2015博鰲房地産論壇主題論壇：後規模時代的房地産

主持人：親愛的朋友們，大家下午好！經過短暫的休息之後，我們要馬上開始今天下午的第二場主題論壇。

2015年房地産市場在調整中走向變軌，當固化的規模數字不再成為企業的最大追求，整合大潮與行業分化來襲。

各位來賓，本會場今天下午第二場主題論壇的主題是：後規模時代的房地産

首先開始的同樣是演講環節，下一位演講嘉賓大家肯定都已經是非常熟悉的，有請：中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟繫主任陳淮先生

陳淮先生的演講題目是：模式革新房地産市場的變與不變。有請陳淮先生

陳淮：我們在2015年以來，房地産市場的不變和過去幾年一樣，一個是我們還需要蓋更多的房子，這件事沒有疑議，不要說中國的房地産業已經到了崩盤的階段了，已經要斷崖式下跌，那些以為每戶城鎮居民都将有7套以上住房的設想，那都是假定中國城鎮人口在可以預期的過程中要死6/7，那是實際上絕無可能發生的事，别拿獨生子女的故事來忽悠我們。這是第一個不變。第二個不變，我們的開發企業在過去一年中面對市場政策、消費者群體等諸多的風雲變幻，繼續自己的堅守。房地産業仍然在不斷地進化過程中。為我們的經濟增長，為老百姓住房改善貢獻着自己的一份力量。第三個不變，中國的房地産業所提供的産品，它們的質量以及宜居性，以及共享資源，以及和市場對接的程度越來越提高，受到消費者歡迎的程度也越來越提高。這些年大家直覺中可以感到，那些抱怨開發商提供的産品過于僞劣，或者說開發商跑路的不是說沒有，但是總體來說這個行業的信用、聲譽已經在明顯的改善。第四個不變，消費者希望成為有産者的想法沒有變，我們在過去30年，我們每一個成員都是無産者，沒有誰家有資産，那時候我們提倡的價值觀是越窮越光荣，誰家有房産，那是社會的敵人，是打倒的對象，得施以無産階級專政的鐵拳，叫你永世不得翻身。而今天人們群衆對房子的熱情不僅僅是改善住房條件的客觀要求，而且是迫切希望成為有産一族，這樣一個社會經濟發展過程中的必然趨勢，這個趨勢沒有任何的削弱，反而在不斷地增強。

如果說有什麼變化的話，我們大約可以從以下四個方面來概括。第一，在過去一年中，不論是開發商的投資規模，還是投資增長速度，與2013年以前的10年相比，始終處在一個低位增長，甚至是一定的底谷，這表現為大家對于在大中小城市的選擇，對于規模的進一步擴張，對于風險的承受的判斷，現在都還有一定的疑慮，這也是我們和整個國民經濟2014年以來經濟增速下行，特别是2015年以來風險不斷加大，大家的謹慎心态密切相關的。因此第一個變化是開發商的投資規模和投資增速在過去一年沒有明顯改善，甚至還有進一步萎縮的局面。

第二個，我們的産品結構、投資結構也有了明顯的改變。從2014年很多企業轉而做商業地産、城市綜合體遍地開花，到2015年第二季度，特别是現在進入第三季度以來，人們對商業地産及大規模綜合體的發展又表現出相當的疑慮。剛才我們讨論旅遊地産，或者叫度假地産，或者叫其它，也就是說人們對多元化的房地産開發，在表現出興趣的同時，市場也在進行殘酷的新一輪的優化選擇。

第三，在2014年一些企業退出大城市，進入二三線、三四線城市，但從總體上看，2015年，三四線城市的去化速度遠不如那麼理想，而一線城市，特别是沿海超大規模城市，他們的市場恢復從目前看是呈現一個良好的态勢，因此城市結構中的選擇、區域選擇現在看起來也處在一個反復交替的變化過程中。

第四，我們對政策的預期還在穩定變化。直到最近，這一周來，媒體也在熱炒一些不着邊的話，比如說房産稅會導致房價跌還是不跌，像這種話題都是炒爛了的爛飯，根本不着邊際的說法。

我們大約的說變化和不變，其實都是中國城鎮化歷史進程中一個必然的趨勢，我剛才看到一個帖子，它講得很有趣，它說公務員生涯和坐公共汽車是差不多的，起點和終點是非常明确的，但是中途是未知數。我們房地産的市場也是一樣的，起點和終點是非常明确的事情，但中間有什麼變化還是不确定的。很多人說我們的市場中影響市場發展的，除了供給和需求、資金、土地之外，從政策層面上有哪些新的取向可供我們參考呢？我想也有四個方面。

第一，實際上不是從2014、2015年，而是從2013年以來，直接針對房地産的政策幾乎是沒有的。如果說有什麼政策出現的話，只是對上一屆政府十年調控過度的行政幹預的政策退出。2013、2014年以及2015年上半年是一個前期過度幹預的行政措施逐步退出的政策變化。從來沒有建設部或者國務院發一個文件說取消限購，都是各地政府陸續的審時度勢、區别化的取消限購措施，現在還只有四個城市沒有取消限購，但是也根據自己的城市變化提出了一些新的思考。

第二，城市結構的調整，實際上這個趨勢從2013年11月國務院發布了十八屆三中全會，以及到2014年的國家新型城鎮化規劃以及到2015年的政府工作報告都明确提出，在今後一段時間要嚴控，一段時間是一個相當長的發展時間，至少是10年、20年，要嚴控少數特大和超大人口城市的規模，中國城鎮化的重心在中等規模城市和縣城、中心鎮，依我看首先在中等規模城市。我們目前核心市區不是行政下去，人口超過1000萬的有7座，人口在1000萬到500萬的有10座，這17座城市，今後是要嚴格控制他們的進一步擴張和人口過度涌入，又要讓更多人住到城里來，完成中國的歷史性的城鎮化轉折，又不讓住在沿海少數特大城市中，發展包括2/3以上的省會城市，以及絕大部分地市級中心城市，實現規模擴張，提高他們的競争力，完善基礎設施，已經是一個必然。因此在今後10到20年的時間里，縮小與超大城市的差距，完善基礎設施，這是其中應有之意。

第三，希望我們的企業家注意到一個重要的事實，從去年起，特别是上個月國務院也做了一個重要的決定，就是在城市中政府要大力投資發展綜合市政管廊，以及快速軌道交通等立體交通體繫，這意味着提高城市化發展質量，提供更優質的公共産品是政府在未來一段時間城市化中的重心所在。請注意，地下市政管廊建設的投資恐怕是一個天文數字，不是4萬億或者8萬億能夠概括的，但是它是我們城市化、現代化進程中不可或缺的一項工作。大家在預期房價變化和需求的過程中應當考慮到，其實影響房價的很重要的一個因素並不是開發商買這塊地花了多少錢，以及開發商蓋這個房子花了多少錢，而是開發商蓋好房子以後，在窗戶以外，有沒有人繼續往這個區域内投入，比如說修地鐵，增加綠化，完善基礎設施，增設醫療、教育、商業等優質資源的投入，這叫級差地租理論，而且不是我發的，如果大家打算批判我，先得整明白了，他是一個姓馬的老頭說的，他叫馬克思。

我們注意到，在未來一段時間内，政府以綜合性市政管廊為代表，以及我們2/3以上的省會城市都在挖地鐵，包括北京、上海還再繼續的延長自己的地鐵和城軌線路，這樣一個城市綜合質量的提高，對我們的房地産市場的分布，以及它的房價恐怕影響是一個正效應。

第四，在未來一段時間内，關于中國國民經濟可能處于被通縮，而采取更加積極的貨币政策的預期越來越強烈，大家可能聽說昨天到今天，人民币相對于美元來說有一個比較大的一次性的大貶值，很多媒體都在讨論，專家都在議論它意味着什麼。其實中國的人民币面對的匯率不是美元一家，如果把歐元、英鎊、日元都考慮進來，總體上人民币到現在為止，相對于國際一籃子貨币來說還不是貶值，還是升值的。但是無論如何對美元的貶值的重要影響在于，它可能給我們帶來比較明顯的輸入性通貨緊縮，因為國際大宗商品價格不是用英鎊、歐元和日元標價的，而是用美元標價的。當我們對美元貶值的時候，實際上我們也就在相對于國内市場的這些産品價格來說，國際大宗商品價格就變得便宜一些。變得便宜了，有可能就成為一個推動我們基礎價格走低，以至于被通縮這樣一個趨勢。而抵抗通貨緊縮恐怕是2015年及此後一段時間不可避免的任務。間接地說，這個貨币政策取向自然會對房地産業的未來發展有一定的影響。至于大家熱衷于讨論的互聯網+，用互聯網思維來考慮房地産等問題，其實這是一個很大的話題，既有已經開篇的，比如說衆籌，比如說發行企業債，也有我們目前還僅僅是處在開頭過程的，比如說銀行的房地産貸款、開發貸款、按揭貸款，資産證券化問題，恐怕不是我們今天這一點時間能和大家讨論的變和不變的問題。

以上僅供參考，謝謝大家。

主持人：謝謝陳淮先生精彩的主題報告，接下來有請萊蒙國際集團有限公司執行董事兼首席運營官陳風楊先生。陳風楊先生的演講題目是“黃金仍在：萊蒙國際的90/70戰略思考”。有請陳風楊先生。

陳風楊：感謝觀點安排我和各位分享萊蒙國際的一些思考。我的題目是“黃金仍在：萊蒙國際的90/70戰略思考”。談到地産行業，大家都在講從黃金時代到白銀時代，我們提出叫金器時代，實際上就是如何打造黃金的産品。我想分兩個方面，一個方面是90，就是我們面對的客戶是90的客戶，當市場進入90後的時代，如何主動地迎接他們，我們會發現，我們的客戶是90後的，我們的員工也是90後的，我們的合作夥伴也是90後的。我們如何給90後提供符合他們的語言的産品和服務？

我們首先談的就是關于我們在産品中萊蒙國際的運動公園的社區體繫。我們的運動公園的社區體繫有這麼四個方面，一個是我們的環形景觀道，我們把我們的景觀産品打造成一個體育公園。第二個是我們的天空跑道，我們在深圳龍華的一個項目里，在我們的辦公中設計了我們的運動場地，提供獨特的運動體驗。第三是我們的分光運動場，我們會利用項目周邊的一些自然資源，如上海項目的四季公園。第四是我們做一個交際跑，開發“來跑步”的公衆号，組織業主興趣小組與外部資源，讓跑步成為愉悅社交。當跑步、健走變為一種時尚的時候，我們希望我們的産品能夠有所作為。

我們提出小家大戶繫統，在我們的一些産品里面，我們在四個方面做了嘗試。第一是我們做了一些社區的大客廳。我們除了住宅區的入戶大堂、地庫的入戶大堂，我們在幾個項目里面做了社區大客廳，進入社區就相當于這是一個大家，我們提出小家大戶的概念。第二是我們增加了心晴走廊，我們把社區的若幹棟建築用風雨走廊連接起來，這個走廊不僅是交通的通道，也是交流的場所，我們在里面會設計一些靠椅，設立一些坐亭。第三是我們增加了寵物天地，90後很喜歡寵物，我們為寵物提供活動、寄存的場所。第四是我們增加了群聊廣場，社區配置中小型廣場，為業主提供露天交流，打造我們的交流環境。

另外我們還做了一個萊蒙入住項目的互聯網物業服務平台萊啦。我們在社區的在線服務繫統里面，我們注重在四個方面，第一是快遞落腳點，小區設立了專門的快遞落腳點，為業主提供收發、寄存的快遞服務，提供線上生活的最後100米的社區服務，第二個是網絡的健身房，我們通過預約教練、預約健身服務，為業主提供健康、便捷和多元化的健身服務。以及一鍵家政，與相關的互聯網平台合作，提供網上家政服務預約。還有我們最新嘗試的網絡食堂，和相關的互聯網平台的合作，提供網上定餐、送餐，以及餐飲定制服務、廚師上門服務。

在銷售方面我們做了一個萊客寶，就是萊蒙國際在售項目互聯網全民營銷平台，就是上門成交與推薦獎勵，很多開發商也在做這樣的事情，我們也做了相關的嘗試。

在衆籌方面，我們做了幾個産品的衆籌，包括度假項目的衆籌，我們把萊蒙國際的濱海度假項目，萊蒙水榭灣聯合專業物聯網衆籌機構，才能衆籌的方式向市場銷售。另外我們對投資物業進行衆籌，我們把旗下的商業物業等投資物業進行衆籌，通過銷售型衆籌模式，通過投資回報加購房優惠的雙重吸引提前鎖定客戶，擴大潛在客戶的基數。

在創客業務方面，我們提出了寫字樓的創投服務器。我們有兩個項目都提出來打造産業孵化器，未來将實體辦公和虛拟辦公的形式，結合創業扶持天使投資計劃、創客T台等形式吸引創客人群進入，成為政府的名片項目。我們在南昌的商業綜合體項目里面引進了創客模式，商業項目里面我們打造了專屬創客的街區，一繫列的創業扶持、創業訓練、創業抱團方案，成為南昌首個青年創業樣闆。

另外我們對員工提出一個創業後萊者的實習計劃，我們在南京、南昌、上海等地進行校園招聘，招募優秀的90後應屆畢業生為我們的企業輸入新鮮的血液。

這就是我們關于面對90後的客戶、90後的員工，以及90後的合作團隊，我們在産品上的思考。

下面我們提出一個70戰略。70就是一組擁有70年的居住權限，我們擁有70年價值再循環的機會，很多企業都在做這方面，我們想分享我們的一些做法。

我們通過20年的地産運營，已經累計數以萬計的城市經營客戶家庭，按照70年的産權來看，我們已經找到數千萬家庭70年需求的接口。當客戶拿到鑰匙打開家門的那一天，實際上也就為企業打開了長達70年消費的巨大空間，這個我們也是剛剛做了一些嘗試，當然和其它的一些企業比，還是有一些差距，但是我們有一些特色和特點，在這里也做一些分享。

我們提出了地産開發商變成生活開發商的角色轉變。我們提出從生活開發商來做社區的插線闆。把基本生活供應鍊、财富生活供應鍊、家庭生活供應鍊都在我們的插線闆上都能找到我們的插座。我們現在有兩個體繫，一個是水榭繫，一個是萊蒙繫，我們通過雲家具、中央大廚房、海外置業、智慧社區等幾個領域來打造新型的生活體驗。我們和美國康奈爾大學旗下的醫院做了跨洋計劃，這個計劃今年年底将正式啟動，包括三個方面：醫療診斷、醫療培訓以及送醫服務。我們的醫療培訓今年年底正式啟動，醫療診斷和送醫服務在明年會全部投入使用。我們為萊蒙國際的業主及社會精英人群提供優質的醫療服務。

我們做了綠膳谷的嘗試，致力于國民健康美食盛宴，這個項目位于龍崗平湖，這個項目第一期将于今年下半年開業。我們還做了一個中央大廚房的配送中心，我們收購了中央大廚房的43%的股權，2015年我們在深圳市區有280多個網點，我們正通過加大社區的零售的終端、品牌形象的提升，優質商品的導入，布局一二線城市，重點現在在深圳争取成為深圳乃至南中國規模最大、服務領先的健康生活平台。

在海外置業方面，為萊蒙國際業主提供海外就業的機會，我們在英國打造了兩個項目，總面積20萬平米，第一個項目去年已經發售完畢了，第二個項目正在建設中，争取今年年底進行發售，我們為業主的海外就業提供了我們的機會。

鮮氧住宅，我們還航天飛鄰做了一個40萬平米的鮮氧住宅的嘗試，采取前沿的科技技術，對室内的空氣淨化，空氣的氧含量、室内外空氣的循環，打造一套智能家居繫統。我們的全套繫統的社區，在南京的一個項目水榭陽光，40萬平米，今年年底竣工入夥。

雲家居方面，我們和尚品宅配合作打造，為萊蒙國際業主提供全屋家具的定制，我們在惠州萊蒙水榭灣和杭州的項目里做了嘗試。

智慧社區方面，萊蒙國際對旗下住宅和商業分别打造互聯網服務平台，提供線上的服務，為業主打造足不出戶的互聯網服務窗口。在我們的幾個項目里都已經開始做了，我們想在适當的時期，把窗口進一步的放大。

海生活。萊蒙國際在旗下的度假項目萊蒙水榭灣打造海生活，為業主提供集合海釣、海産品加工、海洋生活體驗為一體的濱海高端度假生活方式的居住區，惠州的萊蒙水榭灣在今年三月份已經正式交付使用了。

萊蒙國際70年的選擇，90後的新時代，萊蒙國際始終懷抱感激的心，與我們的業主創造價值、創造過去與未來。

主持人：謝謝陳風楊先生精彩的演講，我們接下來有請到的是下一位演講嘉賓，他是中原集團主席黎明楷先生，黎明楷先生演講的題目是“中介變局，代理行業的博弈與突圍”。有請黎明楷先生。

黎明楷：各位領導、女士們、先生們，大家下午好！今天跟大家講一下開發商們比較陌生的行業，就是我們的中介代理業。中介代理業在這段時間應該算是變成一頭比較可愛的豬，因為一方面這頭豬已經開始能飛起來了，另一方面現在也開始連羊毛都能長出來了。那它的價值有多大呢？我現在跟大家分析一下。

這一兩年大量的基金伴随着互聯網+的概念進入了房地産的服務業，有人說開發有點像走進白銀時代了，服務業應該算是一個比較燦爛的黃金時代。主要原因是因為我們看到未來存量房的市場會逐漸的超越新房的市場。現在全國來講，雖然存量房市場占整體的交易比例只有30%多，但是我們看到好多一線城市，它的整體的交易量已經超越了新房市場。

前段時間我看過一個報告，就是關于房地産代理，以及相關的廣告和配套，這個市場的容量，我看了這個分析，它還是比較客觀的，它分析我們這個市場一年大概有2000億。2000億對做開發的來講真的不算什麼，萬科一年的營業額就有2000億左右，所以我們這個行業究竟有多大？以開發的眼光來講，就是一個企業頂你一個行業，所以我們並不是看起來多少好賺的行業。

我們看到這麼多基金進入了這個行業，是不是所有基金到最後都能獲利？我看起來也是比較懸的。這段時間我仔細看了，以前我們做服務業都是做乙方的，現在好像看到農民翻身的一個機會，所以好多超前的理念都提出來，有一些理念我聽起來也是蠻吸引的，當我們代理業掌握了客戶資源之後，有可能我們以後就可以把開發商變成我們的代工商，就只是做蓋樓的，以後都要聽我的指揮。這個聽起來是挺美的，但是我的夢還不敢做得這麼甜美。

這段時間有很多不同的舊有的傳統中介代理也在轉型，另外還有一些線上的很多企業也在往線下跑。帶來幾方面的影響。

第一是在二手市場方面，傭金平均是在降低的，因為我們現在有一些競争對手用的手法就是降傭金，傭金比例收得比較低，所以跟客戶談判的時候，也會有一定的壓力，客戶會給我們壓價。

第二是租賃市場的變化也比較明顯。租賃和買賣不同，租錯房的代價並不大，而買錯房的代價是很大的，所以大家買房的時候對一些新的企業不太信任，但是新的企業它介入租賃市場還是很快的，比如說愛屋吉屋、丁丁網等等，它在搶奪租賃市場方面還是很快的。

而在新房市場方面，整體的傭金是比以前高了。因為以前基本上都是找駐場代理的，代理收的駐場傭金從1.5%慢慢跌到現在只有百分之零點幾了。在銷售困難的時候，除了有駐場代理之外，還要有一些渠道的引入，在這時候除了駐場傭金之外，還可以有渠道傭金，渠道傭金就比較高，有2%、3%，甚至到5%都有可能。

第三是在人員成本在不斷增加。線上的一些公司本身沒有這方面的經驗，它有很大量的人才方面的需要，所以他們重點的挖角對象就是傳統的在中間代理經營的一些公司。我們現在看到不僅是最前線的經紀人，他們的底薪提高了，而且提成比例也提高了，以前在這個行業分給前線經紀人的平均就是20%到30%的費用比例，但是現在很多公司提出這個費用比例可以達到70%到80%，這樣的分傭比例聽還是非常吸引的。所以一方面是對前線的經理人争奪很強烈。除了這個方面，我們看到連後勤人員也搶得很激烈，因為有些新開的公司，它以前沒有這方面的人，所以它連後勤都需要。所以我們包括财務人員、IT人員、人事，以及做交易管理的同事，都紛紛面對2倍到3倍的工資的翻倍挖角。所以挖角這方面的力量還是非常大的。

在目前這個階段，我們看到整個行業的營運的成本在急速的增長。在前幾個月市場算是挺火爆的，因為一手市場和二手市場的成交量都很高。但是我們判斷新來的競争對手，在這麼好的市場當中，我估計他們也不一定能盈利。傳統的雖然好一點，但是盈利空間也降低了很多。往常如果這麼火爆的市場我們是大賺的，但是現在也沒這麼好賺。現在我們的影響，就是這個行業的盈利空間大幅度降低。

現在雖然很多基金還在進入這個行業，但是進入這個行業的第一步是把這個利潤都先吃掉了。

第四是從業人員是不是好了呢？剛才說了從業人員的提成提高了，但是我們看到一個現象，從業人員的數量也大幅度的增加。因為各個公司都在請人，他們會增加很多人手，我們為了補充人手也在市場上把一些原本不在這個行業的人拉過來。所以在目前來講，我們看到在前線的這些經紀人方面，應該我估計在這段時間差不多多了接近1倍。如果市場一直是保持前幾個月那種情況，這些同事平均下來的收入還是有所增加的，因為提成增加了。但是如果市場恢復了正常的成交量，我估計我們大部分的從業人員的平均收入並不會像想象中那麼好，好像是有新企業來了，大家把工資提升了，最終的報酬就高了，實際上我們從業人員的平均收入是在養地的。

第五是道德的底線是在一直降低。做我們這個行業很重要的是我們的信息方面，信息包括我們的房源，也包括我們的客源，但是有很多新的企業進來了，它其實本身沒基礎，它要的就是快速的能拿到足夠的房源和客源。那就只能通過直接也好，或者間接也好，利用一些同事，把我們的資料盜竊出去，原本沒有的，他們付一些錢就變成有了。如果在國外來講，這是刑事的行為，是要坐牢的，問題是在大陸，現在的司法機構對這方面非常的不作為，如果你跟公安講他偷了你的錢，還有可能公安會立案，但如果你說他偷了公司的房源、客源，公安理都不理你的。所以我們面臨的壓力就是整體的行業道德觀念開始在下降。

這就是在資本市場進入代理中介行業之後，帶來了各種的影響，有好的方面，也有不好的方面。

面對現在的情況，我們要如何突圍呢？我覺得最主要的一點就是如何掌握好我們的客戶資源。客戶資源應該在未來是最重要的一塊，不論是我們做存量房還是在新房市場，這都是很重要的，我們要用好互聯網的手段，更好地服務我們的客戶。怎麼做好客戶資源呢？第一方面，我們要争取客戶的好感，争取客戶的好感包括了形象的包裝，當然包裝有些時候是假的，最重要的是在我們真的對客戶的服務方面，我們從管理上要抓得更嚴。以前有些時候我們這個行業的管理還是相對松散一點的，有些時候你碰到好的經紀人，你的服務好一點，差一點的經紀人，服務就差一點。但現在客戶會把經紀人對他的服務跟你公司挂鈎，所以如果你讓這個經紀人在客戶眼中留下一個跟差的形象，就破壞了公司的口碑，這方面你想争取客戶的好感是會大打折扣的。所以未來我們要做的就是要讓客戶喜歡你這家公司，他不想你死。如果客戶不想你死了，那公司存活的機會就會大一點。如果客戶很想你死了，這個口碑下去，你以後就沒得玩了。

第二方面，我們要增加企業的平台對客戶的黏度，我們要讓客戶在平台上可以獲取更全面、更準确、更及時的市場信息。如果他一直養成一個習慣，對于房地産的市場他需要了解的時候，他都會想到你的網站，因為買房的人不一定是每年都買房，可能他隔好幾年才買房，但是在買房的過程中，他對房地産的市場有什麼需要了解的，他知道找你這個公司，你就可以争取到客戶的黏性。

第三方面，客戶的資源的有效利用，這對新房市場尤其重要，現在我們會碰到一個誤區，就是有些開發商嚴禁代理公司把他的客戶往外洩露。因為最好的就是我的客戶不出去，你有其他的客戶要給我帶進來，但是這是不現實的。未來我們的客戶怎麼轉起來呢？我們在一些城市做了一些實驗，我們在經開發商同意之下，把不同案場的客戶進行交換，其實帶來的效果是更好的，所以未來這一塊也是需要我們關注的。

主持人：謝謝黎明楷先生。接下來有請花樣年集團（中國）有限公司董事局主席兼首席執行官潘軍先生，潘軍先生演講的題目是“格局、變局、布局——變革時代的房地産企業勝局思考”，有請潘軍先生。

潘軍：非常感謝觀點的邀請，能夠和大家一起來分享一下對于房地産的一些思考。去年我來的時候帶的案例是彩生活，時間發展到2015年以後，今天這個市場都在談未來的多還是空的問題。其實對于做企業來講，多和空並不是非常重要的，因為行業總是有好有壞的，最最關鍵的，花樣年認為最應該看到的是未來我們應該做什麼。格局、變局和布局，從國學來講就是如何看勢，如何明道，如何優化我們的道。關于新常态的問題，關于多和空，經過這麼多次的博鰲房地産論壇，我個人的感受，無論是多也好，空也好，這個市場就在，而且這個變化也不會因為多，我們就真的能跑得飛快，也並不因為空，我們就突然掉下懸崖，而最重要的，企業最關注的，我同意許小年教授講的那個問題，如果企業能靠看大勢做好的話，經濟學家早就都成企業家了，所以最關鍵的是做好我們自己的後面的布局。

我們可以看一下現在的新常态，行業的格局，現在我們最大的挑戰是我們的客戶變了，我們的用戶習慣變了，我們的行業進入成熟期了，我們的傳統商業模式可以說未來沒了，因為這個行業越來越不掙錢了。這是一個大的變化。我們的庫存、我們的需求存在着比較大的誤差。在我們現在這個行業來講，我們都在談一二線，其實從面積上來講，我們的行業的主流，因為中國的面積太大，我們擁有4個一線城市，30多個二線城市，200多個三四線城市，還有1000多個小城鎮。最近我跑了一趟貴州，在很多縣城我看到的也是腳手架林立，我們的團隊跑了4個省：江西、雲南、湖北、湖南，我們看到的是大量的項目停工。在四個一線城市一年開工量也就是四五千萬平方米，深圳一年賣房子也就600萬平方米，但是全行業一年銷售13億平方米，一線只占3%的市場。我們分析下來發現，如果以面積論的話，最大的市場實際上是在縣城，因為它的數量大，它有1000多個縣城。我們去講一線城市沒有意義。但是未來我們的空間越來越小，市場集中度疊加，留給開發商的空間越來越小。再有一個，行業價值鍊一定會從開發轉向兩端。今天中午吃飯的時候，我們碰到很多都是做金融的，今後一定會向他們轉。另外一方面是向服務轉，只有這樣的趨勢才符合一般的盈利邏輯。

如何看待我們的變局呢？我最近總結了一下，我們今天上午的大會我有一點擔憂，因為現在我們還在探讨地産+，旅遊地産、商業地産、養老地産等等，其實這個時代變了，互聯網來到的時候，實際上所有的人們都在考慮的是，我是誰，我要什麼？我提出一個社區+，就是怎麼看待房地産行業。當我們把房地産開發方在社區這個行業的時候，我們發現它是一個社區制造的話題。今天上午我聽到的，大家認為最重要的是買地，接下來是關于所有的流程，我們所有的成本等等。但實際上如果轉到看手機這個行業，其實最重要的是把你如何和後端的服務融合起來。小米從來沒有考慮過在銷售環節就産生利潤，而是通過銷售産生黏性。但是它現在的市值已經超過了我們行業的老大，達到450億美元。為什麼會有這麼大的差異？因為發展潛力完全不同。
    

我們提出了四大社區和四個應用。我們統計過，在社區里的應用可以超過180項。談了這麼多應用，我想講一個案例，我希望今後每年來博鰲都能帶來一個新的應用。這個應用是彩生活的兄弟公司，是我們立足于度假物業的。很多媒體記者都在問我，為什麼你們又看上了度假物業？這個模型是我們三年做的，今年準備完全上線。我們已經準備好了，我們是通過對于商用物業的酒店化服務能力衍生出的一個能力。如果舉一個例子，它有點像蘋果的産品序列里邊的ipad。如果說手機是一個剛性應用的話，我們對于商務物業的管理能力是它原來的基礎。未來更大的一塊市場，我們認為可以去切的是旅遊度假物業。今天上午梁總在談，國務院又發了專門的文來讨論關于中國旅遊的問題，中國旅遊市場已經變成現在在整個國家里面非常難得的增長超過20%的僅有的幾個行業。旅遊市場是非常值得去切的，是一個萬億級的市場。剛才黎總談到，一個2000億的房地産中介市場都有很多資金砸出來了。我們提出可以基于酒店市場，一個逆襲行業的新的不同的市場。

很多人問我，你跟途家有什麼不同？我們在一個城市只做一個項目，我們可以為我們的業主，為我們的發展商帶來客戶。另外我可以為我們的業主增加他的旅遊目的地的選擇。它解決了一個錯配的問題。比如說三亞，有這麼多房子在這里空着，大家有沒有想過它可以跟我們的什麼相比？跟我們的私家車相比。大家知道Uber，它帶來的是分享，應該把你的所有的垃圾時段都去分享，為你的所有的空余資産尋找價值，而我們做的這個就是這個平台。我們跟途家有三個不同，第一，它是分散化管理，我們是集中化管理。第二，在整個的管理鍊條上我們會更直接，如果在三亞的發展商或者其它做旅遊項目的發展商，我相信大家最大的痛點是帶客能力，你們是比較弱的，而花樣年現在有三大帶客平台，一個是彩生活1200萬社區的住戶，他們太需要旅遊目的地了，實際上中國極缺旅遊目的地。第二個是我們的100萬的家庭，300萬的用戶。第三是我們在商務社區服務的70萬白領，都可以成為你的客戶。把你的垃圾資産與他們的真實需求進行配對，這是我們解決關于空間錯配和時間錯配的問題。大家可以想象一下，Uber的市值為什麼那麼高？它颠覆了出租車行業，它的市值超過了美國出租車市場整體的營業額，我想這代表了一種趨勢。我們現在還有一個成本的優勢。我們所對應的關于旅遊的這些事，對應于我們剛才看到的線上的部分，因為我們有切實的線下的服務能力。大家可以看一下線上和線下的對比，我們做了兩個模式之間的勾兌，最終不是說我們一定會戰勝線上，而是現在我們已經在建立我們的互聯網團隊和我們的線下團隊，一起來打造一個

從房源來講，中國目前已經建成空置的房産有500萬套。全球最大的酒店管理集團管理100萬間房，Airbnb剛剛在上個月宣宣布它服務的房源超過100萬間，而在中國有500萬在旅遊目的地的房子，再加上商務公寓、酒店公寓、精裝公寓等等，加在一起有680萬間，這又是我們行業的又一個機會。我們美宜家的英文名叫Homeaway，我們提出要打造中國的Airbnb。

我們現在的服務模型，線下我們提供5項：基礎物業服務、資産托管、旅遊度假服務、營銷支持和租售代理服務。我們提供的不僅是房子，還是一個資産，是一個全國可以交換的配置資産。線上我們提供分時度假的服務平台，在線預定、基礎保修服務等等。

我們的三大價值，基礎價值不用談了，第二是核心價值，是類酒店化經營。我們的團隊是從幹段的物業管理上來的，我們的高端物業管理是一個類酒店化，而不是純酒店化，純酒店模式是一個高成本的。我自己有11間酒店，委托别人管的和我自己管的，基本上現金流剛打並，根本沒有任何投資收益，全部都是虧損的，尤其在2012年以後，取消公款消費以後，越是高端的酒店虧損越厲害。

我們是利用互聯網的思維加上線下的服務能力，來挑戰目前的在線旅遊。我們的解決方案是，我們的目標加上我們的APP，加上我們本身擁有數千萬個我們已知的高級用戶，因為我們通過調研，我們發現社區里75%的家庭在未來3年到5年是願意參加關于社區的短途遊的。這是什麼概念？基本上每一個家庭，每年有2.1次的海外旅行在我們的社區里面，加上現在國務院提倡的2.5天的周末。2.5天的周末最好的地方是開車2小時的旅遊目的，，我們的目標就是這些，通過我們的社區家庭、業主，家長傘客，我們會形成一個基本可以說對于旅遊免費的模式。我們的目標是在今年實現20個城市，今後3年實現百城百站的計劃，當我們的業主買了一個城市的物業之後，你可以同時在100個城市分享里的旅遊度假時光，這也将成為一個必然的趨勢，美易家希望通過我們的服務能為發展商尋求到一個解決方案，真正意義上實現通過社區、通過移動互聯網，通過我們這個冗余的資産實現一個中國模式的Airbnb。

主持人：謝謝潘軍先生非常精彩的主題報告，也希望我們每個人都能擁有一個美易家。

接下來将是本場論壇的主題讨論環節，這場讨論的主題是“後規模時代的房地産。

接下來，有請本場主題讨論會的主持嘉賓上台，他是寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同先生。

接下來有請讨論嘉賓，他們是：首都機場地産集團董事長李洪先生；星河灣集團副總裁黃可思女士；寶龍地産控股有限公司副總裁林立強先生；金科股份總裁助理方明富先生；瑞穗證券亞洲房地産研究主管、執行董事金增祥先生；亨瑞集團副總裁徐東先生。

謝謝各位參與讨論的嘉賓，下面請韓世同先生開始主持這場博鰲主題讨論會，讨論時間是40分鐘。

韓世同：謝謝主持人，我們剛剛聽了潘軍總介紹他的想法，其實跟我們前面講的很多難題有可能通過這個模式就迎刃而解。當然這個還是設計版，還不是實踐版，可能明年潘總就可以給我們帶來一個更好的分享，我們在過去的一年當中已經講過花樣年和解放區這些方面的發展，而且他是率先颠覆了傳統房地産的做法。

現在講到後規模的時代，原來大規模做快銷品的方式顯然已經不太适應現在的社會環境、市場環境等等狀況。在這樣一個後規模時代，我理解未來不能僅僅以規模、快速銷售的方式來帶動房地産為主的形态。不等于說未來的規模不大，剛才我們看到有些文化旅遊的項目的規模非常大。但是單純的開發肯定是不行了。廣州的越秀地産提出過一個開運金的概念，我覺得是比較好的，他們不僅做開發商，還要做運營商，還要再金融商，但是不是每個人都有這三種能力，其實我覺得跟别人聯合就可以獲得。剛剛潘總介紹的還是跟别人合作研發的，未來肯定都是需要資源整合。

我專門研究了一下今天在座的幾位，大家都是在金融、房地産開發方面領軍的企業，圍繞這個話題，這里面給出幾個分話題，包括地産千億、萬億市值、泛金融地産平台等等，我想我們主要還是圍繞後規模時代的房地産，從企業不同的角度來表達一下你們的企業做法，或者你們有些什麼對這個行業轉型的看法？

星河灣的黃總同時他也是負責人力資源方面，她可能會給大家分享一下在後規模時代，如何能留住人、用好人，在這方面她有很多的分享。我想我們還是一路這樣講過去吧，第一位是來自證券方面的金總，您從證券管理方面談談後規模時代，你們這個行業對房地産是怎麼樣看的？

金增祥：謝謝韓總，很高興來這里跟大家分享，我是瑞穗證券負責房地産研究的分析師。我覺得後規模時代，這是一個相對的命題，從整個行業來說，從施工、投資增長的空間，确實不部隊太大，你從每年新增的剛需，城鎮化和在城市里新家庭的形成，我們粗略算一下，一年需要1000萬套的房子。現在房地産的産出是能夠滿足這個需求的，這也是為什麼突然之間大家覺得房地産發展慢了下來，錢難賺了。從需求端來說，需求端也有一個明顯的變化，我們做了一個研究，對新渠道現在有一個比較悲觀的說法，中國的住房擁有率很高，空置率很高，達到百分之九十幾，這跟國際上比是很高的，因為英國、美國都是在60%左右。其實我們在房地産黃金十年之前住房擁有率已經是很高了，但是為什麼會有黃金十年呢？因為大家對好的住宅條件的要求是很大的，市場上好房子的供應是不夠的。在絕對供應不夠的時候誰能拿到房子？收入最高的人。在城鎮家庭里面，收入最高的百分之二三十的人已經買了一套或者兩套房子，這就引出一個問題，下一波人真正的剛需，或者是有效需求，他們可支付的能力和十年前的土豪是不一樣的。當整個行業慢下來的時候，毛利率都要下降，這是确定的。但是相對來說我們覺得跟别的行業比還是不錯的。

韓世同：您從這個角度講，覺得房地産行業是一個什麼樣的大的方向？

金增祥：我們覺得主流還是分化，前10的房地産商的份額還是在增加，他們的利率在下降，但是相對還是比較好的，小開發商做得比較痛苦一點。

韓世同：沈建光昨天說他的房子做得很好，但是估值卻很低，這個問題您怎麼看？

金增祥：這也是困惑我們分析師的一個問題，我覺得房地産行業從資本市場上缺乏一個長期的都是，一方面是西方人看中國房地産，因為我們有特色，房價一路漲得那麼快，你看那個房價收入比很高。政府頻繁的調控也給他們造成了一定的困擾，另外缺乏一個長期基金追投，這是一個比較重要的原因。

韓世同：下面一位是李洪總經理，你們是首都機場地産集團，你們是局限在首都發展，還是在全國發展？

李洪：我們也是一個全國發展的公司，包括在三亞都有項目。今天聽了各位專家的高見很受啟發，我也談一點自己的想法。總的感覺，目前我認為中國的房地産遠期還是看好的。為什麼這麼講呢？我認為這個行業可能還有一年半到兩年的時間仍然處于一個調整期，跟國家很多行業一樣，處于一個去産能、去杠杆的過程。總的來看，目前房地産總體上還是供大于求，而且大多數城市的去化周期都在15個月以上。現在也面臨着需求的萎縮。購房人群在2015年就到了高點，我們現在人均的面積也已經到了33平米，再加上政府要收房地産稅，它有一個預期在這里。這麼來看，房地産這兩年還是處于一個調整的過程。

未來城鎮化率還要繼續提高，開始是解決吃和穿的問題，吃穿的問題基本解決好之後，住和行的問題也基本上快解決了，更多的在精神層面的追求會越來越多，比如文化、旅遊、娛樂這方面的要求會越來越多，所以這些方面跟地産結合，應該還是有一些發展機會的。

另外一點，我覺得房地産要轉方式，在近兩年還是處于一個調整期的情況下，就必須要轉方式，一個是由過去的高速擴張到穩健經營，我認為在這一輪的過程中還是會出現洗牌，現在也有一些開發商跑路的情況，還是有一些問題，不能像過去那種追求高速擴張的規模。因為它的總量在萎縮。第二個是由一次開發向終生開發，以後要把客戶作為終生的客戶來深度開發、多次開發。第三個是專業化發展，過去房地産開發商可能是躺着都能掙錢，以後可能大家的競争就是要術業有專攻，各自發揮自己的優勢，結合你的專業細分市場進行開發。再有一個就是精細化管理，尤其要特别尊重客戶和關注服務，根據客戶的需求來不斷改進和提高我們的産品和服務。

房地産未來在哪兒發展，這個問題我和一些專家的意見也不太一致。前幾年咱們房地産都是由一二線往三四線城市跑，跑了之後發現也不對勁，現在又都往一線城市跑。我感覺現在三四線城市确實有一個供大于求的問題，庫存量太大，而它的進入人數又很少，因為城鎮化是一個很理想化的想法，發展中小城鎮，但是人都是往大城市跑的。所以在這個過程中，三四線城市的主要問題是需求不足的問題，一線城市也不能說沒問題，現在一線城市因為要控制人口規模，限購在短期内是不會放松的，因為一個城市總的承載力是有限的。所以它這個大城市現在問題就是地價和房價是脫離的，地價還在猛漲，地價都超過了周邊的房價的水平，所以大城市、一線城市，我認為面臨着一個風險就是在于它的實際購買能力不足的問題。房價越來越高，所以也不是說沒問題，我認為今後房地産開發的安全地帶，或者機會，一個是在一線城市的周邊，擠壓人群到周邊去了，像北京周邊的燕郊，以及廊坊，這是一種可能，還有一種就是比較好的1.5線城市，這種城市有産業做支撐，人口是在競争的，收入也在增長，供求比較合理，這種城市我認為是發展機會比較大的。

再一個關于做什麼産品，我認為在目前這種市場情況下，一個是兼並收購，可能你現在去市場上拿地都是瘋搶，現在在一線城市、二線城市拿地的風險都很高，過去很多種小的房企可能囤了很多地，但是它的資金有一些問題，所以覺得兼並是一個機會。第二個是舊改，過去很多七八十年代搞的房子到了該更新換代的時候了，這個量也很大，現在老百姓收入都提高了，需要改善這個産品。

第三就是産業新城，像我們首地集團做的就是臨空地産，向職住統一、産城融合發展，人的居住和産業是不能分開，我們要把它結合在一起。再一個是商業地産，它受到電商的沖擊比較大，除了電商的沖擊之外，還有一個就是供大于求。我認為商業地産未來的發展方向除了上午陳啟宗先生說的高檔的商業地産還有發展，但是它不是人人都能做的，大多數的發展商可以做社區體驗式的商業，這樣可以避開競争。

韓世同：李總講得非常繫統和全面，我在這里就不給您總結了。下一位是來自金科地産的方總，金科也是全國性發展的企業，您介紹一下你們企業，或者是您的看法。

方明富：今天讨論的主題是後規模時代的房地産，首先我談一下自己對規模方面的理解，我認為以後的規模可能是低規模或者零規模。為什麼這樣講？我不知道大家算過一個賬沒有，大家都說2013年13億平方米和8.5萬億的銷量可能是中國房地産銷售的頂峰，如果這樣計算的話，我們拿2014年全國排名前10強的房地産開發企業累加以後，大概是1.3萬億，每年復合增長30%。排名前10的企業7年會吃掉整個市場。如果我們算20強，大概是1.65，6年可以吃掉全國的市場，這是理論的推算。實際上這種理論的推算得出一個結論，這個結論是什麼？就是全國據不完全統計3萬多家房地産企業，每年實際上都有增長的需求，以前的增長每年感覺很輕松，因為市場的增長消化了企業的增長。但是現在市場的增長有一定限度以後，企業增長的壓力非常大，所以後規模時代下，我認為它一定是低規模，或者有些企業一定是零規模。因為有些企業你要增長，你在那個蛋糕一定的情況下，你會吃掉大量企業其它的蛋糕。所以我認為大中小的房地産開發企業未來的規模增長實際上都是很難的。以前可能花一分的精力會實現30%、20%的增長，或者更高的增長，但是以後我認為可能會花10倍的精力，你才會有相應的增長。所以這種情況下，特别是從去年開始，大量的企業就在思考轉型升級，包括水平多元化、垂直多元化的發展路徑。

我以前也講過一個話題，就是在這種轉型和升級過程當中，未來的增長很難。現在很多企業出現了這種現象，高層焦慮，中層激進、底層疑慮，實際上說明未來的路徑選擇還是很難的。在這個路徑選擇上，我覺得大家要關注一個字“貪”，分開是兩個詞，就是人的人性。一個詞是“貪生怕死”，還有一個詞是“貪圖享受”。不管今天上午還是今天下午，各位嘉賓都在分享文化旅遊，實際上貪生怕死，我們把它衍生出來有哪些産業？包括健康産業，健康下面再衍生清潔的能源、空氣、食物，這些在未來産業里面都是可以做的。還有養老，休閑。還有貪圖享受，我們講的服務、旅遊，實際上都是可以概括到這兩個詞當中。我認為在企業轉型和路徑選擇方面，關注了這兩個詞，我認為未來它一定有機會。所以在後規模增長下的房地産關注這兩個詞以後，它未來的規模增長也是有條件和基礎的。

韓世同：謝謝方總，一個貪生怕死，一個貪圖享受，大家可以從中挖掘出很多的商機。下面請亨瑞集團的徐總講講，你介紹一下你們的情況。

徐東：謝謝主持人，我先介紹一下亨瑞集團，我們過去20年主要專注于英美地區，做房地産開發、投融資，最近10年我們把主要的精力放在美國，現在集團已經發展成為一個地産和金融的集團。談到論壇里講的後規模的房地産，之前我們亨瑞集團因為繫在美國做地産開發，包括投資、銷售，這一塊我們在2012年之前一直在美國做，那時候我們認為國内的地産市場是比較好的，也就是我們過去講的黃金10年，去年國内市場有一個比較大的變化，我們從2012年開始就逐漸轉向國内，關注國内的地産市場的發展。通過我們這幾年的觀察，包括我去年也來三亞參加了觀點的博鰲論壇，去年也講到了地産的轉型發展，包括我們這次話題的主旨還是說轉型，我覺得轉型還是要看需求。我們認為國内開發商，無論你是往旅遊地産，還是養老地産方面發展，我們覺得向國外發展也是一個風口。為什麼叫風口呢？我覺得只有這個市場有需求存在，這個風口也就會出現。我們可以看一組數據，2003年的時候，中國人對海外房産置業投資幾乎為零，從2003年到2007年的時候，這個發展就開始有了，這幾年發展也只有十億美元，從2007年發展到2013年的時候，非常大的一個突破，到2013年的時候，中國人在海外投資已經達到了110億美元。到了2014年，增長非常快，增長了46%，已經達到165億美元，這其中個人對房産的投資占到了115億美金，中國的房企對地産的投資是50億美金。市場普通認為今年的速度非常快，因為出國的浪潮已經發展到了一個必然階段，今年這個數字估計會突破200億美金，這是一個非常大的數字。

我也比較贊賞上午任志強先生提的，中國人對房産購買是為了向往自由。我認為中國人目前财富積累到這個階段，對海外置業也是一種更高的自由的追求。我上周也看了一個報告，這個報告是2015年中國大衆富裕階層财富白皮書，它講到2014年中産階級的人口已經達到1388萬人，其中私人可以投資的資産總規模達到了106.2萬億人民币。2015年預計中國的富裕人數将會達到1528萬人，私人可投資的資産總規模将達到114.5萬億美元。特别是我們看到富裕階層的這些人，之前我們看到國内房地産市場的發展，90年代從國家分配住房發展到商品房引入市場，到現在發展到改善性住房需求。雖然居民财富的增長，對海外房産的需求也是越來越大，所以我們認為這是一個巨大的風口。

亨瑞集團這些年主要是配合國内的地産開發商走到海外市場，特别是到美國市場，我們有一個非常大的發展。在這里我們也看到，從2012年開始，國内的開發商去海外發展比較多，我們統計了一下，大概有30多家大的房地産開發上，包括萬科、綠地、萬達、復星、碧桂園、花樣年等等，還有區域性的比如說天潤、山海樹，甚至央企的地産公司，像電建地産也在跟我們合作走向美國市場。去年我們配合國内的綠地在美國的洛杉矶有個10億美元的項目，我們也探索了非常成功的合作模式，我們對項目進行投融資，通過EB5的形式提供5年期的融資，另外一塊是捆綁移民，這是我們比較成功的模式。還有一個就是今年7月份我們在上海辦了一個活動，亨瑞集團跟萬達在美國芝加哥合作一個項目，是芝加哥的一個酒店和公寓。

去年年底我們和中房協在人民大會堂辦了第一屆中國地産全球化及海外投資高峰論壇，今年10月31号在北京國貿三期要辦第二屆，歡迎國内的金融界以及地産界的同仁來北京共同讨論這個話題。

韓世同：下面請星河灣的黃可思女士發言，她同時也負責星河灣的人事管理，我們都知道星河灣的總裁和梁上燕女士合作得非常好，梁上燕女士三進三出，其實昨天是梁小姐介紹黃總給我認識，我覺得他們這種合作的關繫，即便離開了，還是保持得非常好，您談談後規模時代在人才管理方面的話題。

黃可思：今天大家一直在讨論房地産怎麼樣轉型，或者多元化的發展，但是我認為陳淮主任說得非常好，雖然我們可能轉型，可能多元化的發展，但是我們還是要實實在在的做房地産，這是我們的主業。在做房地産的時候，房地産的黃金時代已經過去了，暴利時代或者說高利潤的時代也過去了，我們要幹嗎？我們只能從管理上下功夫，我們現在拼價格、拼地域，拼快速周轉，很多都要拼，但是最重要的我們可以從管理上拿效益。優化的一個組織架構，優化的流程制度，這是肯定不可或缺的。從HR這個方面來說，我覺得人力成本和人均效能是我們不能忽視的因素，這些我們都要考慮。

作為HR的任務，我們就是要優化組織精英制。從人力資源管理到人力資本的管理，我們應該怎麼做？在人力資本方面，我們有核心資本，就是我們的高管，怎麼樣管理我們的高管，還有我們的關鍵人才、關鍵資本。關鍵人才就是我們的中層管理或者是部門經理，還有一些高潛力的人力資本，這些都是我們需要去關注，讓他們在公司的發展跟公司共同進步，我們不斷地培訓，不斷地給他們激勵，能夠從里頭拿到更大的效益，我覺得這一點，作為人力資源，我們是有很多工作可以做的。

在我們的物業管理、物業服務方面，我們還有很多領域可以做，或者是增值服務、社區服務方面，我們需要的人才，除了以前的經驗、學歷和能力以外，我覺得一個快速學習能力也是必須具備的，因為快速學習能力不是說年輕人才有的，每個階段的人都有，他必須有一個快速學習的能力，否則我們就不能與時俱進。

韓世同：謝謝黃總給我們分享了星河灣在人才資本這方面的一些運作的模式。下面請寶龍地産的林總給我們介紹一下，您公司發展的看法，或者是發展的方向。

林立強：非常感謝觀點論壇，我今天是最後一個，我想大家不會等太久，很快就會講完。

我分管的方向也是跟黃總基本一致的，其中一個方向是人力資源。人力資源的方面非常多，由于時間關繫我就講一點。以前房地産的人員流動是非常頻繁的，只要你是標杆企業的，或者某些緊缺的專業，你跳一次槽，你的工資就可以翻好幾倍。但是後規模時代，我發現整個人才管理的模式有很大的變化，首先就是你的資歷和你的職業操守已經聚焦了，很容易查到你以前的工作表現。所以說未來到後規模時代房地産的人才，我們認為如果說它需要有更大一個發展的話，除了黃總說的要有一個非常快速的學習能力、适應新的環境以外，你對你以前的工作操守，你的工作業績，還有你在業界的透明度，已經跟以前完全不一樣了，也就是說只有真正的人才才能脫穎而出，才能适應未來人才發展的需要。

韓世同：剛剛在座的這麼多位都從人财物幾個方面讨論了後規模時代房地産發展的方向和他們的經驗和做法。非常謝謝各位，由于時間關繫，本來還應該叫大家再總結一下更好一點，但是由于時間的關繫，我們這個環節就到此為止。

主持人：謝謝韓世同先生的主持，感謝各位嘉賓，請大家到台上一起合影。

尊敬的各位來賓，今天下午的主題論壇到這里全部結束。

接下來，大會安排有交流茶會、《每日經濟新聞》會客廳、三六五網會客廳等活動。18點30分到20點，請大家移步藍灣綠城威斯汀度假酒店宴會廳大草坪，組委會為各位準備了豐盛的招待晚宴。

晚宴之後，2015年度中國地産風尚大獎頒獎典禮将在20點10分隆重舉行，同時，與往年一樣，本次博鰲論壇的第二場"地産精英博鰲論劍"也将在今天晚上精彩呈現，以上活動請大家留意組委會的提示信息，並按時出席，謝謝大家。

尊敬的各位來賓、朋友們，今天下午論壇議程到此全部結束，祝大家今晚有個好心情。