經濟觀察：房地産市場明後年将會進入低迷？

　　市場存在内在調整的要求，房地産供給過剩的壓力增大，潛伏着長期低迷和價格明顯回落的風險。

　　需求增長減速趨勢明顯。

　　首先，全國銷售面積平均增長率持續下降，已降至1999年以來的最低點，說明高房價開始對住房需求增長産生抑制作用。目前，在需求減速的情況下房價繼續大幅上漲主要是房地産商操縱供求關繫的結果。

　　其次，銷售額增幅也在放慢。2006年1～9月全國商品房銷售額為12415.3億元，比上年同期回落15.8個百分點，比上年全年增幅低8.9個百分點，即商品房銷售額的增長在逐年放慢。其中住宅銷售回落幅度更大，為17.1個百分點。

　　值得關注的是北京、上海、浙江等地區銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，說明高房價正在對需求産生抑制作用。

　　同時，供給卻在逐步釋放，将形成供大于求壓力。

　　供給增長速度快于需求增長速度，房價應是穩中趨降的，但受房地産商對供應量的操縱，短期供給小于需求增長，因而造成房價的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會釋放，中期看住宅供給将明顯大于需求，價格将回落，不僅增幅回落，不少城市絕對房價也會下降。

　　雖然前幾年最終住宅供給增長慢于住宅需求增長，但中前端供給增長持續地快于需求增長速度，預示經過一段後将出現住宅市場供大于求局面。中前端供給增長主要是指住宅投資增長和施工面積增長。

　　2001～2006年間住宅投資年均增長26.0%(預計2006年增長28%)，住宅施工面積年均增長20.5%(預計2006年增長19%)，而住宅銷售面積年均增長18.8%(2006年預計增長12%)，5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分别快7.2個和1.7個百分點。

　　而由于實際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對平衡，甚至出現供不應求，但中長期看泡沫化需求将逐步被擠壓，這使住宅投資過剩更為明顯。需求增長應包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長應不超過15%，從供給能力看，自1998年開始到2006年止，我國住宅投資連續9年保持20%以上的高增長，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個百分點以上，過幾年住宅過剩是必然要出現的。

　　預計未來一段時間住宅需求增幅将會繼續下降，主要是當前全國多數地區房價已經偏高，過高的房價将對需求增長産生越來越明顯的抑制作用，而供給增長仍然沒有放慢的迹象。

　　以上因素共同作用的結果是：幾年以後，住宅市場将出現明顯的供大于求的形勢，從而導致住宅投資和消費出現較明顯的調整。早則在2008年開始，遲則到2009年，中國房地産将進入較為低迷的狀态。(來源：《瞭望新聞周刊》王小廣)