房地産行業新格局如何演繹(中)

對于身處歷史之中的我們來說，或許只有等待謎底的揭曉。

　　盡管2003年至今，調控政策層出不窮，從宏觀到微觀、從市場到行政、從限購到限價，雖然取得了一定的成效，但是卻又未能根本改變這一階段的中國房地産市場的上行格局。那麼，未來呢？歷史不會簡單重復，對預測未來是危險的。所幸，市場自有邏輯，我們可以沿着這條邏輯，冷靜看待房地産行業的基本驅動力是否已“時過境遷”？

　　三、新的市場結構：基本驅動力是否已轉變？

　　(一)預期需求的驅動因素

　　第一，收入增長速度的下降是一種自然趨勢。一個高速增長的經濟體最終都将進入一個自然減速的階段，這個減速的拐點則取決于工業與服務業的比例構成。通常，服務業的勞動生産率遠遠低于工業，随着工業占比的下降、服務業占比的上升，經濟增長速度也将逐步趨緩，中國也難以例外。普遍的預測是中國的經濟增速将從過去十年平均10%以上的水平逐步減速到8%左右的中速區間，東部沿海省市則已提早進入這個區間。從趨勢看，這種減速也意味着房價将從快速上漲進入中速上漲的通道。

　　第二，貨币快速擴張和低利率的時代漸行漸遠。某種程度上，2003-2007年中國的貨币擴張和低利率是對出口增長和人民币升值預期的一種被動反應；2008-2010年則是危機應對時期的非常規刺激，這兩個時間段也恰好對應中國房地産市場的兩個繁荣期。從目前的趨勢評估，随着中國出口市場份額的見頂回落、人民币匯率步入雙向波動時代以及危機應對時期的貨币政策回歸常态，M2增速維持穩健的中速水平将是一種常态。

　　第三，财富分布失衡的格局将逐步緩解。即使不考慮政策效應，一般的經濟規律也決定了中國收入差距擴大的趨勢也必然會趨于緩解。通常，勞動成本在農産品中的占比最高、在服務品中的占比相對較高、在工業品中的占比最低，因此，農業向工業的過渡通常伴随着收入差距的擴大、工業向服務業的過渡則伴随着收入差距的收窄，中國已進入後一個階段，勞動收入在GDP中的份額已趨向于上升。

　　(二)結構性因素

　　第一，經濟增長重心的轉移和城市增長的分化。首先，東部省市的增長速度下移，中西部省市的增長速度上移已成事實，2012年重慶、四川、安徽、湖北、湖南等省市的經濟增長速度都超過11%，上海、廣東等地經濟增長速度則在8%左右，這種分化格局也将重塑中國房地産市場的區域版圖其次，城市之間的增長分化也将十分顯著，随着人口、産業在不同城市間的重新配置，沿海城市将逐步從工業城市過渡到服務業城市，在這個過程中，經濟增長速度将有趨緩；内陸城市則繼續其工業化進程，經濟增長速度仍将保持在較高水平。

　　第二，人口的郊區化。國際經驗觀察，人口、産業和土地的郊區化即郊區的再城市化是一個必經的階段，這會帶來幾個潛在結果：(1)中心城區人口占比最終趨向于下降，郊區則相反。

　　紐約和東京都市區的郊區人口占比已達到55%、76%，有的城市甚至高達80%以上。(2)盡管郊區人口上升，但中心城區人口密度始終遠遠高于郊區。在這一點上，美國的大都市區表現得更為突出，紐約中心城市人口密度是郊區的8倍。這說明土地郊區化的速度通常要遠遠大于人口郊區化的速度。具體到中國目前的情況，北京和上海是郊區化趨勢最為顯著的城市，郊區人口增長速度遠遠高于中心區，但郊區土地擴張更快，使得兩者的人口密度仍相差3-5倍。然而，除此之外，内陸中心城市如成都和重慶等，依然處于“中心化”過程，中心城區的人口數量和人口密度都處于增長趨勢。這種分化格局決定了不同城市的中心與郊區之間的住宅市場發展和房價變化必然處于不同的通道。

　　(三)潛在供給的驅動因素

　　第一，土地壟斷供給和彈性不足的格局在一段較長時間内都将難以改變。從三個層面可以驗證這個問題：(1)在總量建設用地指標中，住宅用地占比下降的趨勢仍然沒有改變；在總量指標傾向于下降的情況下，住宅用地指標的下降速度更快；(2)過去三年，中央政府下達的住宅用地供給計劃指標都未能完成，2010-2012年實際完成率分别為67%、62%、72%；(3)結構上看，房價上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續的下降通道。

　　第二，土地供應郊區化和出讓方式綜合化是近期土地市場的兩個顯著變化。首先，一線城市中心區新增建設用地日益收縮，郊區則相反。2012年北京市市區供地占全市的比重僅為9%，46%的建設用地集中在大興。其次，2009年之後，伴随土地快速擴張的态勢告一段落，地方政府的供地結構中，純住宅用地供給越來越少，商業綜合用地供給越來越多，絕大部分出讓地塊中都包含50%以上的非住宅用地，這導致純住宅開發商拿地的難度上升，被迫采取合作開發方式。

　　(四)小結

　　綜合觀察：(1)收入增長速度的下降、貨币擴張增速的回歸常态以及收入分配失衡格局的逐步糾正都意味着房地産需求快速擴張的态勢在中長期内将趨于緩和，投資性需求的占比将趨于下降；(2)增長重心的内移、城市增長的分化和人口的郊區化則意味着個别區域和城市的成長速度将快速于行業均值水平；(2)土地供給的總量約束和結構變化則意味着地價上漲仍是趨勢，且拿地難度與日俱增。