陽光城拿下杭州百億房企 年内揮金200億並購的利潤算術題

觀點地産網 當陽光城按下並購的“快進鍵”後，誰都很難預測它的下一個獵物會在何時浮現。相繼花出100多億進行大手筆並購拿地後，陽光城又在11月29日拿下了一家杭州百億級别的房企。

在當天浙江産權交易所舉辦的企業産權競價轉讓活動中，陽光城以13.51億元競得物産中大集團全資子公司中大房地産、浙江物産實業、控股子公司浙江物産民爆挂牌出售轉讓的杭州中大聖馬置業及浙江物産良渚花苑等15家公司股權組成的股權資産包，同時承接物産中大及其子公司對標的公司合計91.18億元的應收債權。

這也意味着陽光城将為這筆收購付出合計104.69億元的代價，超過陽光城最近一期經審計合並報表歸屬于母公司所有者權益的50%，構成重大資産重組。

買下物産中大的地産業務也是陽光城這一年並購路上的最大一筆，在這之前，陽光城已經相繼在長沙、廣州、蘇州、福州等城市完成多筆股權收購，累計斥資超百億。加上此次收購花費的105億元，陽光城今年的”並購清單“總額已經超過200億元。

觀點地産新媒體統計，借助並購和招拍挂手段，陽光城前十月新增的土儲已經達到1075萬方，相當于其總土儲2036萬方的一半以上。

而以低成本並購方式獲取大量土地将為其帶來整體利潤的平衡，廣發證券分析師樂家棟在研報中指出，陽光城通過股權收購獲取資源理論毛利率達到了56%，同期招拍挂渠道獲取的項目平均毛利僅有16.4%。足以可見，以非市場化途徑獲取高性價比土地一方面為陽光城的規模增長做好鋪墊，同時對其利潤率的保持甚至提高埋下了伏筆。

105億的並購大手筆

陽光城此次收購的資産包囊括中大地産的14個項目，以及物産實業和物産民爆持有的良渚花苑項目。

對應的項目公司分别為杭州中大聖馬置業50%股權、浙江中大正能量房地産98.2%股權、武漢市巡司河物業發展85%股權、武漢中大十里房地産85%股權、四川思源科技85%股權、成都浙中大地産98.1%股權、中大地産南昌70%股權、甯波國際汽車城100%股權。

以及富陽中大93.5%股權、中大地産上虞98.2%股權、江西中地投資85%股權、中大地産南昌聖馬房地産60%股權、南昌中大房地産90%股權、杭州中大銀泰城購物中心49%股權和浙江物産良渚花苑的100%股權。

觀點地産新媒體查閱資料獲悉，上述項目分部于杭州、武漢、成都、南昌、甯波、上虞等6個城市，包括杭州中大銀泰城、武漢中大十里新城、成都中大文儒德、南昌中大青山湖花園、甯波國際汽車城等項目。

不過，在上述項目公司的股權交易中，物産中大似乎有所讓步，因為陽光城收購15家項目公司股權所需支付的代價為13.51億元，較挂牌之初16.5億元的評估值少了近3個億。

從物産中大此前的挂牌公告來看，該部分資産也有定向轉讓的痕迹。物産中大在轉讓條件中要求交易受讓方不得為兩個或兩個以上法人組成的聯合體，且必須是2015年銷售排名前30的房企。

而在這之前，成都中大文儒德就已經傳出要轉手陽光城。觀點地産新媒體就股權出售事宜致電中大地産問詢時，該公司一陳姓主任以不便回應為由拒絕接受采訪。

據不完全統計，買下物産中大的地産業務是陽光城今年以來公開的第八次並購，而其前7次收購累計花去119億元，加之此次的大手筆，陽光城目前為止在並購市場已經下單224億元。

借助這種非公開拿地方式，陽光城今年實現了在廣州、長沙、南昌、武漢等城市的首次布局。尤其是在廣州南沙，陽光城通過收購廣晟等公司股權，獲得了數十宗土地，成為南沙潛在的”地主“之一。

截至10月底，陽光城年内新增土儲達1075萬平方米，投資金額合計357億元，其在手總土儲規模為2036萬平方米。可以看出，在並購和招拍挂兩條腿走路的情況下，陽光城今年的土儲實現了數量級的增長。

陽光城求解利潤題

收購所帶來的低成本土地既為房企的規模遞增提供成長土壤，也是維持和提升利潤的一條”捷徑“，在一二線城市公開土地競争達到白熱化的情況下，陽光城在今年一改過往的拿地風格。

其總裁張海民曾對觀點地産新媒體表示，今年陽光城在招拍挂和並購市場的投資比例為2：8。”陽光城現在的合作出發點很簡單，就是要按戰略進入城市，做大規模，保證上市公司利潤。“

廣發證券在其研報中也指出，陽光城收購所獲取的項目資源理論毛利率達到了56%，而同期招拍挂渠道獲取的項目平均毛利僅有16.4%，這組對比懸殊的數據足以看出陽光城加大收購力度的初衷。

事實上，並購項目的高毛利正是在于土地獲取的低成本。中信建投分析師陳慎透露，陽光城前十月的股權收購樓面價僅為1758元/平方米。這一數字比之于公開市場動辄上萬的地價幾乎不值一提。

觀點地産新媒體新媒體粗略統計，今年陽光城在公開市場斬獲的10宗地平均樓面價達16769元/平方米，最高地價為44600元/平方米，最低也達7543元/平方米。其中，6宗地的樓面價都在萬元以上，僅有鄭州、成都、佛山和東莞的4宗地成交價相對較低。

幾乎可以預見，随着公開市場的拿地成本與日俱增，如果不在拿地方式上需求成本的平衡，未來報表中所呈現的利潤數字不見得會太好。某種程度而言，高毛利的收購項目其實扮演的是”奶牛“角色。

當然，尋求大手筆收購的背後也有着陽光城對于規模的訴求，在拿地變得更加困難的情況下，未來的增長必須建立在更加靈活的拿地方式之上。

廣發證券的研報披露，陽光城前十月的銷售為321億元，預計全年銷售金額在380億元左右，即便相較去年同期增長20%，但這一幅度已經遠遠低于去年同規模房企。以旭輝為例，這家在去年實現302億銷售的房企今年前十月已經達到465億元，較去年全年的銷售還要增長53.97%。

如果沒有更多的土儲作為未來發展的後盾，陽光城的規模增長将很難維持，而利潤和規模的兼顧更是無從談起。

百億級房企的撤退

從陽光城收購的交易細節來看，物産中大此次出售的資産集中于中大地産之下，這家公司也是物産中大從事地産開發的最主要平台，上述交易資産也幾乎是中大地産的全數”地産家當“。脫手之後，物産中大現有的地産業務幾近出清。

觀點地産新媒體查閱工商信息獲悉，中大地産旗下共有27家參股公司，業務包括商務服務業、房地産、批發業和零售業，其中涉及地産開發的共有21家。

除了上述轉讓的14個項目公司外，其余7家分别為平湖濱江房地産、無錫中大房地産、上海中大高橋房地産、嵊州中大剡溪房地産、武漢中大永豐房地産、浙江中大聯合置業和無錫中大荷花里房地産。

不過，該7家公司有兩家因為項目開發完畢已經處于注銷狀态，其余處于存續中的5家公司手里的項目或是已經售罄，或是僅有少量房源在售。

換而言之，陽光城所收購的14個項目幾乎等同于中大地産的全數資産，在完成股權轉讓之後，這家中小房企也将在地産江湖中慢慢淡出公衆視野，而這些項目也将重新打上陽光城的標簽。

物産中大方面表示，該部分項目的轉手有利于其優化資産結構，推進其房地産業務向資産經營、物業服務、養老服務、代建服務和典當金融服務等方面轉型。

價值百億的中大地産被推向交易的命運幾乎也是行業式微背景下很多中小房企難以逃脫的宿命。毋庸置疑，每一次房地産市場的調控都伴随着一輪行業的洗牌，在融資渠道不足、環境趨緊的情況下，一些實力不足的中小開發商最終只能通過變賣項目或者股權的方式來自救，而更不濟的只能退出房地産。

中大地産不會是孤例，並且這種趨勢已經更加明顯，從各大産權交易所的挂牌信息來看，10月份的房地産股權、項目挂牌案例大增，達到17例，為今年以來單月高點，前10月挂牌也僅為34例。

在強者恒強、優勝劣汰的行業規則下，中小房企的逐步退出也幾乎成為了行業内的共識。以擅長並購著稱的融創中國董事長孫宏斌就在日前的一次論壇上公開指出，房地産行業的趨勢是集中度越來越高。”現在前100名房企的市場占有率是40％多，相信5到10年後會集中到70%多。未來並購是趨勢，小公司将不斷被大公司收購。“