賈康：中國經濟下行壓力與房地産走勢

賈康：大家上午好。在這個會議里，大家肯定很關注市場分化以及成都在這個過程當中面臨的挑戰和機遇。我首先從全局的角度談談我的看法，然後再總體就房地産走勢談談自己的分析認識。考慮成都的區域和具體關注的特定項目，我們首先還是要看大勢，然後再看怎麼把握優化的要領，我能提供的主要是從宏觀角度的基本分析。

我們的經濟走勢是處于下行中間，這個下行過程從GDP來看開始于2011年。2010年之前我們經歷了兩輪外部危機的沖擊，亞洲金融危機和世界金融危機之後，2010年我們又站在兩位數增長的水平上。但是現在看來很清楚，2010年10%以上的增長很可能是中國高速增長階段最後的回光返照，2011年之後經濟一路下行，現在年度龍頭指標，決策層提出的預期值是7%左右，上兩個季度報出來就是7%，還算是能夠有所交代的水平，業界感覺二季度到不了7%。無論是6.8%還是7%，問題還不在這兒，實際問題是我們在經濟下行的過程中如何把握新常态這個概念。

2014年習總書記提到了新常态，馬上就引起了前所未有的重視，大家都在解讀。

9月份總書記在APEC會議上發言，展開說了怎麼認識、适應和引領新常态，總結起來是三個關鍵詞。

第一個就是中高速，所謂新就是下行過程中間開始表明了經濟速度下台階這個階段無可回避到來了，新的階段取代了高速增長的階段，新的階段表現不再是高速而是中高速。這合乎一般規律，中國2010年以後進入中等收入階段，各個經濟體到這個階段以後對應的增長速度不再是高速，而必然是從高速回落到中高速台階上的狀态，中國也不例外。這個新已經非常明顯。

第二個關鍵詞叫結構優化。結構優化是對于經濟質量的提高而打造經濟發展升級版。經濟提高是要讓人民群衆得實惠，人民群衆滿意的狀态和可持續的狀态。我們現在有了“新”以後，我們還在尋求它能夠起穩，通過觸底起穩至常态的過程中間，“新”已明确，而“常”還沒有實現，這就是當前經濟下行的基本特點。

這種結構優化和經濟質量提高能夠表現為起穩和常态，應該是速度不再一個勁回落，而起穩之後的中高速增長平台，比如我們如願能在7%起穩的話，最好能有8-10年甚至更長時間，成為常态的增長速度還可以接受。林毅夫教授說中國8%的增長速度還可以有20年的時間段，他後來又強調了前提是中國能夠優化結構、深化改革，他最新的說法是7%仍然能走10年，我們希望如此，這個速度表現我們的實際追求，就是第二個關鍵詞，結構優化有非常大的難度。

第三個關鍵詞叫創新驅動。抓住改革，抓住創新，總書記強調改革創新這個事，他現在到美國去了，又再次宣誓我們堅定不移推進改革的基本态度。改革這方面實際在創新驅動下是一個體繫，從經濟社會完成轉軌這個攻堅克難的制度創新，要聯繫到我們企業界必然要處理的，一個個市場主體作為管理主體的管理創新，還有就是大家在競争中要勝出，要依靠科技創新、技術創新，這是一個創新體繫，這是我們的希望所在。我們很多下行因素非常明朗，勞動力成本總體來說是合乎落實的迅速提升，用工荒；另外一方面就是公司有可能越擡越高，它順應人民群衆增加收入的要求，但是企業必須要騰籠換鳥、結構換代，否則你就做不下去。我們的投資，按照過去繼續做，經濟學叫做邊際效應遞減，常規做下去越來越沒有回報前景。那要靠什麼？要靠升級換代以後的有效投資。

在經濟下行過程中間也有亮點，有新的動力形成過程，幼稚的、肯定的健康因素的積累和提升，這當然是我們希望之所在，而這個希望之所在，如果按照中央現在的標準話語，我們還在三期疊加的變化。

我一直強調還得加上一期，中央所做的三期是經濟增長速度的換擋期，還有結構調整的陣痛期。這個過程中間很痛苦，陣痛要能扛住，扛住了我們就能走進一片新天地。還有刺激政策的消化期，不得已啟動的4萬億一攬子的經濟刺激方案，當時是别無選擇的，但是過後帶來了一些副作用，帶來了一些我們現在必須消化的效應，這個過程還沒有結束。

這三期疊加後面，從三中全會到四中全會實際上強調的是要再配合全面改革、全面依法治國攻堅克難實質性的推進期。沒有中全會到四中全會頂層規劃部署的60條里面多達336項具體改革任務的貫徹實現，沒有四中全會所做的全面依法治國這個現代化的推進，我們所說的升級版的打造、可持續發展可能就要泡湯。

我們2020年全面小康，或者全面改革，全面依法治國，還有全面從嚴治黨，就是反腐，這是一個新的布局體繫。這里面全面小康指標的實現沒有多少懸念，剩下這幾年，哪怕每年增長比7%還差一點，人均GDP再翻一番，大概差不多。但是這一條只是鄧小平規劃“三步走”中間的一個節點目標，如果不能配上2020年全面改革取得決定性成果，全面小康的意義要大打折扣。後面怎麼繼續如願往上走？我認為就是怎麼跨越中等收入陷阱的問題。

上半年我們很多市場人士對預期不看好，而且甚至有悲觀的心态，比如股災等等這些沖擊，但從全局來看，我們不能簡單極端化地說中國經濟一下子沒有希望了，甚至有人在談崩潰論。

李克強總理最新的說法叫“形行兩個字分開講”，中國是形有波動，勢能向好，這不簡單是政治家穩定人心的描述，他後邊的具體内涵也是可以分析的。我們7%的真實情況是什麼？有困難有不均衡，但是确實有（劉克）主任在浙江調查說的一句話，我們新的增長動力在提升，不均衡也就意味着帶來壓力的同時又可能促成新的動力的凝聚。有些健康的因素在積累，比如我從研究者的角度可以舉幾個觀察。一個是2011年以後，在很困難的情況下，企業怎麼樣争取在競争環境里能生存和發展呢？大家比拼自己的相對優勢，我們很多企業家在經濟低迷的情況下日子不好過，但是我們也注意到凡是做成的訂單都是高水平的。

現在總體市場競争靠訂單過日子，沒有訂單那麼你就可能萎縮，拿到了訂單大家意識到都是靠上遊的，大家争取高水平的訂單，大家都在做這個努力，實際是什麼呢？實際是市場的優勝劣汰過程，這個優勝劣汰就是淘汰落後産能和過剩産能，這個過程從全局來看值得肯定。有一些企業在這個過程中間沒事偷着樂，有些企業說我前些年已經形成了比較像樣的品牌，大家現在感覺惶惶不安的時候，正是我乘勢擴大品牌和打拼市場的機會。

比如馬雲的一飛沖天就是這幾年經濟下行中間出現的，馬雲一飛沖天之後帶來的财富效應，排在第一位的不是馬雲和他團隊里面的人，是一開始慧眼識英雄，給他一大筆風險投資的孫正義，據說孫正義一開始2千萬美元投資是翻了好幾百倍。我們看到經濟下行過程中前期形成品牌成了氣候，它就異乎尋常的有輝煌的表現，企業也不得不做騰籠換鳥式的調整，騰籠換鳥後邊跟着一句是鳳凰涅槃，有人說這是兩鳥論，這話俗一點，但意思是清楚的，就是要脫胎換骨，浴火重生，逼着市場和企業家走脫胎換骨、騰籠換鳥之路，這就可能打造出新的天地，只要扛過這個陣痛期，後面就越走越寬，就真的把全要素生産力調整起來了。

我們的亮點還在服務業的發展。這幾年服務業的比重明顯提升，這符合經濟發展規律，到了這個階段以後服務業是輕資産型的，服務業發展更好能适應人民群衆的生活，同時能增加更多的就業機會。每單位GDP提供的就業機會，從指標來看，這幾年是節節上升，經濟一直在下行，從原來的10%落到了7%出頭。我們現在按今年上半年的數字，全年要以7%的速度提升，提供1300萬以上的城鎮新增崗位，今年毫無懸念可以完成這個目標，上半年已經達到2/3。

這是什麼道理？這是中國經濟結構調整增長質量提高的表現，因為就業關繫大局穩定。就業在經濟下行中間一路表現如此好，肯定和結構調整、服務員的發展，特别是改革、簡政放權，商事制度改革，注冊一個企業前所未有的便捷，通過我們不斷推行中小企業減稅，以及努力發展所謂普惠金融，多樣化金融産品有關。

農村如今也有電子商務一條街，農民經過政府培訓以後嘗試在網絡上做生意，當然有的規模做大了，這是早幾年想都不敢想的事情。

新經濟和就業，一個高端一個低端，它現在形成了互動，做得高大上的有馬雲的互聯網，低端的有草根的淘寶網上淘生活。更不要說戰略新興産業在經濟下行中間表現的亮點，比如中國的高鐵走到了世界前沿。咱們内部可以說，高鐵最主要的就是在劉志軍階段，劉志軍功是功，過是過，他在一個強勢控制權的時候，比較成功按住了國内的競争，一致對外，在國家層面節省了大量資金，很低的成本拿下了國外技術，然後引進創新就形成了氣候。

現在李克強總理出去必然推銷中國的高鐵，而且現實需要，對應得上，不光是“一帶一路”戰略。我們現在在美國、南美、俄羅斯都有已經在建甚至已經談成的高鐵項目，最新的是洛杉矶到拉斯維加斯，幾百公里的高鐵，中國提供技術支持和裝備支持，這個事情如果在早些時候想都不敢想。

說到“大衆創業、萬衆創新”，也有一些争議，确實不能太理想，不能光看風口上的豬和飛上去的馬雲這個典型，也要看到多少人失敗了，只不過現在沒有人提起。90年代在公主墳那帶大型的寫字樓，當時有互聯網創業公司，現在可能很多公司都不在了，這些失敗的案例很多，失敗並不是沒有價值，多數人做不大，只有少數人可以做大。現在企業制度就是有限責任，大不了投入的東西損失掉，但是不至于傾家蕩産，我可以争取東山再起。

不論我們往前走攻堅克難改革的過程中有什麼不确定性和風險，我們作為市場認識，以及我作為有全局眼光看待問題的研究者，我們要有基本的信心和期待。我們努力的方向是真正貫徹三中全會、四中全會以及馬上要開的五中全會所做的頂層規劃，堅定不移推進中國現代化進程。我們這個過程當中也要注意到房地産是非常重要的，産業支柱領域，以及在經濟下行過程中間經歷了一輪調整，這個調整中不乏有痛苦，但是也不乏有積累的經驗和亮點的部分。

步入新常态的過程中間，我們房地産業的支柱作用得到進一步的肯定，總體來說中國的城鎮化會在未來幾十年繼續走完高速增長規模，國際化經驗是，城鎮化70%左右才轉入低水平發展階段，我們現在一年走一個點還要走30年，那就接近中國民族的偉大復興了，這個過程中我們建成區一定會不斷擴大，差不多4億人從農村區域到城鎮定居，而且伴随着的是收入向中等收入、高等收入提升的過程。這個過程當中的不動産業和房地産業一定是支柱産業，這是毫無疑問的。

我們現在房地産調整中面臨非常重要的就是我們這個論壇的主題詞——分化，並不是總體崩盤，並不是一致向下，當然它确實有嚴峻的局面。2014年我們反復強調要正确判斷，不能崩盤，它在調整過程中肯定要經歷分化。現在看來這個調整還在繼續，在房地産投資增速方面我們看到持續下滑的曲線，我們看到房地産企業資金到位，看到它經過調整以後現在有恢復正增長的态勢，但是不能說調整完成，土地購置的增速在下行過程中，但是快趨于平穩。從全國商品房銷售面積和銷售額的增速來看，在去年下降的過程中開始有所收斂，然後經過一個臨界點，主要是今年年初以後一路上揚，這是很平的上行曲線。

去年下半年，我聽到了很重要的信息，就是中國前一輪房地産經歷嚴峻挑戰，困難重重，很多人感覺十分痛苦，最痛苦的區域就是可以描述為崩盤狀态的溫州。它的炒房團後來失敗了，炒房團原來沒有出去之前在溫州就炒到6萬，然後狂跌到2萬，然後起穩。溫州的房市調整如此慘烈，但是沒有所謂出現苦主跑到政府門前搞群體事件鬧事，溫州民衆的意識是自己的風險自己扛，這是非常明顯的。這個過程到均價表現為起穩，我認為第一關充其量也就是這個狀态，後邊跟着的是2014年十一長假，剛一過，北京五環之内變相降價不再被人們強調，抗跌是比較明顯的，變相降價的說法沒有了。

十一之後，原來表現的銷售量增帶來的是價穩，甚至有中介開始把價格往上提。如果一高一低都看到了起穩，那中間幾百個大大小小的城市放在一起就是高高低低調整，大局看來已定。曾經讓很多人恐慌的調整，不到一年就看出端倪，它往前走越來越可以減少它的壓力，這個過程中間，政府合乎邏輯做出政策調整。除了北上廣和三亞限購撤出，最近還更寬松，可以異地用公積金購買房産。我們信貸政策也越來越寬松，只要原來的貸款還清，所有買房的都可以享受首貸的優惠，這是符合經濟客觀規律的政策優化調整。

這些東西合在一起，今年上半年走到現在，全國算總賬，商品房銷售面積和銷售額和增速，合乎邏輯出現了令人鼓舞的回暖迹象，深圳好像暖得過了頭，有一陣子出現價格明顯上揚，但是稍微消化以後大家還是認為不會回到肆無忌憚瘋炒的狀态。這樣的情況之下，我們認為下半年房地産業的走勢可以判斷得八九不離十，城鎮化發展過程中我們就是要更從容關注市場分化。

這次論壇講分化，至少可以從這幾個角度來看。一是業态的分化，比如辦公樓、商業地産、住宅、城市綜合體。二是區域的分化，不同區域城市的走勢分化和城市内部不同城區、地段的分化。北京的學區房一路狂飙，教育革命解除學區房還早着，大家都希望拿到學區房讓自己孩子進好學校。三是融資模式的分化，越來越多的具體的投資模式要結合金融改革考慮。四是市場供給與政府保障的分化，比如保障房建設肯定會影響商品房的配置，我們的保障房更清晰了。這些東西我們要注意，跟蹤政策導向，跟蹤市場分化，掌握好自己的投資和經營決策。

我的建議有幾個方面，包括怎麼在宏觀上政策更有效，在财政上加力增效，在金融方面掌握好松緊适度。對于政府必須托底的事情，政府一定要抓住不放，而且新的階段上不要過分強調補磚頭，要更多地強調有房源的情況下補人頭，利用現有住房供給的潛力，政府的國庫直接支付可以把需要做低保和住房保障人補人頭的錢直接打到房東賬戶上，保障居民居有所居，保證體繫高效運行。對于拉民間資本和政府一起做房地産開發、不動産建設、連片開發等事情要做好，現在已經風聲崛起，大家可以關注PPP和房地産的内在關聯。還有就是要做好房地産稅這樣一個長效機制的立法先行工作。房地産終于列入了人大立法規劃，而且排序排在第一位。

這就是我向各位匯報的經濟下行中間怎麼看待亮點，怎麼正确分析我們前景，以及怎麼認識房地産走勢方面的粗淺看法，請大家批評指正，謝謝大家！