論一些細節，大家都是業内的，政策需要業内人士一個一個讨論。在考慮這個利益集團利益的時候，也要考慮别的利益集團的利益，同時也要考慮自己長遠的利益，即使從我們自己利益集團出發，在考慮下一步政策怎樣進行時，也有很多值得讨論的問題。

　　剛才聶梅生會長非常詳細的講了他們最近研究的很多成果、觀點，多數我都同意，特别同意剛才聶會長說的廉租房的問題。有幾個問題我想提出來讨論一下。特别感謝聶梅生會長前面的發言。我提出來讨論，也是為了使下一步的政策讨論更加深入、更加科學。

　　第一個是關于投資率高低的問題。我剛才說了住房的投資增長率過去是26、27%，不算太高，但是不能否認在一些地區确實是比較高，而且我們參照全國的25.8%投資增長率，這是經濟過熱時期過高的增長率，在10-15%之間是比較正常的。我們的房地産從引入住房按揭貸款之後，确實增長速度應該快一些，因為這是新制度引進之後形成的階段性的調整，這甚至會持續一段時間。但是一直保持着26、27、28%的話，比正常的高出10%，也不能說沒有問題，這個參照繫應該是正常情況下的經濟可持續增長，而不是過熱時期的投資增長率。

　　第二是投資回報率，不等于GDP的增長，有時候高有時候低，比較好的參照繫是利率，因為利率是投資的機會成本。略高于利率，當然可以比較高，我們占1%、2%、3%的投資回報率，當然低一些，但是高于利率的投資回報率是比較正常的投資回報率，不一定是GDP的增長，當然是會有波動的。對老百姓來說，當利率很低的時候，投資也會很多，因為機會成本很低，這里面有很復雜的經濟關繫在里面，說房價每年漲8%，這不一定是合理的參照，美國、歐洲的房市也不是每年增長8%，他是4%、3%的增長，每年的房價增長5%，中央銀行就會出來幹預了，認為樓市可能開始要過熱了。基本上老百姓對于房價的增長，帶來的回報參照繫比較好的就是利率。這是從經濟學的角度來分析的方法。

　　第三租金太低的問題，我個人看法，同意剛才聶梅生會長說的問題，但是我覺得租金太低有另外一方面的問題，就是現在太多早期的公房，也包括剛才聶梅生會長說的房改房，很難進入到賣方的市場，因為太久了，銀行都不願意給按揭，只能在租方市場進行出租，現在實際的情況是租金過低。在調節住房市場的情況下，如何讓大量的租房進入到二手房市場的買賣，這對調節租金和房價比例有一定的意義。

　　第四房價最好是穩中有上升，我也同意是随着經濟增長自動的增長。現在房産、房價在某些地區往下走，這要理解為是調整，在一定意義上、一定程度上這是調整，它是因為過去幾年不是穩中有升，而是升的太多了。這個調整期是必要的，沒有這個調整期，我們回不到供求均衡，就還沒有解決這個問題，确實需要做一些調整。在這個問題上，不能将當前這麼幾個月短期的情況，看成是長遠的情況，當然我們要防止出現長期的價格低迷，但是我們不能将調整時期看成是長遠的問題，而來讨論稅等問題。

　　第五個問題關于地方政府和中央政府，地區政府希望炒房團将自己的房價炒起來，希望房價越高越好，土地價格越高越好，天經地義，因為他們不負責宏觀經濟，不負責中國經濟穩定的問題，這是中央政府的問題，而恰恰是因為地方政府的行為方式，中央政府非要采取調控措施，這是博弈關繫的問題。宏觀調控永遠是中央政府的利益，不是地方政府的利益，因此我們可以看到中央政府、地方政府以及企業和政府之間的博弈，這是正常的情況，但是因為這樣，所以需要中央政府對整個宏觀經濟的走勢要保持警惕，要采取措施。

　　至于說到融資機制，現在因為資金緊張，大家讨論融資機制的問題比較多了，我也同意現在中國确實需要更多的融資機制，包括自發形成的融資機制，但是也要注意到一個問題，融資機制的多元化可以化解銀行的金融風險，但是不一定會防範整個金融的風險，因為它就成為一塊金融，仍然會有很大的風險。香港是各種投資機制都非常健全的地方，一樣會出現一個大泡沫，一樣是60%70%的購房者都成為負産階級。因此确實要多元化這個渠道，來緩解某一個部門的金融風險，但是也要注意到投資渠道多元化，越多元化資金鍊越大整個的風險越大。

　　如果要我做一個預期，或者下一步怎麼辦的問題，既然我們承認調整是必要的，另外一個方面，也要看到調整是會見效的，大家日子可能比起過去會不太好過，如果大家現在的日子還很好過，那說明政策就根本沒有效，政策要想見效，當然會有一個調整的時期，包括價格，有價無市，包括連續價格的下跌，在這期間也許投資會減少，住房投資也許會減少，因為預期的變化。會有一個調整期，而且這個調整期，剛才有人提問，這個調整期結束不是等着政府來結束，我說這個要等着市場來調整，不是等着政府來救市，如果市場沒有發生變化，那等于沒有調整，要等着市場調整出現的時候，政策才能做相應的調整，如果市場已經開始發生變化，包括價格，才說明政策開始見效，才說明人們的行為方式發生變化，那時候恐怕才會有政策的調整，當然不是說技術怎麼操作的調整，而是政策方向的調整。我覺得要做好思想準備，從政府調控部門的角度，從經濟均衡的角度，我相信這樣一種調整時期是必要的。

　　市場上的行為主體要有所行動，要使市場看到有些變量發生變化，至于說什麼時候出現，取決于諸位，取決于市場，這是我們預測不到的事情。但是現在全部的情況，我也覺得很正常，就是剛才聶梅生會場說的，很多地方沒有大泡沫的地方繼續在增長，有泡沫的地方受到打擊，我覺得很正常。經過這一輪的調整，我相信我們的房地産市場會更加的成熟、更加理性，調控的方法也會更加的科學，我們的制度也會更加完善。中國的房地産确實會有更好的發展，諸位，不是說比過去賺更多的錢，而是持續的發展，迎來又一個春天，但是我不同意現在是冬天，現在是一個調整期，這是過熱期之後的調整期，我們在調整期讨論這個問題，大家也需要理性，需要一點深刻，而不僅僅是一些抱怨，将一些短期的現象當做長期現象來讨論，作出不切實際的判斷，這對實際不利，也對諸位未來的發展不利。

　　我就說到這里，謝謝大家。

　　新浪網：剛才顧會場接受我們采訪時用了三個比喻，一個比喻是千年等一回，第二個比喻是讓人歡喜讓人憂，就是您剛才提到的宏觀調整的政策以及過程，第三個比喻就是愛你一萬年，意思是說中國房地産的前景是非常美好的。但是據我們了解的資料，目前北京的市場，整個的房價，四環以内大約在6900元左右，一個普通的消費者，包括我，雖然我很您的距離現在比較遠，但是我的心态和您的心态一樣，都在關注中國房地産的發展。對于這些問題，您怎樣看待？工薪階層，可能要用上十年二十年的工資，才能買上一套房子，這樣的矛盾怎樣解決？

　　樊綱：你提的這個問題，也是我剛才說到的利益均衡問題，政府出台做宏觀調控的核心問題，怎樣考慮到工薪階層的利益問題。确實要認識到中國在相當長的一段時期内，作為市場主體的工薪階層是收入很低的階層，還不僅僅是現在，今後二十年中國工薪階層的收入還不會很高，确實要考慮到工薪階層的利益。房地産是一個利益集團，按照人數來說那邊的利益集團比房地産的利益集團要大的多的多，在政治家那兒，在政府那兒，要考慮這個集團的利益也是天經地義的事。

　　我确實同意剛才聶梅生會長說的，租和售确實不一樣，有其房不等于擁其屋，低收入階層的住房是有其市場的特殊規律，一定意義上新的房子仍然是貴的房子，在市場初期搞很多低價房會造成市場的扭曲，市場會投機到那兒，确實要發展二手房的買賣，城市拆遷的過程中也要考慮工薪階層的利益，低收入階層我覺得比較現實的就是租房和買二手房，這是現實的選擇，而我們對這方面忽視太多，而對買新房子的重視太多。造成一個現象，工薪階層、低收入階層都要去買一套新房子，這是不現實的。據我所知，全世界畢業的學生至少十年之内不會購買新房子，像做媒體做學術的，不是去搞商業的，一輩子也不見得能買房，這恐怕是現實的，這是需要政府、需要社會，包括媒體在輿論上，在分析這些問題的時候，要充分考慮這些差别，我們畢竟是低收入的發展中國家，我們還要發展很長時間，在這個時期中我們的收入差别還很大，我們從政府、市場結構的調整，政府政策的調整中，我們都要考慮現在的現實狀況，而不要用虛幻的畫餅充饑的方法，來将大家的需求結構搞亂，我覺得那倒是比較危險的。不知道有沒有回答你的問題。

　　搜狐網：剛才您從一個經濟學家很專業的經濟理論進行了演講，我想問您一個政策方面的問題，您說國家的宏觀調控首先是在遏制需求，您剛才說大量的房改房要走上市場進行流通，在房屋的供給方面要進行一定的調整，但是我們現在最新的國家稅收方面的政策出台，是三稅其收，個人所得稅、契稅等等，增加了流通的成本，怎樣看待二者之間的矛盾和關繫呢？

　　樊綱：在房産交易的環節上征收交易稅，這是全世界的通用做法，而且不僅僅是調節收入的一種做法，也确實是為了遏制投機行為過多，全世界都是這樣做的。

　　今天我們引入了交易稅的概念，至于說高低，或者說怎樣，我認為是必要的，而且我認為沒有必要搞的太復雜，一種房子一種稅，那會造成很大的扭曲，也定義不清。而且我也建議，從我們經濟學分析的角度來說，我比較贊成統一的稅負，統一的交易稅，不管是新房子還是舊房子，不管是高檔房還是低檔房。如果對低檔房不收稅，可能反而使大量的投機去到低檔房，使低檔房的價格炒起來。用統一的稅收，低檔房因為價格比較低，交的稅也會比較少，用這樣的方法。還有歷史的問題，可以單獨的處理，除了這個問題之外，甚至這個問題，我覺得歷史的問題可以大而化之，不可以追求很多的細節，否則将問題搞的很復雜，交易成本會更高。

　　我同意統一稅率，稅率可以定的低一些，但是要實行統一稅，可以防止投機在各種房産之間的轉移，反倒使我們的市場結構遭到很大的扭曲。但是征收一定的交易稅以防範投機，我覺得是必要的。中國某些城市一年的倒手率達到了十次，這是過分了，在交易的環節上如果沒有任何的限制，我覺得是有問題的。