房地産調控成果及出路

現在房地産市場調控的當務之急，不是每天重復要抑制房價，而是要盡快地用經濟手段替換行政手段，用制度替換政策。

　　非常高興再次出席博鰲房地産論壇，由于時間有限，着重講國内的經濟形勢和房地産的問題。現在已是這次軟着陸的底部，大概二季度是最低的，三季度後也許開始會有點兒起色。

　　最低的時候是各種說法都比較多的時候，似是而非的說法也很多。從一定程度上來說，這次确實不應該這麼低，如果政策調整及時，應該不會是這麼低。但是，現在經濟增長速度比較慢，不是說中國經濟就進入了低增長，也不是說中國經濟就需要拯救了。所以，第一個問題，我想講什麼是中國經濟的正常增長？

　　現在是軟着陸，從12%的增長降到8%，有的人說中國從此告别過去二十年的兩位數增長，現在到了7%-8%的增長是低速增長。

　　第一，講話要注重事實，過去二十年多數時期不是兩位數增長，兩位數增長是在92年、93年、94-95年，只有四年，多數時間是7%-8%左右的增長，90年代初還有3%的增長，90年代末到00年代初，那段時間是通貨緊縮的時候，6%-7%的增長，那時候也是一大堆說法。

　　世界上還有一本書叫《即将崩潰的中國經濟》，新加坡政府請我過去和這位作者在新加坡的黨校(行政學院)一對一進行辯論。

　　現在《FT》等雜志上，各種觀點、各種說法都是很多，不過，我們自己要很清醒分析。

　　第二，現在降到7%-8%就是低增長嗎？現在是7.6%，再回到8%左右，今後幾年8%左右的增長是低增長嗎？兩位數的增長就是好增長嗎？兩位數的增長對中國來講是過熱增長，到9%就一定是通貨膨脹，而到10%以上就是通貨膨脹加資産泡沫。

　　世界上若幹個研究小組研究的結論就是，中國經濟潛在增長率就是8%左右，低于7%通貨緊縮，高于9%通貨膨脹。什麼叫潛在增長？什麼叫正常增長？就是沒有通貨膨脹，也沒有通貨緊縮的增長。所以，回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。

　　那麼，12%和8%差别在什麼地方呢？諸位，客觀地分析，其中就包括房地産過熱增長，誰也不能說房地産不是支柱産業，房地産不是不能增長，但是過熱增長往往就會出問題。整個經濟也是這樣，多了一塊就出問題，出什麼問題？政府一天到晚調來調去，建了企業，後來沒市場了還倒閉，12%、8%的年增長率算，幾萬億的GDP增加值，那得涉及多少産業、多少企業？

　　現在很難受，低谷時候一定是大家都很難受的時候，有人倒閉破産，有人被兼並重組等，這些情況都會出現。所以，追求的目標是平穩增長會比較好。

　　正是在這個意義上，當各種悲觀論調充斥市場時，我覺得我們應該有一個客觀地分析。中國經濟不是越高越好，最高的點在什麼地方？今年12%？明年13%？後年14%？那中國經濟最後會大崩盤。

　　雖然還沒遇到過大崩盤，不過還是希望中國今後10-20年都不要大崩盤，8%-9%的增長再持續十年、二十年、三十年，一大批企業，包括房地産都會有大的發展前途。相反，如果真的大崩盤，那慘了。所以，穩定增長比較好一點。什麼是中國經濟的正常增長？這與房地産的正常增長有關繫，最好不是過熱增長，大家都持續穩定增長，太低了往回調一調，太高了往下壓一壓。我們至少不要鬧得像美國那樣，大家不是崇拜美國嗎？五年沒人管，弄出個泡沫，最後出一個金融危機，全世界背黑鍋。

　　中國經濟要是走到那個地步，中國經濟就完蛋了，後邊就沒戲了，我們準備出局了，第三次革命還是第幾次革命就跟不上了，各種社會矛盾攪在一塊兒，社會即将崩潰，有沒有第二輪可能都是問題了。

　　第二個觀點，房地産調控已經取得重要成果，或者說是重大成果。這個判斷，我覺得對理解現在的形勢和分析政策很重要，怎麼看待調控的成果？

　　第一，從2010年下半年政策出台以後，那些價格高漲的地區基本上穩定了下來，沒有波及到全國的絕大多數二、三、四線城市，因此全國平均數總的來講沒有形成大泡沫。這句話是什麼意思呢？2010年出台政策還是相對比較及時起到了作用，沒有讓泡沫形成全國性的大泡沫。所以，剛才孟總(孟曉蘇)講全國價格實際上這一兩年還有所上漲，都跟這個是有關繫的。因為，盡管幾個大城市事實上有很多樓盤跌了20%-30%，但全國的數看不出有很大的跌幅。

　　第二，非常重要的一點，要理解房地産市場的話，房價高不高和收入高不高是相對而言的。平均來說，假定這兩年(2010下半年-2012年)房地産價格基本穩定，但這兩年城鎮收入、人均收入增加幅度10%以上，甚至農民工的收入在這兩年都是10%以上的增長，同時沒有通貨膨脹，房價破通貨膨脹，收入增長也沒有破通貨膨脹。什麼意思呢？除了某些地區房價降得更多一點之外，要考慮到這個因素，相對而言房價是在下降。不能看房價動沒動、低沒低，而是要看它和收入的關繫有沒有發生變化。

　　當然，有些階層收入增長沒那麼快，平均增長10%，不一定每個地方都增長那麼快，而且有可能原來收入低，即便增長比較高，仍然感到房價比較高，買不起房子。一些社會問題還沒有真正解決，真正對于那些問題的解決，要靠廉租房、保障房等等這一類的增長了。

　　從這個角度來講，只要這幾年價格不再漲，哪怕沒有下跌，事實上相對于收入而言，已經實現了一定程度的調整。這在判斷現階段形勢和下一步政策的判斷上，要充分分析到、認識到這一方面的問題。

　　第三個觀點，現在房地産市場調控的當務之急，不是每天重復說要抑制房價，而是要盡快地用經濟手段替換行政手段，用制度替換政策。

　　天天說要調控，調控的對象、調控的目的已經很明确了，就是要抑制投資性住房需求，保證消費性住房需求的供給。針對這一條，剛才孟總說是打麻藥，我也同意這個觀點，中國的優勢是可以用行政手段作為臨時措施。但是，你不能總是這樣吧？不能總是行政手段吧？

　　我也同意朱會長(朱中一)所講的，行政手段不應該在這個問題上拘泥于市場上一些所謂的西方觀點，當事情緊急的時候，制度一時又建立不起來的時候，經濟手段無法馬上用的時候，作為應急手段，行政手段要馬上上來，把泡沫先抑制住再說。但是，這終究不是長遠的辦法，終究要通過各種新的制度的建設，包括經過一段時間的試點來建立新的制度，用經濟的手段，用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策。

　　應該說，兩年半的時間一直堅持調控，在這一點上我基本同意。否則的話，如果放棄對投資性需求的控制，中國貧富差距這麼大，中國金融體制存在的一些問題，确實很容易産生新一輪的泡沫。但是，這些年的一個主要問題就是，行政手段用得很快，制度的改革卻走得太慢。

　　幾個月前就聽說有些省份在申請試點房産稅這樣的新制度、新政策，但是遲遲沒見新的東西出來。兩年了，除了上海、重慶有很小範圍的試點，一些新制度的建設沒有什麼新的進展。

　　我認為，第一是面可以寬；第二是試點的力度可以加大。針對投資性需求問題，總之有很多辦法，特别是經濟方面的辦法。

　　不管是房産稅還是交易稅，雖然大家有争議，但是可以試點。要盡快抓緊這些方面的試點，盡快抓緊這些方面制度的改革和推出，替換掉臨時、應急的一些行政手段，才能做到使房地産市場長期穩定的發展，用不着政策一天到晚在那兒調來調去。

　　當然了，建立好制度仍然可能出泡沫，美國就是例子。但是沒有這些制度，我們就很脆弱，就太容易出問題。而且制度要做得更多一點兒，應急的時候确實需要一些行政手段，但是制度才能使得經濟和市場更加穩定。

　　所以，以上三個問題，實際上也是講政策當中面臨的很多問題，怎麼看待現在的宏觀經濟增長？怎麼看待房地産調控的成果？怎麼看待現在各種制度和政策的相互關繫？希望看到今後一段時間在這幾個方面能夠有更清晰的認識，在調控力度和調控手段上能夠根據新的情況作出必要的調整，我們的市場才會更加健康。