調控新政與房産稅制度建設

房産稅制度建設是房地産調控新政里最重要的事情。

　　我們仍處在新一輪的房地産調控新政運行環境中，新政主要是針對房地産市場的泡沫化。

　　在溫總理提出房價合理回歸這個概念後，在他的文字稿上，特别標明了部分城市，所以這個房價合理回歸的概念實際上是有針對性的，通過新政将部分城市的泡沫擠出。房地産領域錯綜復雜，涉及到的問題也有千絲萬縷的聯繫，所以不是從單向思維考慮就認為能提出理性對策的。

　　在已出台的房地産調控新政當中，應該認識到有一些過渡性措施和權益的考慮，但同時也有治本的舉措和制度建設追求。在對已出台房地産調控新政的評價方面，值得肯定的應是雙軌統籌框架，但對于這個雙軌統籌框架，我們必須考慮怎樣将保障房、商品房納入一個較合理的開發規劃、統籌協調的範疇里面。

　　在政府職能定位方面，政府在保障房規劃同時也要明确管托底，進而要管保障房準入和退出，通過保障房建設來确保低收入階層和收入夾心層的住房問題。

　　現在将保障房安居工程重點放到了棚戶區改造、廉租房、公租房建設上，這是此前未有明确的。同時，經适房概念正逐漸淡化，但保障房準入和退出機制還在探索當中。

　　市場方面，政府應将包括别墅在内的商品房建設一起納入規劃建設管理繫統之内，政府管規劃、公平競争，之後就是包括保有環節在内的稅收。目前市場有一種理解，即住房持有時間越長、稅率遞減的調節措施，我認為其基本邏輯是成立的。例如，一年内轉手交易稅的稅率高過三年、五年、八年的稅率。

　　但只講交易環節的稅收還不足以解決問題。因為從交易環節征稅還存在管理上的難題，即相關信息的獲得、核實等。房産稅已經進入改革試點階段，它的改革是在保有環節上形成稅收負擔，這種負擔有可預見性，可在形成制度框架後來實施調節功能。

　　雙軌統籌規劃框架，是值得肯定的房地産調控新政的一個進步，但另外還應該考慮的是，一度非常嚴格的行政手段，随着形勢演變已現定向寬松态勢，比如說第一套房房貸利率區别對待、貸款條件有所放松等等，這些定向寬松都是合理的、必要的。

　　在房産稅試點方面，适時擴大房産稅試點範圍的時間表确實不好說，但首先要看到的是，大方向、大邏輯日漸明朗化。按照我的理解，房産稅制度建設是房地産調控新政里最重要的事情，跟過去幾輪房地産調控相比，當前房地産調控新政體現更多的是在追求制度建設，這個制度建設要先搭框架，而且只能先找部分地區試點總結經驗，這些都是十八大之後決策層要通盤考慮的問題。

　　稅制當然不能任意設計，但存在一定可塑性，我們的決策主體、管理部門和社會大衆共同參與的這個稅制的改革，帶有主動設計的彈性空間。

　　從這個角度來說，應該綜合各方面考慮，設計出一套能夠順應客觀需要、經得起歷史考驗的中國稅制改革方案。在建設現代國家、建設現代稅制同時，應适當提高直接稅比重，優化收入分配及給配套改革提供一繫列條件，所以我們必須要通過理性讨論來化解一些阻礙。

　　已試點房産稅的上海、重慶兩個地方，形成了各有特點的初步方案，其共性在于：第一，它們都是漸進的；第二，基本框架都有調節高端的特征。上海明确的說是調增量，重慶則不考慮存量。這種試點方案的設計我認為是非常必要的，可為以後的改革試點提供重要借鑒。

　　中國房地産稅改革是要循序漸進，酌情擴大試點範圍，重要的是不能簡單源于美國那種普遍征收模式，而必須借鑒日本首套房免征模式，這才适合中國基本國情。

　　另外，中國很多人買第二套房子也是給自己買一個商業性的社會保障。因為城市化還要走幾十年，這個過程中間房價是一個上升的趨勢，有能力買第二套房等于是買了一個社會保險，這是商業化的社會保險。

　　第一套房免征，或者說家庭人均標準之下作為第一單位免征，第二套房或者是第二單位可以考慮稅率，完全可以考慮這樣的一個區别對待。高端方面，按照支付能力調節是符合原則的，也符合現代稅制适當抽回補收原則。

　　有人說要把房地産稅所有事情争論清楚以後，才由人大進行規範立法，在全國一起推行，說起來有道理，實際上沒有任何可行性。

　　我們必須援引鄧小平改革的智慧，就是大的方向出來以後，還要允許大膽嘗試。我始終認為，在正式立法尚待時日的過程中，在推進法制建設過程中間允許某些争議很大的改革局部試驗、總結經驗，上海重慶兩地的房産稅改革試點就是起這個作用。房産稅的法理依據方面是不是有硬傷？

　　第一點，土地出讓金問題，土地出讓金是地租，而稅和租的性質不一樣，之間可以形成並行不悖的關繫，确實存在所謂重復征收的問題。我們的稅制按現代化框架叫做多種稅、多環節、多次征，必然就有重復，只是重復的合理與否問題。這是一個現代的稅、租和其他收費等合理分流歸位，再形成一個合理協調關繫的問題。

　　第二點，高價位的土地出讓金已經把房價拉很高了，推出新稅收調節以後，房價下了一個台階，這是個心理平衡的問題。對此，我認為援引中國漸進改革制度，無非就是老房老地老辦法、新房新地新辦法，區别對待，沒有硬傷、沒有硬障礙。

　　第三點，中國所有城鎮進入開發狀态的土地都是國有的，而房地産稅确是私有權基礎上的征收。這方面要談兩點，國有土地終極所有權對房地産使用權持有者開征房地産稅之間，從國際經驗和我們改革實踐來看，都是沒有硬沖突的。

　　另外，從國家改革實踐來看，國有企業在八十年代要實行“利改稅”解決什麼問題？

　　通過兩步利改稅，國有企業跟其他的企業一樣上交所得稅。按這種邏輯來說，要搞有計劃的商品經濟，必須把國有企業放在跟其他企業一樣的公平競争環境里，企業産權是國家的，但是有相對獨立的物質利益，要調節的就是這種物質利益，需要有稅的調節。

　　現在同樣道理，雖然終極産權是國有的，但掌握土地使用權的主體，無論是企業還是個人，具有自身相對獨立物質利益。

　　最後還有一些復雜的問題，比如小産權房等，我們需要在條件成熟情況下、在配套改革中去化解原來的歷史遺留問題。