博鰲特稿 翁琳：高力國際更在乎價值最大化

編者按：2015年，中國房地産值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地産行業傳統的開發、資本模式、商業業态卻正面臨着空前的失控與颠覆。所有人都在說着，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地産論壇将在海南開啟第十五周年大幕，觀點地産新媒體繼續推出“博鰲特稿”繫列報道，對中國房地産行業及上下遊全産業鍊的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地産”。

觀點地産網 近段時間，復星連番並購海外資産、萬達麾下西班牙大廈撞上重建公投，綠地遭遇遠東發展搶去澳洲項目……國内排在第一梯隊的企業，在海外物業市場發展的消息不斷傳回，昭示着出海正從熱潮漸漸轉變成為主流。

對此，高力國際華東及西南區兼中國區物業投資服務董事總經理翁琳指出，房企出海很重要的意義在于，可以藉此滿足客戶的海外置業需求。但同時也意味着面對不熟悉的市場，可能遇上各種程序手續等不同于國内的風險。

翁琳列舉出一組數字，大概從2008年開始首輪海外投資潮，總投資額度大概1億美金左右；而到2014年總投資額則飙升至155億美金。随着投資額度不斷攀升，翁琳指出，對全球市場來講，中國投資的信用度也随之在成長。為中國投資往後的繼續投資，開拓出較好的環境。

角色：創造專業

在國内房企紛紛拓展海外市場同時，海外資本也越來越多涉足國内房地産市場，其中商業地産的投資則是最為集中。

據翁琳分析，雖然國内經濟增長速度放緩至6到7個點，但還是高出其他很多國家。而尤其是一線城市的商業地産，沒有太大波動而且發展前景較好，成為外資投資的目標也並不意外。

翁琳指出，在不同的城市之間，商業地産的發展呈現出兩極化的趨勢。一線城市的發展相當穩健，而三四線城市發展商業地産則需面臨更多挑戰，同質化是最大的挑戰。

“當政府在調配土地資源時，需要考慮到産業結構的供需問題，長遠的計劃從而避免商業同質化的挑戰。”

在翁琳看來，在當前移動互聯網時代下，發展商需要一個比較基本的産業鍊，即便並不是很先進的産業鍊。現在房地産的發展跟互聯網是有點脫節的，就是沒有密切合作。随着商業不動産的發展，零售業的發展，未來發展商要發展商業，就必須能夠在整體經營上接受以及融合互聯網。同時甚至可能要協助零售公司共同把線上跟線下融合在一起，這樣才能在新的商業時代站穩腳。

“如果發展商像以前一樣，只蓋一棟樓，然後讓零售業自生自滅，下場可能是零售業會經營不下去，發展商自己也會不好。所以在開始階段發展一定要起到帶頭的作用，而不能夠只是讓零售業自生自滅。”

而在當前的商業時代，翁琳認為作為國際代理公司，高力國際所扮演的角色，也不能被被動地把零售商介紹給業主就夠，而是必須考慮到經營模式以及未來怎樣創造體驗式的消費形态。

“我們希望能為每個項目提供專業意見，如果只是把它（購物中心）裝滿然後跑掉，這樣的購物中心事實上並不成功，我們也失去了自己不同的特色。”翁琳表示，高力國際希望每個客戶的項目都能夠長期經營下去，能夠與客戶共同成長，不管是辦公樓還是商業購物中心。

策略：不做廣而做深

在代理公司行業也正發生着巨大變革，5月11日晚，高緯環球原股東--歐洲上市投資公司ExorSpA公告宣布，戴德梁行以20.42億美元收購高緯環球。收購前Exor持有高緯環球80.1%股權，合並之後新公司在全球人員超過43000名，為全球機構、企業及私人客戶管理物業面積達40億平方尺。

随後戴德梁行确認，戴德梁行控股股東TPG與高緯環球（Cushman&WakefieldInc.）達成最終的合並協議，合並後的新公司将以高緯環球品牌在市場上運營，收入将達55億美元，預計交易将于今年年底完成。

對上述並購行為，翁琳認為，戴德梁行已經經歷過不止一次並購，這與其投資的操作模式有關。兩者規模都比較大而且在很多地方有業務上的重疊，在整合方面也存在挑戰性。

在與其他代理機構的競争中，翁琳指出其實高力國際更在乎的是，能不能替客戶實現項目價值最大化。而且高力國際也希望與客戶成為長期配合的夥伴，與客戶一起成長。“我們的策略也許跟其他行不一樣，不是做廣而是更喜歡做深，我們把客戶看成是長期合作的夥伴，與客戶一起成長。”

“Bigger is not better，better is better. 這是策略性不同，可能高力國際對項目甚至客戶都比較有針對性。”翁琳補充稱，高力國際在規模上此前也有過不同的並購，而未來也不排除去追求更多的並購機會。

翁琳也坦承，競争的壓力一直都有。“其實市場不好的時候反而比較少，之前的五大行都有在陸續擴張，這也是很平常的事。像高力國際這樣的公司，都有自己最特定的市場，客戶會一直跟随。高力國際最能夠幫客戶實現項目上、發展上的需求，維繫這種客戶才是我們的強項。”

同時她還指出，反過來講的話，這也是高力國際選擇的策略是做深而不做廣的原因，就是始終替客戶倡導價值的話，客戶也不會因為其他東西而改變這種穩定的長期合作。