賈康：全面深化改革與房地産稅的變調

現在有人說(房地産稅)試點失敗了，我不認同。現在強調立法先行，並不是否定這些積極的探索。

編者按：2014城市觀點論壇蘇州行演講中，著名财經專家、财政部财政科學研究所所長賈康先生認為，國家決策層在全面深化改革問題上有一個重大突破，就是在現代市場體繫的表述上面，表明使市場在資源配置中發揮決定性作用。而這種改革在房地産中表現為“市場-保障”並行的雙軌統籌，也将使房地産越來越會按照健康的軌迹發展。

而現在這個局面以市場分化的形式出現，其認為這種市場分化是在供需變化和社會普遍預期變化之下值得看重的，處理得好可以是市場更加健康的一個契機。

而在大家關注的房地産稅立法上，賈康先生表示，重慶、上海兩地的試點是積極的探索，兩地試點就是敢為天下先的非常可貴的試點，也提供了我們在加快房地産稅立法這樣一個重大任務面前的很珍貴的本土經驗。

賈康 按照會議給出的題目《全面深化改革與房地産稅的變調》，我今天想分四個層次來講，第一個層次，要簡單地勾畫一下我們怎麼認識我們的治國理念及其精神實質。

因為大家都非常關心中國改革開放30多年以後，在一個新的歷史起點上，我們已經看到最高決策層形成的頂層規劃性質的指導文件。這里面有非常豐富的内容，被細心人排列出來的具體改革任務多達336項，如果把它做一個濃縮的概括，我認為最簡要地說，這個内容豐富的、在改革方面包括大量具體要求的文件，它核心的一個治國理念，現在被認為就是在以習近平為總書記的領導集體，他們在指導全局方面，已經形成一個綱舉目張的、核心的一個治國大衆方針，就是要推進國家治理的現代化，在這個文件里面的表述是國家治理體繫和治理能力的現代化。我更願意把它最簡要地濃縮為現代國家治理這樣一個概念。

顯然，現代化、現代性的趨向由來已久，上個世紀三件大事，第一件大事是在中國近現代史拉開帷幕以後，經過一繫列被動捱打的演變，發動辛亥革命。實際的演變要到第二件大事——中華人民共和國成立——三民主義的第一條，在這個過程中經受了幾乎要亡國滅種的考驗，1949年以後一個基本統一清晰完整的民族國家框架成立。傳統體制時期，包括在10年浩劫中間都明确地提出了我們的奮鬥目標是本世紀末要實現工業、農業、國防技術的現代化。當然我們實際的推進過程中間卻充滿了坎坷。

等到第三件事，鄧小平在1979年到蘇州考察，長考三天之後終于提煉出現代化三步走戰略的框架。鄧小平确立的現代化的願景，也就是現在習近平總書記說的2015年前後中國夢的建立。這樣一個現代化、現代性為趨向的指導目標，在全面改革趨向之下，它落到了國家治理現代化和現代國家治理上。它伴随的新意是承前啟後，要讓中國人民對美好生活的向往作為我們的目標。這個新的理念里面最重要的是“治理”二字，我們過去一直在說，現在強調的已經不是屢屢提及的調控、管理，那是一個自上而下的層面。現在講治理，是一套充分互動的制度安排和連接。這里面強調的是多元主體充分互動，這種情況下最大的包容性，是現在提升到的包容性增長。最大包容性所激發出來的是所有的潛力和活力，這就是鄧小平過去強調的解放生産力。

現在這個文件非常重要，連接着另外一個核心概念，就是文件中多次提及的現代市場體繫，這個現代市場體繫的表述上面有一個重大突破，就是使市場在資源配置中發揮決定性作用，這樣一個表述得來可是千難萬難。

鄧小平在考慮四個現代化的時候，考慮改革開放的時候，他已經清晰地對我們改革的大方向有了一個必要的表述，就是在79年他見英國外賓的時候，他對外國客人說“為什麼社會主義不能搞市場經濟呢？我們也要搞市場經濟”。當時這句話對外國人講了之後對内秘而不宣。我的解讀就是鄧小平當時意識到如果當時内部做傳達的話，會炒作一團，會于事無補。當時是矛盾堆積如山，百廢待興的時候，他希望少争論，最好不争論，他說不争論是他的最大發明，一争論起來就把時間全浪費掉了。所以他先不在表述上面糾纏，推進實際可做的事情——80年前後鄧小平等領導人開始是容忍了，以後支持了搞農村改革，就是分田到戶，幾年時間農業生産上了一個大台階。

在深圳那個地方最直接的壓力是偷渡成風，所以就逼出了一個建立特區，殺出一條血路的舉措，但這是局部的舉措。宏觀層面從财政方面開始分權，權利要進一步下放給企業，希望市場主體活起來。經過幾年的辯論，像計劃經濟為主還是市場調節為輔相結合等等，到了84年中央認為有可能正式形成經濟改革決定，那時候的文本里面所說的是有計劃商品經濟，沒有市場兩個字。我們稍微有經濟學知識的人就知道講商品經濟必然涉及市場，必然更多地考慮是長期作用。

不同趨向在(“有計劃商品經濟”)7個字之下暫時得到了可接受的一個表述，這個已經取得了突破。第二次是市場二字表述出來了，只有間接調控才能夠真正發揮千千萬萬分散市場主體的聰明才智，才能真正解放生産力。89年之後，鄧小平在不得已的情況下曾經做出了一個妥協姿态，他說那兩句話如果認為不合适可以先不提。再往後，91年他在上海屢屢通過文章給出信息，想推進中國在89那一個誰都不願意看到的重大打擊之後，我們要重新開局，但是這個文章沒能起到他希望看到的作用。

92年初南巡。現在跟着小平南巡的老同志寫文章，非常直截了當地說南巡是小平同志的天鵝之舞，必須發力了。從南巡以後，中國的發展應該是在改革開放30幾年中的另外一個高增長期。我們全國社會公衆、中國的老百姓、我們總體這個民族的發展一直在吃南巡的制度紅利。當然新的挑戰也接踵而來，南巡确立市場經濟目標模式之後，中央的文件對于資源配置的表述就是使市場在資源配置中發揮基礎性作用。

總書記實際上是最後一字一句給這個文件定的稿，他也有一個關于這個文件很長篇幅的書面說明，公開發表的。里面有很長的一段話專門講為什麼要叫做決定性的表述，核心的觀點就是這樣的表述有利于實質的處理好十八大提出的市場關繫的問題，正确處理政府和市場關繫尋求全盤接皆活的解放生産力。我們現在這個階段上認識了現代國家治理-現代市場體繫這樣一個邏輯鍊結之後，這就必須在改革上攻堅克難。

新一代領導集體全面改革中的治國理念和他的精神實質實際上就落在這60條文件里面，他所要求的我們三步走現代化第三目標，這樣一個目標實現的同時要伴随着一個非常實質性的要求，我認為這樣一個要求就是60條的精神實質，就是它的主基調，主旋律。我們必須在這樣一個治國理念和主基調、主旋律之下看一看我們的房地産市場，以及房地産發展問題。

全面改革當中房地産如果說必須由政府更好發揮作用，那它起什麼樣的作用？我願意把它概括為雙軌統籌，講房地産你不能只講市場，你還得考慮統一保障。低收入群體也必須要住有所居。雖然政治局的會議並沒有按我這個雙軌統籌的表述形成文字，但會議公布出來的信息卻非常明确地用大量的篇幅處理怎麼樣加快保障房建設的問題，同時又明确地以沒有調控二字的表述來提出，促進房地産市場健康發展。一邊是保障，一邊是市場健康發展，在大的邏輯上已經比較清晰地形成我認為可以直截了當所稱的雙軌統籌框架。

到了三中全會出來之後，我們從理論聯繫實際的角度來看，中央指導之下，我們房地産産業界面對的政府推動是什麼？保障房要加快建設，每一年都很明确的，開工多少套，竣工多少套。這個過程已經在一步一步地往前推，幾年之後中國城鎮區域的低收入階層，以年輕人為代表，大學生畢業之後幾年之内他們必須談婚論嫁，要解決住房的問題，這個時候就要靠保障房來解決。随着這個演變，我們的市場軌，所謂市場競争中的房價高低問題就越來越沒有那種殺傷力，房價就越來越不應該成為我們大家一起讨論的核心，我們希望這個波動不要過于劇烈，不要讓人感到有大起蕩的危險。

在保障房這個軌道上具體的指導方針越來越有合理性，保障房居然可以合計有12種具體形式。現在主打的三個概念，實際上是兩個概念。第一，原來所說的廉租房和公租房要並軌，兩個概念並成一個概念。這是務實的态度，實際生活里你不能實際劃分出廉租房和公租房的區别。我們現在必須務實，既然廉租房、公租房不可能形成清晰的差異了，就把它變成一個概念，但是它的租房屬性是非常清晰的，它是保障軌，不是給你産權房，而是給政府特定的優惠政策配上去的租房。

另外一個概念就是現在非常強調還要發展保障軌上的共有産權房，我認為這是非常正确的一個具體的保障房設計。共有産權是比租房上了一個大台階，很多年輕人現實生活中碰到的約束，比如說他們有了喜歡的女朋友了，想要談婚論嫁的時候，丈母娘一定會約束你，首先你要有一套有産權的房子，你要租房的話門都沒有。共有産權房正好解決了這個問題，這是實實在在有産權的。它的約束條件就是你這個産權不能保證你想出手的時候到市場上去随行就市。它是政策優惠房，給你一部分産權，另外一部分産權在公權手里，你要想出手的時候第一買主是政府，不能随行就市。這種可對公共資源所提供的保障房不會變形到被一些人拿去牟利。這樣的保障軌上的進步，更加确定了我們市場軌方面越來越會按照健康的軌迹發展。

大家都說新的領導集體只字不提調控概念，你可以說他一點沒有調控嗎？不能這麼理解，現在他尊重市場，把脫離的事情盡快做到位，不是像原來那樣頻頻出手，直接地對市場進行幹預，這是更直接的一種做法。

我想談一下在改革背景之下的房地産市場分化，以及對分化的解讀。既然這邊政府盡心盡力地加快保障房的供給，讓市場那方面更多地靠自己的資源優勢配置起作用，在政府不是三番五次強調調控的情況下，市場卻出現了沉穩和往下的動态，這不是全面的下調，而是市場分化。現在這個局面以市場分化的形式出現了，我認為這種市場分化是在供需變化和社會普遍預期變化之下值得看重的，處理得好可以成為市場健康的一個契機。

首先我不認同有人看到了市場分化以後就一下子把它強調到極端，造成這種恐慌心理，甚至有人說這是他們屢屢作出預言的中國房地産崩盤的轉折點，說中國經濟的不确定性里面有幾個看點，房地産市場崩盤據說是一個看點，我完全不認同。全面的微調，我們過去看到過，有先例，比如說日本，上個世紀90年代以後它的不動産全面價位明顯回調之後，整個經濟陷入20年停滞期。中國現在不能簡單跟日本當年的情況相提並論，那是在日本經過多年發展之後，城鎮化水平已經在70%以上發生的，中國現在實際的城鎮化水平不到40%。既然如此，我們今後幾十年誰也改變不了的一個演變軌迹，大勢所趨之下，陸續還有接近4億的人從中國的農村區域到城市區域來居住，建成區要一輪一輪地擴大，我們的城鎮化水平要一路走高。在這個階段上，市場分化所帶來的是方方面面更多地來認識市場的規律，來注意防範市場的風險。個别的案例，比如說溫州、鄂爾多斯确實是給我們叫停了，警醒。但是不能拿它們來代表全體，我們要正面說一說怎麼把市場分化以後的事情處理好。

可以注意到這樣的市場分化以後，相關的所有的利益主體，實際上我們應該進入一個進一步地做全民培訓師的凝聚共識的過程，就是中國的房地産市場，這次如果能夠突破分化打回原型的話，它仍然是一個波動市場，而不是單邊市場。你只要買進房子，實際上最後證明其實不光保值，而且是增值的。

我們這個市場上有一種肆無忌憚的炒作力量，就是所謂泡沫化的威脅。現在大家要形成一個凝聚共識的全民培訓，在這樣一個市場分化的大背景大環境之下，任何一個不動産、房地産都要強調分，一線、二線、三線你必須分開，不能一概而論。分線之後你還要分市，再往下還要分地段，再往下還得分戶型，分其他一些具體的不同特點、朝向等等，還有一些附加條件。另外你還得分類，比如說這個小區屬不屬于學區房，在北京、南京，在很多中心城市這個概念非常重要。學區房、非學區房，其他條件一模一樣，價位上完全是兩個概念。這些你都不考慮，你談何認識房地産變化的規律呢。我是很看重這樣一個現代國家治理過程中間我們的普遍認識水平，對房地産市場認同共識的提升。現在已經看到了在這個波動過程中，在市場軌上我們有可能借此使大家更好地形成一些基本共識，使大家的預期越來越帶有理性化，這樣就是資源配置的優化。

下面我再勾畫一下對房地産稅改革的認知。中央現在有明确關于房地産稅這樣一個牽動感情、牽動利益的指導方針，就是加快房地産立法和稅務改革。我們現在還沒有聽到進一步的公報，如果說現在以房地産立法做一個估計的話，有兩個極端假設，第一個是最順利。最順利也要通過一審、二審、三審，最少要一年。另外一種假設就是最不順利，能拖多少年我們就不讨論了。很多朋友關心在此之前我們有過物業稅的模拟平稅，長達十幾年的空轉試點，後來有了重慶、上海兩地的試點。

現在有人說試點失敗了，我不認同。現在強調立法先行，並不是否定這些積極的探索。鄧小平強調的是在一個大方向有認識之後要大膽地試、大膽地闖，兩地試點就是敢為天下先的非常可貴的試點，也提供了我們在加快房地産稅立法這樣一個重大任務面前的很珍貴的本土經驗。我們過去只看到了國際經驗，只看到了那些學者的邏輯推演。在中國的現實生活中間，唯一可以提到的本土經驗就是兩地試點，因為它們兩地必然是非常精神，柔性切入之後非常低調。很多人說它們試點的這個力度不足，效果不明顯等等。但是大家沒有注意到他們這里面有非常珍貴的、值得啟發的經驗。當然他們也有教訓，無論是經驗還是教訓都對我們完成這個立法是彌足珍貴的。我們要充分地意識到要把這種本土經驗融合到立法中間去，要支撐我們科學決策和立法。

再往下，我認為現在中央這個态度實際上是再次重申房地産稅改革大方向已經鎖定，與之相呼應的，我們看到領導曾反復強調不動産聯網的登記制度，所有的不動産都要聯網，要登記。這樣一個信息一定會影響市場的預期，而且現在實際上已經可以判斷它的預期在發揮作用。在全面改革、配套改革、現代治理的概念之下，一個政府轄區之内的不動産的基本信息是治理的基礎條件，這個事情是不言而喻的。只能說過去我們在這方面欠帳、拖延的時間太長了，要加快國家現代治理的進程，這個事情已經有了一個時間表，接下來我們就要合乎邏輯地意識到，稍微聰明點的人都會意識到以後的調控機制有了實打實的信息基礎之後，要做起來就有可能形成協同性。這種情況下還是要調節高端，稍微聰明一點的人就必然要考慮自己手里的不動産怎麼再做一個優化處置。從中央到地方的體制内官員，往往他們手上都有大房、好房、多套房，不是說他們都搞違法亂紀，這里面有種種的原因。他們通過合法的程序，他和他的親友也可以買房賣房。但是這些空置的房子在預期的影響之下會考慮出手，我認為現在從市場分化來看，多種因素交織成的演變市場分化的局面之下，這種空置房必然是形成市場分化的諸多因素之間的一個形成因素。我現在還不可能拿到精确的統計數字，但是我們完全可以通過邏輯來觀察這種預期和市場波動，這個預期在以後還會進一步地影響中國房地産市場分化以後的走勢。

換句話說，就是供需之間的平衡狀态在未來的時間里會越來越多地表現出供給要涌流出來。這樣一個大的環境處理得好，應該就是中國房地産市場一個更健康的信息。

我們知道管理部門心知肚明的是借這個機會使市場里的一些炒作收斂下來，同時也不應該把各種因素湊在一起造成市場的極跌，我認為房地産的極跌是不會有任何好處的。溫州和鄂爾多斯這種案例出來以後，之所以並沒有變成直接的多米諾骨牌式的風潮，是因為它确實不一樣。我們的政府完全可以放在公開場合讨論的問題就是一些原來不得以的行政手段現在正好來淡出，使我們整個市場更加健康。

最後還是回到我們中國人非常推崇的哲理和文化上，我們必須在全面改革的新的歷史時期，首先是要看到市場經濟發展的大勢，這個制度建設是必然要往前推進的，所以房地産稅的改革在大的方向之下我們要順應大勢，認識市場規律。要建立現代國家必然要現代市場和現代的财稅制度，包括現代的稅制。最後還要接受市場認識、我們與房地産有關的利益相關者，我們要在專業化的水準之上要做最具體的風險評估和最具體的投資交易活動里面的可行性的研究。

市場分化，我們具體的研究一定要非常的細致，這才可能規避風險，實現我們自己在市場中間、競争中間勝出的目標。

本文為著名财經專家、财政部财政科學研究所所長賈康先生于2014城市觀點論壇蘇州行上的演講實錄，未經本人審核。