北京上半年的房地産市場到底如何？

       2007年上半年結束了，北京房地産市場的情況到底如何呢？北京上半年房地産市場的基本情況是：房價大幅度上漲，投資大幅度回落。伴随着這兩種基本情況的同時，出現了小産權興起的結果，甚至還有一些違法用地案件的出現。根據這些已經發生的事實，我們可以來反省一下當初做的一些預測是不是正确的？在當初做這些預測時犯了些什麼錯誤？

　　還是先從三年前起說起吧。當時，國務院聯合調查組由财政部副部長王軍帶隊，聯合七、八個部委參加，在北京聽取人大代表、政協委員和房地産發展商的意見。我有幸也參加了這次會議，在會上，我曾提出未來幾年房地産行業(不止是北京)可能存在着三大風險，如果這些風險爆發将會釀成巨大的社會和金融問題。這三大風險一是假按揭；二是期房期間的“保租銷售”；三是鄉産權、村産權的興起。

　　我預測的前兩條風險在過去三年時間基本上都沒有出現，而且市場已經把這些風險給消化了，其原因就是這三年來房價上漲過快。第一條假按揭，除非是惡意騙了銀行的按揭貸款卷款外逃的房地産發展商，會造成了金融風險外，一般的假按揭都是房地産發展商作為解決開發期間貸款的緊張，把假按揭作為過渡的橋梁，而這一類房地産發展商，在房價上漲的大環境下，這種假按揭的風險都被他們自己消化了，而假按揭的橋梁完成了它的歷史使命也會很快退出舞台。

       第二條期房期間的“保租銷售”被化解的原因也是房價的上漲。這兩條在房價上漲的大環境下終于沒有釀成重大的社會問題。但只有鄉産權、村産權的問題在房價上漲的大環境下愈演愈烈。作為市場上土地供應不足的一種黑市方式的存在，甚至占到土地市場的1/5—1/4，還不包括許多零星的、分散的、無法統計上來的。前天，有人問我政府會如何解決這些小産權房子問題。我說，這就是“黑市”，當年鋼材黑市、外匯券黑市、今天的外匯黑市，政府是如何解決的，這些小産權黑市問題也會按以往處理黑市的辦法解決！回頭來看，三年前我預計的這三條風險只說對了一條，錯了兩條。但不管是對是錯，背後的原因卻只有一條，就是房價的上漲。

　　今年初，我一共寫了三篇關于房地産的文章，分析北京未來房價上漲的客觀因素；分析去年北京房價上漲是價位低房子的漲幅小，價位高的房子漲幅大；過去幾年土地的供應不足是影響房價最大的因素；以及宏觀調控政策對房地産市場的影響。房地産在目前已成為最敏感的行業之一，每次寫出文章來都會受到很大的争議和批評。在以後的幾個月我索性封筆不寫，也不說了，讓事實說話也許更有說服力。

　　現在我們再來看看今年上半年房地産市場的主要數據，具體的數據政府有關部門已經公布了。

　　第一、土地供應的緊張局面並沒有緩解，在政府竭盡全力增加經濟适用房和雙限房供地的情況下，總的供地規模並沒有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地後十八個月至兩年時間才能形成市場上商品房的預售條件，今天的供地緊張預示着未來一、兩年預售房子的供應量将減少。

　　圖一、圖三是這幾年北京市公開出讓土地與商品房預售面積的比較。

　　從圖一中可以看出北京市公開出讓土地面積與商品房預售面積每年都有一定的差距。市場上土地的缺口是這些差距多年累加的數量，是比較大的數字。

　　土地供應不足就造成了以下的結果：1.投資回落；2.房價上漲；3.小産權的興起；4.違法占地案件增多。第三和第四點實際上就是土地和房産市場的黑市。在實行雙軌之時，正常的市場沒有發育成熟，無論政府的打擊力度多大，都可能會有黑市的存在。當年的鋼材市場，今天的貨币市場和土地市場都是同樣的道理。消滅黑市最好的辦法就是取消雙軌制。

　　第二、過去幾年宏觀調控政策對房屋市場上的需求影響並不大。從房屋的成交量，上交所中國房地産股票的指數，香港聯交所中國大陸房地産股票的指數來看，“國八條”、“國六條”出台前一個月，對以上的指標都有影響，但出台後這些指標不降反升，一個月後基本恢復到正常水平(如圖二)。但對土地和房屋供應的影響就非常的大。例如，“管住土地和資金兩個閥門”在很大程度上影響了市場上房屋的供應量；“90，70”政策也使一大批項目的供應向後推延了半年，甚至一年時間；而小于1.0的項目即别墅項目則遭遇停批等。這些政策立竿見影地影響了市場上房屋的供應量。

　　在距2008年奧運會僅有一年多的時間，要讓北京房地産市場健康地發展，首先要對這個市場分門别類進行統計和分析，比如不同的品種、不同的價位、不同地理位置的市場情況等做詳細分析，這樣才好對症下藥。另外，建立和培養市場機制，才會很有效地化解風險。但在培養和建立市場機制的過程中，最重要的是要減少流通環節，即二手房環節的稅費，現在這些(二手房)稅費已經高達成交額的10.6%(見圖四)。限制外國人的購房，並不能解決中低收入人群的購房困難，因為他們的需求從品質、地理位置、價位上來看都是完全不同的房子，單純地強調限制我外國人購房反而會影響北京作為一個國際化大都市的發展，同時還可能成為造成投資回落的被動局面的原因之一。