華潤置地新增土儲或拉低毛利 分化市場中利潤如何平衡？

觀點地産網 回歸一二線後，維持穩定毛利一直是華潤置地發展的首要準則，即便在市場低迷的2014年有過多盤聯動，也只是變相促銷，並未給出十足優惠。

2015年，華潤置地依舊執行一二線及核心城市的擴張策略，包括在北京、上海、武漢等多地拿下了地王項目，正因如此，華潤置地毛利率問題受到了市場的關注。

10月16日，瑞信發布的一份研究報告指出，華潤置地新購土儲将拉低其毛利率，而大型發展商競争大城市項目的情況亦日趨激烈，或進一步對利潤率造成壓力。

新增土儲拉低毛利

華潤置地2015年中期報告指出，2015年上半年，集團以總地價人民币383.8億元增持了10宗優質土地儲備，新增總建築面積達269萬平方米。

相關統計得出，2015年上半年，華潤置地新購土地71%位于一線、25%位于二線城市。

顯然，回歸一二線並大量新增一二線土儲後，進一步平衡了華潤置地的土地布局，也滿足了獲取更高毛利率項目的心願。

不過，相比往年，今年一線城市拿地的代價或更大。瑞信于上述研報中估計，公司于2015年所獲的12個新增項目平均毛利率将約20%，較現存土儲的25%至30%低。

中銀國際分析師文幹森也表示，這是行業的共識，企業轉投一線是為保證未來的基本盈利，因此盡管毛利會降低，但也必須出手。

另有分析則指出，因為華潤置地在2010年和2011年間在二三線大舉拿地，使得整體毛利從2011年的39.5%跌落至2013年的31.4%，所以一直想通過回歸一線重新提升毛利率。

若新增土儲項目毛利較現存土地還低，那麼華潤置地要想達成毛利率願望存在難度。

據觀點地産新媒體了解，華潤置地今年以來新增土地分别位于濟南、桂林、蘇州、北京、上海、武漢、廣州、福州等，一線城市拿地溢價率相對較高。

今年1月7日，華潤置地聯合首開、平安競得北京豐台區花鄉白盆窯村地塊，土地面積15.57萬平方米，建築面積41.87萬平方米，總價86.25億元，溢價率21.99%，地塊整體樓面價2.1萬每平方米，純商品房樓面價3.8萬每平方米。

3月及6月，華潤置地聯合華發先後以近160億的價格，獲取上海閘北N070501單元10-03地塊、09-03地塊，樓面價分别為3.49萬元每平方米、3.81萬元每平方米。前者是地王，後者再度刷新前者保持的地王記錄。

下半年，華潤置地以47.2億元攬下武漢076号長動地塊，溢價率達47%，折合樓面價達8831元/平方米，超過稍早成交的075号長動地塊8817元/平方米單價，刷新光谷地王紀錄；還曾以10億競得福州馬尾一宅地，折合樓面價6935.09元/平方米，溢價率91.84%。

土地與利潤賬本

雖然新增項目毛利未能與現有土儲毛利平齊，但觀點地産新媒體發現，華潤置地通過一二線高毛利率項目平衡三四線城市利潤的方法初見成效。

華潤置地2015年中期數據顯示，2015年上半年綜合毛利潤率為32.2%，比2015年同期的30.4%有所改善。于2015年中期業績會上，華潤置地管理層便表示，除一線城市結算的比例明顯提升外，一線城市毛利率也比去年上半年結算的毛利率有大幅增加。

這一點最為明顯的便是深圳，2015年上半年，華潤置地累計實現合同銷售金額約370億元，同比增長44.76%，上半年簽約金額前5名的是深圳、江蘇、成都、沈陽和上海，簽約面積的前5名是江蘇、成都、沈陽、武漢和深圳。

簽約面積排第五，但簽約金額排第一，意味着深圳區域的銷售均價最高，毛利也相對較高。由此也會拉高華潤置地整體毛利。

對于深圳區域的高毛利，早前有分析也曾指出，華潤置地獲得母公司注資後，預期華潤城、華潤銀湖藍山、華潤小徑灣等項目将帶來顯着貢獻，總可銷售資源達到1300億元，其中，2015-16财年有望貢獻130億-140億元的合約銷售金額。

其中，深圳華潤城及華潤濟南中央公園将于2015财年開始交付，貢獻14%營收，兩項目的毛利率相對較高，可助集團2015-16财年的毛利率穩定于29%-30%的水平。

有分析還指出，華潤置地或為更好的執行這一策略，不排除将深圳等高毛利率區域項目推盤時間後移的可能，以平衡未來因各種不确定性因素導致的毛利下滑。

需要指出的是，以華潤置地已投資的三四線城市項目來看，在一二線毛利逐年降低背景下，未來一二線城市能否持續穩定且與三四線城市推盤進度相匹配，以平衡大量三四線項目的毛利仍有待觀察。

華潤置地2015年中期報告顯示，截至2015年6月30日，最新的總土地儲備量為4215萬平方米，權益建築面積3689萬平方米。具體到區域，北京、深圳、上海區域土儲總面積為1378萬平方米，成都、沈陽、山東、江蘇、武漢、福建區域總土儲面積為2835萬平方米。

具體到城市方面，截止到今年上半年，華潤置地已進入53個城市。早前數據曾指出，于2012年時，華潤置地在綿陽、常州、南通、徐州、鞍山、萬甯、泰州、淄博、鹽城、惠州、威海、秦皇島、唐山、贛州和日照等十幾個三四線城市，土地儲備就達1000萬平方米以上。

另外，對于一二線毛利能否平衡三四線毛利問題，有分析認為，即便華潤置地戰略已逐漸轉向一二線城市，但是一個項目從拿地到實現營業結算，最少需要一年半的時間，在北京、上海這種一線城市，最少需要兩年時間，未來如何做到開發進度一致也非常關鍵。