演講 | 張華容：實體商業地産發展的兩個機會

張華容 （上海紅星美凱龍企業發展有限公司執行總裁、紅星商業董事長）：謝謝主持人，各位在座的行業大佬和媒體朋友們大家下午好！前一個環節大家都講到了海外投資，講到了很多房地産金融的相關内容，我正在愁怎麼接下去，但是很多老總都講回來了，講了國内的商業地産的動向。

我是來自于紅星美凱龍商業地産集團的，我們的産品是愛琴海購物公園，讓大家有這個基礎了解再進行下面的交流。

我今天演講的是商業地産的兩條賽道，我們大會組織了晨跑，還有領跑活動。商業确實是需要我們堅持挑戰，並且不斷自我超越的奔跑，而且奔跑一定要選對跑道，找準方向。有一句話說得好，沒有成功的企業，只有失敗的企業。

上海紅星美凱龍企業發展有限公司執行總裁、紅星商業董事長 張華容

在商業地産領域，我們認為在市場的發展中存在着巨大的變革，一個是收入水平提升帶動的消費升級，第二個是房地産市場出現的商業地産存量盤活的巨大需求，據估算這兩塊市場上都已經有上千億的規模。

今天我也是圍繞這兩塊來分享相關的内容，首先消費升級，我今天講的話題還是比較樂觀的，原來大家拼的是産品，現在拼的是品質，可以說實體商業的新機會來了，因為線上商業在品質和體驗上是有先天性的缺失，但是可以看到，電商也正在迅速的補齊關于品質和體驗上的短闆。

所以說消費升級只是實體商業的機遇，遠遠還沒有真正做到我們的優勢，如何深挖這個趨勢中的創新亮點，才能讓我們在發展和消費者的變化貼合在一起。消費升級的總體趨勢，在我國的宏觀數據上反映得很明顯，近年來中國三大需求結構中體現了積極的變化，上午的各大專家和大佬們，都分析了這三個數據，我就不做進一步的解釋。但是我們不可否認的是，社會零售品的消費總額，固定資産投資和進出口總額還是三駕馬車的重要部分。

2015年國務院出台了專項政策推動消費升級，同時收入水平穩步提升對居民生活帶來大量明顯的改善，消費升級目前很明顯，是一個重大的趨勢，我們身邊的很多現象都很明顯的體現了這個關于我們的消費者用自己的行動去投票的行為。

比如說之前媒體報道的買空日本，很多遊客都去日本搶購馬桶蓋和電飯煲，有一次有一個大姐是合肥的，半夜三點說日本有24小時不打烊的，我去扛了一個馬桶蓋和電飯煲，我以為很便宜，但是電飯煲要3600，馬桶蓋是1800多，比我們在國内買的東西要貴，同樣的東西貴很多。但是這體現了人們在新的選擇上，更注重品質。

還有一個關鍵數據就是出境旅遊和購物市場規模，出境旅遊是6000多億，作為商業地産和商業運營的人，今年接觸的很多都是跨境電商，關于進口商品轉銷，大家想辦法做奧特萊斯這種模式。

有時候我們跟朋友聊天的時候，他們也會講，現在很多購物中心不像以前的樣子，比以前漂亮，内容豐富了，完全不只是購物的地方了，其實他們所說的現象是我們商業地産運營者根據市場前進的步伐，根據消費升級主動做的改變。大家都在說百貨不行了，因為電商的沖擊，所以他們要死掉了，其實並不是因為電商的原因百貨要死掉。可能大家聽到百盛優客目前經營的情況和成功的案例，目前商業地産的變化和商業物業和今年内容的變化，應該是根據市場的情況而變，而不是根據你能做什麼而變。

但是這個過程也是不輕松的，我們要嘗試新的可能性，提供新的場景和服務，因為消費者會感受到我們是否在升級變化，然後用腳投票。這是我們前兩天看到的一個社會學家所說的，每次你花的錢都是在為你想要的世界投票。哪個地方的消費多，客流量大，有可能就是消費者最看重的區域或者領域。

北京愛琴海購物公園是我們運營的第一個項目，是在2013年底開業，2013年的4月20号在人民大會堂開了招商發布會。其實在這個地點是非常的困難，當時我們周圍兩公里之内有五家商場，並且五百米之内有兩個，一個是凱德，一個是華潤的鳳凰會，當時招商和經營非常艱難，但是我們還是開出來了，到今年為止，在這個過程中我們引進了跟生活有關的一些品牌，跟運動有關的品牌，生活方式包括瑜伽、高爾夫會所，這兩天還開了青少年馬術俱樂部等等這樣的一些業态。

雖然說我們在里面引進了傳統業态，比如說書店，書店一部分是做沙龍的，並且在外面還有三百平米左右的公共空間，是我去烏鎮玩的時候看到的酒吧放的，他說不知道你該幹什麼的時候，就坐在這里發發呆，所以你們在愛琴海逛的話會看到發呆區，沒事坐在那發呆，那里的客流量最大，我提供最好的空間和服務，WIFI插線頭，我們給的是另外一種方向，我除了賣東西，我提供生活空間，在這里你要待一整天總歸要吃飯，總歸要帶點東西，首先是給生活空間，再帶動消費，這可能是愛琴海這兩年走的理念，所以我們的業績也有增長，同年客流量增長了46%，銷售額增長了33%。

還有一個案例可能做商業地産的非常清楚，近期長沙的梅溪新天地，上次跟他們老總開行業會，以往我們都說今天開業40多萬客流，他開業那天78萬的客流，並且那幾天都是這麼多，我不知道長沙這麼多人，怎麼集中到他那里去的，但是不那麼容易，步步高做商業地産也七八年了，好像每年獵頭都有打電話在挖人，但是他經過多年的磨砺，也不排除他在湖南電視台影視基地周邊。

以上這兩個案例可以看到消費升級背景下，他們重品牌，重服務，重精神的享受，這是目前中國城鎮消費人口主流的人格特征。

對于實體商業來說，産品服務以及空間體驗都需要圍繞消費升級進行重構，面對這樣的趨勢，我們選擇的是守正出奇，回歸消費本質。作為商業建設，資産擁有者或者說運營者，我們是運營這個物業的，真正提供商品的還有我們的租戶，所以對于我們來說，所謂的産品升級，就是要求我們打造購物中心要有鮮明的特點，比如說愛琴海購物公園，定位的是都市的假日中心，在商業領域是一個深夜定位，瞄準的是怎麼樣通過情感和消費方式的連通。

大家都開玩笑說，我們車總喜歡美女，我相信很多男士都喜歡美女，只是看說不說出來，這兩個美女之前是範冰冰，範冰冰之前是大小S，就是要傳遞一種信息，都市的假日中心愛琴海人文生活的信息。我們做了場景對業态的叠代，你很少會聽到有人出來講我有什麼業态，我做了什麼商業劃分功能，這是我們最起碼要做的，但是我真正提供更豐富的，是我能提供的場景、空間、文化，對于建築物或者商業形态的表現形式，在服務升級上更多擁抱互聯網，我們不排斥互聯網。

近十年我們跟互聯網接觸最多，但是從來不認同說線上會把我們沖擊如何，我也沒承認過，車總也沒有承認過，但是我們不可否認的是，在現在發展的過程中，如果不擁抱互聯網的話，我們一定會落伍。關鍵是看你通過什麼樣的方式，大家看到的這些都是在愛琴海甚至其他商場能夠體現到的，只要你有一個移動終端就能做到這個。

所以愛琴海購物公園不僅做到了大家所看到的各方面的内容，並且我們近期還結合在國内做得非常好的智慧智能管理繫統，我們在北京愛琴海剛剛上線了，有他們全面的對整個物業做智慧節能的改造，不僅僅是把空調和燈光改一下，是整個管理，並且是實現遠程管控，現在他們做了電源節能，做得非常好，這是我們愛琴海的實景，我不會跟你講我招了多少了不得的品牌，但是我們能提供的是生活的空間。

接下來談第二個跑道，就是存量盤活是地産企業當下普遍的痛點和價值關切。目前談到的是存量的壓力，存量的壓力大家都說非常大，全國商業用房待售面積達到1億平方米，這個我就不重復了。

下面主要是講庫存壓力和購物中心供給量仍在持續的沖突，昨天有領導在講國外的人均購物水平和商業面積水平，從大數據來看，我們是缺失的，我們還是有機會的，但是從小的範圍和環境來看，确實有一部分存在着泡沫，一方面是供給量增大，但是國内的商業領域集中度並不高。

剛才我們談了應該是有四千多個商業平米以上的購物中心，從面積來看，真正匯集到部分企業，有專業運營能力的企業里面只有這麼多，即使是我們認為行業老大的萬達，也是6%，所有這些加起來還不到15%。

所以說在市場里面，接下來的整合、盤活、運營、資産價值的扭轉，會是我們很大的機會，這也是我在上午的對話中，為什麼說對我們來講是一個非常大的機會。

基于目前市場的現狀，我們推出了資産管理服務，也有很多人在問我，我們這個服務有什麼特點，我只能說兩個特點，就是我們商業地産開發運營中最關注的兩點，一個是建設開發的流轉效益，你在投入運營的時候，其實周期越快效率越快，第二個就是資産運營的效率，在這兩方面，我們主要的業務能力和資産管理的價值也體現在這里。

我剛才講的2013年我們開了第一個以後，2015年我們已經做資産管理了，當然我們不是完全的輕資産，談到對效率的價值關注，我主要體現商業服務的建設中，剛才我講了前一段是建設，後一段是資産增值，怎麼概括在商業建設中的案例，比如商業建設，就像是打保齡球，對于地産來說，商業開發的效率問題，就像是最重要的切入點，效率問題主要是在你籌建的節點和速度上。如果再談到關于剛才的增長，如果說大家在量上沒有增長的話，我想在質上的增長是最好的案例，同樣是87家購物中心，相隔10年，價值差别是500億美元。

愛琴海也是基于這個基礎，對商業地産做投資和運營，目前我們的商鋪出租率都是達到行業領先水平，目前所運營的方式就是這四種，我就不重復了。雖然我們談的是兩條跑道，但是我們談到的還是同樣一個話題，就是如何盤活我們現有的存量資産和提升物業品質，我也希望在以後更多的日子里，跟我們在座的金融機構還有我們的房地産開發商，共同攜手來盤活我們的存量資産，也讓增量資産更加更多的亮點，謝謝大家。