2015博鰲房地産論壇主題論壇：文化旅遊的符号

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2015-08-12 13:56

文化、旅遊不單單是一種符号，新城鎮化背景下，更是當下衆多企業突圍的方向。

主持人：尊敬的的各位來賓，各位來自全國五湖四海的朋友們，大家下午好。歡迎回到2015博鰲房地産論壇現場。今天下午，更多精彩演講和對話會繼續上演。

調整年代，房地産企業轉型成為潮流，不斷變化中的行業正在孕育着模式的革新，互聯網思維在地産圈盛行，行業與企業需要探索的鑰匙，那麼路在何方？

我們今天下午的大會主題是“産業篇：轉型與變革”。

接下來，馬上進入第一場主題論壇：文化旅遊的符号。

文化、旅遊不單單是一種符号，新城鎮化背景下，更是當下衆多企業突圍的方向。下面，我們首先請出這場主題論壇的第一位演講嘉賓，綠城集團執行總經理、藍灣小鎮總經理郭曉明先生。郭曉明先生的演講題目是：度假到常居--藍灣理想。有請郭曉明先生。

郭曉明：尊敬的各位來賓，首先代表綠城集團，代表藍灣小鎮歡迎大家的光臨，因為平時這個項目可能是距離比較遠，大家不一定來，這次也感謝觀點機構，通過這次活動的舉辦，更多的人會認識這個項目，認識藍灣。

今天下午這麼多的專家、學者到這里來，把我們這個項目作為案例，把我們從營造之初到目前和今後考慮的一些問題，跟大家一起做一些探讨，有許多的問題是需要去面對和解決的。我的題目是“度假到常居——藍灣理想”。

我們整個項目從2007年我和宋衛平董事長一起來看地，到2010年6月份動工，第一次開盤在2012年1月份。我們在2007年的時候，綠城就已經涉足旅遊地産物業，當時有人向我們宋總推薦海南的地，這個項目的合作方跟宋總建議，選地要好好選，有很多的要求，因為他在海南待的時間比較長。當時有幾個要求，要帶熱帶，在分界洲島以南，背山面海，南向海灣比較平灘緩，距離機場一個小時車程左右，最好是要70年的産權。

我們這個項目總戰績面積4800畝，大概200萬平方米建築面積，1萬戶人家，3萬多人口。當初拿到這個項目以後就考慮這個項目的定位問題，當時我們提出要打造三亞最高品質的濱海度假社區。目前整個項目完成了近80億，銷售了2635套房子，公寓、别墅的平均售價大概在33000左右一個平方，最貴的是一線海景别墅，最便宜的是七八十萬的公寓，稅收也交了一個多億，應該說對當地還是有一些貢獻。這是我們的所在的酒店，這個是鑒湖藍灣的高爾夫，去年我們也辦了美國女子高爾夫巡回塞，是女子里面最高等級的職業比賽。這是已經建成的一線的海景公寓，有時間大家可以去看看，包括一些小别墅的産品，這個留待大家自己去看，我就不多介紹了。

這是我們目前已交付的區塊，還有在建的區塊、規劃設計的區塊、待建的區塊，還有一個小鎮中心。

這幾年運行下來，小鎮還是有不少問題，我把這些問題都抛出來。當初為什麼叫藍灣小鎮？最開始叫綠城清水灣。當時取藍灣這個名字也是我自己取的，在杭州，我們董事長當時沒同意，說杭州話念藍灣這個詞不好聽，跟“爛灣”這個詞諧音。所以當時叫綠城清水灣。後來我們在這里開了一個研讨會，把這個項目的名字叫綠城藍灣小鎮。這幾年下來，我們已經建成了哪些東西呢？除了威斯汀酒店和藍灣酒店之外，還有一些運動場所，醫療中心、超市，可以同時容納400多人就餐的業主食堂。就算我已經建了這麼多的配套，但是問題仍然存在，我自己給它定位叫冷美人，大家說好山好水好寂寞，入住率低，現在這個時候的入住率大概在百分之十幾左右。為什麼不來住？一個可能是跟我當初定位的客戶群有關繫，我當時定位的客戶群都是35歲到50歲左右，這批客戶群基本上都是年輕力壯，事業有成的人，缺的是時間，他有實力買這個房子，但是他來度假居住的時間沒有，偶爾會讓他們的父母來住一住。

存在哪些問題呢？今天上午也聽了很多專家表達的觀點，我也深有啟發，有很多也是共性的。首先是人力資源的問題，所有的背後都是人的問題，一個是我們開發公司的人的問題，第二是我們的服務團隊，包括酒店的服務人員、物業的服務人員，整個海南的現狀，一個是到處開發、到處挖牆腳，綠城培養了幾個月的，人家老早就給你挖走了。哪怕是一樣的工資待遇，但是我們的要求多，他說隔壁那個公司要求不一樣，我可以到另外一個公司去。所以我們現在不太留得住人。

第二個是服務感受的問題，對傳統的物業服務提出了更高的要求，基本上每次業主到這里來，他一定是會找物業的管家，家里的通風情況、水、電、煤氣、冰箱、有線信号等等運營情況怎麼樣，這些方面和平常我們城市里面的居住住宅都不一樣。舉個例子，通風有沒有標準，開多長時間，家里的衛生間要不要通風換氣一下，排水口要不要倒杯水，萬一有臭氣冒上來，要堵一下，空調要不要開一下等等。我們這些標準建的目的，雖然是不常來住的房子，你要保證它有很好的狀态。現在我們都已經做這些服務公司了，我們開通了很多的班車，有到機場的，有到縣里的，還有到361醫院的，包括到菜場的，我全部做成了一些公司，接受業主的監督。我們也建立了微信群，目前建了快兩個月的時間，都快瘋掉了，這個群里面什麼事都說，你不回應，他就@你，你一回應，他就沒完沒了，晚上一兩點還在回他的信息。我們還有微信公衆平台，這也是宋董事長要求我們一定做的。

第三是配套問題，你建得再多，配套永遠覺得不夠。這個配套除了我們項目自身以外，還有周邊的配套，海南的開發的環境應該說還不是十分成熟，經常停電，導致也會停水，還有移動信号的問題，排污還沒有統一的規劃，包括周邊的菜市場、自然環境等等，這些都有待于我們繼續完善。

有這麼多問題，怎麼辦？所以一方面請我們的專家大家一起來把把脈，待會兒我們還會讨論一下，我們自己也在做這些方面的研究，一個理想小鎮到底應該是什麼樣的？我們也看了上海一城九鎮失敗的原因，以及國際上對小鎮的論述，包括這個小鎮，我們綠城也在共同編發展和建設的定律。因為上海一城九鎮也是請了很多大師來設計的，但最後還是空的，所以最後還是人的問題，你建得再漂亮，沒人進去也沒用。

這是美國做得比較成功的佛羅里達的青年城，包括英國的小城運動。綠城有很多四五千畝的項目，我們從藍灣小鎮開始，從去年開始研究，小鎮到底要怎麼做，它有多少要素構成，當然這個小鎮是城市和鄉村之間的一種令人向往的居住目的地。綠城自己也召開了很多的研讨會研究這些問題，包括小鎮的由來是怎麼樣，我們都在做一些研究，我們在做一些小鎮的定律，比如說小鎮怎麼發展的，怎麼平衡的，今後的空間怎麼樣，内容怎麼樣，今後的成長怎麼樣。

我們所有的研究的東西都是從生活的需求為出發點，通過這些案例的研究、生活的需求，我們把它表現到小鎮的配置應該怎麼樣，構成了這樣一些生活的内容，最後才能形成生活的場景和氛圍，這些場景和氛圍，我們又要把它用建築空間，以及今後有人住進去以後的運營管理來共同實現。所以怎麼樣從度假過度到長居呢？我們從羨慕海南到常遊海南，最後到常居海南。我們也在準備把一些已有的設施盤活，包括做業态的研究，讓小鎮的業主來共同策劃。我們現在也是擁抱互聯網，我用一個手機的APP，用一卡通，把小鎮所有的消費、所有的門禁，包括乘坐公交車，全用一張卡解決掉。包括我們現在的食堂，我不知道明天早上有多少人來吃早餐，我只有一個大致的判斷。但是如果有一個APP，我在里面征求一下意見，大家要來的提前預約一下，這樣也可以減少浪費。包括旅遊的東西，我以前也想得比較少，總覺得有消費能力的才是我的目標客戶。但是這些人經濟實力不錯，沒時間，他平時不太來住。去年春節的時候我們做過統計，里面1000來戶人家，我們一對一的打電話，一方面是詢問他要不要來過春節，第二是問他願不願意把房子在春節的時候租出來，結果只有40來戶願意出租，因為他們都不缺錢，他覺得自己的房子，不想讓别人來住，不然就成了住酒店一樣了。這些問題我們都需要再做進一步的研究，尤其小鎮今後的運營管理和自治，開發商撤走了怎麼辦？我們最高的可能要成立這個小鎮自治管理委員會，包括小鎮的節日體繫、小鎮吉祥物等等，要使大家向往這個小鎮。這些課題我們一方面自己也在探索，另一方面也更多的希望我們在座的所有的專家，大家一起來幫我們把把脈，出出點子。我們每個小鎮都要凸顯自己的特色，大家應該有一個清晰的烙印。

這是我們舉辦的一些活動的場景，去年舉辦了一些賽事，包括我們夏天有夏令營的活動，組織小孩子來軍訓等等。老年人在這里生活的時候其實也是挺開心的。這樣一個小鎮，怎樣能夠變成是真正又熱鬧、又優美的小鎮，打造成一個來了就不想走的生活小鎮，這樣的課題都擺在我們的面前。所以不能說我這個是演講，我覺得更多的是把這些問題抛出來，大家一起來讨論。希望我們所有的專家學者，能夠為中國的文化、旅遊度假地産插上一些翅膀，讓每個小鎮、每個項目都有自己的一些特色。我們可以不用到國外去，這個小鎮走走，那個小鎮走走，都已經覺得是非常豐富了。

再次感謝大家的光臨，希望大家多提批評指導意見。

主持人：謝謝郭曉明先生精彩的演講。接下來有請中國房地産策劃師聯誼會執行主席、貴州森垚集團聯席董事長梁上燕女士。梁上燕女士的演講題目是：文旅産業--旅遊地産發展新階梯。有請梁上燕女士。

梁上燕：尊敬的朱會長、尊敬的各位老朋友、新朋友，新聞媒體界的朋友們，大家下午好！

今年的博鰲房地産論壇是第15屆，很多企業到今年也都是成立15周年，中國的多數房地産企業都是在這15年中快速的成長，很多企業從一兩個項目增加到200個項目。中國房地産這15年是發展最快的，我們創造了房地産行業最好的時代。走到今天，我們從住宅到商業、旅遊地産，再細分到養老、産業等等，大家都在紛紛探索出路，都覺得遇到了瓶頸、困境，大家都在談轉型。到底問題出在哪里呢？我想是不是我們應該改變思維，打破固有的想法，站在更高的層面上思考？因此我今天帶來的題目是“文旅産業——中國旅遊地産發展新階梯”。

行業的情況大家都非常清楚。用過去躺着都能賺錢的方法，我們走了歐洲國家城市發展300年的歷程，雖然我們有很多的産量，但是我們有沒有想過它的質量如何？在未來，要在旅遊房地産的功能化，以及房地産和旅遊結合。旅遊房地産不僅僅是在一個地區開發房子賣，像郭總剛才提到的，我們遇到的更多問題就是我們過去都是以旅遊的名義在拿地。未來中國有2萬到3萬個城鎮在發展，我們是繼續用過去3年的思維，以旅遊的名義攻城略地，還是真真正正把它做成非千城一面的、優秀的、有特色的産品。房地産一定是承載着更大的空間。

早上我一直說，希望我們是一個全球化的解決方案，來打破旅遊地産的時局與破局。所謂新時代來臨，我不知道大家是否有所行動。在一年前大家一直在等天亮，在等政策，到這次論壇，大家認識到必須轉型，必須打破思維。這兩年大家說沒見到我，其實我只是沒有在房地産領域出現，我在更多的旅遊、文化、綜藝等等領域出現，一個嶄新、創新、理性、開放、包容的年代已經來臨。我用了2013年整整一年進行調查，調查了1000多個企業，所有的數據自己在積累。2014年參加了十多個國際的論壇，2015年也參加了十多個，都是文化與旅遊，以及國際關于美麗鄉村等等。在這里我選幾個活動跟大家分享。

這個是已經舉辦了的第三屆美麗鄉村峰會。大家有聽過嗎？其實過去三年已經有歐美的很多國家、學者，在我國的大西南地區進行文化的探讨。下面這個是千里馬諾貝爾的獲得者，這些孩子非常不得了，他們成立了一個叫千里馬的公司，25歲就已經成為了國際的咨詢公司，因為他們的背後就是諾貝爾的獲得者的老師。我們也看到環球大使論壇，各國的大使都在探讨如何和中國的文化進行互動和聯合。

兩個月前我參加了聯合國的一個會議，給到的一個題目是想象可能性，跟我們過去做一個告别，可持續的旅遊與文化發展，生命德克持續。城市在發展的過程中，大家都往城市涌，我們是占有一片土地，還是增加更多的綠色GDP，這是當今需要考慮的可持續發展。這對接下來我們要發展的文旅産業有很大的啟發性。我在這個大會上拿出我在貴州做的項目之後，他們非常驚訝，因為他們首先是質疑，因為這些老學者覺得，國外的留學生告訴他們的都是中國的不好。就像我們今天上午的讨論一樣，很多人都說政策不好，我們遇到了多大的問題，今天早餐會之前我就說，能不能大家把正能量拿出來，把我們的價值觀扭過來。昨天我從上海飛過來，報紙上的頭版頭條寫的是“大佬們都在說假話，我們應該怎麼辦”？大佬們我想大家應該知道指的是誰，指的是前天簽約的很多互聯網的大佬，我們的社會價值觀真的沒有了嗎？

所以我在這個會上，我告訴全球的專家們，當今的中國已經意識到了，過去30年我們走得太快，未來中國已經有更多的企業，開始以我們中國人特有的價值觀、思想觀，以一個全世界的範圍作為藍本，共同去探讨。在會上我提出我的理念，一定要在城市發展中保持更多自然、原生的高度，他們對我說了一句話，你太有福氣了，有山未必有水，有水未必有人文，我們在中國13億人，我們這麼大的疆土里面，我們有很多可以讓世界上其它國家的人每人來一遍中國，但是我們有這樣做嗎？接下來我們會這樣做嗎？因此這也是我這次論壇里面帶出來的題目，我們能不能用全球視野，是我們未來解決問題的基本條件。

先段時間有一個論壇表達的觀點我非常認同，大意是中國人不能再津津樂道于我們只用了30年便走了歐美發達國家已經修了上百年的路，我們更應該關注那條路背後的真正含義到底是什麼。這幾年的海外遊學，同時結合一些項目的在地化實現，我也在思考，到底是怎樣的出發點，怎樣的根本性，怎樣的繫統性才能打造出我們基業常青，未來共同做出赢得世界尊敬的國際化品牌旅遊地産項目，這是需要我們所有同行一起努力的。

昨天晚上我看到了更大的消息，也就是說國家的政策的引導，這一年不斷地給予出台，包括到昨天晚上，我們相信中國未來的5到10年，文旅市場将會很快進入一個快速增長的時期，文旅産業将會成為房地産市場的重要的發展方向。

我們未來要理解，究竟旅遊房地産和我們理解的旅遊地産相關嗎？首先我想要搞清三個概念：旅遊房地産項目、旅遊目的地項目、旅遊文旅地産項目，不盡相同。旅遊房地産項目可能就像我們現在看到的清水灣。旅遊目的地是自然和人工旅遊的主題公園、主題小鎮，它是以門票運營項目、旅遊、商業、餐飲為盈利，配有少量的産權運營物業，它同樣占據優質的資源，傳統模式主導，這個包括了華僑城、長隆、觀瀾湖等等，這是第二種的格局。實際上在世界上沒有旅遊房地産的概念，我這1200多天的博士論文里面，翻遍了全世界沒有發現，只有分時度假，從阿爾卑斯山60年代到美國80年代，做到最高峰，中國未來也會往這方面走。文旅産業地産項目，這是我提出來的，它是以特定的優質人文資源、主題小鎮，以文化藝術、文創産業在地化運營，配置酒店、民宿、公衆活動中心等等。這里面就有了互聯網+文化産業+旅遊+房地産的運營模式主導，引入多種服務及産業概念，社會化組合，也有可能依附于村鎮等等。

哪種模式更适合未來10年中國旅遊市場的需求呢？是旅遊需求+居住需求就等于旅遊房地産了嗎？還是說旅遊需求+度假需求+自然人文的體驗=旅遊目的地，還是有更深層次的？它應該從旅遊度假的需求到自我價值實現，到文化交流需求、在地化的産業需求，到社會活動的需求，長期居住的需求、創業創造的需求，以及商業物流的需求。所以早上我見到任何一位朋友我都說，來合作吧，因為這是全方位整合的時代。

但是看似顯而易見的結論，為什麼大家不去嘗試呢？從理論到實踐，這是我提出的一個商業創新的模型。20年前我就在北大研究康體旅遊，沒想到現在大家都在玩遊艇旅遊。但是歐洲國家其實都走過了這樣的歷程，因此我提出了一個模型，過去我們是躺着都能賺錢，是一個商客文的時代，顧客都擺在里面，品牌在底下，當我們遇到問題，我們找媒體，我們才去找解決方法，這是一個倒的三角形，是傳統的商客文。我提出當今的中國應該要從商客文到文客商的改變，如果未來我們把三角形倒過來，把顧客的需求放在前面，從頂層設計開始研究未來究竟需要什麼，我們看到這個商業價值它是穩固的，不僅僅如此，關鍵這個商業價值是無限的延長，里面有我剛才所說到的10個、20個不同的行業，這個價值從商客文到文客商的改變，因此這也是我在過去的500多天，放在了一個大家沒聽說過的地方進行了研發，只做頂層設計。

文客商的創新模型有幾大要素，時間關繫，我簡單說一下。對于自然的帶動，對于土地的适應度以及結構的配比，對于當地資源的深度挖掘，對于社會的深切研究，對于文化資源的了解，以及對于資本的多元與創新。還有我們對于城市可持續發展的貢獻，一定要與政府跳好雙人舞，不能再像過去一樣圈了地，我是我，你是你，如果做文旅，沒有當地的政府幫你，是一定不能得到更大的發展。

結合上面的觀點，我很快的分享一下我所做的地方，這是我8年前發現的一塊地方。這全都是實景，當時沒有深好的交通，這里有非常美的春夏秋冬。面對這樣的環境，我只給設計師出了一個題，從威尼斯雙年展請了朱培老師，他從來沒有做過商業建築，我給他一個要求，千萬不要跟2萬個山頭搶光，就這個標準，結果他就做了這樣的東西，像山地散落在人間的石子，這個會議中心已經做好了，未來還有穴居的房子，現在這個會議中心已經舉辦了美麗鄉村峰會，今年的10月份也會有山地旅遊大會，大家如果願意參加，可以找陳詩濤聯繫。我跟陳詩濤商量，我說我們博鰲論壇夏天在這里開，冬天可以到我們那里開。

這個是米蘭世博會的總規劃師，又是米蘭的副市長，我問他為什麼要競選市長？他說要更好地推動建築和設計的發展。我到世博會拜訪他，跟他講了我的理念之後，他現在願意跟我一起做出世界上第一個森林村莊，把它分享給世界。所以當今中國不是沒有機會做到跟世界對話的作品，關鍵是我們能不能攜手打動對方合作。現在在這個項目中，我總共合作了40多個不同的國家的藝術家以及建築師，他們都願意無償地做荣譽村民，一起去發展。

我們看到未來在這樣的地方，我們到這里住不是到自己家里，一樓是商業，二樓是工作室，三樓是我們自己的房間。我們現在看到的是中央美術學院的院長，帶着他的學生過去一年，幫我們當地的民衆改善他們的居住環境，我的很多朋友過去衆籌做客棧。我把這些房子收起來再交給他們，要求他們再開放給公衆，每位朋友過來帶一本書留下來，送給當地的留守兒童。中國過去30年，我們的經濟發展了，生活很好了，但是留守兒童沒有了他們的父母陪伴，只跟着爺爺奶奶，所以我覺得我們城市中的人民，應該要回報給大山里面的孩子和他們的爺爺奶奶。包括把很多國際的品牌引進到這些山村中。這個是當時的八卦天，我把它空白的交出去，世界上的大藝術家都會為這個迷醉，他們創造了很多不同的藝術形态，呈現留給我們的土地。

文化地産社會化産業導入思考。文旅地産運營作為社會化的産業，需要我們全社會的資源調配重新整合支持，在實踐中還有許多亟待解決的問題，在未來的10年15年中，我們面對旅遊休閑産業有多大市場，當世界上人均GDP超過2500到300的時候，旅遊産業是飛速發展的。中國現在人均GDP已經是6000多的，未來旅遊産業是30到50億的市場藍海，值得我們所有人投入全部智慧和精力去探索和創造。

最後我有這樣一些問題提出來供大家思考。如果要發展未來的房地産，如何留住合适的人才、高素質的人才？人才是所有房地産發展里面最重要的一環。如何利用移動互聯網将資源高效整合？如何讓我們的項目之間産生社會資源的最大化？如何做到産業驅動力與運營機制的良性循環？我們如何分享大數據時代所帶來的價值紅利，我們如何項目價值與城市價值高度融合統一？

我現在在做一個課題，叫做文旅産業頂層設計與文客商的産業模型創新。這個課題是開放的，是公益的，歡迎各位一起參與。

目前，中國各個産業都站在了一個前所未有的風口上，我們面對的是前所未有的全民參與時代，新的戰略機遇已經來臨，我們要聽得見風、跟得上風，轉變心态、轉變思維，轉變模式，以新的投資標準重新審視、構建我們的核心競争力。我們一起參與到這個競争級别更高、更好玩的拐點上，希望我們一起勇敢擔當時代的聽風者、時代的造夢者。今後的路怎麼走，就在我們自己腳下，我相信心有多大，世界就會有多大，在這里讓我們為下一個10年、15年一起去創造幸福，一起去掌握我們自己，留給後代讓我們自豪，做出讓世界尊敬的作品，這才是我們後幾十年覺得更幸福的一個時代。

主持人：非常感謝梁上燕女士的演講，接下來有請力高集團助理總裁李樂女士，李樂女士今天演講的題目是“力高地産文化旅遊探索之路”，有請李樂女士。

李樂：尊敬的各位專家、各位企業家、各位來賓，大家好！剛才聽了郭總的演講，我覺得我們都走過共同的路，當然我們可能在階段上不太一樣。另外就是剛才聽了梁上燕女士非常激情澎湃的演講，包括對文旅地産這樣一套繫統的研發，其實給到我們非常多的啟發。

今天我在這里分享的是力高的關于文旅地産的探索之路。

博鰲房地産論壇時至今日已經有15個年頭了，作為業界享譽多年得勝回，也是屬于地産人的盛會，對于我個人來将是心慕已久。今天很高興有機會跟大家介紹力高陽光海岸文化旅遊地産的突圍之路。

首先我要感謝我的團隊，因為今天這個PPT是他們做的，非常的認真，但是内容非常多，我在這里可能就不能跟大家一一的詳述了，首先我簡單地為大家介紹一下我們的企業，讓大家對我們的企業有一個認知，其次會跟大家分享兩個文化旅遊地産項目，包括我們在文化旅遊地産項目當中，我們的心思，我們的想法，作為一種抛磚引玉的交流。

接下來為大家介紹一下我們力高地産，我們企業由泉州起步，經歷了20多年的拼搏和發展，2014年初在香港上市，于今年獲得了最具投資價值TOP10企業。這樣的一條房地産企業非同尋常的企業發展之路，我們走過了長三角、京津冀等區域，現在我們的業務覆蓋超過10多個城市。

接下來我要跟大家談一下力高走向文化旅遊地産的背景。其實和在座的開發企業是相似的，因為我們都是處在中國的城鎮化進程中，這是我們這個時代地産開發的共同的主題。在這樣一個強大的背景之下，我們走過了規模開發，也出現了同質化的開發，千城一面。對于中國這樣一個資源廣闊的國家，我們也同樣認為同質化和批量化是資源的漠視，或者是文化的忽略。所以我認為文化旅遊地産項目是把房地産放在文化旅遊的格局當中去發展的。它至少擁有一個魅力，叫做有特色，保留原有的文化的根脈，在原有的基地上進行文化的發展。在今天中國變成世界第一大的出境遊的消費市場和旅遊的市場，中國人對見識、眼界和文化的内在需求，為我們做文化生活、文旅養老地産、文旅園區做了最好的内在的驅動力。有了這樣的一個思考和時代背景，所以我們欲做此事，必須要擇一方福地。

2010年力高集團在天津生态城填海造地，先後運營了兩個文化旅遊項目，媽祖文化園和力高陽光海岸。這兩個項目的背景不太一樣。

媽祖文化源遠流長，其實媽祖作為海洋文化的傳播者，它與海洋也割舍不斷的情感的根源。天津，特别是濱海這個位置，它自古以來有特别多的媽祖信衆，每到媽祖的誕辰，天津的天後宮都有很多的民衆過來，包括台灣的媽祖基金會，也會千里迢迢來到天津赴這樣一場盛會。

受到天津濱海政府的邀請，力高集團在2012年9月落成了世界最高的媽祖像，並與台灣媽祖基金會聯合舉辦了落成儀式，目前這個文化園還處于一個旅遊風情街、養生産業的塑造當中，我們已經不止一次前往這個工地視察，但是每次去工地的感受都不一樣，特别是當我看到了當地的信衆現在都是自發的前往這里，人流不絕，作為企業的一員，我的感受比較深，我們的兩位領導人不太善言詞，但是他們留給這方土地的是信仰和文化的寄托。

文化旅遊地産項目在這些年的實踐當中，我這里有四個觀點也抛出來跟大家共同的分享。第一，我認為文化地産的文化和生活方式、居住的理想核心是要用文化來提升固化的建築價值，這是我一個開發角度的觀點，可能跟梁總的大愛角度有所不同，我想這個差異性我們可以進行探讨，但是在這里我覺得作為開發企業，我是想表達這個觀點。第二，現在的旅遊地産的復合趨勢越來越明顯，單靠海灘、高山這樣的資源，我們去構建一種城市地産的營建模式越來越不适應于細分市場的客戶需求。第三，對于文化旅遊地産的開發，後續持續的動力其實來自于各類資源，包括金融、服務等資源的有效的疊加、智慧運營。剛才郭總在談到小鎮的時候，包括梁總在談到後期的規劃的時候，實際上作為我們是要把這整個的項目給它運營起來，這里大家談到了人，而對于我們來說，現在這個階段我們更關心的它是運營的一個模式。我們希望逐漸能夠形成的是收支平衡，有盈利能力的營運體繫，並且它能自我循環。第四是歸納，現在的文化旅遊地産的開發當中，有配套運營能力和極高的投資文化這兩點，我們認為是越來越重要的。将文化旅遊地産怎麼樣打造成有名氣、聚人氣、享财氣的項目，這是一個難題。

接下來我介紹一下力高陽光海岸這個項目，我們是怎麼從這三個角度來做的。這是整體鳥瞰，還有我們的規劃示意圖。

力高陽光海岸的規模是比較适中的，120萬建面，在可研階段，其實我們也思考過，這個大到底是不是文化旅遊地産的核心？實際上是要有一定的土地條件才可以做資源展示，但是從目前的實踐來看，因為文化旅遊項目兼具的也是另外一個特點，就是在地産開發當中，它兼具了陌生區域大盤的預熱痛點。所以從體量和開發節奏上來說，我們認為适當是第一原則。

在講到這里的時候，為什麼給大家看這張海的照片呢？如果在三亞，這樣的場景是随處可見，但是在天津不同。其實天津很多是灘塗海，是有瘀泥的，包括當地的很多客戶也會很有意思，你跟它說，我們的項目在海邊，他第一個反映是，不以海為奇，反過來他會問你說，挺髒的吧。這是我們在跟一些政府官員，以及跟我們的客戶交流的過程當中，我們比較詫異的一點。

在這樣的情況下，企業首先進行的是海水水質的研究，我們在這個項目建了圍堰，分割出内外海，内海定期進行清淤和清沙的處理，随着外海潮汐對内海海水的置換，也增加了海水中的有益微生物的含量，改善化學分解能力。通過這樣一個繫統的對于水質的調整，讓明淨清澈的海水再現了天津。我們現在可以讓業主在自己的私人遊艇泊位上看見這樣的海水，是非常的安然、純淨的。另外包括我們做了14000平米的沙灘，所有的細沙全部換掉，當地的沙質是不好的，全部都由東南沿海運過來，有巨大的無邊界泳池。這個看起來有點像我們在海邊下午的老三樣，但是我們要做到這樣的一步其實還是不容易，首先填海造地，其次我們改良水質。

在這樣的情況下，目前我們自己構建的這種海灘的景觀，在現在尤其是北方的夏天，7到9月份，我們的周末到現場的人都是千人以上，我們現在實行預約，這樣也阻擋不了大家對明淨、清澈的海的向往。結合客戶和我們擁有的資源，在這里我覺得從行銷，或者說我們從整體的開發、營運的角度上來說，我們做了很多接地氣的活動，天津人喜聞樂見的一些事情，比如說沙灘音樂節，我們邀請了崔健，還有仲夏夜的海濱夢，包括我們現在的樣闆房，全部都緊抓我們的主題，我們有馬克·吐溫的海軍夢，海明威的家，我們把每個細節都做了最好的連接。同時最近這段時間我們也在做首個沙灘快閃，在這個文化旅遊地産項目上，我覺得有一點，是我們目前認為我們嘗到甜頭的，就是景觀和資源的互動做得比較好。

從這個打造的過程當中，力高還是結合大盤的開發，也塑造了多組團的産品線，我們現在從别墅到裝得下大海的小戶型，到酒店、酒店公寓，包括我們後期打算用分時度假、分權寶這樣的産品，我們也希望把力高全國的客戶都能夠調動起來。

在小有名氣和聚了人氣之後，我們現在在思考的問題是，如何進行資源的嫁接，大家共享财氣。在這個過程中我們做了仔細的甄别，因為有的資源是我們有，但是客戶並不敏感，有的客戶敏感的資源，但是我們需要拓展。所以在資源分級和取舍這一步是特别重要的。現有我們有自助銀行、藥店、餐飲、酒樓、幼兒園、國際學校、商業街等等，這些都是結合客戶的基礎需要出發的。但是對于資源和文化這一部分的運用，我們也引進了龐巴迪沙灘競技運動用品，包括沙地摩托車等等，也引進了海景的攝影基地，並且擁有天津第一家藏式風情的婚紗攝影基地。

通過剛才簡短的介紹，我們還是覺得文化旅遊地産作為既能夠保有資源、文化，同時又在中國新城鎮開發的進程課題下，其實我們還有很多可能，我們只是做了一些探索，比起剛才梁總講到的，我們還有特别多要往前走，要去學習的地方。梁總剛才開放的這個課題，我們也是很有興趣的，我們願意默默前行，為客戶提供更貼合細分市場需求的居住體驗。

主持人：謝謝李樂女士對文化旅遊地産的探索，接下來有請思凱來國際董事長兼總設計師李濤先生。李濤先生的演講題目是：創意＋體驗--打造中國新一代休閑、度假目的地。

李濤：尊敬的朱會長、各位領導、嘉賓、媒體界的朋友們，大家下午好！今天可謂是精彩觀點呈現，剛才我聽了幾位嘉賓的精彩演講，也非常有感受，今天下午我首先祝賀觀點論壇15周年，經過15周年不懈的開拓努力，取得了非常大的成績。另外我們也看到了，我們經歷了三年的博鰲論壇，今年應該是環境和客戶體驗上感受最好的，無論是從我們的酒店，還是我們的服務，都體現到了非常精心的安排，從每一個嘉賓的感受和笑臉上，我們也感覺到體驗的重要。

回到我今天給大家演講的主題上，就是“體驗+創新”。體驗創新實際上是一個推動未來中國休閑度假目的地發展的重要引擎。大家都在研究、探讨中國房地産轉型、房地産下行和未來15年怎麼樣去發展這樣很沉重的話題，實際上我們已經從另外一方面不知不覺地，随着國際化的進程，邁入到體驗經濟的時代。

大家可以通過這張圖片來看到我們所處的年代，所處的時代是怎樣一種發展。随着現在全球經濟的發展，高科技、各種各樣的創意的推動，全球經濟已經迎來了體驗經濟的非常的起始點。中國随着GDP的發展，随着過去十幾年的積累，我們很多大的城市、很多先進的區域也已經随着全球化的進程，進入到體驗經濟的一個時代當中去。體驗經濟是創造難忘經驗的一種活動，體驗經濟是繼農業、工業、服務經濟之後的第四種經濟的載體，它是一種先進的經濟，它主要是植根于服務，為客戶提供強烈的情感體驗。我們提出了在體驗經濟上的“體驗+”，它是指将體驗的過程融入到各種各樣的傳統的消費門類當中去，以改善消費者的感受，優化消費的過程，提升消費的體驗，從而産生出更多的機會。

體驗+主要表現在大休閑産業的崛起。剛才很多嘉賓都提到了旅遊、度假等等，包括商業、休閑，我們提出一個“大休閑”的概念，大休閑産業實際上涵蓋了非常多，它不僅僅只是一個觀光、旅遊、度假，它涵蓋了文化、創意，人們對都市生活健康頤養等等非常多的，更廣泛的門類。從廣義上和狹義上分，它涉及了非常多的産業。大休閑産業也已經成為發達國家的一個支柱性産業。我們從美國的數據上可以看到一個非常有代表性的數據，美國休閑産業已經占到GDP的50%以上，就業人數占全部勞動力的50%。在未來的經濟結構當中，休閑産業的就業人數将上升到80%甚至85%，美國人有1/3的時間用于娛樂和休閑，用2/3的收入用于娛樂和休閑，有1/3的土地用于休閑和娛樂。2012年的統計，美國有1.1億人次以上參加各種各樣的戶外活動和休閑活動，其中直接創造的經濟産值有6000多億美金，支持國民就業6000多萬，為聯邦政府納稅将近400億美金，為地方納稅也将近400億美金，所以這是一個非常巨大的數字。

再看看中國的大休閑産業的現狀和巨大的發展空間。大家都說到人均GDP到5000以上，休閑和度假觀光産業呈一個爆發性的增長，現在很多一二線城市已經遠遠超過這個數字，已經邁入到國際體驗經濟的門檻和行列當中，我們查了很多的數據，國内沒有有關休閑娛樂方面的數據統計，我們就拿觀光、度假、休閑、旅遊和文化創意加在一起，總量沒有占到國民經濟的20%。這一塊和發達國家相比還有非常大的差距，由此以可以看到大休閑産業是我們未來的一主戰場。政府在緊鑼密鼓地推動我們的旅遊觀光業、文化創意、大休閑産業的發展。

中國的都市休閑目的地、旅遊休閑目的地就呈現出一個非常好的發展的機遇。所以我們在此提出一個目的地的概念，在此之前我們大家都提的更多的是旅遊地産，提的更多的是旅遊綜合體，商業綜合體，我們在這里想引入一個旅遊目的地的概念，我們認為旅遊目的地更好地表達了人們對美好生活的向往。這樣的目的地我們把它分為兩大類，一類是都市休閑目的地，一類是度假休閑目的地。這樣的目的地未來的打造将會産生新型的體驗消費的場所。兩大目的地所涵蓋的業态，大的大概有十幾種，小的業态可能有幾十種，非常豐富多元。從總體的繫統特征上來講，它是品牌的國際化、市場結構的多元化、業态發展的多極化，創意服務的品質化，綜合效率的最大化，社區發展的包容性，區域帶動的輻射性，綜合管理的一體化，這是它的幾大特征。

成功的休閑目的地的打造實際上是通過物理空間的規劃與創意，讓使用者産生出難忘的一個精神體驗。

我們再回到國際的範圍來看，随着國際、國内的這樣一些先進和成功的經驗，我們來看度假休閑目的地和都市休閑目的地發展的成功經驗，我們從奧蘭多的實踐，全球主題公園的集群，主題酒店的集群、歡樂之都，到泰國非常濃厚的具有東方易于風情的文化名城清邁，再到繁茂的東京都市當中的垂直的公園，讓人們在這個購物場所當中産生出一個新的城市的交往的空間，城市的體驗的空間，再到新加坡最新的實踐，新加坡的濱海花園的實踐，在新加坡向一個花園城市邁進的過程中，打造出一個休閑旅遊目的地的實踐。

再看中國的實踐，華僑城的旅遊+地産的模式，萬達旅遊物業的開發模式，長隆主題公園+度假區的模式，太古集團都市時尚休閑目的地的打造。可以看到我們的休閑目的地在中國是方興未艾，剛剛崛起，也存在着巨大的投資和開發上的誤區，産品雷同，盲目跟風，形式單一，體驗的缺失等等，這是我們的現狀。

所以我們總結未來的發展方向是體驗+創新的。思凱來作為世界範圍内的一個在旅遊休閑和都市休閑目的地打造上非常專注的一家公司，我們也希望将我們來自國際化知名事務所的董事團隊，能夠将中國的文化、中國市場發展這樣的需求，把它完好的結合起來，帶入更多的價值，給行業提供更多的創新。我們在通過20多個城市，50多個前沿目的地的打造當中，也了解到未來市場的前瞻性，也掌握到未來市場的發展脈絡。

今天非常高興分享了我們的一些實踐，首先從我們的設計理念開始，我們提倡在每一個目的地的打造中，提倡NCLO的設計理念，将自然、文化、生活方式和運營完好地結合在一起，最終提供給業主和項目一個綜合的解決方案。第一個項目是我們現在在文昌推動的亞洲第一度假目的地的項目，項目占地40多平方公里，逾千萬平方米的巨大的尺度，我們思凱來負責7平方公里的核心區的規劃、定位和設計工作，其中包括一座國家自然保護區，

一個生态濕地公園，兩大主題公園，兩座主題酒店，精品酒店群、文化博物館群和旅遊小鎮等等非常多的功能和體驗，我們希望在此打造出海南面向未來的旅遊特區發展當中的海上絲綢之路的重要結點，展現一個銅鼓盛境的意境和體驗。不這是我們的主題酒店，我們這個海之谷主題酒店是一個標志性的建築，它有非常好的創意和體驗。我們這個項目也是鄭和船隊七下西洋在海南重要的停經場所，他7次停留在銅鼓嶺，作為他西洋之行重要的補給站和加油站，我們的故事和創意在此展開。

另外一個項目是海南文昌的航天城的項目，我們利用文昌火箭發射基地和目前的創意、科技、教育活動融合在一起，打造成一個文化創意類度假休閑的目的地。

還有一個是南京華僑城的歡樂海岸項目，這里是一個都市的休閑項目，這里有都市歡慶廣場、濱水水秀及酒吧街，文化創意街和濕地公園等等，構建一個留住城市記憶的項目。

我們同時也關注非常多的地域型的和文化主題型的主題度假區的開發和建設。

非常高興今天給大家非常快的介紹了我們的一些項目，非常希望今後的時間跟大家來分享我們的實踐和研究。

讓每一個目的地的使用者、消費者和客人留住他的記憶，産生一個美好愉悅的記憶，是我們設計的終極目標，在此分享給大家，也希望大家帶走有價值的觀點，留下美好的記憶。

主持人：謝謝李濤先生。接下來我們有請下一位演講嘉賓，他是來自五思凱來酒店與度假酒店國際集團大中華區高級副總裁夏農先生，夏農先生的演講題目是“1+1>2，良性競合造就酒店行業在新時代下的新常态”。

夏農：非常感謝觀點機構的邀請。我非常少參加房地産的論壇，通常都在酒店行業自彈自唱，今天來到房地産論壇，看到很多朋友，非常高興。簡單自我介紹一下，我現在加入了喜達屋集團，以前14年我在凱悅酒店集團，在過去10年我在中國領導凱悅的發展，親身見證了中國的酒店行業在過去10年的快速發展，也結交了很多酒店的業主朋友。

喜達屋集團是全球最大的高端酒店管理公司，有1200個酒店，分布于100多個國家，喜達屋也是威斯汀酒店的管理公司，所以我也算半個主辦方，所以非常感謝，也非常歡迎大家。

在進入分享之前，我想做一個小小的調查，在座的各位所服務的企業已經投資了酒店的請舉手。未來準備投資酒店的請舉手（聽衆舉手），投資了酒店覺得有點後悔的請舉手。（少數聽衆舉手），後悔了但是準備接着再投的請聚首。沒有。

最近幾年，我們的酒店行業彌漫着非常悲觀的空氣，無論是開發商、業主還是管理公司，行業從業者對整個酒店行業的前景不是特别看好。這里有兩個角度不同，結論相同的觀點。第一個觀點是酒店行業整體供過于求，在經濟低靡和政府嚴控三公消費的環境下，酒店業的恢復在短期内很難實現。第二，現在的酒店業無法适應互聯網思維，Airbnb才是王道，傳統行業将被淘汰。這兩種觀點有沒有道理呢？有一點道理，但是酒店行業真的會崩潰嗎？我的答案是不會。所以今天我的演講的副標題是“中國酒店業的長期蕭條是一個僞命題”。

說中國酒店行業是不是進入蕭條期，我們在做出任何判斷以前都要看看這些年行業的競争數據。特别是2014年和2015年上半年的數據，根據酒店業的著名調查公司的調查，中國大陸酒店市場的需求增加率從2011年22%逐年下滑，直到2014年達到谷底的3%左右，這是一個非常大的下滑的趨勢。但是到2014年開始反彈，到2014年末已經恢復到大概每年12個月的8%左右。酒店的供給供過于求是大家非常擔心的問題，實際上我們用12個月滾動平均來看，過去5年里面，中國酒店整體的供給增加率是在5%到7%左右，2012年的時候大概是7%，在2013年我們明顯的看到了一個供過于求的拐點。

酒店行業判斷一個酒店的經營指標，有一個數據是每間可售房收益，從這個角度來看，2012年到2014年，整個大陸的每間房屋客觀售房收益在不斷地降低，但是在2014年開始明顯收窄，2015年上半年，我們看到這個增長率已經恢復到一個正負零左右的狀态，所以我們看到酒店的經營狀态是在明顯恢復的。

2015年上半年，從各大城市角度看，沈陽、杭州的入住率有着明顯的提升，而西安、青島和天津的入住率大幅下降，杭州、上海、深圳在入住率提升的前提下，平均房價也有所提高。有趣的是市場表現最優異的城市是武漢，武漢的酒店平均房價增長了10%左右。三甲市場也比較有趣，三亞市場的平均酒店跌幅明顯，但是它的入住率提升了，所以它的收益還上升了4%。在大中華區最令人擔心的是香港和澳門，澳門今年以來受政策等方面的影響，入住率和房價都有下跌。上海最先恢復，它的收益有了明顯的提升。北京從2013年開始受政策影響比較大，新增的供給比較多，因此下滑比較明顯，2014年入住率企穩，2015年持續攀升，平均房價止跌回升。

過去20年酒店行業受地産行業的蓬勃發展和城市再開發熱潮的推動，在供給面實現了超速的發展，根據仲量聯行的統計，國内40個大中城市的國際品牌酒店從2001年到2013年，平行增長率是13%，供給最快的是二三線城市，石家莊年平行增長是55%，合肥是53%，長春是44%，貴陽是37%。不僅是已經開業的酒店數量龐大，而且在建的酒店數量可觀。在中國新開業的酒店，大多數的主要是在高星級酒店和應該性酒店，所以中國的酒店市場，酒店的數量的分布是像個啞鈴型的結構，兩頭大、中間小，這和國際市場普遍的橄榄型的結構優着非常明顯的不同。由于新增供給的增加，我們看到很多市場的朋友入率降低，同時新開業酒店的成熟期在延長。對酒店行業的從業者來講，我們已經經過了很多的周期，所以我們有智慧，也能夠應對這樣的變化。

另外一個不可忽視的影響，我想大家都已經看到了，酒店的投資以及經營的成本的高企，給酒店的投資者、業主也有很大的壓力，投資方面主要是在地價，還有建築成本也在增加。勞動力成本這幾年快速的增長，即使如此，我們也很難吸引到年輕人來為酒店服務。1995年到1985年出生的這一代年輕人，他們對酒店服務工作不是特别感冒，很多人力資源總監給我們反饋說，我們現在招人大概6個月之内要流失一大半，所以這個行業的勞動力成本增加也是一個非常明顯的事情。随着酒店成本的增加，酒店的利潤率有很大的下降。

國家旅遊局做了一些關于酒店經營的統計，根據這個統計，可以看到這是中國五星級酒店回報的統計，2011年到2014年，回報率從4%降到了1.6%。如果4%已經是很高了，需要25年收回成本，1.6%更是一個很低的數字。

說了這麼多，我們是不是真正進入了一個蕭條期呢？正如狄更斯在雙城記說的，這是一個最壞的年代，也是一個最好的年代。恰恰在哀歌四起的環境下，意味着也有好的苗頭。酒店業主可以有很高的智慧調整自己，适應環境。在好的方面，我們看到我們的供給在做大幅度的自我的調整，很多新建項目，有的停建，有的緩建，有的把豪華的五星級酒店改成簡樸的五星級酒店，有的甚至不做五星級酒店了，做成中端的精選服務酒店，在結構上降低投資風險。從另外一方面看，我們看到業主、開發商在投資決策方面回歸理性，想當然或者是意氣用事的業主越來越少了，更多的業主更加關注成本和回報，在選擇成本和品牌管理上，更加關注繫統客源的輸出能力。最近一年兩中國中層階層需求的增加，正在彌補政府消費的減少。休閑生活成為家庭生活的標配，每逢節假日、黃金周，各地的度假村和酒店都擠滿了家庭遊客，未來我們酒店的設計也必須考慮這個事情，将一家人放在一個房間里。特别是高鐵和高速公路網絡給國民旅遊休閑一個很大的助推力。現在的高鐵時代，以往不便去的地方，現在幾個小時就到了，這也使得我們的周末遊變得更加的方便簡潔。

2015年上半年全國旅遊的接待人數達到了20.6億人次，旅遊收入1.7萬億，居民的出遊意願高達80.28%，這是一個非常可觀的數字，而且這個數字在持續增長。根據國務院的預測，2020年的時候，國民的出遊率達到每個人4.5次每年，這将會是一個60億人次的市場，這還包括了2億人的出境的市場。除此之外還有每年1.5億的入境遊的市場，這個餅是非常非常大的。休閑度假旅遊的主力軍，我們認為是追求自由和享受的千禧時代，也就是1985後的人，來一場說走就走的旅行，成為80後、90後追求的生活的意境。而外面那麼大，我想去看看，這體現了千禧世代對旅行的渴望。如果你來到拉薩、大理、鼓浪嶼，你會好奇地發現，並非假期，怎麼有那麼多年輕人在閑逛，小資、浪漫、無拘無束，是這些新興客群的標識。

毫無疑問，以攜程、去哪兒、途牛、途家等為代表的互聯網旅遊企業通過技術營銷的手段，把旅行變得更加的方便和廉價，如今在手機上分分鐘搞定從攻略到定房，從機票到門票，從導遊到餐廳等旅遊的所有環節。近年來國民休閑旅遊也得到政府的高度重視，剛才說了我們有了很多的新的政策，政府鼓勵旅遊行業發展。在日益富裕並且願意旅行的幾億中産階級的市場里面，哀歎酒店不景氣無疑是令人費解的，我們所面對的市場不是市場規模的縮小，或者是産能的過剩，相反我們的旅行相關市場從任何角度來講，都是方興未艾的朝陽行業。我們所面臨的真正挑戰是我們是否意識到目標客群的變化，我們是否能快速改變我們的商業模式，為真正在快速增長，並且有着真實需求的客戶提供有價值的産品和服務。

一個有競争力的行業，不僅為客人着想，而且要站在客戶的角度着想。我們的酒店行業需要摒棄傳統保守思維模式，借鑒在服務中國中産階級方面獲得成功的其它行業品牌的經驗，從商業模式、産品服務等各方面自我革新，如果我們沒有勇氣革自己的命，就等着BAT來革我們的命。謝謝大家，希望我們有機會一道合作，能夠讓我們為大家管理更多更好的酒店，再次感謝。

主持人：謝謝夏農先生。接下來我們馬上進入本場主題論壇的主題讨論會環節。這場讨論會的主題就是：文化旅遊的符号。

首先，有請本場讨論會的主持嘉賓上台，他是：浙江省著名房産研究和評論專家、浙報傳媒地産研究院院長丁建剛先生。

接下來有請讨論嘉賓，他們是：

綠城集團執行總經理、藍灣小鎮總經理郭曉明先生

華聯發展集團有限公司董事長董炳根先生

喜達屋酒店與度假酒店國際集團大中華區高級副總裁夏農先生

匯聯金融服務控股有限公司執行董事兼COO郭馨孺女士

深圳市美易家商務服務集團有限公司總裁陳湘明先生

廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理張明燕女士

謝謝各位參與讨論的嘉賓，下面請丁建剛先生開始主持這場博鰲主題讨論會，讨論時間是40分鐘。

丁建剛：本次博鰲論壇的主題是“轉變時期的中國房地産”。大家在今天下午讨論的話題，都是文化旅遊，其實還有很多話題沒有展開，比如說金融、互聯網等等，但是我們今天就限于文化旅遊。剛才郭總代表我們主場做了演講，我今天也有主場的感覺，因為綠城是浙江的企業。今天郭總談到他們做了很多的研究，提出了很多的問題，比如說春節的時候這里來的人多，夏天的時候來的人少，但是你讓他把房子拿出來給别人住，1000家中只有40家願意給别人分享，這個事情怎麼辦？而且梁總談到，理論上沒有旅遊地産這一說，只有度假。這個問題怎麼辦？因為這個問題是郭總提出來的，所以我想請其他嘉賓先來回答這個問題，我們現在的旅遊地産或者叫度假地産，或者郭總說的小鎮建設，改變我們的模式，人的問題怎麼解決，開發的模式怎麼解決？

陳湘明：上午很多經濟學家、企業家都有個共識，從2015年以後，房地産就進入了下半場，我覺得旅遊服務，以及存量資産時代的到來，就這個來講還是在上半場。剛才郭總說了他的痛點，就是沒有人來住。

丁建剛：他還不是說沒有人，就是人分布的時間上不均衡，或者說買的人現在還沒時間來住。

陳湘明：這也使我想到，資産共享的時代應該來臨。郭總做了一個調研，過年時間願意拿出房子來分享的，能夠收益兩三萬塊錢一個月的，我想他暫時不會同意，再過一年他肯定會同意，他自己都不怎麼來了。

丁建剛：我不太這樣認為，因為能買得起這樣房子的人，通常他不缺這一兩萬塊錢。

陳湘明：我手上管了很多項目，随着時間的推移，他自己來的意願越來越少，如果說當你能夠提供一種方式供他分享的時候，他可以到别的更優美的地方去的時候，他的資産可以周轉起來的時候，他一定願意，他自己沒辦法老到三亞來，他可以到西藏去，可以到中國最美的100個小鄉鎮去。

丁建剛：所以這也是我想問的第二個問題，我就直接問您，那麼多旅遊地産、度假地産，我為什麼一定要買在藍灣，為什麼一定要買到千島湖，為什麼一定要買到文昌，為什麼一定要買到梁總她們那個項目里？

陳湘明：看是用什麼方式買，當然很多都是沖動性的購買，比如說我們到海南，覺得這個地方非常美，我馬上買一套，買完之後，後面的運營比較麻煩。我們現在在研究一個共享，就是存量資産共享，低效資産共享，垃圾資産共享的問題，它就能夠為郭總的項目帶來流量，帶來客群。

丁建剛：怎麼共享，有想法嗎？有辦法嗎？

陳湘明：當然有辦法。

丁建剛：用一句話來說好嗎。

陳湘明：國外最近有一家公司，它其實做了七八年，剛起步的時候它很痛苦，叫Airbnb，在中國這種分享習慣還不太成熟，但是在互聯網+時代可以很快的起步。中國風景優美的地方太多了，資産一定會進入到共享時代。

丁建剛：下面請夏總談一下。

夏農：我覺得主要看你賣的是資産，還是賣的生活方式，你針對不同的人賣的是不同的東西。

丁建剛：剛才梁總說賣的是文化。

夏農：文化太高端了，我覺得對一般人來講，要麼買的是資産的升值，要麼買的是生活的環境，還有一種是買生活方式。剛才梁總講的一點我非常認同，在國外的解決方案就是分時度假，一般的中産階級無需在那里買一套房子，但是我有興趣買這一套房子中間的51周中的一周，買了這一周的權利。

丁建剛：分時度假的投資人是誰呢？

夏農：就是買主。

丁建剛：他為什麼要買呢？如果他僅僅是為了分時度假的話，你的意思它還是投資？

夏農：在國外因為度假的成本是越來越高的，所以他希望在今天能鎖定未來20年，用同樣的價格在這里度假的權利，而且他也知道這個事情可能他會兩年以後沒有興趣，國外有非常成熟的交換的平台。

丁建剛：那他為什麼不住你的酒店呢？

夏農：住酒店也可以，但是通常這種房子都是一個帶廚房的，雙間的，适宜家庭居住的，有更加舒适的環境，而且價格更加便宜。

丁建剛：下一位是張總，對這個問題有思考嗎？

張明燕：有過一點思考。我覺得郭總可以思考一下，你吸引人來到你的藍灣小鎮，他除了每天的休閑，他有什麼事可以做一做？其實我覺得人即使每天都休息，他也會很無聊的。我們如果是工作壓力非常大，我在這兒休息一周，這是沒問題的。但是如果是老年人，他的思維各方面都還非常健康的話，他其實需要有一個可持續的事情給他做。

丁建剛：就是生活内容是吧。

張明燕：對，我覺得這種生活内容的話，如果你周圍還有一些地可以種一些什麼東西，教這些人去種一些花草等等，就讓他去學習到一些跟他生活相關的品質，或者品位的東西，就是讓他來到這兒會很有意思，或者能夠提升他整個的生活的狀态，我覺得這樣就是可以住久一點。

舉個例子，我最近看到一篇文章說，園藝對人的理療是非常好的，在田園里勞作一段時間之後，人身體的指標都可以明顯的好轉，這些事情是可持續的，而不是讓他住在這里整天發呆，顯得很無聊，他就住不下去了。

丁建剛：張總是做景觀的，她希望業主都來做景觀。請郭總談談。

郭馨孺：這個問題如果用金融産品就很好解決，大家現在都在找買房人，但是旅遊地産的買房人大部分是投資人。如果你能夠把旅遊地産的投資屬性用金融産品挖掘出來的話，這個問題很好解決。

我簡單介紹一下，我們是一家香港的上市公司，是做金融服務的，我們主要做房地産産權金融服務，我們主要從拿地到預售、銷售，一直到入住所有産業鍊上的金融産品。今天我也稍微準備了一下，談談針對旅遊的金融産品。現在我們匯聯對旅遊地産的金融産品主要有5種。第一種是文匯旅遊，第二種是送房寶，第三種是旅居寶，第四種是團購寶，第五種是首付貸。

丁建剛：看來沒有時間全部講完，你講一種，怎麼解決這個旅遊地産或者度假地産的投資者，他怎麼利用你們這樣的工具來獲得回報，或者他願意用這樣的工具。

郭馨孺：我講一下送房寶，這個相對理解起來比較簡單一點。比如說有些業主他買這個房子只是為了投資，我們就為他們提供這種産品，我們把客戶的投資收益分成兩部分，第一部分是固定的收益，比如說5%、8%，第二部分是他的收益的一部分變成居住權，或者是房子。現在買房子的人，大家在精準定位客戶的時候，你會發現買房的人越來越少，投資的人越來越多，大家都在想做投資。這把買房子的人變成投資人。舉個例子，我買了一個養老地産，在山東十里金灘，它一套房子只有大概25萬左右，因為它是個養老地産，它有很完善的養老配套服務。但是很多年輕人不願意給他父母買，原因是他花25萬買了那個房子，他的父母並不過去住，他的錢就浪費了。我們現在給他設計一個，你存100萬，存5年你的收益正好獲得這樣一套房子，並且這個房子你現在就可以去住了。這樣很多年輕人就願意做這個事情。它有年化5%的固定收益，又馬上可以拿到這個房子，當他把這個房子做成投資品的時候，他不會不舍得給别人住，他會計算，如果别人住的時候，我的收益會更高，如果别人住的話，我空在那里相當于不賺錢。

丁建剛：剛才已經說得比較清楚了，有兩種收益。如果把它純看成投資品的時候，它就不會像郭總的那些業主一樣，藍灣小鎮的業主我覺得更多可能是中産以上的，情感很深，就想在這兒有一個屬于自己的房子，不想和别人分享的，那樣的業主比較多。華聯發展在浙江也投資了非常多的項目，在我們的著名景區千島湖也有一個著名的項目，請問華聯發展的董總，您對旅遊地産或者度假地産怎麼看？

董炳根：我對郭總提的問題體會比較深，昨天上午郭總請朱會長和我們一起參觀了藍灣小鎮，參觀了他的配套設施，藍灣小鎮從規劃設計方面都做得很好，各項配套設施都做得很好，有健康中心、社區食堂，那個早餐10塊錢就可以吃得挺好。有老年活動中心、健身中心，有兒童玩的地方，還有高爾夫球場。但是那麼好的環境，入住的人卻不多。這是郭總剛才講的遇到的最大的問題。怎麼破解這個問題？我覺得确實是有它一定的難度。首先像這樣的産品，如果在國外用分時度假的方式很好解決，我覺得這首先是國人的理念問題，買郭總房子的人，就像丁院長剛才所說的，他買了一套房子，他不會為了一個月一兩萬塊錢的收益而租給人家。即使像我們在座的很多人買了房子以後，他也不願意租給人家。特别是精裝房，就怕别人用過以後，這個房子有這樣那樣的不舒服。所以這首先是個理念問題，第二個就是像國外有很多地方，比如說邁阿密，它有相當多的常住人口，政府的社區配套非常完善。整個藍灣小鎮是綠城集團自己打造的，政府在這里沒有什麼作為，投入不多，甚至是沒有投入，也就是這周圍沒有居民，沒有常住人口。在這種情況下，就會造成郭總所講的這些問題。如果說像剛才講的，我們買房的人把它作為金融産品來投資，他就可能願意拿出去做分時度假。但是如果我們把房地産投資做金融産品，他還要算算我買股票好還是買房子好，很多人還不會把它作為純粹的金融投資行為。

丁建剛：但是剛才郭馨孺總講到，如果有兩種收益，還是會吸引到一部分人。

董炳根：這要考慮金融産品和地産投資相結合，這就需要你們做金融的扮演好這個角色，把它串起來，又跟互聯網+結合，走出一條新的路子來。

我們在千島湖有一個大型的旅遊目的地項目，或者說文化旅遊項目，丁院長去過，我們的規劃面積有13.6平方公里，我們的地産很少，主要是旅遊休閑度假為主。

丁建剛：它設計了很多很豐富的度假内容。

董炳根：我們有體育公園、馬術文化公園、天然水公園，山頂觀島公園。我們有五星級酒店，也有精品酒店，還有帳篷酒店，正在建設宿屋酒店，即将建設船屋酒店，形态非常豐富。但是我們也面臨着今後和郭總一樣的問題，出售的物業怎麼能夠讓人入住。我們出售的物業並不多，占到我們總建築面積的20%左右，會比郭總這邊好一點，但是這也是很現實的問題，如果沒有常住人口的話，很多配套設施就建不下去。比如說郭總的食堂，每天有多少人吃都不知道，建了很好的娛樂中心、活動中心、健康中心都空着，這些問題确實是我們要共同商量怎麼破解這樣的難題。

郭馨孺：我有全套的方案，下來我可以給您設計方案。

丁建剛：回到郭總這里，我個人認為海南不是一個旅遊地産，剛才郭總說從度假變成常居，我認為它是移民地産，它畢竟跟北方廣大地區有巨大的氣候差，所以它還是有較長周期的居住功能和可能性，比如說至少三個月，甚至半年的時間，而且這里有這麼好的環境，所以我認為可能還不能完全用旅遊地産來思考。我不知道郭總思考過沒有，我個人還是比較樂觀，我覺得剛才你說的那些業主，50歲左右的，等到他們60歲的時候，當他們結束他們繁忙的工作的時候，我相信一定會來了，我不知道郭總你是否思考過。

郭曉明：剛才各位專家都已經說了自己的意見，我腦子里也有一個大致的想法了。首先是我這個項目里要分類，因為這個項目夠大，剛才說了，有一部分可能是結合金融來做的，大家願意分時度假形式的也行，我做幾棟樓。然後真正高端的，他想自己擁有的，也有幾棟樓給他們自己居住。包括昨天朱會長建議的，綠城在全國那麼多地方發展，你是不是在某個城市買了綠城的一套房子，可以跟這里交換使用。除了我目前的産品業态以外，我還得增加一些遊玩的功能，以前我考慮的更多的是度假+居住，遊玩的内容少了，也減少了吸引他來住的時間。增加了遊玩的内容，加上居住的功能，他就把這里變成一個目的地，這時候他願意把自己的房子拿出來給家人、朋友過來居住，他會拿出來分享，這時候我就可以提高這里房子的使用效率。所以我賣掉房子不成問題，前面最苦惱的問題就是希望更多的人把這個好東西享用起來，把它使用起來，這樣對我所有的配套的東西，我也能夠激發它的生命力，否則每天都是冷冷清清，我現在一年還要貼一千多萬，我做那個一卡通，我是類似于在做淘寶的功能，里面要沉澱資金。比如說這里存1萬塊錢，每戶人家3張卡，3萬塊錢，如果今後有1萬戶的時候，有3萬張卡，每張卡里面存1萬塊錢，我就有3個億，平時的流通五六千萬就夠了，另外的錢拿去做理财，一年有上千萬的收益，這些錢倒過來補貼小鎮的一些節日，小鎮的很多的配套設施，這個我已經在做了。我想開發商一定是要撤走的，撤走以後，小鎮一定要有自我的循環和生存發展，這些東西也在考慮。因為這次大家都到藍灣小鎮來，很多的專家都給我們出謀劃策，我覺得如果這樣的模式都能成形的話，更多的在海南開發的小鎮或者小的社區都能做得更好一些。

丁建剛：向綠城致敬，我覺得你們思考的還是比較多。據你所知，目前三亞和陵水政府有沒有一些這些方面的考慮？

郭曉明：應該說政府也在做，但是動作慢一點，主要還是靠企業在做。真正的文化旅遊和度假居住地産可能還是要有所區分的，你完全要結合在一起還是比較難的，但是我們可以作為一個小鎮目的地，可以來整合當地的一些文化旅遊的内容，我覺得這是可以整合在一起的。

丁建剛：我再追問一下董總，千島湖也是一個非常類似的項目，也是一個度假型的房地産項目，你有沒有想過你的産權部分賣給誰，千島湖非常美，但是和三亞相比還有一個劣勢，就是它跟長三角之間沒有氣候差，上海冷的時候它也冷，上海熱的時候它也熱。

董炳根：千島湖那個項目，如果按照分類的話，就是梁上燕女士所講的，在她的第二類和第三類，我們不是一個房地産旅遊項目，應該是旅遊目的地和文化休閑度假，所以我們在房地産的比重占了20%左右，盡管只有20%左右，也有20萬方左右，這個20萬方的建築面積銷給誰？今後怎麼打造。我們會後還要讨論一下。我們現在馬上要推向市場的半島小鎮是以酒店式公寓為主的。

丁建剛：綠城曾經在千島湖創造過奇迹，把高端投資客戶都掃光了。

董炳根：綠城的項目還在城區，我們的項目在景區，環境非常好，但是也面臨着賣出去以後今後變成空樓，這也是我非常關注的問題，我們今後可以合作，把金融産品結合。

郭馨孺：其實用金融的方案，用融資租賃可以解決這些問題，我們現在和中國國旅有一個跨界合作，我們讓中國國旅給開發商一個定制的方案，把開發商作為一個線路的點，引着他的高端客戶去到那個地方。但是他想引高端客戶的話，你一定是要有内容的。讓開發商買直升飛機也不是不能，但是如果每個項目都要買的時候，需要大量的資金。用融資租賃用很少的資金就可以撬動。

丁建剛：誰來做？

郭馨孺：我們來做，我們做融資租賃。

丁建剛：做旅遊REITs。

郭馨孺：沒錯。

董炳根：補充一句，我們那里有一點不同，現在我們在設計産品的時候就考慮到怎麼能讓人留下來、住下來。比如說我們住兩天，你可以上午騎馬，下午去玩水，第二天去爬山、垂釣，所以有很多的配套内容，在那里感覺生活非常豐富。

丁建剛：最後還有幾分鐘時間，我想問問三位老總，有沒有思考過類似的難題用互聯網的方式來解決？

張明燕：我對互聯網不是特别熟，但是剛才郭總所說到的有一些旅遊策劃方面的活動，這是我們所擅長的。

夏農：我覺得綠城有那麼多的現有的業主，做一個你們自己内部的Airbnb，這樣就可以解決很大的問題。

陳湘明：我覺得現在用移動互聯的方式來解決房屋共享的問題絕對是一個趨勢，我們現在做的一個事情就是一房在手走遍全國，每年有上億的遊客到中國來尋找美的地方，讓三亞有大量的歐洲人過來，郭總的房子肯定不成問題。

丁建剛：他沒有愁賣，他覺得沒問題。

陳湘明：要讓你這里熱鬧起來有一個問題，就是先讓小孩和老人來，這樣就要讓學校和醫療先來，如果他們來了，孩子的家長就能過來。

丁建剛：你的意思是讓他們能安心住在這里。