2015博鰲房地産論壇主題論壇：商業地産新時代

主持人：尊敬的各位來賓，下午好。經過短暫休息之後，我們馬上開始今天下午第二場主題論壇。

這是商業地産最好的時代，也是最壞的時代，泡沫化、同質化與電商的多重夾擊下，商業地産的競争正在走向深水。

各位來賓，本會場今天下午第二場主題論壇的主題是：商業地産新時代。

主持人：首先開始的同樣是演講環節，有請演講嘉麥德龍中國總裁 Jeroen de Groot（席龍）先生，Jeroen de Groot（席龍）先生的演講題目是：The Power of Food Retail METRO Cash & Carry China（食品零售的力量)。有請Jeroen de Groot（席龍）先生。

席龍：女士們先生們，現在我們要交流的是跟之前不同的話題。我們這個課題主要是針對于零售業、批發業以及一些大型超市，類似沃爾瑪跟大潤發這樣的企業。由于這個非常快速的經濟發展，給麥德龍也帶來很大的影響，因此我這個課題就是想給大家介紹一下我們麥德龍怎樣發展我們可持續經營的工作。下面我跟大家介紹一下麥德龍集團，麥德龍的業務和麥德龍中國的情況。

麥德龍集團是全球領先的零售企業，我們有四大支柱，第一個是批發業務，第二個是消費電子的商場，然後是以real為代表的大型超市還有以real為代表的百貨商場業務。我們在2014年是實現了600多億的歐元，在全球也是領先的。

下來我想介紹一下我們麥德龍的業務，雖然麥德龍在中國經常被誤認為零售商，其實我們不是零售商，我們是全球領先的自助形式的批發商。我們主要的業務是進行商對商的業務，這對客戶來說是一個非常獨特的經營理念，並且我們實行國際化，但是也盡量滿足在各個國家地方上的很多需求。這也就是為什麼麥德龍中國跟麥德龍法國去相比的話就非常不同了。

我們在2014年财年已經創造了310億歐元的銷售額，也就是在整個麥德龍集團占非常主要的位置。我們麥德龍以我們在市場上的商場數量，成為了我們在整個集團中占全球第三大的市場，我們在中國的56個城市開設了82家商場，並且有超過11000名的員工。

我們有超過380億的采購客戶，並且在去年實現了180億的人民币銷售額，雖然我們很多業界的大型超市經常聽到他們關閉商場的消息，但是我們麥德龍實現了非常穩定的拓展的态勢，尤其我們響應中國往中西部發展的号召，我們的向中西部擴張業務一直在持續。

麥德龍是很多外資企業在中國最早拿到允許營業制造的企業之一，我們早在1996年就開設了我們的第一家商場。麥德龍是很多外資企業在中國最早拿到允許營業制造的企業之一，我們早在1996年就開設了我們的第一家商場。

麥德龍作為典型的一個德國企業，我們辦事的方式是非常認真的，我們在食品安全和食品質量方面也是一直堅守我們很高的標準。我們自2007年就已經打造了自己旗下的品牌，叫做“麥咨達”，是一個農業咨詢的公司，在開發和培育農戶，讓他們達到我們的標準來培育農産品的企業。

怎樣控制食品的安全和質量呢？如果僅僅是在供應商這些源頭進行也是不夠的，因此我們麥德龍是在中國唯一一家在所有商場都實行“HACCP”認證的批發企業。我們在商場内部對我們的員工也進行各項培訓，令到他們能夠實時的跟進國内和國際的質量要求。自從2013年我上任麥德龍中國總裁的職務以來，我就發現麥德龍在中國市場上，雖然是以優質的形象在這里，但同時也表現為比較高價格的定位，這是我們客戶對麥德龍的總體印象。

自從1996年我們開設麥德龍商場在中國開展業務以來，我們的政府花了很長的時間，在很多事件以後，在2008年以後，才感覺我們的政府和人民越來越注重食品安全的問題，比如說很多的酒店、學校、機關企業或者是一些幼兒園等等，他們也越來越意識到食品的安全性如果不能掌控的話，會帶來很大的問題。

也就是由于這些客戶，他們對食品質量安全意識提高以後，麥德龍跟這些客戶的關繫就越來越緊密了，我們也因此對這些大型的客戶采取了配送的業務。各位可能很難想象，如果說25%的銷售是通過配送來實現的話，我們的商場就很難作為一個配送的基地來實現這麼大比例的配送要求。因此我們也就發現了這個問題的存在，並且采取了很多的辦法。

還有就是福利禮品這一部分，也是我們很重要的一塊業務，這一部分也要透過很多配送業務實現。由于我們在大衆中價格比較高的印象，因此願意到我們商場來進行采購的一些個人客戶，他們往往也是一些接受過比較高的高等教育，並且對食品安全、食品的質量有較高要求的一些人群。針對這些，麥德龍都做了很多專門的業務方案來滿足他們的需求。

雖然我們的商場是82家，但是一半左右的業務並不是完全透過商場這種自運的模式産生銷售額，有一半的業務是通過其他方式實現的。我們所做的這些經營不單包括非常專業的商對商的業務，也包括對個人一對一的服務。為了實現這樣比較復雜的一些業務情況，我們如果僅僅透過商場來實現，或者如果我們實行比較復雜的定價體繫的話，或者我們透過非常復雜的組織結構都是很難實現的。

但是我們有非常好的基礎，只要我們進行一定的變革，我們就能夠非常好的适應這個業務需求。因此我們董事會成員認為，我們堅守食品安全質量的基礎上，可以實現我們所希望的業務目標。因此我們就打造了五大業務支柱，通過這五大支柱能夠實現我們的效率和透明度，我們五大團隊在麥德龍中國旗下通過統一的公司後台支持，以實現協同效應。

第一就是電子商務，電子商務其實存在于我們生活的方方面面，我們發現電子商務對我們這個傳統商場業務是有很大的沖擊的，因此我們也同時發現我們的很多業界的同仁，他們在電子商務這一塊的發展是有一些滞後的。但是我們麥德龍依托自己現有商場的網絡，我們充分可以實現線上線下的對接，進一步打造麥德龍的電子商務業務。我們依托82家的商場作為線上服務的基地，也透過直接從商場配貨來把貨物運達線上客戶的手中。我們的價格和品類是跟商場完全一樣的，對那些沒有辦法直接到我們商場進行采購的客戶，我們可以實現配貨。

關于福利這一塊就不想多提了，想專注于食品配送服務這一塊，比如說在海南，像這樣的市場就非常依賴于食品配送服務的模式。類似于食品配送服務，我們會專門打造平台，而不是依靠商場來做配送基地。

當然我們的主營業務還是商場的業務，我們透過這個目標客戶群的分析來尋找我們的目標客戶。我們發現獨立企業這方面對麥德龍所提供的服務和商品的要求是非常高的，為了适應這個經濟的發展，我們很多商場的陳列，它的情況已經落後于市場的需求。因此，我們就選取了一個商場作為商場重裝的試點，通過這個商場重裝更好的實現客戶在商場内采購的體驗。做了這些活動以實現我們的經營目標。我們同時也進行了很多市場活動。

當然在提供市場滿意度、客戶滿意度的道路上還有很長的路要走。如果各位曾經到麥德龍商場采購過或者是最近有到我們新重裝的商場采購的話，你可能就會發現我們新重裝的商場，比我們老的商場有非常嶄新的一些面目。新的重裝商場也令到我們非常有信心，即便是實體店，它的經營在以後的日子里也是非常有繁荣的景象。我們在生鮮區域做了很大改革，並且我們對非食品區也做了很大的改進，這里想展示一些照片，這樣就可以非常直觀的看到我們商場的重裝情況。

各位看到的客戶驿站就是令到我們的客戶有一個休息的區域，這里提供免費的飲料以及小吃，並且客戶能夠在這里上網查詢必要的資料，休息，進行一些讨論思考，或者是對我們的會員進行登記等等。各位看到的這個是非食品區域的重裝，我們的貨架是比較高的，對于非食品區我們把貨架減低，並且實現了360度無死角，這樣對客戶尋找到自己的商品非常好。這里就是在麥德龍商場中開設的福利禮品館，他們對禮品有需求的可以在這里選購，並且可以跟我們的專員進行讨論。

剛才大家浏覽到的是生鮮區、蔬果區的圖片，還有互動坊要提一下，麥德龍的大廚可以在這里，向我們的客戶現場展現，采用我們的食材進行烹饪的過程，這樣也幫助我們的客戶實現他們所需要的一些服務。並且我們特别開辟了貴賓的結帳通道，讓我們大的采購量的客戶能夠非常容易的結帳。另外對于采購量相對大沒有辦法自己運輸的客戶，我們承諾在兩個小時之内實現配送，當然這個運輸的標準也是很高的。

透過這些新的措施，我們重新定位我們的核心業務，並建立了線下經營可持續發展的未來，我們不再依賴大宗的批發交易，能夠創造獨特的商場環境，真正成為獨立企業之首選，在中國的零售業有着清晰的差異化的定位。

主持人：接下來我們有請印力集團董事長、CEO、創始人之一 丁力業先生。丁力業先生的演講題目是：新生代、新創享——商業地産未來的鉑金十年，有請丁力業先生。

丁力業：謝謝大家，謝謝觀點邀請我們過來，開了一天的會，得到了很多的收獲。下午是商業地産的新時代，這是最好的時代，也是最壞的時代。确實，今天商業地産也處于這個時代。作為我們做商業地産十幾年的時間里面，只有一個業務就是商業地産，所以我在這里想分享一下我們對商業地産的想法。

第一個想法是從專業到深度的轉變。我們形成了自己的一套商業模式，所謂的開發、經營、資本管理，也就是從選址開始到我們的規劃建設，到我們的成本控制，到我們的招商，以及我們的資本市場的退出，我們認為我們已經形成了商業地産最需要的一環。

今天除了專業專注的精神以外，我們希望是深度的，因為我們認識到商業地産的區域性差别比較大，盡管都是在中國，但中國的南北城市，盡管都是在一個大區域，比如說江浙區域，但浙江跟江蘇的商業資源區别很大。因為我們的零售資源有很多還不是一個統一值，所以我希望我們在中國已有的22個城市里面，我們深度耕耘。比較好的是我們在這里的重疊性達到了50%多以上，所以這也是我們自己做商業地産的經驗，從最遠的地方哈爾濱到最南的地方南甯，從我們這麼大的跨度對我們來說，确實壓力很大。所以我們奉勸每一位朋友，可能深度耕耘一些，你的管理成本會少一點，你的經營效應會好一些。

第二個分享一下重資産和輕資産。前一段時間有很多聲音在講今天是輕資産的時代，把手上的物業全部賣掉。前兩天在南京參加蘇甯的峰會，王健林董事長發言的時候說，他以前的生意模式是賣住宅建商場，他現在覺得很慢，把商場賣了拿别人的錢來玩。我們剛開始走的是輕資産模式，我們那時候的合作方式在股權比例里面，我占的比例都沒有超過30%，最低的一條我才參與15%，但是我賺取了很多開發經營管理的費用，當然我的收入也享受了溢價部分。

所以說輕資産是能解決很多資金的瓶頸，我們說商業地産難做，主要是兩個難，一個是要錢，所以資本。一個是要人，要會管，你光有錢也不行，你光有人也不行。所以剛開始我們成立的時候是一腔熱血，我們有團隊，初生牛犢，03年誰都還沒做就跳下去，我們說一定要把商業地産做好，這是我們當時的口号，所以我們采取了輕資産的模式。但是近段時間大家也發現，印力集團最大的手筆是在收購，是重資産，去年花了70個億買商場，就是要買，包括我們美國的投資者，我跟他們說，你把股權賣給我，我要做重資産。所以我在想，你要做重資産還是輕資産，這是你公司自身發展的需求。

如果你做輕資産真的能夠做到質量，比如說你能保障你所從事的商業地産的收入或者回報，能做到7%，我覺得你這個團隊是有戰鬥力的，同時你這個團隊有一定的規模，比如說你有一百個，能夠在這一百個商場或者五十個商場，在你的管理下，他的回報淨收入回報，你的當下成本達到6%到7%，可以做輕資産。但是今天我們看到沒有一家公司能夠做成，包括以前我們委托很多，做一項可以，傭金拿了以後下面沒了，拿了三四個月的租金收入走了，不管擁有者補貼多少，甚至是三四年的面租期他也不管，所以輕資産你要有自己的規模和質量，同時不同的地方是不同的想法。大家可能都會發現，香港的運營商都是自己擁有資産，比如說恒隆，基本上自己管自己的。但是美國跟澳大利亞甚至是新加坡，他們是用REITs，是輕資産，所以不同的政策環境，不同的公司，輕資産重資産都是有自己的選擇，一定要根據公司自己的特點來做。

第三個跟大家分享的是，我們要積極擁抱互聯網時代。我覺得現在的商業地産，确實很難做，除了本身的競争以外，電商的競争也是我們一塊主要的應對對象。我們作為商業地産購物中心的擁有者，如果不用一個開放的心态，如果不用一個積極的心态去迎接，在今天這個互聯網時代，你可能會受到非常非常大的壓力。我很高興的看到在前年，我們做戰略回顧的時候就定下來，用in city，我們抱的是互聯網的開放、包容、共享這樣的思想，我們跟互聯網公司合作，比如你們看到的我們跟很多互聯網公司的合作，這樣的目的是把我的客流帶過來，通過他的數據來做到我的精準營銷，最終的目的是來提升我的銷售，提升我的租金回報，提升我的資産質量。所以我覺得在互聯網到來的時候，做商業地産者一定要有一個開放積極的心态來應對。這樣的話，你就不會被潮流所淘汰。

前十年的商業地産我們可以說是野蠻生長，賺了錢沒地方花就放個商場在那里，拼命的拿地，拼命的蓋樓。将來的十年，這個時代不同，将來的十年主要是對資本跟商業管理有充分能力的公司是大好機會，可能是優勝劣汰並購的機會，我希望在座所有行業的專家跟企業家們，在這個時代里，我們能夠成為赢者。就是上午陳啟宗先生說的，我們要通吃，不是恒隆通吃。謝謝大家。

主持人：謝謝丁力業先生，下面我們有請萬達電影院線股份有限公司副總裁 曾光先生。曾光先生的演講題目是：觸電互聯網：院線與商業項目如何融合，有請曾光先生。

曾光：大家下午好！在聽了一天的關于房地産的話題以後，終于可以談一些輕松的東西，中國電影。

電影這個行業在過去幾年是一個亮點，可以用一路狂飙來形容。在這個過程里，可以說在購物中心大家可以看，作為主營業态，每年能跟随中國的電影市場保持復合增長在38%以上的行業，現在看下來恐怕只有電影院院線這個行業，但是這個過程大家看着輕松，但是大家回頭看，2005年的時候，中國整個電影票房市場是20億，到2015年，上半年中國電影市場票房是200億，從我們自身發展的經歷來看，可以說除了整個市場是在資本的推動下産生更大的劇變，同時也有很多是怎麼樣結合互聯網、運用互聯網，在這個過程里深挖自己護城河的問題。

下面我跟大家分享一下萬達電影的一些看法。我們講講中國電影市場為什麼會有這樣一個井噴，2015年特别在過去的7月份，對中國電影市場可以說是一個里程碑，大家可以看到，整個中國電影市場從2005年20億走到今年的400億，七月份的時候是破了一個記錄，這個記錄是單月票房中國做到了54.9億的票房，已經是非常接近于當月北美全球第一大市場的票房。年底我估計随着幾個大片的出現，我們很輕松能夠做到400億。同時全年我們也看到人次會土地11億，超過美國的觀影人次。預計兩年之内，中國的電影屏幕數會達到五萬塊。

剛才講了2015年，2015年是一個井噴的年代。7月份觀影人數已經超過美國，将來是不是能夠超過好萊塢，從今天開始拭目以待。為什麼這麼說呢？如果7月份大家去電影院是沒有好萊塢大片的，這三部是純國産片，這個是有標志性意義，這三部電影的背後都有互聯網關聯。精準營銷還有互聯網的推動是非常大的作用。《捉妖記》是21億的票房，已經是中國電影票房亞軍，它的制作已經是接近好萊塢的制作水平。《大聖歸來》也是今年國産動畫片的奇迹，非常不容易，這部電影擺脫了傳統電影的一些傳統觀念，關鍵是他通過互聯網的水軍，我們叫做自來水，這部電影怎麼做到從預估五千萬，做到八億的票房，完全是通過互聯網的推動，觀衆自發的推到八個億，大家可以去看，去分析。

總結來說，中國電影為什麼會有這麼狂飙式的增長，最主要是消費轉型的推動，消費轉型的推動，機遇帶來了資金的進入，資金的進入院線的大幅度增長，這個是極大的擴大了觀衆的基數，這里互聯網的影響非常大。各種各樣的第三方都在做投資，他們帶來的客流量、人流量是非常大，是以前傳統行業，比如說在電影院排隊，現在看不到了，在座的基本上80%的人都是會拿手機訂票，所以這就是一個改變，這是一個傳統的颠覆。這個會給我們院線帶來什麼呢？

我們說未來整合是必然的，因為現在發展是有點無序，從發達國家的經驗來看，這些行業應該是高度集中的，比如在美國，在美國前三的院線控制了60%的市場，中國有47條院線，也是控制了60%，所以這里有非常大的整合機會。

電影院並不是一個暴利的行業，是傳統的，百年的行業。它的投入非常大，所以並不是說所有人都可以做的行業，這個整合是必然的。那麼多的資金進來，他們無非是做短線出去，在國内來看，大規模屏幕的發展，大比例是中小影城，中國有五千多個電影院，三千多個中小影城，他們在未來的市場整合能力應該會有大院線來做。目前全國這個比例是在23%、24%左右，萬達目前90%的比例是盈利的。所以在未來來說，院線的發展會出現一個整合，不是說你有錢就可以整合，真正能夠整合到最好，能夠整合到優化的企業一定要具備一個能力就是經營的能力。

下面介紹一下萬達院線一路走來的經驗或者體會。互聯網的沖擊很早，我們也做了很多部署，實際我們的業績一直都不錯，從今年年初上市以來，股價受到資本市場的關注，萬達院線在深圳是中小闆上市，目前的市值是1200億左右，應該是全球院線第一的。目前的經營業績不錯，上半年是36億，同比去年增長40%，我們在其他經營指標上也是遠高于同行的，叫做單屏幕産出是同行的全國平均水平的兩倍到兩倍半，我們的上座率全國平均是11%多，我們萬達是12%多，所以各項經營指標是比較優秀的，這個是怎麼來的呢？

我們說擁抱互聯網，但是擁抱互聯網的前提是你要有自己的東西，比如說在第三方平台在做的時候，他們帶來的是什麼呢？在目前行業來說，做法都是用低票價吸引人流，9.9塊，19.9塊，這些客戶是不是我們要的？從萬達定位來說，這些不是我們的主流客戶，我們的主流客戶定位是在30到40多塊的客戶，為了保住我們的市場和客戶，我們是重點發展我們的電商渠道。如果大家去過萬達影城，是不會有貓眼這些，都是在我們萬達的取票機取票的，這是我們的做法，也得到了很大的回報。70%以上的收入是來自于線上，30%是我們自有渠道。2015年我們萬達自己開發的APP下載量達到一千萬。

另外我們有一個很獨特的全球最大的會員體繫，這個可能是很多人不知道，目前來說萬達院線的會員到今天為止突破四千萬，年底會達到五千萬的會員，會員的活躍程度是在43%以上，80%的會員會到我們那消費，持卡的會員每年會來六次以上，這是我們深耕的地方。未來的策略是圍繞會員推出會員的戰略，我們打造的不是簡單的電影院，我們要做一個電影生态圈，我們要做上遊，下遊還有中間，包括衍生品，包括未來我們還會規劃做網絡院線，做電商，還有遊戲方面。最終的目的是希望通過這樣，把我們的平台打造得更好更強，我們的願景是未來在2020年能有一千家電影院，60%是來自于萬達廣場的支持，40%是來自于其他發展商合作，我們期望到那個時候擁有中國市場上25%到30%的市場份額，謝謝大家的聆聽，接下來希望有更多的合作，謝謝。

主持人：謝謝曾光先生的演講，接下來有請下一位演講嘉賓，新城控股集團有限公司高管歐陽捷先生。歐陽捷先生的演講題目是：“新一輪房價上漲周期已經來臨？”有請歐陽捷先生。

歐陽捷：非常感謝大家能夠在這個時候還留下來聆聽我們的心得。以前我們有個觀點叫做與身份無關，以數據說話。

在我們的分析當中，包括今天上午我們聽了很多報告，大家談論的東西談過去得多，談到的東西，談宏觀的多。但是跟我們切身相關的、微觀的、前瞻的東西還不多，這里我們再給大家分析一下我們自己的一些研究思路。

我們認為，盡管高增長的時代已經過去了，盡管去年的市場陰影還沒散去，盡管有些城市的房價已經很高，但是新一輪的房價上漲周期已經來臨了。為什麼這麼說？因為今年上半年房地産銷售業績增長了3.9%，銷售額增加10%，就意味着房價已經在上漲。

根據統計，上海的房價在往上走，上海的房價已經很高，控制房價上漲是上海調控房地産市場平穩健康發展的重要目標。注意，回顧到上一屆政府曾經反反復復強調的調控兩個字，又出現在了這里。不僅是上海還有其他城市，還有北京在往上走，北京築建委主任徐賤雲說，北京的上升是在去年下降的基礎上的恢復性上漲。你們認為北京的房價是恢復性上漲嗎？我認為不是。如果是恢復性上漲，就意味着他已經認可了過去的上漲，而且現在北京房價已經創了新高。深圳就不說了，廣州房價也在繼續上漲，所以一線城市在上漲，而且銷售面積只占了5.79%。

光一線城市上漲是帶不動全國的，因此二線也在上漲，我們看到南京、南昌、杭州都在上漲，去年杭州是全國庫存量最大的城市之一，庫存周期超過了30個月，但是今年量價提升。武漢上漲，天津上漲，合肥上漲，濟南上漲，福州是為數不多下跌的二線城市，但是我們也看到了有的二線城市甚至三線城市也有下降的，但是我們看到更多的是上漲，長沙也是恢復性上漲，常州大家都知道，鄂爾多斯之後列為又一個鬼城的城市，它的房價和銷售量也在恢復。宜昌也在上漲，所以我們認為三四線城市已經走出了市場的底部，絕大多數城市房價已經停止下跌，正因為三四線城市房價的下跌，才支撐了全國的房價的上漲，當然我們認為房價是緩慢的，差異化的。

右邊一張圖是我們2013年做的圖，非常巧合的是，這張圖里2015年的這個點可能比2013年略高一點點。今年的整個形勢，我們上半年形勢來看，銷售面積增長了3.9%，如果下半年根據我們的市場的發展趨勢，很可能今年的增長會超過5%到6%，如果超過這個數，就意味着超過2013年。為什麼會出現這種情況？什麼原因推動了房價的上漲？在2013年8月的時候，通過新浪個人微博說過，2014年會有城市放開限購，而且我們認為真正對房地産市場影響的是限貸，不是限購。所以到今年年初又講過，如果有政策刺激市場會更加好，如果沒有，2015不會比2014年更好，但是2015年一定有政策刺激，這是我們在觀點地産上的演講，緊跟着就出現了“330”，“330出來之後，基本上解除了除了一線城市的限購措施，鼓勵地方政府推出各種各樣的降息措施。

過去我們講，投資性需求除了一線城市之後已經比較少了，特别是住房上的，當然商業上的還有一些，改善性需求在明顯下降。因為我們的面積性的改善需求已經接近頂峰，全國的人均住房面積已經到了43平方米，我們的改善需求中間還有一部分是屬于品質性的改善需求。另外我們的城鎮化需求也在下降，我們統計了全國76個城市，其中62個城市常住人口的淨增長在下降。市場在向着弱平衡的方向在趨于發展。

所以我們看到全國的施工面積同比在下降，而且同比下降目前來看已經接近了4%，4%意味着什麼？我們2013年做過一個分析，如果我們的施工總面積在過去幾年是逐年遞升的，在去年年底超過了70億平方米，70億平方米意味着什麼？按照每年的銷售面積，意味着從開工到竣工需要五六年的時間，而我們在2005年的時候發現，這個時間其實只要兩年半，這是我們正常的開發周期，所以施工面積增長之後，會把整個周期拉長。

如果把施工面積降下來，然後我們的銷售面積增長上去，最後使得整個施工面積保持一個平衡，保持平衡的時候，庫存量不再增加，恢復到五年左右的時間，我們看這條線正好是往這個方向在走。因此我們也看到新開工面積從去年一直處于負增長區間，最低的時候達到了負增長，接近26%，現在還在負的15%。同時看到住宅用地在大幅度下降，2014年比2013年下降了接近一半。住宅土地供應量的大幅飙升，使得目前出現了一個供不應求的狀态，這個狀态到目前還沒有得到明顯的緩解。

随着土地面積的下降，土地出讓金也在下降，但是房企購地的成交量也在下降，都是負增長，都超過了13%，最低的達到了35%。因此我們看到現在房地産投資還在持續下滑，已經跌到了10%以下，之所以還有一點點的增長，是因為我們的在建面積過大，而在建面積還在投入。因此供應和潛在供應已經在縮減了，庫存最大的時期已經過去了，而土地儲備也不再像以前一樣越多越好，這是因為政策的設施。

房地産成本的剛性約束制約房價下降。國土資源部統計數據大家都懂得，雖然只有上漲不到3%，但是這個數據大家其實都是懂得。雖然一線城市的地價上漲比較快，産生拉動作用。我們看到2015年的這條粉紅的線，房地産企業的資金來源已經超過了2014年，也超過了2013年為歷史最高點，所以房企不差錢，那他為什麼要降房價呢？海外上市公司發行的債券已經超過了375億，這麼多的錢發進來之後，企業不缺這個錢了。

需求也不用擔心，三年之後人口還要增長2.2億。另外，421的家庭是不會多出房子，我們現在房子的建築壽命是50年，那時候我們的年紀是75到85歲，房子死了人還沒死，所以這個房子是不能留下來的，就算人不在了，房子的功能配套等等都不符合年輕人的需求。

房價上漲是不是昙花一現？不是，因為後面還有更多的貨币出來，現在貨币寬松已經到了很恐怖的時候，多余的資金還有很多，一定會進入流通的渠道，所以我們看到的牛肉、雞蛋、鋼材等等已經出現上漲的苗頭，這些苗頭是趨勢性的東西，我們不知道趨勢就不能未雨綢缪。

土地财政還會成為地方政府的救命稻草，地價還會繼續上漲，買房人會加快入市，所以我們認為新一輪的房價上漲周期将打破平穩發展，幹擾客戶的購買預期，但是這個事情我們認為是不可避免的，也不可回避的，最後的結果我們相信，市場可能不會以我們的意願為轉移。我們曾經做了一個微信公衆号上做了測試，其中76%的人認為房價還會繼續上漲，同時大家認為房價上漲的周期可能會在三年時間，這個人數占到了36%，所以我們認為未來的房價還會繼續上漲。

但是有兩個疑問沒有想明白，第一個是這一輪房價上漲周期何時結束？第二個是人民币貶值會引發怎樣的通脹？謝謝大家。

主持人：謝謝歐陽捷先生的精彩演講，請您留步，接下來進入的是本場論壇的主題讨論會環節，本場讨論會的主題是：商業地産新時代。

接下來，有請本場主題讨論會的主持嘉賓，他是：新城控股集團有限公司高管歐陽捷先生。

接下來有請讨論嘉賓，他們是：

喜達屋酒店與度假酒店國際集團大中華區高級副總裁 夏農先生

太古匯(廣州)發展有限公司總經理 隋頌偉先生

萬達電影院線股份有限公司副總裁 曾光先生

大地影院建設有限公司總經理 于欣女士

蘇甯置業集團有限公司總裁助理 趙韫女士

第一太平戴維斯華南區董事長 林木雄先生

下面請歐陽捷先生開始主持這場博鰲主題讨論會。

歐陽捷：這次出的題目有五個，第一個是在互聯網時代，電商圍城與商業模式。因為我們的嘉賓比較多，我們分成幾個組，第一組請太古匯還有蘇甯就這個問題讨論一下，太古匯商業做得非常好，在廣州這個領域是標杆，也是我們學習的，我個人理解比恒隆不差，雖然上午陳啟宗老師講，除了恒隆之外沒有哪個企業做得好了，但是我們覺得可能不是這樣，不過太古匯我有一個問題，太古匯只在廣州做？

隋頌偉：目前我們在廣州、上海、北京、成都都有項目。

歐陽捷：太古匯這種模式在中國大陸已經做得非常的出色了，但是現在看，中國的商業地産在這幾年的發展，在一二線城市已經趨于飽和甚至過剩，根據統計數據來看，全國現在商業地産以購物中心為主的商業地産已經超過了4200家，而且每年将以400家左右的速度在遞增，2013年是380家，到2025年預計要達到一萬家，我想請問一下太古匯，太古匯能不能走出一二線城市？把你們的成功模式復制到三四線城市。第二個問題，你們覺得你們的商業模式在三四線城市是不是真的能夠立地生根？

隋頌偉：我先介紹一下，因為我是負責廣州太古匯的項目。回答你第一個問題，目前我們還在忙我們的北京上海還有成都、廣州的幾個項目，所以你說會不會有機會，我覺得将來可能會有這個機會，不排除，但是目前來說非常專注去搞好幾個在現有的項目。另外據我知道，公司剛剛公布，在上海也有一個框架協議，所以目前是這樣的情況。然後我們很少去復制項目，因為我們做的每一個項目都是有他自己的故事，可能跟一些開發商，我們的營運理念不太一樣，我們希望按照這個城市還有這個項目的特色去發展。舉個簡單的例子，最近我們開了成都的太古匯，那邊有一千年歷史，我們的精品酒店就是按照一個廟思想的方法去開發我們的項目，我們很少這個項目做得很成功，然後我們去其他地方做一個一模一樣的。

歐陽捷：雖然你不是做成一模一樣，但是你的商業模式應該是一模一樣的？

隋頌偉：是，目前我們有幾條産品線，太古匯就是一個綜合體，我們有辦公樓，有酒店，有商場。我以前在北京做過的項目就是開放式的，針對的客群也不太一樣。

歐陽捷：你們看好三四線城市嗎？

隋頌偉：因為開發是另外一個Team來做，目前還是在一線。

歐陽捷：蘇甯置業大家可能不太了解，蘇甯大家知道的是電器做得非常好，蘇甯當然還有很多的業務，蘇甯金融、蘇甯易購等等，但是蘇甯置業也做得非常好，現在手上在手的購物中心項目已經幾十個，遍布了一二三線城市，很多三四線城市也進了，關于您對三四線城市未來的前景怎麼看？

趙韫：我覺得蘇甯置業會有選擇性的進入城市。蘇甯置業跟蘇甯雲商是兩個支柱産業，中午我也跟歐陽先生介紹了一部分蘇甯置業的情況。能不能把今天中午講的看看你聽進的，介紹一下。

歐陽捷：蘇甯雲商、蘇甯易購、蘇甯置業，我覺得今天聽了趙總講了之後，我個人對蘇甯又要刮目相看，因為原來我們知道蘇甯主要在電器、超市做得還是不錯，現在還要做精品超市，五千平方米的。但是今天不是你提問我，是我代表大家來提問你，所以關于商業地産這一塊，還有一些話題要聊聊。蘇甯置業你們的商業模式，你們到底是有什麼與别人不一樣的核心競争力？

趙韫：恒隆确實很好，但是很多商業地産公司其實大家還沒有發現它或者挖掘它真正的價值，蘇甯置業将會是其中一個。蘇甯置業用我自己的感受，它跟一般的商業公司還是有區别的，因為大家了解得比較多的是蘇甯雲商，實際上它經過這麼多年的發展以後跟以前也完全不一樣，以前我們更多的是電器的發展，電器的連鎖店，但是現在有很多其他的東西，比如說蘇甯易購，蘇甯金融，再加上超市公司，還有我們的PPTV，剛才有一位同行講他在8月10号的南京峰會參與了，這個就是我們APP全程報導的，蘇甯置業是依托于這個平台發展已經有20多年了，在這20多年的工作過程中，我們在全國的地産發展闆塊，我們進入60多個城市，完全開發和儲備開發有兩千多萬平方米，有商業地産、住宅地産、物流地産、科技地産和旅遊文化地産。剛才跟曾總也在探讨萬達合作的可能性。

歐陽捷：你們也想搶萬達的影院生意嗎？

趙韫：沒有，我認為作為商業地産的開發者，太古匯他們每個城市做的都不一樣。蘇甯我們的商場這一塊，我們的定位是快時尚和輕奢，比如現在在江蘇已經有很多地區開了蘇甯生活廣場，今年還有十幾家蘇甯生活廣場要開業，萬寶龍、阿瑪尼、CK這些品牌大家都是非常熟悉的，在蘇甯的商業里面，蘇甯電器也好，蘇甯雲商也好，這只是我們的一個部分，所以我想，在商業這方面，一個是我認為我們的經營不太一樣。第二，我們是以做商業地産為主的公司，所以在發展布局中，我們堅持我們的選址是在核心城市的核心商圈，商業就三大要素，第一是你的選址非常重要，在郊區比較辛苦。第二是開發商也非常重要，第三最重要的就是創新，蘇甯今年是兩個元年，一個是有上市計劃，在商業地産我們想通過自己的運營管理和創新。

歐陽捷：你們的開發和商業管理是一個團隊嗎？都在蘇甯置業嗎？

趙韫：我們是蘇甯置業下面有酒店管理公司。

歐陽捷：至少我們可以看到大陸的開發商至少有那麼一家大聲宣布我是沒有老鼠的。第二個話題就是院線争霸，電商業娛樂新生态，萬達和大地是整個院線排名中是排在最前列的，萬達排第一，大地可能是第二？好像前兩年是第五，先請萬達來說說，作為全球最大，你們現在還想做多大？

曾光：有多大做多大。

歐陽捷：但是我們看到法國嘎納節出來之後，法國電影院是下滑的，韓國也在下滑，未來中國的電影院會怎麼樣？因為在08年之前中國的電影院是在低谷。現在開始上升了，這個周期有多少時間？是有多高做多高，還是很可能我們會面臨一個低谷？如果面臨低谷，你們的有多大做多大這個戰略怎麼确定？

曾光：有多大做多大嚴格講也是一句玩笑話，但是王健林董事長給我們一個任務，未來我們要在2020年占據全球20%的票房。您剛才提的問題其實很大，我跟于總回答不了。從一些數據上來看問題，一個最簡單的數字，美國人均的觀影次數是每年4.6次，中國現在只有1.6次，從人次上講，至少也還有三到四倍的增長機會，去年年底中國票房是296億，這個成長的空間很大。馬雲曾經說過，未來影視的市場是在三千億，所以這個想象空間非常大，這也是為什麼投入資金出來以後，現在這一輪瘋狂的進入影視行業，包括上遊下遊中遊都在進入。其實有好有壞，行業在發展，比過去幾年有一個飛速的發展。這種情況過去肯定是有一輪的整合並購，已經在發生。

歐陽捷：你們在全球未來2020年要有20%的市場份額，現在在中國你們的市場份額是多少？

曾光：15%左右，但是影院數目或者說屏幕占比是5%。

歐陽捷：你們的目標呢？

曾光：我們並不是看重影院數目，而是單體的産出的維持，因為我們追求的是高標準高質量的發展，當然在這個過程里，萬達現在是輕資産，輕資産的目標是明年55座，未來是70座，我們還有40%是在外面的，以前我們在外面跟很多的都有合作，萬達廣場只有109個，其他的都是非萬達物業的，所以這個市場現在每年估計商業地産開業、更新其實也有很多。

歐陽捷：在五年之後你們的市場份額要達到35%甚至更高？有這個目標嗎？

曾光：我們的目標是25%到30%之間，也是2020年，五年時間。

歐陽捷：有一句話叫好男不跟女鬥，正好您旁邊是女士，您是第二，步伐非常快，現在的市場份額是多少？

于欣：6%左右，跟他們有一定差距，雖然是第二名。

歐陽捷：你們未來的目標呢？

于欣：市場份額是一個很重要的指標，我們更看重企業做得是否精致，口碑如何，對整個行業發展有所推動，這是大地更看重的。

歐陽捷：對行業有所推動，是什麼意思？

于欣：我們希望通過自己的努力和發展，能夠為這個行業作出一些貢獻，對我們所影響的人群做出貢獻。我先簡單介紹一下大地這個名字怎麼來的，一說大家對大地影院不是很熟悉，香港有一個樂隊是“beyond”，他們有一首歌叫大地，他們當時有個大地唱片，90年我們就收購了大地唱片，進入中國開始發展唱片業，進入中國之後做的第一件事情就是發現了老狼，簽了高曉松，《同桌的你》、《睡在我上鋪的兄弟》等校園民謠就是當時大地的作品，而且還簽了很多藝人。

後來受互聯網沖擊，唱片行業走下滑路，老闆迅速轉型，所以進入了電影終端行業，他是香港人，但是他認為未來事業的發展，當時只有90年代初，他認為二三線城市是未來發展的趨勢，所以我們在中國進入二三四線市場，我們當時以很低的成本占領了最好的位置，進入每一個小城市都是獨家，但是老闆說不能追求暴利，要長遠發展，當時中國的票價是七八十塊錢，他說這是一種不正常的暴力，他想為社會做一些貢獻，他希望看電影是大衆消費。他當時開佛山第一家的時候，很多同行都過來慶賀，也很感歎的說了一句，你真的是為中國的百姓做了一件實事，我親眼看到了一家三口花了一百塊錢不到就走進了影院。這是希望通過我們企業的行為能夠為這個社會做出一些貢獻。

歐陽捷：這個理想非常好，就像淘寶一樣，讓天下沒有難做的生意。曾總你們的票價平均是多少？

曾光：42塊錢左右。

歐陽捷：能不能降？

曾光：這是相對的，萬達票價為什麼那麼高，並不是我們刻意，萬達在看這個行業的時候，包括自己的定位，大家去電影院幹什麼？看電影，更多的是看裝修。第二，看電影你的追求是什麼？影音效果，這是所有做電影院最基本的原則，在這個方面，萬達從創始人之初，不惜一切的做這個投入。比如說現在70%的電影院是有IMAX的，單獨一套就要一千萬，所以各方面的成本包括維護的成本，我們有一個全國的網上監控的繫統，監控到每台的使用壽命和情況，有些人會省這個費用，不換燈，影響效果，這個在萬達是不會發生的，這是相對很大的費用。這些成本疊加在一塊就會有這個票價，其次票價是相對應的感受，我們也做了調查發現，顧客的反映是很有意思的，他們總會發現萬達票價是最貴的，但是還是要去萬達。

歐陽捷：不能去大地嗎？

曾光：我們的研究顧客的反映是這樣的。

歐陽捷：你們有過直面競争嗎？

于欣：随着我們往一二線走，萬達往三四線城市下沉，會有一些碰撞。但是我們研究的結論得出來，對于終端的消費者來說，對影院的忠誠度是相對的，很難說我就去萬達，就去大地，他一般說我是去我旁邊的那一家，誰離我最近的那家。如果我周邊有幾家影院，接下來才說我去服務最好的一家，這個不光是電影院的服務，更多是來自整體商場的感覺。所以觀衆經常會說我喜歡去某某購物中心的影院，他可能都沒有記住那個名字，但是他就喜歡那個購物中心。今天我們全部是租賃的物業，我們也逐漸摸索出來了跟商業地産的夥伴們如何去共生共存共融，我們是希望一起打造這種極致的客戶體驗，從我的觀衆找這個購物中心，離開這個購物中心，怎麼做到消費的極致，這一點上我們是專注的。

曾光：其實票價平均水平是在33到35塊。我們40多塊並不是貴得離譜。第二，大地也好，萬達也好，我們是有合作的，我們也希望出現更多像萬達、大地這樣的企業，這是對整個行業發展生存包括院線載體開發商是有幫助的。第三，我們都不願意看到低票價，大家有看到一些話題，如果說第三方的票價是五塊錢甚至不花錢，這個沖擊不僅是對院線，也會對整個電影生态圈都會有沖擊。

歐陽捷：剛才曾總說了一句話，他跟開發商合作提供服務，我們也有購物中心也有影院，可能跟曾總這邊有過合作，已經在談，大地也在談，于總講的觀點非常好，我們也希望你們能夠從前端進入，在整個的客戶體驗，包括我們的整個互聯網+能夠發揮你們的價值，能夠給我們更好的幫助。

于欣：是，我們也在探讨如何把地産商場的信息化和我們影院的信息化打通，這點我相信在這方面，我們在地産方面會有很多的合作機會。

歐陽捷：接下來還有兩位嘉賓，讨論一下關于酒店和CBD的問題，喜達屋開了很多店，今天也跟大家分享這方面經驗。這個題目叫做千店競開的行業藍海，跟您下午講的不太一致，酒店現在也不太景氣，藍海到底在哪？

夏農：喜達屋在中國做了三十年，目前在中國已經開業了147家，在建的有150多家，在國際品牌里僅次于洲際，但喜達屋因為沒有太多的終端，我們專注的是中高端市場。上午的論壇里時間太少講不透，主要是兩個，一個是度假酒店，還有一個是終端酒店，終端的精選服務酒店，其實這在美國已經是一個非常成熟的概念，在中國慢慢進來，中國的概念是五星四星三星，五星級是全服務的，四星級比五星級差一點，但還是全服務。三星級再差一點，精選服務的酒店是只服務有意義的東西，再把這個東西做更高的品質，比如說客房的服務，客房餐飲，中餐廳也不用做了，可能旁邊的購物中心有更好的，同時為開發商降低投資的成本，這樣的酒店經營的效率會很高，毛利會很高，我們在做，有兩個品牌。

歐陽捷：途牛跟海航做了一件事，他們做了旅遊度假式酒店，這個對你們是否有影響？

夏農：有影響，主要影響的可能是漢庭這種酒店的層面多一點，國際集團主要的還是來源于B2B的生意，主要是企業的生意。

歐陽捷：三四線城市有沒有酒店的藍海？

夏農：有，但是三四線城市也不缺酒店，現在五星級酒店開得到處都是。現在随便找哪一個城市，供不應求的城市很難找出。

歐陽捷：我們再聽聽林總，第一太平戴維斯，您對酒店行業，您也管理了很多酒店。

林木雄：我們剛剛起步，我們自己是有做酒店性的服務公寓，用自己的戴維斯品牌。

歐陽捷：您對夏總這種模式會有影響嗎？

林木雄：應該是沒有影響，定位都不一樣，我們都是經營性的長期的租一個月或者一年的那種，影響應該不大。

歐陽捷：現在CBD在一二線城市還是比較紅火的，但是在三線城市，這個還是有很多的在想做CBD，但是現在遇到一些問題，CBD在三線或者四線城市會不會有機會？因為你們公司接觸的物業比較多。

林木雄：最近我去了一趟南甯，南甯的客戶帶我去考察一些三線城市的發展，發現還是有共同的問題。什麼是CBD？有些還沒搞清楚，中文是中央商務區，我想說的是另外一個問題，中央只有一個，很多時候我們去到三四線的城市，他們建了一個所謂的CBD，那邊又有一個。所以很多地區，一個城市很多區都要建一個CBD，我覺得協調是比較重要，因為在一個城市里面，大部分只有一個的，太多的CBD，剛才講到，特别是一些商業地産或者寫字樓供應過剩的問題，我覺得這個可能是因為每個地區都想做一個中央商務區，所以把一些規劃就搞大了。

歐陽捷：我覺得六位嘉賓從不同角度分享他們對行業的理解，對企業發展的一些商業模式的理解，我想可能對大家有一些借鑒和啟發。因為時間要到了，請每個嘉賓由林總開始，用一句話描述一下在互聯網時代，我們企業發展怎麼去嫁接？

林木雄：把握重心，做好本業。

趙韫：線上線下融合，最大程度的整合好資源。

于欣：大地影院将會擁抱互聯網，同時把線下體驗做到極致。

曾光：萬達院線本身就是一個線上線下融合的經典案例，我們下一步也會圍繞線上和線下的資源去進一步打造我們的電影生态圈。

隋頌偉：利用我們線上的優勢去發揮我們整體的體驗和感覺。

夏農：線上去訂房，睡覺還來酒店。

歐陽捷：我們讨論了半天的互聯網+，最後一句話就是O2O，線上離不開線下，但是線下當時講了一句話，馬雲可以做淘寶，但是馬雲做不了購物中心，萬達可以做購物中心，萬達也可以做線上，所以作為開發商來講，我們在座的都是屬于開發商或者開發服務商，對于我們來講，互聯網+其實就是給我們插上一個翅膀。感謝各位嘉賓給大家的觀點分享，也感謝各位聽衆留到現在，謝謝大家。